В 2015–2016 годах в России были достигнуты рекордные показатели строительства жилья. В прошлом году сдано 85 млн кв. м новостроек — это более чем на 15% превышает лучший результат, достигнутый в советское время. Но останавливаться на этом правительство не намерено, в его планах — к 2025 году строить по 120 млн кв. м жилья в год.
Однако «ставка на вал» уже не срабатывает. Платежеспособный спрос не позволяет «переварить» большие объемы новостроек. При этом слишком велики риски массового, но некачественного строительства.
Характерно, что на форуме «Среда для жизни», который в середине мая провело в Саратове Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), акцент был сделан на качество городской среды и жилья, а не на объемы строительства. Чиновники не могли себе позволить усомниться в планах правительства и промолчали. Зато приглашенные эксперты и девелоперы были единодушны: «Ставка на большие объемы строительства — это путь в никуда. Стратегия развития рынка жилья должна быть скорректирована. Новым приоритетом должно стать качество городской среды».
Интересно, что почти десять лет назад так был сформулирован главный результат проекта журнала «Эксперт» «Российский дом будущего».
Рынок столько не съест
Начнем с того, что шансов «прокачать» стройку на 50% сегодня нет. Амбициозные планы правительства при нынешней структуре рынка нереализуемы. Главный ограничивающий фактор — снижающийся уже три года платежеспособный спрос населения. Рынок встал на понижение: в большинстве городов цены на жилье падают, в лучшем случае не растут. Увеличивается количество банкротств застройщиков и подрядчиков. Продажи девелоперов сократились, образовался навес из построенных, но не проданных квартир. По данным вице-президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Валерия Казейкина, наиболее сложная ситуация в Новосибирске, Якутске и Московской области — там зависло по пять-десять тысяч готовых квартир.
Фактически стройка уже начала сокращаться: по данным Росстата, за первые четыре месяца 2017 года она сжалась на 15%. Реагируя на падающий спрос, застройщики сокращают вывод новых проектов. Повторение мантры о наращивании объемов строительства выглядит в таких условиях как отрыв от реальности, как грубая манипуляция.
Власти пытаются подхлестнуть рынок стимуляцией ипотеки. Глава правительства Дмитрий Медведев в мае заявил о необходимости снижения ипотечных ставок до 6–7% годовых. «Снижающиеся ставки привлекут на рынок новый пласт покупателей. Число семей, берущих ипотеку, к 2020 году может удвоиться и достигнуть двух миллионов человек в год», — оптимистично прогнозирует глава Александр Плутник. Поверить в это трудно. Большая часть платежеспособного населения уже имеет недвижимость или ипотечный кредит. Число покупателей будет сокращаться и из-за демографии: на рынок начинают выходить представители малочисленного поколения 1990-х. Резкое раздувание рынка ипотеки на фоне снижения доходов населения может дать краткосрочный эффект, но в долгосрочной перспективе это крайне рискованный шаг. К тому же, несмотря на словесные интервенции правительства и отдельные акции банков, российская ипотека по-прежнему очень дорога — от 11% годовых.
Определенный рост объемов строительства мог бы быть связан с государственными интервенциями на рынке. Однако они крайне невелики. Федеральная программа «Жилье для российской семьи», которая предполагала субсидии девелоперам жилья экономкласса, свернута. Создание фонда арендного жилья в том виде, в каком это делает сегодня АИЖК, то есть покупка у столичных девелоперов дорогих зданий бизнес-класса с квартирами и апартаментами, не может оказать серьезного влияния на ситуацию в целом.
Другой важный аспект: не очень понятно, зачем сегодня всеми силами пытаться нарастить объемы строительства. Ведь высокие темпы строительства уже дали результат: за последние двадцать лет обеспеченность жильем в России выросла в полтора раза — до 24 кв. м на человека. Это, конечно, в два-три раза меньше, чем в странах Скандинавии и в США, но близко к показателям целого ряда европейских стран. Эта цифра показывает, что в целом дефицита жилья сегодня в стране нет, вопрос скорее в его доступности. Для сравнения: в конце 1940-х, когда начинал раскручиваться послевоенный государственный строительный мегапроект, на человека приходилось менее пяти квадратных метров, и тогда ставка на количество была оправданна.
