Столичный рынок недвижимости демонстрирует разнонаправленные тренды. Жилье в Москве активно строится и даже дорожает. Строительство же офисов и торговых центров практически прекратилось, застыв на рекордно низких уровнях. При этом вакантность офисных и торговых центров за последние два года значительно снизилась.
Американские санкции, разговоры о дедолларизации экономики, падение цены на нефть и ожидаемое удорожание доллара — эти и другие факторы создают крайне неопределенную и нервную обстановку для частных инвесторов. Одна из реакций — вложения в недвижимость как в реальный, не финансовый актив. Тем более что она способна приносить доход. Какие варианты есть сегодня у частного инвестора, например, в московскую недвижимость и на какую доходность можно рассчитывать?
Офисный «парадокс»
На офисном рынке Москвы сложилась внешне парадоксальная ситуация. С одной стороны, показатели говорят о весьма позитивных тенденциях. Вакантность офисов класса A и B снижается уже третий год подряд. По расчетам компании CBRE, она в этом году снизилась более чем пятую часть - до 10,9%. По данным компании JLL, доля свободных офисов в центре Москвы достигла минимального уровня за десять лет. Брокеры отмечают довольно большое количество сделок и высокий уровень поглощения офисных площадей рынком. Это удивительно, потому что офисный рынок — важный индикатор развития экономики, а даже по официальной статистике российская экономика не радует высокими темпами роста. Кто же теперь арендует ранее не занятые офисы? Откуда взялся высокий спрос на них?
С другой стороны, статистика показывает резко сократившееся строительство новых офисов. По данным CBRE, в этом году будет построено порядка 170 тыс. кв. м офисов — почти в два с половиной раза меньше, чем в прошлом году. Ввод этого года — важный отрицательный рекорд: за последние пятнадцать лет так мало в Москве еще не строили. Впрочем, объяснение весьма простое: перед кризисом 2014 года было налицо перепроизводство офисов — их построили слишком много. В 2015 году пустующими оказались целых три миллиона квадратных метров офисов. Последние несколько лет бизнес заселял уже построенные бизнес-центры.
Объяснить высокий спрос на офисы при слабо растущей экономике сложнее. Здесь дело в методиках анализа рынка. Брокерские компании подробно исследуют лишь сегмент рынка высококлассный офисной недвижимости — здания класса A и B. Вакантность в них действительно резко снизилась. Офисные площади более низких классов (С и D) находятся в серой зоне: по ним достоверным данным нет. Так вот: последние пару лет идет активное переселение компаний из некачественных офисов в классы A и B. Это стало возможно благодаря резкому снижению офисных ставок и переводу их из долларов в рубли в 2014–2016 годах. Небольшие компании и госструктуры смогли арендовать площади в современных бизнес-центрах по умеренным ставкам. По данным Cushman & Wakefield, средние ставки аренды в классе A сегодня составляют 28,3 тыс. рублей за квадратный метр в год, а на офисы класса B — 15,1 тыс. рублей. Полноценным двигателем рынка в 2016–2017 годах выступили госструктуры. В приобретении крупных офисных площадей были замечены ВТБ, Россельхозбанк, «Трансстрой», структуры федерального и столичного правительства.
Несмотря на заполнение существующих бизнес-центров, в ближайшие годы вряд ли стоит ждать активного офисного строительства. Дело в том, что нынешние арендные ставки и дороговизна кредитов делает этот бизнес малорентабельным и рискованным. Девелоперы продолжают готовить новые офисные проекты, но рассчитывают строить не по схеме спекулятивного девелопмента, когда построенное здание сдается арендаторам, а под конкретного заказчика — по модели bulid to suit. Такая схема весьма распространена на складском рынке. Теоретически в ней могли бы быть заинтересованы крупные структуры, желающие консолидировать свои подразделения в одном офисе, когда на рынке арендовать площади 20–30 тыс. кв. м невозможно. Однако пока по схеме bulid to suit в Москве строят крайне редко.
От перепроизводства офисов в центральных частях города главными пострадавшими выглядят бизнес-парки, возводимые за МКАД. «Загородные бизнес-центры так и не стали популярными. При расположении на периферии возникает очень сложная логистика: две встречи в центре города, и весь день потрачен на переезды», — говорит генеральный директор Key Capital Сергей Камлюк. Загородные офисы могут быть удобны как бэк-офисы, ведь их сотрудникам не надо много ездить. Но в этом случае есть и другая проблема: при переезде за город компании иногда теряют до 20% сотрудников — те не хотят тратить слишком много времени на то, чтобы добираться из дома на работу.
