21 февраля мэр Москвы Сергей Собянин получил согласие президента на начало тотального сноса столичных пятиэтажек. Если первая волна (1999–2018 годы) касалась лишь домов так называемых сносимых серий, то новый проект делает возможным демонтаж зданий, которые еще вполне в приличном состоянии. Под снос могут пойти 8000 домов площадью 25 млн кв. м, в новые квартиры могут переехать 1,6 млн человек. Стоимость проекта оценивают в 3–6 трлн рублей.
Хрущевкам объявлена война. Создается штаб по сносу пятиэтажек, который возглавит сам мэр. В течение месяца должны быть готовы предложения о размещении стартовых домов, в которые будут переселяться жильцы пятиэтажек. Интересно, что идея пока почти не имеет содержания: нет градостроительных проектов, финансовой схемы, самой общей концепции. Куда переселять людей? Кто будет финансировать снос и стройки? Что будет строиться на месте пятиэтажек? Понятно только, что новый мегапроект весьма неоднозначен и несет массу рисков.
Разговор с президентом
Программа сноса московских пятиэтажек воспринимается как проект Владимира Путина. Это не так. Чтобы убедиться в этом, достаточно прочитать стенограмму его беседы с мэром Москвы. Столичный градоначальник сначала отчитался о ходе программы сноса хрущевок «сносимых» серий. Программа сноса 6 млн кв. м жилья и переселения 160 тыс. человек, которая была начата еще при Юрии Лужкове в 1999 году, должна завершиться в 2018-м. Осталось расселить и разобрать 75 домов. В то же время в Москве остается еще 25 млн кв. м жилья в панельных пятиэтажках, которые не вошли в первую программу и нуждаются в капитальном ремонте. Город при этом встал перед дилеммой: ремонтировать эти дома, как положено по закону, или сносить.
По мнению Собянина, ремонт экономически неэффективен. «Эти пятиэтажки были построены на срок “до строительства коммунизма”, как Хрущев говорил. Но пятьдесят лет прошло, коммунизм не наступил, — заметил мэр. — Центральное отопление вмонтировано прямо в стены домов: чтобы отремонтировать, надо выломать все стены либо разместить отопление внутри жилых помещений. Канализация вмонтирована в стены между квартирами — при ремонте надо сносить перегородки между квартирами или выносить стояк. Но выносить некуда, потому что это уже купленное пространство. Стены находятся в очень плохом состоянии. Те, которые в хорошем состоянии, боюсь, что через десять лет тоже будут в таком же состоянии. На фасадах разошлись швы. Печальное зрелище».
В ответ на это Путин заметил, что, зная ожидания людей о переезде в новые дома, он не против сноса пятиэтажек. Но спросил, хватит ли возможностей московского бюджета и есть ли возможность привлечения инвесторов. «Такой проект требует огромных финансовых ресурсов. Когда мы проводили снос первой серии пятиэтажек — по масштабу он гораздо меньший, — требовались просто неимоверные усилия. Многие инвесторы просто разорились на этих проектах. Мы взяли эти проекты на бюджет и доводим до логического завершения. Сегодня бюджет Москвы достаточно устойчивый. Мы имеем запас прочности», — ответил Собянин. И попросил изменить ряд градостроительных и технических норм, чтобы снос пятиэтажек стал возможен.
В завершение разговора Путин попросил провести проект «на пользу людям» и сделать так, чтобы все остались довольны переселением, районами будущего места жительства. Собянин пообещал переселять людей в те районы, где они сегодня проживают, и предлагать им такие варианты, которые подавляющее большинство жителей устраивают.
Почему мы так много внимания уделяем разговору президента и мэра? Потому что это чуть ли не единственная достоверная информация о новой волне сноса пятиэтажек.
