Столичные власти раскручивают маховик реновации. Первые 15 домов в рамках этой программы будут сданы в эксплуатацию уже в этом году, жильцы пятиэтажек смогут переехать в них в марте. До 2020 года на программу реновации из столичного бюджета будет потрачена колоссальная сумма — 400 млрд рублей.
Помимо финансовых, строительных и социальных вопросов реновации на первый план общественной дискуссии стала выходить тема градостроительства и архитектуры. Какой город будет сформирован в результате масштабной реновации? Какие градостроительные, архитектурные и строительные инновации будут применены? Чем новая городская среда будет отличаться от нынешней? Поиску ответов на эти вопросы посвящен архитектурно-градостроительный конкурс концепций экспериментальных площадок реновации. Эти вопросы были и в центре дискуссий конференции «Реновация — создание комфортной городской среды. Для жизни и работы», которую медиахолдинг «Эксперт» провел совместно с правительством Москвы на минувшей неделе.
Реновация «собянинская» и «лужковская»
«Мы готовы поднять первую волну реновации. В проектировании и строительстве сегодня находятся 236 площадок с потенциалом три с половиной миллиона квадратных метров», — сказал на конференции заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. По мнению чиновника, реновация районов пятиэтажек — один из элементов системной модернизации города, наряду с трансформацией транспортной системы (МЦК, новые линии обычного и наземного метро, Северо-Западная и Северо-Восточная хорды, Южная рокада), редевелопментом промзон, перезапуском парков.
Программу «собянинской» реновации часто сравнивают с предшествующей «лужковской». Причем два важных отличия обычно остаются без должного внимания. Первое: администрация Сергея Собянина планирует проводить ее самостоятельно, становясь глобальным застройщиком. «Лужковская» программа, напротив, предполагала, что реновацией целых районов занимались частные застройщики. Сегодня проводить аудит той программы вряд ли кто-то будет, но то, что город, скажем так, «немного обманули», очевидно. В некоторых контрактах изначально было записано, что городу отходит лишь 5–10% в новостройках на месте пятиэтажек, так что организовать волну переселения было невозможно. Во многих контрактах девелоперы застраивали «вкусные» участки, а потом выходили из проекта с прибылью — реновацию завершал город за бюджетные средства. Так что логику администрации Собянина можно понять.
«Российские города практически не могут получать достойную земельную ренту и существенную долю доходов от нового строительства. В такой ситуации решение Москвы проводить реновацию самостоятельно, без участия частных девелоперов, вполне оправданно, — говорит президент фонда “Институт экономики города” Надежда Косарева. — Причем сам проект реновации, по нашим подсчетам, может даже принести Москве прибыль». Косарева считает реновацию весьма логичной и с точки зрения траектории развития российских городов: «Девяностые годы были временем точечной застройки. двухтысячные — эпоха комплексного освоения территорий, строительства “в полях”. Сейчас время заняться развитием застроенных территорий, обновление которых требует огромных инвестиций».
Интересно, что реновацией сегодня активно занимаются и во Франции, где тоже много модернистской застройки 1950–1960-х годов. По словам руководителя французского архитектурного бюро Valode & Pistre Жана Пистра, принявшего участие в конференции «Эксперта», в стране действует Национальное агентство реновации городов, которое выступает заказчиком таких проектов. Французская схема имеет существенные отличия от московской: в ней активное участие принимают частные инвесторы и используется целый арсенал инструментов реновации, а не только снос. За десять лет государственные субсидии в 13 млрд евро позволили привлечь в процесс реновации частные инвестиции в размере 47 млрд евро.
Другое отличие от «лужковской» реновации — в постановке задачи. «Мэр поставил задачу: давайте не просто заменим старые дома новыми. Давайте создадим новую городскую среду, новый образ жизни», — рассказал Марат Хуснуллин.
Если взять за основу техническое задание градостроительного конкурса на реновацию, основные идеи властей выглядят так. Спальные микрорайоны пятиэтажек превращаются в полноценные многофункциональные районы. В них появляется большой блок коммерческой недвижимости, что должно создать рабочие места и в перспективе снизить маятниковую миграцию в центр города. В частности, нежилыми должны стать первые этажи новых зданий. Модернистское пространство советского микрорайона, где в свободном порядке расставлены здания, должно стать намного более упорядоченным. На месте снесенных пятиэтажек должны появиться кварталы (в терминологии конкурса — урбан-блоки) с закрытыми «дворами без машин». В районах должны возникнуть высококачественные общественные пространства.
