После нескольких лет снижения цен на недвижимость и затухавшей активности покупателей участники рынка в августе и сентябре впервые столкнулись со значительным увеличением спроса на жилье. По итогам первой половины 2018-го спрос на первичном рынке жилья в крупных городах вырос на 10–20%, а в Москве почти в полтора раза. При этом пик продаж пришелся на лето, хотя обычно в это время наблюдается спад покупательской активности. В компании «Метриум» сообщают, что в Москве с января по август включительно было продано 1,2 млн кв. м жилья, что почти в полтора раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.
«Заметно вырос спрос на первичное жилье, — говорит управляющий партнер “Метриум”, участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. — За восемь месяцев количество зарегистрированных договоров на долевое участие в строительстве в Москве увеличилось на 46 процентов по сравнению с тем же периодом прошлого года». Продажи девелоперской группы ЛСР (география присутствия — Москва, Санкт-Петербург и Екатеринбург) увеличились более чем наполовину. MRGroup, которая строит жилье как комфорт-, так и бизнес-класса, отметила рост числа сделок по некоторым объектам на 50–98%. «Такие скачки спроса среди самых крупных участников рынка действительно можно назвать массовыми, — говорит управляющий партнер Экспертной группы Veta Илья Жарский. — Крупнейший застройщик эконом- и комфорт-сегмента в Москве группа ПИК отметила, что рост продаж за текущий год вырос в среднем на 7–10 процентов, но в августе был действительно резкий подъем — до 70 процентов».
У других столичных застройщиков продажи в августе выросли не столь заметно: у Level Group прирост составил 20%, ФСК «Лидер» завила об увеличении продаж на 14%, компания «Крост» — на 10%. «Начиная с весны на рынке первичного жилья в столице с каждым месяцем наблюдается стабильный рост покупательской активности и увеличение числа сделок, — говорит управляющий партнер компании “Векторстройфинанс” Андрей Колочинский. — Август не стал исключением: по итогам месяца количество проданных квартир в нашем проекте ЖК “Кварталы 21/19” увеличилось на восемь процентов по сравнению с июлем».
Цены растут вслед за спросом
Застройщики и риелторы воспользовались растущим спросом и начали повышать цены. «За прошедший год (август к августу) средняя однокомнатная квартира в Москве подорожала на шесть процентов, двухкомнатная — на пять процентов, — говорит Мария Литинецкая. — В целом, хотя спрос высокий, конкуренция по-прежнему сохраняет остроту, поэтому повышение цен происходит весьма осторожно и эпизодически». По сути, мы наблюдаем исторически значимый разворот на рынке недвижимости, поскольку последние четыре года (не считая незначительного повышения в прошлом году) цены на жилье стабильно снижались в связи с ростом объемов строительства (за исключением спада в 2016-м) и снижением доходов населения. Но ажиотажный спрос этим летом привел к тому, что предложение жилья на столичном рынке впервые за несколько лет начало сокращаться. «Предложение продолжает снижаться, несмотря на выход новых объектов на рынок и старт продаж в новых корпусах жилых комплексов на стадии реализации, — говорит Андрей Колочинский. — По итогам августа оно сократилось почти на пять процентов».
По мнению Марии Литинецкой, до конца года сокращение предложения на рынке первичного жилья может добавить к цене квадратного метра в столице еще один-два процента. «В нашем жилом комплексе “Кварталы 21/19” цены меняются каждый месяц, причем рост стоимости квартир происходит как в корпусах на этапе строительства за счет изменения стадии строительной готовности, так и в уже построенных домах, где живут люди», — говорит Андрей Колочинский.
Заметное оживление произошло и на вторичном рынке жилья Москвы, где за первую половину 2018-го продажи увеличились почти на четверть, а цены в среднем на три процента и еще больше — в районах, где открыты новые станции метро. «Важно также отметить, что за лето отношение к скидкам у продавцов вторичного жилья изменилось: еще в июне уступка в размере 200–300 тысяч рублей была уместной, но сейчас ее не делают, и покупательский спрос при этом не падает», — отмечает Илья Жарский.
В целом по стране ситуация на рынке жилья неоднозначная. Во многих регионах начавшаяся пять лет назад стагнация на рынке недвижимости продолжается. В то же время в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Тюмени спрос на новостройки вырос на четверть или на треть. И это несмотря на то, что предложение новостроек в крупных городах зашкаливает. По данным Минстроя, за первое полугодие 2018-го в России построено почти 385 тыс. новых квартир, или 29 млн кв. м жилья, что на миллион «квадратов» больше, чем за тот же период 2017-го. «На рынке жилья большинства крупных российских городов в 2018 году отмечается оживление, число сделок увеличилось, — говорит руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. — Но не везде продавцы смогли воспользоваться этим и заметно поднять цены. Основная причина — рост предложения на первичном рынке в этом году. Девелоперы стремились создать резерв и вывели на рынок большое число новых проектов в первой половине года. Активизация продаж выступила хорошим фоном для этого, но именно высокое предложение на первичном рынке и конкуренция удерживает рынки многих городов от более высоких темпов роста цен на квартиры как на вторичном, так и на первичном рынке жилья». По данным Уральской палаты недвижимости, рост цен в большинстве крупных городов укладывается в диапазон от одного до семи процентов к аналогичному периоду прошлого года. «В целом по стране едва ли следует ожидать сильного роста цен, — согласна Мария Литинецкая. — По данным Росреестра, за семь месяцев текущего года количество договоров на долевое участие (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) выросло всего лишь на 0,4 процента».