Заодно спасти стройкомплекс
Какова цель этого проекта? Мэр Москвы проект сноса пятиэтажек подает как социальный: люди из маленьких, плохих квартир переедут в современное жилье. Кроме того, создается новая городская среда, улучшается экология, повышается капитализация жилья и города в целом. «Это народный проект. По этим домам к нам идут массовые обращения и самих жителей, и муниципальных депутатов, и Общественной палаты Москвы», — подчеркнул мэр. Исходя из этого программу сноса пятиэтажек иногда называют предвыборной. Подразумевается, что Путину это поможет получить голоса довольных столичных избирателей, а для Собянина это будет флагманским проектом, который повысит его поддержку со стороны москвичей.
Рискнем предположить, что снос пятиэтажек как предвыборный проект имеет серьезные изъяны. Даже 1,6 млн жителей хрущевок, которые должны переехать в новые квартиры, неоднозначно оценивают эту идею. Понятно, что некоторые на ура воспримут шанс получить современное жилье. За неделю после того, как стало известно о новой волне сноса, спрос на покупку хрущевок вырос на 25%. В то же время многие жильцы пятиэтажек довольны своим районом и квартирой. И беспокоятся, что их могут переселить в менее удачное место, например в Новую Москву: правила переселения пока не известны.
Часть жителей Москвы, не проживающих в хрущевках, уже сейчас воспринимают проект негативно. Снос десятой части жилого фонда города воспринимается как очередная многолетняя стройка, ухудшающая качество жизни. Есть и еще один аспект, который пока мало обсуждается: почти 90% жилого фонда Москвы сегодня в частной собственности. Тратить бюджетные деньги на то, чтобы улучшить собственность части горожан, не очень справедливо. Во всем мире собственники жилья отвечают за свое жилье сами. В этом смысле было бы справедливо, если бы жители хрущевок оплачивали хотя бы часть проекта. Но речи об этом не идет. Проект может разозлить и россиян в регионах: в Москве ломают еще приличные пятиэтажки, в то время как в других городах нет денег даже для аварийного жилья.
Некоторые эксперты считают, что для программы демонтажа пятиэтажек есть и экономическая причина — надо спасать строительный комплекс. Платежеспособный спрос сокращается, а предложение жилых новостроек в Москве за последний год резко выросло, девелоперы получили градостроительные документы на строительство еще 40 млн кв. м недвижимости. При этом в Подмосковье уже серьезный кризис перепроизводства. «Программа сноса пятиэтажек поможет стройкомплексу сразу двумя способами. Во-первых, это новые подряды на снос и стройку за бюджетные деньги. Во-вторых, мест под стартовые дома почти нет, поэтому городским властям придется покупать новостройки у частных девелоперов. Это поддержит спрос на новостройки», — надеется один из московских застройщиков.
«Может ожить и Новая Москва. Принудительно выселять туда не будут, но всегда есть возможность создать ситуацию выбора: или оставайся в своем районе и доплачивай за дополнительные метры (в свежих новостройках площади квартир больше, чем в хрущевках), или бери большую квартиру, но в Новой Москве», — прогнозирует ситуацию один из брокеров. Есть и банальный сюжет: через снос пятиэтажек избранные девелоперы получат доступ к земельным участкам в хороших районах.
У столичных властей есть и еще одна цель: изменить градостроительные нормативы. Характерно, что в разговоре с президентом Собянин не называет ни сроков сноса пятиэтажек, ни деталей программы. Зато он долго и подробно говорит об изменениях законодательства: «Необходимо изменить ряд градостроительных норм. Мы строим в действующей городской застройке, не в чистом поле, поэтому необходимы специальные нормы, чтобы ускорять эти процессы». Столичные власти вместе с девелоперами давно хотят смягчить градостроительные нормативы, но «пробить» федеральный уровень у них не получается. В частности, они хотели бы смягчить норму по инсоляции. Сколько пятиэтажек снесут за ближайшие пять лет, не ясно, но на измененных градостроительных нормах можно будет заработать гораздо раньше.
