Ипотека всегда толкала вверх объемы строительства жилья и цены на недвижимость. В прошлом году впервые произошло рассогласование этих графиков — ипотека бурно растет, но ввод жилья и цены плавно снижаются. Судя по всему, и в этом году растущая ипотека не подставит плечо рынку недвижимости.
Снижение ставок заставляет занимать
По данным Банка России, количество выданных ипотечных кредитов в 2017 году достигло исторического максимума — 1,1 млн единиц, объем выдач за год увеличился на 37,2% и достиг 2 трлн рублей.
Совокупная задолженность граждан по ипотеке на конец года достигла 5,2 трлн рублей, за год она выросла на 15,4%. Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях продолжала снижаться. Одновременно увеличился средневзвешенный срок рублевых кредитов (187 месяцев), то есть наши ипотечные кредиты стали немного дешевле и длиннее. На 39% увеличилась сумма досрочного погашения ипотеки — 846,9 млрд рублей в 2017 году против 235,5 млрд рублей в 2016-м. Это заслуга рефинансирования: объем рефинансированных кредитов вырос по итогам 2017 года на 40,8% по сравнению с 2016-м и составил 161,2 млрд рублей.
Основные факторы, которые привели к росту ипотеки — снижение банками процентных ставок (на 1,75 процентного пункта за 2017 год) и существенный рост рефинансирования (на 40,8%). Исполняющий обязанности генерального директора Объединенного кредитного бюро Николай Мясников также отмечает важную роль отложенного спроса. «Бурный рост ипотечного кредитования в 2018 году идет за счет снижения ставок и реализации отложенного спроса. Большой популярностью также пользуются различные программы рефинансирования. За первые четыре месяца года доля рефинансирования в новых выдачах превысила десять процентов, хотя год назад она составляла порядка двух процентов», — говорит Николай Мясников и добавляет, что бум рефинансирования скоро закончится.
Цифры это подтверждают: как только снижение ключевой ставки замедлилось, замедлилось и рефинансирование. По данным аналитического центра Дом.РФ (бывшее АИЖК), за четыре месяца 2018 года доля рефинансирования в объеме выданных ипотечных кредитов составляет порядка 15%, а возможностью рефинансировать свои кредиты воспользовались около 65 тыс. заемщиков. «Пик спроса на рефинансирование пройден (его доля в феврале — 17 процентов, в апреле — 13 процентов). Мы считаем, что по итогам года доля рефинансирования в общем объеме выдачи составит 10–15 процентов, ипотечные кредиторы будут стремиться сохранить портфель действующих ипотечных заемщиков», — отмечают эксперты Дом.РФ.
«Банки довольно охотно идут на рефинансирование, — говорит президент АРБ Гарегин Тосунян. — Поскольку, если клиент приходит с инициативой рефинансировать кредит, отказ с высокой степенью вероятности приведет к тому, что он уйдет к конкуренту. Поэтому рефинансирование кредитов — это целиком заслуга конкуренции за хороших клиентов».
Мало денег
За вычетом рефинансирования за четыре месяца 2018 года выдано «новой» ипотеки более чем на 700 млрд рублей (на 50% больше, чем за тот же период прошлого года). «Рынок ипотеки растет прежде всего за счет новых заемщиков», — констатируют аналитики Дом.РФ. Получается, что вклад рефинансирования в текущий рост ипотеки, по оценкам экспертов, составляет всего 15%, остальное приходится на новые кредиты. Это подразумевает растущий платежеспособный спрос на недвижимость. И действительно, в первом квартале 2018 года население приобрело 600 тыс. жилых помещений (+12% к первому кварталу 2017-го).
По данным Росреестра, в январе–апреле 2018 года было заключено 203,3 тыс. договоров долевого участия с физическими лицами — это на 15% выше уровня января–апреля прошлого года. В результате растут и объемы ввода: по итогам пяти месяцев построено 23,7 млн кв. м жилья, на 9,7% больше, чем за тот же период в 2017-м. Объемы строительства последние годы держатся на рекордном уровне 80–85 млн кв. м.
Бурный рост ипотеки должен был бы приводить к росту нового строительства и цен. Но этого не происходит.
«Скорее всего, первопричина снижения динамики цен на недвижимость — низкий темп роста экономики и продолжающееся сокращение реальных располагаемых доходов граждан. Кроме того, на рынке недвижимости фиксируется избыток нереализованного жилья, а элитное жилье стало продаваться особенно тяжело», — рассуждает Гарегин Тосунян.
Реальные располагаемые доходы населения падают практически непрерывно почти четыре года подряд. По данным Росстата, в мае 2018 года они упали на 9,3% по сравнению с апрелем. Спрос на жилье следует за доходами. «У людей мало денег», — кратко описывают ситуацию застройщики.
Много понастроили
«С точки зрения рыночных тенденций корректнее говорить не о вводе (поскольку эти цифры отражают, скорее, темпы строительства и ситуацию, которая была несколько лет назад), а об объемах предложения, — говорит руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости” IRN.RU» Олег Репченко. — А этот показатель продолжает расти: по данным “ИРН-Консалтинга”, в мае на рынке новостроек от ТТК до МКАД продавалось 1,76 миллиона квадратных метров жилья — на 3,5 процента больше, чем в мае прошлого года».
При этом спрос на московские новостройки за год вырос в полтора раза. На растущем рынке это привело бы к росту цен. Но вот парадокс: сейчас такого не происходит, поскольку платежеспособный спрос ограничен. «Любые попытки повысить цены упираются в то, что покупатели оказываются к этому не готовы. Если бы ипотечные ставки за прошедший год не снизились, не удалось бы сохранить даже нынешний уровень цен», — уверен Олег Репченко.