Торговые центры приспособились к новой реальности
Ситуация на рынке качественных торговых площадей схожая. В 2018 году в московском регионе будут построены торговые центры общей площадью порядка 190 тыс. кв. м — это один из самых низких показателей за всю историю рынка. Причем в России в целом стройка торговых центров сжалась еще больше: во всей стране, кроме столицы, будет введено лишь 240 тыс. кв. м качественных торговых площадей. Для сравнения: с 2007 по 2017 год в России строилось в три–шесть раз больше.
Крупнейшим построенным в нынешнем году торговым центром станет «Каширская плаза». В огромном комплексе с торговой площадью более 70 тыс. кв. м на крыше будут размещены бассейн, теннисные корты, баскетбольная площадка и даже каток. Интересно, что это уже второй проект редевелопмента от турецкого девелопера Enka: для строительства нового колоссального комплекса девелопер снес вполне успешный, но сравнительно небольшой торговый центр, возведенный им же.
Несколько лет назад ходили весьма пессимистические прогнозы относительно судьбы торговых центров. С одной стороны, с каждый годом усиливается давление растущей двузначными темпами интернет-торговли. По прогнозу Morgan Stanley, в ближайшие пять лет это сектор вырастет еще в три раза. С другой стороны, на фоне сокращения реальных доходов населения стала меняться потребительская модель общества. Однако торговые центры смогли адаптироваться к новой реальности: они нарастили развлекательную составляющую, перевели аренду из долларов на рубли, перешли от фиксированных ставок аренды к проценту с оборота арендаторов. Адаптировались и ритейлеры, которые активно адаптируют ассортимент к ограниченным бюджетам и быстро меняют свои сети, открывая новые и закрывая убыточные магазины. Как результат, вакантность в торговых центрах уже два года как падает. По данным CBRE, она составляет сегодня 7,8%.
Будущее рынка торговых центров в Москве связано с возведением небольших комплексов. В ряде районов для их строительства остается потенциал. По данным CBRE, уже в этом году средний размер нового торгового центра на 30% меньше, чем в прошлом году. Возможно, «Каширская плаза» — один из последних сверхкрупных торговых центров, возведенных в пределах МКАД.
Из новых трендов следует отметить начало программы строительства транспортно-пересадочных узлов. Столичное правительство объявляло чуть ли не о 130 проектах, и вот в 2019–2020 годах будут достроены первые ТПУ: «Рассказовка», «Нижегородская», «Ходынское поле». В среднем в этих ТПУ должно оказаться по 20 тыс. кв. м торговых площадей. Брокеры говорят, что новые центры как бизнес-проекты обречены на успех, так как «сидят» на мощных пешеходных потоках, связанных с общественным транспортом.
Другую сетевую программу реализует компания ADG, которой на конкурсе досталось право реконструкции 39 столичных кинотеатров. В 2019–2020 годах будут перестроены первые пять. Торговых площадей в них будет не очень много — 3000–5000 кв. м. Эти комплексы вписываются в тренд, когда торговые площади становятся частью многофункциональных комплексов. Необычный пример нового подхода — «ВТБ арена парк», где торговый центр интегрирован с футбольным стадионом и крупным спортивным многофункциональным залом.
Жилье: подорожание на фоне реформ
Совершенно по другой траектории развивается столичный рынок новостроек: объемы строительства и продаж в последнее время растут. «Нетипичным был уже летний сезон: вместо традиционного затишья в конце июля и в августе мы увидели всплеск. Темпы продаж оказались на 20–25 процентов выше, чем год назад. Важно, что люди перестали ждать падения цен на жилье», — говорит руководитель консалтинговой компании «Топ Идея» Олег Ступеньков.
Еще «горячее» оказался октябрь: Росреестр зарегистрировал рекордные 8326 договоров долевого участия. Это на 58% больше, чем год назад, и на 18% больше, чем в сентябре.
По данным риелторов, в этом году столичные новостройки стали дорожать. «В феврале 2018 года начался рост средней стоимости квадратного метра в массовом сегменте, и особенно он ускорился с мая. В октябре этот показатель достиг 159 тысяч рублей, прибавив в годовом выражении 5,4 процента», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Рост подхлестывался несколькими факторами. Во-первых, ипотекой. В первой половине года ипотека подешевела до минимальных в истории 9–9,5% годовых. Как ни странно, осенью ипотека вновь краткосрочно выступила драйвером рынка. После решения Центробанка о повышении учетной ставки ипотека стала дорожать, и часть покупателей форсировала приобретение квартир с получением кредита, пока тот не стал дороже. Среднесрочный тренд на удорожание ипотеки вырисовывается достаточно ясный: Сбербанк уже допускает возможность, что кредиты на жилье в следующем году будут дороже.
