Мы продолжаем исследование рынков недвижимости российских городов — центров миграционного притяжения. Первое было посвящено лидеру рейтинга — Сочи, население которого ежегодно растет на 12,5%, а цены на жилье за последние шесть лет увеличились на 430%. А в этой статье речь пойдет о Краснодаре.
Краснодар растет почти такими же темпами как Сочи (8,4% в год), здесь тоже огромный спрос на недвижимость, но цены не растут вовсе. Как стоил квадратный метр в среднем 45 тыс. рублей десять лет назад, так и стоит по сей день. Такой вот рыночный парадокс. Наряду с благоприятными климатическими условиями доступное жилье стало серьезным фактором привлекательности Краснодара для переселенцев. При этом в отличие от олимпийского Сочи крупных инвестиций в инфраструктуру у столицы Кубани сделано не было, а застройка велась без какого-либо генерального плана. В итоге городская среда, не успевая за ростом населения и жилого фонда, деградировала настолько, что Краснодар вышел на первое место и в России, и в Европе по автомобильным пробкам, возглавил всероссийский рейтинг дефицита школ и детских садов и стал лидером по количеству недостроев и обманутых дольщиков. И если с проблемой неразберихи в строительстве команда нового мэра начала справляться самостоятельно (только в этом году достроены и введены в эксплуатацию 49 «проблемных» многоквартирных домов), то с дорожной и социальной инфраструктурой разобраться без серьезной помощи федерального центра невозможно.
Абсолютный лидер по вводу
Краснодар начал расти значительно раньше Сочи — с 2001 года, не останавливаясь даже в кризис. Вот данные, полученные в УВД по городу: 2010 год — 745 тыс. человек; 2011-й — 873 тыс. (+17,8%); 2012-й — 911 тыс. (+4,9%); 2013-й — 1 млн (+10,77%); 2014-й — 951 тыс. (−5,75%); 2015-й — 1,1 млн (+14,9%); 2016-й — 1,2 млн (+12,3%); 2017-й — 1,3 млн (+7,37%), 2018 год — 1,4 млн человек (+6,3%). За девять лет средний рост населения — 8,4%. Показательно, что рост населения в Краснодаре обеспечивается не только миграцией, но, хоть и в небольшой степени, естественным демографическим приростом: с 2009 года количество родившихся стабильно превышает количество умерших на 300–1100 человек. Справиться с таким ростом городу физически невозможно без серьезных инвестиций в инфраструктуру, которых ни в региональном, ни в городском бюджете нет. В итоге городская среда здесь катастрофически деградировала. Обозначения классов в школах уже заканчиваются на символичную букву «ж», а со следующего года вводятся «з» и «и». Дети учатся в две смены. Детские сады переполнены — по сорок человек в группе, а очереди рассчитаны на годы. Очереди в поликлиниках просто чудовищные. В поликлинику № 2 нам даже не удалось зайти — очередь из мамочек с колясками простиралась далеко за пределы входных дверей. Состоятельные горожане отдают своих чад в дорогие частные садики (частные дешевые тоже недоступны) и наблюдаются в элитных частных клиниках, которых развелось очень много. Однако самое ужасное здесь пробки на дорогах, по которым Краснодар занимает «почетное» первое место в Европе. Мы ехали из аэропорта в девять вечера и в навигаторе обнаружили приговор: красный весь город, даже окраины, а время в пути составит 1 час 43 минуты (за 18 километров). Единственное, на чем тут можно ездить, — трамвай, двигающийся по выделенке. Поэтому основной фактор цен на квартиры — близость к трамвайным путям: они делают квадратный метр дороже в среднем на 20%.
Столица Кубани переживает огромный миграционный спрос не вследствие конъюнктурных причин вроде олимпийских инвестиций, а по системным, рыночным, факторам. Да, Сочи климатически привлекательнее Краснодара — там есть море, однако, во-первых, это экономико-географический тупик (дальше инвестиционная тьма в виде непризнанной Абхазии), поэтому развивать его в качестве полноценного мегаполиса — делового центра и логистического хаба — невозможно. А значит, рынок труда здесь ограничен сезонной сферой услуг, и только начавшей свое развитие отрасли «удаленщиков». Краснодар же расположен на пересечении торговых путей, имеет разновекторную отраслевую специализацию, сформированную еще в советское время, в том числе промышленность. Однако основной отраслью экономики на Кубани традиционно была торговля — еще с казацких времен. И сегодня показатели торговой сферы Краснодара впечатляют. Этот город занимает первое место в России и третье в Европе по обеспеченности торговыми площадями на душу населения — 734 кв. м на тысячу жителей (для сравнения: в Москве в два раза меньше — 382 кв. м). В структуре муниципального валового продукта (МВП) торговля также занимает почетное первое место. Однако главный драйвер миграционного спроса — низкая стоимость недвижимости. Из крупных городов кубанская столица — абсолютный лидер по доступности жилья. Причины этого просты: строительство многоквартирных домов здесь ведется в таких масштабах, что предложение на рынке в итоге опережает даже такой сумасшедший спрос.