Кроме того, по мнению Собянина, необходимо изменить законодательство, связанное со сносом аварийных домов. Ведь по нынешним правилам пятиэтажки не являются аварийным жильем, значит, сносить их можно только через выкуп по рыночной цене всех квартир в доме. Естественно, для массового сноса пятиэтажек нужен закон, позволяющий переселять жильцов по достаточной простой и недорогой схеме.
Откуда деньги
Лужковская программа волновой реконструкции районов пятиэтажек проводилась на средства инвесторов. Они строили стартовые дома, часть квартир продавали, а в другие переселяли жильцов из пятиэтажек, затем снова сносили и строили. Программа барахлила: сроки ее окончания постоянно сдвигались. Первоначально планировалось, что ее завершат к 2010 году, но не сделали этого до сих пор. Схема развалилась, когда мэром стал Сергей Собянин. В итоге в последние годы новое жилье для переселенцев строилось уже только за счет городского бюджета. Выше мы уже цитировали мэра, который в беседе с президентом сказал, что многие инвесторы, которые подвизались на этих проектах, разорились. Очевидно, что новая программа должна осуществляться во многом за счет бюджета. Кстати, министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень уже заявил, что из федерального бюджета снос столичных пятиэтажек финансироваться не будет.
В 2016 году из столичного бюджета на программу «Жилище» было потрачено 38 млрд рублей. Представим, что будет тратиться в пять раз больше — порядка 190 млрд, то есть примерно 5% столичного бюджета. Примем также, что бюджетными средствами будет оплачена половина программы, и учтем, что ее стоимость оценивается в 3–6 трлн рублей. Тогда получается, что на реализацию программы понадобится от пятнадцати до тридцати лет. При этом не совсем понятно, где Москва изыщет средства: в 2017 году дефицит столичного бюджета запланирован на уровне 217 млрд рублей.
И еще одна прикидка по срокам реализации проекта. Чтобы разобраться с районами с домами «сносимых» серий площадью 6 млн кв. м, понадобилось почти два десятилетия. Если темпы сноса будут такими же, то на снос 25 млн кв. м домов «несносимых» серий уйдет в четыре раза больше времени — восемьдесят лет.
Из хрущевки в тридцатиэтажку
«Чтобы застройщики смогли предоставить новые квартиры собственникам 25 миллионов квадратных метров жилья и окупить затраты, им придется возвести и реализовать порядка 70 миллионов квадратных метров», — считает управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая. Еще более серьезную цифру называют эксперты НИУ ВШЭ: чтобы окупить расселение, придется строить до 100 млн кв. м жилья. Итак, на месте сносимых пятиэтажек должна возникнуть застройка принципиально другой, более высокой плотности. Плотность вырастет в три-четыре раза. Только в этом случае часть нового жилья можно продать, компенсировав затраты на переселение.
«Хрущевские» квартиры справедливо ругают за массу недостатков, но вот сама жилая среда в районах пятиэтажек выглядит приятно. Застройка в пять этажей весьма гуманна, это человеческий масштаб. Деревья выросли, и дома скрываются за ними. Достаточно просторно, хватает места для парковки. После уплотнения на этом месте возникнут дома не менее чем в 17 этажей. Часть деревьев вырубят, чтобы освободить пространство для стройки.
Московские власти утверждают, что на месте снесенных пятиэтажек возникнет городская среда нового уровня. Однако новые многоэтажные районы чаще всего копируют советские панельные микрорайоны. Уже несколько лет в Москве пропагандируется идея квартальной застройки, но ни одного убедительного комплекса так и не построено. Если исходить из сегодняшней практики, создать высококачественную городскую среду вряд ли удастся.
Ничто не предвещало
Интересно, что всего за три недели до встречи Собянина с президентом глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин признался, что в нынешних условиях раскрутить вторую волну сноса пятиэтажек практически невозможно. «Существующая сегодня программа сноса пятиэтажек сталкивается с огромными сложностями. А если продолжать ее, то это будет еще более сложная и объемная программа», — заметил заммэра по вопросам строительства и градостроительной политики на встрече с депутатами.