Наконец, необходимость раскручивания маховика стройки обычно связывают с тем, что она является локомотивом экономики. Действительно, на стройку завязана масса отраслей — от производства стройматериалов до мебельных фабрик. Однако полезнее было бы не разгонять локомотив, а оптимизировать его работу.
За последние три года возникли серьезные проблемы с этикой на рынке строительства: невыполнение обязательств строителями и многочисленные суды стали нормой. Значительная часть работ выполняется бесправными гастарбайтерами, что дестимулирует компании повышать производительность труда. Гастарбайтеры большую часть денег выводят за пределы страны. Так же поступают владельцы девелоперских компаний: например, вспомним, что Вячеслав Доронин, акционер «Капитал груп», одной из крупнейших компаний-застройщиков, перевел бизнес в США.
Кстати, когда говорят, что основные выгодоприобретатели стройки — девелоперы, строители и архитекторы, то это не совсем так. Основная маржа проекта оседает у чиновников, выдающих разрешения, и тех, кто смог дешево получить земельные участки. В последние годы оставшуюся часть маржи «съедают» банки через высокие процентные ставки. «Поработали на банкиров», — говорят сегодня застройщики, подводя итоги своих проектов. В целом значительная часть прибыли от девелопмента выводится из строительной сферы.
Огромный резерв отрасли спрятан в импортозамещении. Цемент, металлоконструкции и стекло уже изготавливаются в России. Однако качественные лифты, большая часть сложного инженерного оборудования, строительная химия и стройтехника — все это поступает из-за рубежа. Причем заводы, открытые на территории России, чаще всего занимаются лишь сборкой из импортных деталей. Так что экономике благодаря строительству жилья можно было бы придать сильный импульс и без увеличения количества новостроек.
За плохое строительство общество будет долго расплачиваться
Главное родовое пятно политики наращивания объемов строительства в том, что создается крайне убогая среда жизни. «После того как объемы строительства жилья сделали одним из главным KPI для губернаторов, стройка стала намного примитивнее. Главными стали скорость и простота освоения территорий, — говорит один региональных девелоперов. — А где можно быстро построить много жилья? В полях рядом с городом. И стали появляться все новые и новые районы многоэтажек с убогой инфраструктурой или без нее».
Один из ярких примеров — ставропольский проект «Перспективный», ставший печально знаменитым в последнее время. Это апофеоз негуманной застройки: ряды одинаковых панельных 17-этажек, расставленных очень близко друг от друга, с нарушением правил инсоляции. Вертикальные казармы вокруг узких дворов-каньонов. Даже жители этого комплекса называют его «гетто». В Советском Союзе стройкомплекс не опускался до столь некачественной застройки.
В целом большая часть нового жилищного строительства — это воспроизведение советской микрорайонной застройки, но на более низком уровне. Новые районы расположены далеко от мест приложения труда, не обеспечены качественным общественным транспортом и минимальной инфраструктурой. В Московской области как огромное достижение подается то, что районы новостроек теперь обеспечиваются школами и детскими садами. Но так не везде — в Санкт-Петербурге, например, огромный дефицит инфраструктуры: раздел генплана по жилью давно перевыполнен, а транспортная и социальная инфраструктура отстает уже более десяти лет.
Заметим, что речь не идет о парках, музеях и театрах. В новых районах не хватает минимальной, самой необходимой инфраструктуры: дорог, парковок, школ, детских садов. На уровне человека это среда выживания, где можно только ночевать и гулять с ребенком около подъезда. На уровне муниципалитета это монофункциональные оторванные от города районы, которые легко могут превратиться в гетто. На уровне страны — выключенные из экономического развития районы, где не выживает малый и средний бизнес. Неэкологичные районы, где будет воспроизводиться крайне низкий человеческий капитал.
Такая застройка — результат не только примитивности девелоперов, которые настроены на быструю прибыль. Важную роль играют невысокие доходы населения (для большинства покупателей низкая цена — главный критерий при покупке) и бедность и пассивность муниципалитетов, которые не имеют денег на развитие инфраструктуры и воли для проведения хоть какой-то градостроительной политики.
Главная беда в том, что построенные сегодня районы будут жить еще сто лет. Сегодняшняя экономия аукнется много раз. Возьмем только эксплуатацию зданий: на нее за время жизни здания тратится в три раза больше энергии и средств, чем на их строительство. Экономические, социальные и экологические издержки «дешевого» строительства обществу предстоит оплачивать многие десятилетия.