По вводу в эксплуатацию нового жилья Краснодар — абсолютный лидер в России: в среднем 3,2 млн кв. м ежегодно. Только представьте: в Москве, которая как минимум в пятнадцать раз больше Краснодара, возводится столько же — 3,4 млн. Причина безудержного бума строительства, как логически можно предположить, кроется в отсутствии барьеров для строительного бизнеса, в том числе административных. Здесь мы и подобрались к разгадке великой тайны, почему, несмотря на сумасшедший спрос, который, казалось бы, должен подстегивать цены, недвижимость здесь не дорожает. Да, много равнинной территории — есть куда расширяться. Но в России большая часть территории — равнинная, города торчат среди огромных полей и лугов, а цены все равно запредельные: средняя стоимость метра в миллионниках — 89 тыс. рублей. Тезис о низкой себестоимости строительства тоже несостоятелен — этот показатель «гуляет» по стране всего на 26%, и, например, в Казани он выше лишь на 14%, а квартиры дороже на 112%. Остается один фактор — всемогущая конкуренция на по-настоящему свободном рынке, который в Краснодаре, судя по всему, действительно есть. Однако у свободы своя цена: как и в Сочи, долгострои, недострои и всевозможные мошенники здесь обычное дело. С нарушением обязательств строится 38% домов, а 12% и вовсе стоят памятниками домостроительной архитектуры без надежды на завершение строительства. В Краснодар даже был отправлен разбираться с ситуацией замгенпрокурора РФ Андрей Кикоть с внушительной командой следователей. Причем среди проблемных объектов есть просто гениальные архитектурные творения — красивейшие кирпично-монолитные дома в 27 этажей, в стиле средневекового замка, с замысловатыми башенками и арками, в самом центре города, возведенные полностью, но не подключенные к коммуникациям (и не понятно, будут ли когда-нибудь подключены, потому что этот шедевр городской эстетики изначально строился незаконно, без разрешения). По количеству обманутых дольщиков Краснодар тоже, к сожалению, лидирует в стране. На 1 июля 2018 года в обобщенный реестр «проблемных» многоквартирных жилых домов Краснодара включены 197 объектов — абсолютный рекорд в России. Так что надо быть крайне аккуратным в выборе проекта и застройщика и внимательно изучать репутацию компании и, что самое главное, — проектную документацию на дом.
— В стране везде кризис. Куда людям бежать — на юга. Так было всегда, — рассказывает один из крупных предпринимателей города, владелец пяти компаний в трех отраслях (в том числе в строительстве) Сергей Фетисов. — Краснодар по самострою даже Сочи даст фору. В итоге понастроили трущоб. Дороги не сделали, коммуникаций нет. И люди стоят с плакатами у администрации: ребята, помогите, нас кинули. Но они же сами виноваты. Покупают квартиры из Сибири, по телефону. Даже не видя. Квартира за пятьсот тысяч рублей. Приезжают — вроде бы квартира, вроде в Краснодаре. Ну как в Краснодаре — далеко от центра, очень далеко. Ну как квартира — стены есть, крыша есть, и все. А коммуникации никто не обещал. Один дом к другому — балконами через полтора метра. Никаких пожарных проездов. Дома сгорали. Прошлая власть вместе с застройщиками обогатилась. Многие сидят. Был никто, в тему залез вообще без денег, через три месяца двести-триста-четыреста миллионов кешем вывел. Схема была простая: земля — незаконный строй — суды. Однако новый мэр Краснодара — человек решительный и, похоже, реально болеющий за город. За два года он сделал больше, чем все его предшественники за тридцать лет. В строительстве начал появляться порядок, дороги впервые, наверное, с советских времен стали делать.