По словам Хуснуллина, на пути реализации этой программы есть несколько препятствий. Во-первых, отсутствие стартовых площадок для строительства новых домов, куда могли бы переехать жители расселяемых «панелек». Во-вторых, часть жителей пятиэтажек категорически отказываются выезжать из своих домов. В основном это пожилые люди, прожившие в пятиэтажках много лет. До 20% объемов программы уходит в суды, которые принимают решение о необходимости переселения. Это очень затягивает сроки.
В-третьих, расселение и снос требуют огромных финансовых затрат. «Сегодня 70 процентов всех наших финансов идет на решение транспортной проблемы. Мы в год тратим почти 300 миллиардов на метро, на дороги. Новая программа сноса пятиэтажек потребует значительно больших денег. Поэтому в сегодняшних условиях эта идея практически нереализуема и требует неординарных решений», — признался Хуснуллин.
Заметим, что в последние годы столичное правительство поддерживало идею не сноса, а реконструкции пятиэтажек «несносимых» серий. В Европе (особенно в Германии, Чехии и Польше) накоплен достаточно большой опыт реновации панельных зданий. Причем в некоторых случаях такие проекты проходят без бюджетных инвестиций: частично они могут финансироваться за счет продажи новых квартир, появившихся в процессе надстройки. Первый яркий опыт надстройки и обстройки здания появился и в Москве три года назад — это проект на улице Мишина, 32, недалеко от метро «Динамо». Товарищество собственников жилья не только сделало капитальный ремонт здания, но и надстроило к четырехэтажке еще пять этажей, пристроило дополнительные помещения и даже сделало подземный гараж. Финансировалась стройка без участия бюджетных денег, за счет продажи дополнительных квартир. Правительство пропагандировало этот опыт: в 2014 году был утвержден список из 400 домов, где возможна надстройка. Однако сейчас маятник качнулся в сторону тотального сноса.
Почему позиция столичного правительства кардинально изменилась всего за месяц, неизвестно.
Не быстрее чем за двадцать-тридцать лет
Анализировать проект крайне сложно. Практически нет достоверной информации: есть только разговор мэра с президентом и многочисленные слухи — о создании маневренного фонда, куда будут отселять на время жителей, о серьезных изменениях в законодательстве, о планируемом сносе целыми кварталами.
Несмотря на неопределенность, ряд замечаний можно высказать. Первое: тотального сноса пятиэтажек в ближайшие годы ожидать не стоит. Для этого нет ни значительных финансовых ресурсов у столичного правительства, ни высокого платежеспособного спроса на жилье, ни градостроительных разработок. Второе: пакет изменений в законодательство может резко умалить права собственников на жилье. В будущем, если государство захочет снести какое-то здание, оно сможет это сделать, невзирая на протесты собственников квартир.
Третье: первоочередной снос произойдет в районах, привлекательных для инвесторов. Это центр, западная часть Москвы. Четвертое: есть опасение массового сноса пятиэтажек независимо от их состояния. Пока эта позиция не зафиксирована в документах, и остается надежда, что дифференцированный взвешенный подход все-таки восторжествует. Какие-то дома будут снесены, какие-то отремонтированы, а какие-то обзаведутся надстройкам и пристройками. Кстати, полезно было бы провести полную инвентаризацию жилого фонда (ее не было уже более двадцати лет), чтобы адекватно понимать ситуацию.
Пятое: проект предполагает резкое уплотнение городской среды. На смену пятиэтажкам придут здания в 17–25 этажей. Есть существенный риск, что качество городской среды значительно ухудшится. Наконец, шестое: даже если проект будет раскручен, на его реализацию уйдет не меньше двадцати-тридцати лет.