Заметим, что районы примерно такого типа после войны активно строились по всей Европе. «В Швеции была программа “Миллион жилищ”. Сейчас к ней очень противоречивое отношение, часть зданий снесены», — говорит глава архитектурного бюро Semrén & Månsson Магнус Монсон. Важно, что уже в 1970–1980-е годы в Европе произошел переход от микрорайонов с типовыми зданиями к более разнообразной, мультиформатной многофункциональной застройке. Примерно с того же времени начинают активно применяться принципы устойчивого развития, учитывающие затраты на здания и застройку в течение всего их жизненного цикла — строительство, эксплуатация, ремонт, утилизация. Развивается целый ряд важных градостроительных доктрин. Россия пропустила этот важный переход, застряв в предыдущем технологическом укладе.
Десять признаков нового качественного жилья
Позитивное явление последних нескольких лет — возникновение девелоперских компаний (петербургская «Легенда девелопмент», строящие в разных городах компании «Брусника» и ПИК др.), которые в ответ на резко возросшую конкуренцию принципиально поменяли свой продукт, сделав ставку на новое качество. С некоторой натяжкой можно сказать, что уже формируется новый стандарт качественного массового жилья, новый стандарт качественной городской среды. Попробуем выделить его основные составляющие.
Первое: формирование квартальной застройки. Это не панацея, но в то же время новый (а если честно, забытый старый) способ формирования городской среды. Переход от микрорайона к кварталу позволяет создавать соразмерную человеку среду с четким разделением публичного пространства (улицы, бульвары, площади) и приватного, в глубине квартала, доступного только его жителям.
«Нужно делать небольшие кварталы. В Европе кварталы намного меньше, чем в России, — и там комфортно. Длинные кварталы — это стресс», — говорит американский архитектор Джеф Спек, основатель Института социального проектирования. Это замечание крайне важно: сегодня за квартальную часто выдают и мегазастройку.
Второе: коммерческие первые этажи. Четко сформированные улицы формируют пешеходные потоки и позволяют успешно функционировать на первых этажах малому бизнесу — кафе, магазинам, разным сервисам. Это превращает обычный жилой спальный район в многофункциональный. Коммерческие первые этажи создают комфортную городскую пешеходную среду и при этом осуществляют функцию социального контроля: работающие допоздна магазины и большие витрины увеличивают безопасность. Помещения вдоль активных улиц обычно легко находят арендаторов, один из вариантов заполнения менее проходных мест — коворкинг, офис или детский сад. Кстати, лишь три года назад, после изменения градостроительных норм, детские сады вновь разрешили размещать не в отдельных зданиях, а в первых этажах домов.
Третье: дворы без машин. Внутри кварталов образуются приватные тихие пространства, в таких дворах могут безопасно гулять дети. Вопрос парковок — один из самых острых в современном градостроительстве. Одно из решений — стилобат с парковкой под двором и домами, это намного дешевле, чем привычный подземный гараж. А один из новых вариантов — полное разведение пешеходных и автомобильных потоков по уровням — реализовано в подмосковном проекте «Солнечная система» девелопера Urban Group.
Четвертое: входы в здание на уровне нулевого уровня. Безбарьерная среда, когда у входа нет ступенек, удобна для людей с ограниченными возможностями, детей и пожилых. Этот же инструмент работает и на активное использование первых этажей. Входы с нулевого уровня эстетичнее громоздких пандусов.
Пятое: качественное благоустройство и озеленение. Наиболее профессиональные девелоперы уже давно поняли, что за счет этого можно создать кардинально иной облик жилого комплекса. Причем это не так уже и дорого: на благоустройство уходит 1–2% стоимости строительства жилого комплекса. Даже в массовом сегменте застройщики приглашают ландшафтных архитекторов, причудливо зонируют территорию, ставят нетиповые спортивные и детские площадки, прокладывают велодорожки, используют нетиповое освещение. Некоторые девелоперы идут еще дальше: например, «Брусника» в своем тюменском проекте «Европейский» даже создала полноценное городское пространство — площадь с «сухим» фонтаном.
Шестое: качественная отделка мест общего пользования. Причем иногда даже в массовом сегменте речь идет уже не просто об использовании хороших отделочных материалов, но и о создании полноценных общественных зон отдыха и/или клубов, где жильцы могут собираться для досуга. Все чаще входные группы в здания делают максимально прозрачными, чтобы осветить внутреннее пространство и сделать его безопасным.