Это подтверждается и тем, что значительная часть сделок приходится на новостройки. «Первичка» в среднем как минимум на 15–25% дешевле «вторички». Сделки же на вторичном рынке проходят в основном с квартирами, где есть большой дисконт по цене. «На первичном рынке можно воспользоваться спецпрограммами от застройщиков или программами субсидирования ставки, в рамках которых получить кредит можно с наиболее низкой ставкой — например, шесть процентов годовых, но обычно не на весь срок кредитования, а на льготный период», — замечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Объемы строительства в России за семь лет выросли более чем на 30%. В столичном регионе наблюдается рекордное предложение новостроек. Так, в Москве за три года количество лотов в продаже и их площадь выросли вдвое. Так что на рынке жилья сегодня есть колоссальный навес из непроданных новостроек. По данным компании ЦИАН, при нынешнем спросе на реализацию текущих проектов потребуется 29 месяцев, даже при условии, если новых проектов не будет. Причем у столичных девелоперов есть еще более 130 проектов, которые придерживаются, так как их появление обвалит рынок. В ситуации высокой конкуренции и большого навеса над рынком предпосылок для роста цен нет.
Банки ужались
В текущей ситуации, когда при росте ипотеки не наблюдается роста цен и вводов нового жилья, а на рынке существует навес, банкам приходится поступаться своей маржей — впрочем, они это переживут.
«Маржинальность, конечно, сократилась, но не критически: примерно на 0,5–1 процентный пункт, так как рекордно низкий уровень инфляции удешевил и ресурсную базу крупных (это важно!) банков, а именно они являются основными участниками ипотечного рынка, — рассказывает Гарегин Тосунян. — При этом ипотека для банков наиболее привлекательный сегмент кредитного рынка с точки зрения сочетания темпов роста, доходности и рисков (об этом говорит низкий уровень просроченной задолженности)».
По данным Дом.РФ, большинство крупнейших ипотечных кредиторов сохраняет условия рефинансирования на уровне, близком к условиям кредитования на первичном рынке ипотеки. То есть можно констатировать, что сокращение процентной маржи характерно, скорее, для вновь выданных ипотечных кредитов.
Директор по развитию ипотечного кредитования Альфа-банка Николай Мальнев добавляет, что ипотека изначально сама по себе низкомаржинальный продукт, при этом более важно, что ипотечный клиент ценен для банка, как и банк для клиента, далеко не только ипотечным платежом. Так что банки еще и поэтому стараются удержать ипотечных клиентов и соглашаются на рефинансирование или просто снижение ставки по действующему ипотечному кредиту.
Ипотечный бум скоро иссякнет
«К концу этого года темпы роста ипотечного кредитования немного замедлятся, так как ипотека не массовый продукт и спрос на нее может снизиться. Однако в целом количество и объемы новых кредитов вырастут на 35–40 процентов по сравнению с 2017 годом», — прогнозирует Николай Мясников.
«С учетом того, что за четыре месяца текущего года ипотечный портфель вырос на 6,9 процента, а объем выданных ипотечных кредитов увеличился на 76,6 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, можно ожидать роста ипотечных кредитов по итогам 2018 года на 20 процентов, — рассуждает Гарегин Тосунян. — Росту спроса на ипотеку также способствует грядущий переход с долевого финансирования на проектное и опасения потенциальных покупателей, связанные с ростом цен на недвижимость вследствие планируемого увеличения ставки НДС на два процентных пункта».
По оценкам же Дом.РФ, в 2018 году будет выдано 1,4 млн ипотечных кредитов на 2,8 трлн рублей. Прирост в количественном и денежном выражении составит 30 и 40% соответственно. Ставки по ипотеке к концу года достигнут 8%. Прирост ипотечного портфеля составит 20%, до 6,2 трлн рублей.
В Дом.РФ также ожидают, что ипотека продолжит оказывать стимулирующее влияние на рынок жилья и жилищного строительства — ведь сейчас, согласно опросам населения, около 12 млн семей планируют приобрести жилье в пятилетней перспективе, из них 9 млн готовы воспользоваться для этого ипотекой.
«По нашим оценкам, при сохранении текущих тенденций в экономике рынок ипотеки по итогам 2018 года вплотную приблизится к рекордному значению 2,8–2,9 триллиона рублей. Уже сейчас можно сказать, что по итогам первых двух кварталов рынок идет к этому значению опережающими темпами», — заключает Николай Мальнев.
Однако не все так оптимистичны. «За последний год средние ставки по ипотеке упали примерно на два процентных пункта, что привело к росту выдачи кредитов более чем на 80 процентов, – рассуждает Олег Репченко. — Однако столь быстрые темпы роста вряд ли сохранятся. Многие из тех, кто имел возможность обслуживать кредит и получить одобрение в банке, уже взяли ипотеку. При отсутствии роста доходов будет неоткуда взяться новым людям, способным потянуть кредит. К тому же вряд ли сохранятся темпы снижения ставок».
Что произойдет, когда бурный рост ипотеки перестанет поддерживать рынок, мы увидим уже в следующем году. Впрочем, в любом случае ипотечного кризиса, аналогичного кризису в США 2007 года, ждать не стоит: доля ипотеки по отношению к всей экономике у нас все еще очень низкая, значительная ее часть не секьюритизирована. Да и отмена долевого строительства может внести свои коррективы в предложение жилья.