Застройка средней этажности возможна!
Детальный анализ проектов конкурса на реновацию впереди. Весь декабрь с проектами будут знакомить общественность, а победители будут объявлены в январе. Но уже сегодня можно сделать несколько выводов.
Первое: уплотнение города не означает, что на месте пятиэтажек возникнут двадцатиэтажки. «Главный результат нашей работы в том, что мы показали: пятиэтажки можно в значительной мере заменить среднеэтажной застройкой. И при этом получить хорошие показатели плотности застройки и окупаемости проекта», — говорит заместитель директора архитектурного бюро «Остоженка» Андрей Гнездилов. Такого результата добились еще несколько архитектурных бюро, в том числе бюро архитектора Сергея Скуратова.
В частности, в проекте архитектурного бюро SPEECH 70% новых зданий имеют небольшую этажность — шесть–восемь этажей. Эти спокойные дома с детально проработанными фасадами должны составить основную застройку района. Кроме фоновой застройки должны появиться и высотные яркие дома. Этот проект — иллюстрация рецепта нового европейского города главы SPEECH Сергея Чобана, теории «70 на 30». Именно при таких пропорциях фоновой застройки и ярких зданий-манифестов, по мнению архитектора, создаются ансамбли контрастной гармонии.
Второе: реновация займет пятнадцать-двадцать лет. Участники конкурса должны были не просто спроектировать район после реновации, но и предложить схему волнового переселения с экономической моделью. Большинству разработчиков проектов для перестройки микрорайона площадью 100 га требуется шесть-восемь волн реновации, то есть перестроить его быстрее чем за пятнадцать лет, крайне сложно.
Третье: большинство проектов предлагают значительное разнообразие морфотипов застройки, не останавливаясь на рекомендованном урбан-блоке. Принцип разнообразия архитектурных и градостроительных приемов крайне важен. В проекте консорциума MLA+ и Buromoscow в реновируемом районе даже оказываются три принципиально разные территории: «Деловая», «У парка» и «Рекреационная». За счет этого создается разнообразие образов жизни.
Четвертое: зелень можно сохранить. Районы пятиэтажек очень зеленые, это одно из главных их достоинств. Но в процессе реновации значительную часть деревьев можно, к сожалению, потерять. Ряд концепций делают акцент на то, что существующая зелень сохраняется и становится одной из главных идей проекта. Так, в проекте бюро Тимура Башкаева ряд новых зданий строится точно на месте снесенных пятиэтажек, и за счет этого сохраняется двор-сквер.
Формула плотности
Уплотнение — одна из самых болезненных тем для жителей, сносимых пятиэтажек. «Вместо пятиэтажек поставят двадцатиэтажки, и количество жителей в нашем районе вырастет в несколько раз» — примерно так часто рассуждают будущие переселенцы. В качестве главного пугала используется градостроительный термин «плотность застройки», которая, как теперь знает каждый второй житель, вырастет в несколько раз. Насколько увеличится количество людей в кварталах после реновации, справедливы ли вообще эти страхи?
Общий ответ таков: количество жителей увеличится, но не пропорционально росту плотности застройки. Попробуем упрощенно это пояснить. Плотность районов пятиэтажек сегодня — 8–10 тыс. кв. м жилья на гектар. Марат Хуснуллин обещает, что после реновации она не вырастет выше 25 тыс. «квадратов» на гектар. Цифра эта не случайна — это предельная плотность, разрешенная в столице. Итого плотность застройки вырастет в два с половиной — три раза.
Однако не весь прирост пойдет на новых жильцов. По заданию конкурса жилье для переселенцев проектируется с коэффициентом 1,4. То есть вместо квартиры площадью 30 кв. м переселенец получит 42 кв. м. Таким образом, возрастание плотности на 40% — с 10 тыс. кв. м до 14 тыс. — пойдет только на переселение, а на рынке будут продаваться оставшиеся метры, эквивалентные 11 тыс. кв. м на гектар. Соотношение площади жилья коренных обитателей жителей района к квартирам новых жителей после реновации составит 14 к 11.