Во-вторых, сыграло роль обсуждение радикальной реформы долевого строительства. В перспективе она приведет к повышению себестоимости строительства. В-третьих, заявления о дедолларизации экономики и грядущий новый пакет американских санкций привели к оттоку валюты из банков. Часть этих средств вкладывается в жилье. Примечательно, что рост спроса на жилье не коснулся подмосковных новостроек. Там рынок пребывает в рецессии, новых проектов относительно немного, спрос снижается.
Один из новых трендов — резкий рост высотности столичных жилых комплексов. По данным портала bnMAP.pro, сегодня в столице в стройке находятся 26 корпусов с квартирами (без учета Сити и проектов с апартаментами) высотой более 40 этажей. Два года назад таких корпусов было всего восемь. За два года почти двое выросло и число проектов высотой от 25 этажей: с 86 до 148. Интересно, что высотное строительство проникло и в массовый сегмент, несколько лет назад небоскребы появлялись только в высокобюджетных сегментах.
Риски для рынка новостроек связаны сегодня с несколькими моментами. Во-первых, сокращаются реальные доходы населения. Во-вторых, ипотека уже подорожала на 0,5–1% годовых. В-третьих, постоянно увеличивается навес непроданных квартир: сегодня уже примерно четверть столичных новостроек не находят покупателя до окончания строительства.
Наиболее существенный фактор — потенциальный резкий рост предложения на рынке, связанный с новыми правилами долевого строительства. В первой половине года девелоперы постарались получить максимум разрешений на строительство к 1 июля — на такие проекты не распространяются новые правила. «В Москве власти выдали документы на 17 миллионов квадратных метров жилья. Это аномально много», — говорит Мария Литинецкая. Для сравнения: в прошлом году в городе было построено около 3,5 млн кв. м жилья. С 1 июля 2019 года новостройки, где еще не начаты продажи, должны будут реализовывать квартиры только через эскроу-счета. Можно предположить, что девелоперы постараются начать стройки до этого момента. Трудно себе представить, что будет с рынком, если на него почти единовременно выйдет хотя бы половина заявленных проектов.
Доход для рантье
Неуверенность в банковской системе, нестабильность рубля, страхи по поводу вводимых США санкций и возможной дедолларизации экономики увеличивают привлекательность недвижимости как объекта частных инвестиций. Недвижимость воспринимается как «реальный» защитный актив — не очень доходный, но весьма надежный. Впрочем, доходность от недвижимости сегодня не так уж и мала. На какую же доходность может рассчитывать частный инвестор при вложениях в недвижимость?
Самый привычный и консервативный вариант рентного бизнеса на недвижимости — покупка квартиры для сдачи в аренду. Еще несколько лет назад доход в тысячу долларов в месяц со сданной однокомнатной квартиры мог обеспечит рантье безбедное проживание в Индии или Таиланде. В связи с падением рубля это уже не так, но интерес от этого меньше не становится. Сегодня средняя доходность такого бизнеса составляет 3–6% годовых. Это сопоставимо с текущими ставками банковских депозитов, при этом владелец квартиры не зависит от финансовых организаций, которые слишком часто банкротятся.
Главное достоинство такого бизнеса — простота: квартиры по адекватным ценам по-прежнему можно сдать в аренду в считанные дни. Договоры обычно заключаются на длительный срок, и потому зачастую рантье просто раз в месяц получает арендную плату. Не очень высокая доходность от сдачи квартир, по сравнению с другими типами недвижимости компенсируется их более высокой ликвидностью.
Более сложный и потенциально доходный вариант рентного бизнеса — сдача квартир в посуточную аренду. Бизнес появился во многом в связи с популярностью интернет-порталов типа airbnb. В отличие от обычной сдачи квартир посуточная аренда — это уже бизнес. Постоянно меняющихся гостей надо встречать, квартиру убирать, саму недвижимость подновлять, объект рекламировать. Все это должен делать хозяин квартиры или доверенный человек, услуги управляющей компании сегодня стоят порядка 15–20% общего дохода.
На первый взгляд посуточная аренда намного выгоднее: в пересчете на сутки не менее чем в два раза. Однако доход во многом теряется из-за неполной загрузки квартиры в силу сезонности: годовая загрузка 65% считается хорошей. Плюс при посуточной аренде квартира более интенсивно амортизируется.