Глава консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько в интервью «Эксперту» объяснил причины краснодарского ценового чуда: — Самая главная причина в том, что спрос стабилен. Был раньше, есть сегодня и будет завтра. Когда что-то растет стабильно — это привлекает игроков: и существующих девелоперов, и новых, и компании из других регионов. При этом на рынке отсутствуют какие-либо барьеры. Во многих городах складывается ситуация, когда у какого-нибудь мэра города или губернатора есть приближенные строительные фирмы. Соответственно, остальных душат. В Краснодаре никогда не было такого. Никто из власти ничего искусственно не сдерживал — мог работать кто угодно. Еще здесь, на юге, с властью всегда можно было договориться. Не всегда легально, иногда чтобы закрыли глаза. Рост — это вопрос конкуренции. В других городах она искусственно ограничена, из-за чего темпы строительства низкие. И еще Краснодар — южный город, здесь есть предпринимательская жилка. Многие бизнесмены, кто не занимался строительством, начинали заниматься. Они видели, что сфера интересная с точки зрения бизнеса.
С 2008 по 2013 год в Краснодаре количество строительных компаний увеличилось с 40 до 150, а с 2013 года (и по сей день) в стадии строительства одномоментно находится 5,8 млн кв. м жилья. Только вдумайтесь в эту цифру: 5,8 миллиона — это весь жилой фонд Якутска. Однако сегодня 38% объектов в Краснодаре — проблемные: срок сдачи как минимум на год уже просрочен. Строители утверждают, что проблема как раз в низких ценах. Для стабильного рынка необходимо, чтобы девелопер зарабатывал 30%. А здесь выходит всего 8–10% (3000–5000 тыс. рублей с квадратного метра). Однако, скорее всего, вследствие законодательного регулирования цены начнут расти, а самостроев и недостроев не будет. Долевое участие в строительстве по 214-го закону будет заменено на банковское кредитование застройщиков, а в системе выдачи разрешений на строительство наведут порядок: один застройщик — одно разрешение.
— Мы готовы. У нас даже принят закон края о компенсации земель, — утверждает помощник мэра Краснодара Владимир Вербицкий. — Инвестор, когда приходит на достройку, получает землю. Нам федерация выделила полторы тысячи гектаров в северо-восточной части города. Сейчас уже отведено пятьдесят гектаров под медицинский кластер. Однако необходимы радикальные меры. Нагрузка на инфраструктуру у нас несопоставима с возможностями. Не сравнивайте с Сочи. Они получили нереальные деньги на свою реконструкцию. Это как если «двушку» в «хрущевке» превратить в огромный пентхаус. Мы же сейчас только подклеиваем обои.
Местные власти сегодня рассматривают проект канатного метро. Более того, у него уже есть инвестор. Стоимость всей системы — 14 млрд рублей, причем инвестор готов профинансировать проект за свой счет, на концессионных условиях, а в строительстве станций проявили заинтересованность крупные торговые центры. Однако многие горожане критикуют проект, утверждая, что это нарушит эстетику города: некрасиво, когда над головой что-то быстро летает. Придется их огорчить: других вариантов нет, по крайней мере пока человечество не переступит определенную черту своего технологического развития и не реализует идеи из «Пятого элемента».
Недвижимость по районам
Теперь перейдем к самой недвижимости. Ранжирование территории в Краснодаре происходит в основном с точки зрения близости к центру. Однако четкая дифференциация по облику района практически отсутствует. Здесь нет исключительного, красивого центра, как, например, в Москве, Петербурге, Сочи, Казани, Екатеринбурге. Из-за хаотичной застройки последнего десятилетия даже престижные районы города не выглядят как привилегированные — трущобы из покосившихся домиков есть везде. Даже на Кубанской набережной, самой престижной территории, на одной стороне красивые высотки премиум-класса с благоустроенной территорией, ландшафтным дизайном, а на другой — деревенская улица с дымящими трубами и странными строениями, явно незаконно здесь появившимися. И повсюду заброшенные стройки.