Если бы квартиры в коммерческих и «переселенческих» домах были одинаковыми по размеру, это означало бы, что число жителей района увеличится на 80%. Однако в «коммерческих» квартирах площадь на одного человека выше, и потому в целом ряде проектов конкурса население увеличивается на 40–50%. По расчетам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, после реновации количество жителей в кварталах увеличится в среднем на 25–30%. В любом случае оно вырастет не в два-три раза, как плотность застройки.
Увеличение плотности застройки и количества жителей — тренд, характерный для большинства мегаполисов. При этом нельзя однозначно сказать, что рост плотности ведет к ухудшению качества жизни. Так происходит при лобовой уплотнительной застройке, когда новый жилой дом просто втискивается в существующий район, а других изменений не происходит. Если же происходит «умное» уплотнение — с развитием общественного транспорта, с появлением новых сервисов и общественных пространств, — то качество жизни может и вырасти. При этом именно высокая плотность позволяет создать и содержать эффективный общественный транспорт и городские сервисы. Если жителей недостаточно, то транспорт и сервисы становятся убыточными.
Более плотная жилая среда выгодна городу по экономическим соображениям. Она позволяет создавать условия для активной экономической жизни и генерировать больше налоговых поступлений с единицы территории. Важен и вопрос, где строить новое жилье. Уплотнение города — альтернатива его экстенсивному расширению, когда новые районы строятся вдали от центра. Экстенсивное развитие требует огромных инвестиций в инженерную инфраструктуру и общественный транспорт, генерирует большие транспортные потоки маятниковой миграции и в российских условиях часто оборачивается низкокачественной высотной застройкой. Однако понятно, что у роста плотности есть пределы — при определенных соотношениях качество жизни начинает падать. В целом Москве еще предстоит найти формулу баланса высокой плотности застройки, качества среды и комфорта.
Риски реновации
Качество концепций участников конкурса и обещания властей дают повод для оптимизма. Реновация — это действительно шанс создать городскую среду нового уровня: среднеэтажную, разнообразную, интересную. В то же время есть ряд рисков, которые могут предельно упростить и выхолостить решения, в соответствии с которыми будет вестись застройка.
Во-первых, нет никаких гарантий, что победившие в конкурсе концепции будут реализованы хоть в каком-то виде. Классический конкурс предполагает, что реализован будет проект-победитель. Но в данном случае условия конкурса не содержат обязательств заказчика по отношению к победителям. Главный архитектор Сергей Кузнецов обещал, что добьется, чтобы авторы победивших концепций были привлечены к работе над проектами планировки территорий. Однако есть вероятность, что застройка будет идти совсем по другим проектам. За примерами далеко ходить не надо: основные идеи развития Новой Москвы из проектов — победителей конкурса «Большая Москва» за пять лет так и не были воплощены.
Во-вторых, остается много неясностей по экономическим вопросам. Например, непонятно, сможет ли полная себестоимость строительства предложенных непростых конкурсных проектов уложиться в заявленные властями 85 тыс. рублей за квадратный метр. Хотя, например, архитектор Сергей Чобан утверждает, что себестоимость жилья в разработанном им проекте укладывается в эту сумму.
Что делать с многочисленными подземными паркингами, которые, предположим, будут построены (их количество было прописано в техническом задании конкурса)? Надежд на то, что дорогие паркинги раскупят переселенцы из пятиэтажек, нет: даже в дорогих жилых комплексах столицы у девелоперов есть проблемы с их сбытом. Та же проблема с запланированными многочисленными нежилыми помещениями: в Москве сегодня избыток таких площадей.
В-третьих, предложенные концепции и будущие проекты исходят из государственных нормативов и представлений о прекрасном архитекторов и властей. Однако какой запрос на среду формируют горожане, неизвестно. Исследований такого рода не проводится, и новая застройка в любом случае будет попыткой навязать определенную формулу идеальной городской среды.
В-четвертых, сложность проекта, когда муниципальному девелоперу нужно будет очень быстро вести стройки по сотням адресов, будет толкать программу в сторону простых и отработанных решений. Например, к типовому строительству высотных панельных домов. Чтобы противостоять этому соблазну, властям необходимо будет проявить высочайший профессионализм и политическую волю.