Для посуточной аренды наиболее пригодны квартиры в центре, где на них есть постоянный спрос со стороны туристов. «Наиболее выгодна посуточная аренда квартир с хорошей отделкой в центре города. Идеально, если это “двушка” — кухня-гостиная плюс спальня, где может разместиться семья с детьми или две пары. Если в квартире есть какая-то фишка, привлекающая гостей, то при хорошем местоположении она может сдаваться по цене номера в пятизвездочной гостинице — 10–15 тысяч рублей в сутки», — говорит председатель совета директоров инвестиционной компании «Базис» Дмитрий Лебедев. По данным компании «Метриум», доходность посуточной аренды может доходить до 12–13% годовых.
Традиционно популярны инвестиции в новостройки. «Вложения в знаковые проекты, которые демонстрируют высокие темпы строительства, удачно расположены и имеют привлекательную концепцию, могут показать доходность порядка 12 процентов годовых в комфорт-классе и 20 процентов в бизнес-классе», — говорит председатель совета директоров компании “Бест-Недвижимость” Ирина Доброхотова. — В проектах-лидерах рост может быть еще более существенным: например, проект премиум-класса в Серебряном бору показал рост цены на 94 процента с момента старта продаж в октябре 2016 года и до настоящего времени». Высокая доходность отражает рискованность сделки: дольщик берет на себя достаточно высокие риски недостроя и задержки строительства.
Если в 2000-е любой достроенный дом приносил существенную прибыль дольщику, то сегодня это не так. От инвестора требуется хорошее знание рынка: одни объекты имеют высокие темпы продаж, а в некоторых непроданные квартиры есть и через несколько лет после окончания строительства. Необходимо трезво оценивать конкурентное окружение и состояние застройщика, а также четко определять тип объекта инвестиций. Есть общее правило: в дорогих спальных районах лучше продаются большие квартиры, а на окраинах у метро повышенным спросом пользуются небольшие «однушки». Но эта закономерность может нарушаться в отдельных локациях. В «точечной» башне и большом проекте, рассчитанном на пять-десять лет, может быть совершенно разная ценовая ситуация.
Объекты торговой недвижимости, как правило, доходнее, чем жилье. В объектах стрит-ритейла цена обычно исчисляется исходя из арендного потока, который он генерирует. Средняя доходность арендного бизнеса при покупке магазинов — 10%.
Цена магазинов зависит от массы факторов: в первую очередь, в насколько «проходном» месте они находятся. Часто помещения продаются с арендаторами и, соответственно, с финансовым потоком. «Наиболее ценятся помещения, занятые устойчивыми к кризису арендаторами: дисконт-аптеками, сетевыми продуктовыми магазинами и точками недорогой косметики. Ценятся помещения с долгосрочными договорами филиалов Сбербанка или ВТБ, и в проектах с невысоким риском инвесторы соглашаются на пониженную доходность. И напротив, если арендатор — это точка, торгующая овощами, которая может съехать в любой момент, то это повод для понижения цены объекта», — говорит генеральный директор агентства DNA Realty Антон Белых.
Для инвесторов в недвижимость важный фактор — быстрое восстановление сегмента стрит-ритейла после 2014–2016 годов. «На Садовом кольце вакантность сократилась с 20 до 11 процентов, а на центральных пешеходных улицах — с четырех до двух процентов. А ставки в рублях остались на уровне 2014 года», — говорит Сергей Камлюк. Интересно, что помещения в центре продаются исходя из меньшей доходности, так как на такие помещения есть устойчивый высокий спрос. Точки стрит-ритейла на периферии инвесторы соглашаются приобретать в надежде на более высокую доходность, что отражает более высокие риски и сложности со сдачей. Важно, что помещения для инвестирования в стрит-ритейл могут быть небольшими — например, площадью 50 кв. м. Это значит, что «входной билет» на рынок весьма доступен частным инвесторам.
Отдельный сегмент представляют собой помещения на первых этажах жилых новостроек. Их владельцы должны быть готовы, что магазины первые пару лет не будут приносить доход: владельцы квартир будут заниматься отделкой и заселяться. «Коммерческие помещения в новостройках очень часто выкупают непрофессиональные инвесторы — такие проекты на виду из-за обильной рекламы. Нередко такие помещения покупают “для себя” — например, под салон красоты, которым будет заниматься жена. В таком случае на потенциальную доходность смотрят мало. Часто планы потом меняются, объект выводится на продажу, но оказывается, что выручить за него ожидаемую сумму малореально», — говорит Антон Белых.
