Выждав для приличия пару недель после обещания Германа Грефа президенту Владимиру Путину существенно снизить размер средней ставки по ипотеке в течение года, Сбербанк повысил ипотечные ставки на 0,4–0,6 процентного пункта (п. п.). Минимальная ставка по ипотеке на строящееся жилье выросла с 7,1 до 7,5%, а на готовое — с 8,6 до 9,2%. Рефинансирование же ипотечных кредитов, выданных другими банками, будет происходить по ставке 9,9 вместо 9,5%. Реальные же ставки за счет надбавок за различные риски могут быть еще выше.

В принципе, формально глава Сбербанка сказал правду: в этом году заемщики, которые брали ипотеку по старым, высоким, ставкам, массово ее рефинансировали, поэтому через год средняя ставка по ипотечному портфелю Сбербанка действительно будет ниже, чем сейчас. Конечно, если мы не увидим разворачивания нового цикла повышения ставок.

Однако ипотечный рынок неминуемо замедлится. Так, согласно исследованию агентства «Эксперт РА», в 2019 году объем выдачи ипотечных кредитов сократится на 10% по сравнению с 2018 годом и составит 2,5 трлн рублей. Если же учитывать негативный сценарий, то падение может составить даже 25%. Произойдет это из-за того, что основные факторы, обеспечившие рост ипотеки в 2018 году, себя исчерпали.

Ипотека растет по всем показателям

Пока все хорошо

По итогам же 2018 года, согласно прогнозу «Эксперт РА», ипотечные выдачи вырастут не менее чем на 35% и составят 2,7–2,8 трлн рублей. Уже в первом полугодии они выросли на 69% и достигли рекордных 1,3 трлн рублей. Ипотечный портфель впервые за пять лет показал ускорение темпов прироста, прибавив 23% в период с 1 июля 2017 года по 1 июля 2018-го, и достиг 5,8 трлн рублей. Прогноз Аналитического центра «Дом.РФ» на 2018 год еще более оптимистичен: там считают, что по итогам этого года ипотечных кредитов будет выдано на три триллиона рублей (плюс 50% к 2017 году), а средняя ставка составит 9,5–9,7%, впервые за всю историю опустившись ниже 10% по итогам года. «Поддержку рынку оказала реализация отложенного спроса на жилье в условиях рекордно низких процентных ставок по ипотеке и стабильных цен на недвижимость», — отмечает Александр Сараев, управляющий директор по банковским рейтингам «Эксперт РА».

В «Дом.РФ» соглашаются с тем, что главным фактором роста ипотечного рынка стала накопленная потребность в «улучшении жилищных условий», а также снижение ставок за последние два года (с 12–13% до сегодняшних 9%), которое было самым масштабным за всю историю.

И конечно, свой вклад в этом году внесло рефинансирование, доля которого в первом полугодии 2018-го увеличилась с 5 до 13% общего объема кредитования. Однако большая часть спроса на рефинансирование уже удовлетворена, а рост ипотечных ставок снижает интерес к нему.

Банки воспользовались благоприятными условиями. «В первом полугодии 2018-го банки из топ-10 по объему кредитования увеличили выдачи в среднем на 75 процентов, — рассказывает ведущий аналитик по банковским рейтингам “Эксперт РА” Екатерина Щурихина. — Для многих игроков ипотечный бум стал возможностью нарастить клиентскую базу по розничному кредитованию и обеспечить себе получение процентных доходов на долгосрочном горизонте. Однако ипотечные продукты нельзя назвать высокомаржинальными, особенно при текущем росте стоимости фондирования. Поэтому при сжатии ипотечного рынка влияние на доходность большинства банков не будет значительным. Вместе с тем при переходе в активную стадию роста ставок у банков может возникнуть процентный риск».

Стоит также отметить, что доля ипотечных выдач госбанков выросла с 84,1 до 86,3% (и 53 п. п. из них — у Сбербанка).

Черный 2019-й

Прогноз же на будущий год далеко не так оптимистичен. Негативный сценарий, рассматриваемый «Эксперт РА», может привести к падению ипотеки на четверть, он предполагает снижение среднегодовой цены нефти до 55 долларов за баррель, увеличение ключевой ставки до 8% и выше, а также рост инфляции до 6–7% к концу года.

Как объясняет Екатерина Щурихина, основными факторами, которые приведут к замедлению ипотечного рынка, станут рост ставок, увеличение цен на недвижимость (особенно в сегменте новостроек в связи с переходом застройщиков от долевого финансирования к банковскому фондированию), а также ограничение регулятором выдачи динамично растущих в 2018 году кредитов с низким первоначальным взносом. Давление на рынок окажет также сохранение слабой динамики реальных доходов населения.

Однако не все эксперты столь пессимистичны. Так, по прогнозу главного экономиста Альфа-банка Наталии Орловой, в будущем году ожидается замедление ипотечного рынка. Ипотечный портфель российских банков вырастет, но лишь на 13%, что меньше прогнозируемых 24%. «Основные причины этого замедления — исчерпание материнского капитала (его часто используют для получения ипотечных кредитов, и он выбран уже на 60 процентов), а также рост ставок вследствие повышения ключевой ставки. Что же касается изменения правил финансирования строительства (отказ от прямого долевого финансирования и переход на эскроу-счета), то особых проблем это не вызовет, так как рынок ипотечного кредитования на 80 процентов контролируется госбанками», — заключает Наталия Орлова.

По прогнозу аналитиков «Дом.РФ», темпы роста ипотечного кредитования в 2019 году составят от 10 до 20%. «Ипотека становится все более востребованным механизмом приобретения жилья и улучшения жилищных условий: с ипотекой в новостройках за восемь месяцев 2018 года зарегистрировано 56 процентов всех договоров долевого участия (плюс восемь процентных пунктов к восьми месяцам 2017 года), на вторичном рынке — 44 процента (плюс 14 процентных пунктов). В пятилетней перспективе более 70 процентов всех покупателей жилья готовы воспользоваться ипотекой», — отмечают в «Дом.РФ».

Что же касается рыночных рисков, связанных с будущим изменением регулирования ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, то, как рассказывают в «Дом.РФ», наиболее рискованные кредиты с первоначальным взносом до 10% сейчас практически не выдаются, их доля не превышает одного процента. Основной объем ипотеки с низким первоначальным взносом приходится на кредиты со взносом от 15%. Эффект от введенных Банком России повышенных коэффициентов особенно почувствуют небольшие и средние банки, не имеющие избытка капитала.