Дешевле уже не будет
Главной предпосылкой к резкому увеличению спроса на жилье в крупных городах эксперты видят снижение ставок по ипотеке до исторических минимумов. За четыре года они снизились с 14,5 до 9–9,5% вслед за ключевой ставкой Центробанка. За первое полугодие банки выдали 663,4 тыс. ипотечных кредитов на 1,3 трлн рублей — почти на две трети больше, чем за тот же период прошлого года, и почти столько, сколько за весь 2016-й. «За долгие годы чрезмерно дорогого кредита накопился отложенный спрос, который сейчас материализуется в реальных сделках, — поясняет Мария Литинецкая. — Полагаю, что к концу текущего года в Москве будет заключено не меньше 65 тысяч договоров долевого участия, что станет абсолютным рекордом за историю первичного рынка. Однако если ипотека снова подорожает, то спрос начнет снижаться, что нанесет серьезный удар по рынку, где больше половины сделок совершается благодаря заемным средствам».
Собственно, ожидания, что ипотека может подорожать, и являются драйвером роста спроса на недвижимость в этом году. В прошлом году, когда объемы кредитования на покупку жилья также росли, ажиотажа на рынке не наблюдалось. «Нервозность на рынке жилья возросла начиная со второго квартала этого года, — говорит Михаил Хорьков. — Новостной фон для потенциальных покупателей теперь формируется сценариями развития санкций в отношении России, снижением курса рубля, возможным повышением ключевой ставки и, соответственно, стоимости ипотеки». Ставки по жилищным кредитам могут вырасти и в связи с повышением НДС на два процентных пункта со следующего года, что явно разгонит инфляцию, а значит, и банки будут более осторожны в выдаче займов. Кстати, лидер на рынке ипотечного кредитования Сбербанк уже отказался от программы снижения ставок по действующим ипотечным кредитам клиентов. А его глава Герман Греф на прошлой неделе сообщил, что он не исключает повышения ставок по ипотеке в ближайшей перспективе.
К слову, снижение с прошлого года ставок по депозитам также подогрело спрос на недвижимость на фоне ослабления рубля. «Опасаясь обесценивания средств, люди начинают вкладывать в жилье с целью последующей сдачи его в аренду, — говорит директор департамента вторичного рынка компании “Инком-Недвижимость” Михаил Куликов. — Таким образом им будет гарантирован стабильный доход в диапазоне от пяти до семи процентов годовых, что сопоставимо с процентами по банковским депозитам».
Наконец, росту спроса на ипотеку и жилье способствуют прогнозы экспертов относительно повышения цен на новостройки в следующем году в связи с поправками в закон о долевом строительстве, существенно ужесточающими требования к застройщикам. Со второй половины 2019 года закон запрещает им напрямую брать у дольщиков деньги, которые впредь будут аккумулироваться в банках на эскроу-счетах и выдаваться застройщику предположительно по ставке 5–6%. Граждане прислушались к мнению некоторых застройщиков, заявивших, что новшества приведут к росту себестоимости строительства на 15–30%, и решили поторопиться с покупкой жилья.
«Сегодня банки проводят предварительные консультации с девелоперами и называют возможные условия сотрудничества в будущем, — рассказывает Андрей Колочинский. — На одном из таких собраний представители Сбербанка заявили, что застройщикам потребуется увеличить конечную стоимость продукта на четыре процента, чтобы сохранить маржу на текущем уровне. Я полагаю, что эта цифра будет больше. Если раньше основным источником финансирования были деньги дольщиков, которые доставались застройщику бесплатно, то теперь за них придется заплатить. Предполагается, что средства, накопленные на эскроу-счетах, будут выдаваться застройщикам по пониженной ставке пять-шесть процентов, а остальная сумма кредита —по рыночной ставке 10–11 процентов».
В нынешней схеме долевого строительства доля привлекаемых застройщиками банковских кредитов составляет в себестоимости квадратного метра несколько процентов. «При переходе на проектное финансирование доля процентов по кредиту в общей себестоимости строительства увеличится до 15–17 процентов, а в ряде проектов до 30 процентов, — подсчитала генеральный директор компании “Миэль-Аренда” Наталья Шаталина. — Скорее всего, и цены на недвижимость вырастут. Каким окажется этот рост, будет зависеть от того, сколько у застройщика есть собственных средств для строительства объекта, а также от того, под какой процент ему удастся получить кредит в банке».