Седьмое: выразительные фасады. Вместо однотонных серых «панелек» все чаще можно увидеть здания с интересным силуэтом и цветным фасадом. Это стало возможным благодаря современным краскам, которые долго не выцветают. Даже столичные ДСК переходят на выпуск панельных домов с нетиповым силуэтом, используя разнообразные секции. Выразительные цветные фасады уже стали необходимым элементом зданий, строящихся в Москве по муниципальному заказу, — это внесено в столичный стандарт такого строительства.
Восьмое: разнообразие планировок. В ряде проектов предлагается несколько десятков вариантов планировки — это позволяет учесть интересы различных покупателей с разными бюджетами: молодежи и пожилых, семей с детьми и так далее. Все большую популярность завоевывают квартиры с «европланировками», когда кухня объединена с гостиной. Такой подход позволяет создать большую зону общения для всех членов семьи, такие квартиры более экономичны. Появление «европланировок» стало возможным во многом благодаря доступности хороших кухонных вытяжек, которые успешно борются с запахами.
Девятое: большие площади остекления. В типовых панельных зданиях были типовые окна, а сейчас есть возможность кардинально увеличить их площадь. Квартиры с французскими балконами, когда стекло упирается в пол, доступны сегодня даже в массовом сегменте.
И наконец, десятое: квартиры с отделкой. Они позволяют быстро въехать в свое жилье и комфортно в нем жить, не слыша многолетний шум перфораторов у соседей. Это может стать стандартом: по крайней мере, Минстрой давно обещает ввести это в нормативы.
Можно заметить, что в ответ на конкуренцию все больше девелоперов вводит какие-то из этих элементов в свои проекты, по крайней мере в крупных городах, где у застройщиков есть существенный зазор между себестоимостью и продажной ценой. Впрочем, некоторые из элементов, например разнообразие планировок или создание системы современной навигации по жилому комплексу, требуют не финансовых, а скорее организационных затрат. А качественное благоустройство или отделка холлов не сильно «утяжеляют» себестоимость.
Государство наконец-то «увлеклось» городской средой
Появление девелоперов, которые начинают заниматься городской средой и качественным жильем, — весьма позитивный феномен. Но вообще-то ключевая роль должна принадлежать государству, именно оно призвано задавать систему ориентиров, следить за качеством застройки, запускать важные процессы. Следует отметить, что государство все же вспомнило о городской среде после двадцати пяти лет забвения и инициировало сразу несколько проектов.
Проект подготовки к 2018 году городов, принимающих матчи чемпионата мира по футболу, разросся в приоритетный национальный проект «Формирование комфортной городской среды». В этом году из федерального бюджета на благоустройство ключевых общественных пространств городов и на ремонт дворов было выделено 20 млрд рублей. До 2022 года в 40 городах страны будет реализовано более 200 проектов развития общественных пространств общей площадью более 1200 га. Запущен проект «Пять шагов благоустройства» для моногородов.
К концу года должны появиться стандарты комплексного развития территорий, где будут изложены новые подходы к созданию городской среды. В планах Минстроя — поднять статус главного архитектора региона, подчинив его непосредственно губернатору. Интересный эксперимент проводится в Саратове, где на российскую действительность пытаются перенести американский подход объемно-пространственного регламента. В результате может появиться принципиально новый инструмент регулирования застройки. Наконец, в обстановке секретности Центр стратегических разработок пишет новую федеральную Стратегию развития рынка жилья.
Однако надо понимать, что к теме городской среды только приступили. И пока, к сожалению, она часто воспринимается как простое благоустройство. Одним из следующих шагов будет разработка системы инструментов формирования качественной городской среды.
При этом принципиальные вопросы — какого рода среду жизни мы хотим формировать в России — пока практически не поднимаются. Занимаясь девелопментом выживания, мы оставляем за скобками то, что строящееся сегодня жилье — это совсем не то, о чем мечтают россияне. Например, социологические исследования ВЦИОМа показывают, что большинство соотечественников хотело бы жить в собственном доме. Может ли Россия позволит себе такой тип застройки? Какие типы застройки мы хотим видеть в городах? Нужна ли нашим городам высотная и высокоплотная застройка? И наконец, какой должна быть система расселения в России, как остановить стягивание страны в Москву? Эти вопросы назрели уже давно, и в самом скором времени они и составят актуальную повестку дня.