Самым дорогим в Краснодаре считается ЖК «Адмирал» (уже сдан), где цены от 100 до 115 тыс. за квадратный метр. Из строящихся — ЖК «Ривьера» на Московской улице — 75–85 тысяч. Из комплексной застройки выделяется интересный девелоперский проект «Немецкая деревня». Это целый район, или, лучше сказать, «город в городе». Действительно очень качественная стилизация под старую Германию — красиво, атмосферно. И развитая инфраструктура. Предусмотрено все, даже бассейны в домах. Каждый октябрь здесь проводится масштабный фестиваль пива Октоберфест. Все это в центре деревни, состоящей из многоквартирников. Вокруг же стилизованный под Германию частный сектор. Тоже красиво, даже подогреваемые бассейны в цветущем саду во дворе. Но дома стоят прямо под высотками, и, какой забор ни поставь — все как на ладони. Как рассказал нам один из жителей деревни Иван Логинов, «пошел в бассейн с женой пополоскаться — этот сидит, смотрит. Никакой личной жизни. А потом появятся ролики на ютубе — новая порнуха из немецкой деревни на русском языке».
Цены на жилье в деревне по краснодарским меркам зашкаливает. Квартиры по 80 тысяч за метр, а элитные коттеджи на вторичном рынке продают уже по 30–40 миллионов, у застройщика можно найти по 19. Авторы проекта на немецкой тематике не останавливаются и строят Францию, Италию, Испанию, Португалию — каждый из них будет иметь неповторимый облик. Однако все это как минимум раза в три обесценивается из-за транспортной недоступности района: на работу люди оттуда выезжают за два-три часа, и то можно не успеть. Впрочем, в Краснодаре нет беспробочных районов. Согласно последним исследованиям, 87% краснодарцев тратят на дорогу более двух часов в день, а 32% — более трех часов.
Можно также обратить внимание на Спортивную деревню — район, где есть все для спорта и активных развлечений. Что-то вроде Имеретинки в Сочи, только не так пафосно.
Директор краснодарского Информационно-аналитического центра недвижимости «Наследие» Тамара Шумилина отмечает: «У нас бизнес-класс, самый дорогой, продается по 80–85 тысяч рублей за метр. Я не говорю про сданные ЖК, “Адмирал” и другие, там, конечно, больше 100 тысяч за метр, но это вторичное, на этапе сдачи было 70–80 тысяч рублей. Что касается премиум- и бизнес-сегмента, то в самом центре администрация запретила строить выше восьми этажей, и здесь в ближайшее время вряд ли будет что-то строиться. А вот Кубанская набережная и Юбилейный микрорайон имеют большой потенциал. Здесь развитая инфраструктура. Много гимназий, лицеев, детские сады. Город активно застраивается в сторону Красной площади — микрорайон Энка. И чем дальше от центра и Юбилейного, тем дешевле. А от Юбилейного до центра можно дойти за полчасика пешочком».
Определенно доминантой города служит огромный стадион и прилегающий к нему красивый парк, построенные создателем «Магнита» Сергеем Галицким за свой счет. Поэтому район Восточно-Кругликовский тоже пользуется популярностью.
В Краснодаре четыре округа — Центральный, Западный, Прикубанский и Карасунский. Однако они не разграничивают город фактически никак. Мы будем судить по микрорайонам, которые как раз имеют свой неповторимый облик.
В городе четыре престижных, дорогих микрорайона: Фестивальный, Юбилейный, Центр и Черемушки. Далее по популярности следуют более удаленные от центра Комсомольский и Пашковский. В последнее время появились новые спальные районы с массовой застройкой ЗИП и РИП (эти районы носят название находящихся там заводов — радиоизмерительных приборов и измерительных приборов), а также район улицы Восточно-Кругликовской.
Фестивальный. Здесь из нормальной комплексной застройки (это в Краснодаре большая редкость) стоит отметить жилой комплекс бизнес-класса «Седьмой континент», состоящий из семи монолитных 24-этажных домов с панорамным остеклением, с закрытой территорией, с собственным детским садом, с фонтаном на территории, ландшафтным дизайном, достаточным количеством парковочных мест. Цена метра — 72 тыс. рублей. Преимущество района — непосредственная близость к центру, при этом преобладает многоэтажная застройка, нет ветхих зданий. Большое количество лицеев, гимназий. Здесь же находится Президентский кадетский корпус. Цены на недвижимость в старом фонде («хрущевки», панельные дома до 2000 года) — от 40 до 70 тыс. рублей за метр, в новостройках — от 48 до 90.
Следующий район, который нравится приезжим, — Юбилейный. Он расположен вдоль реки Кубани, имеет благоустроенную набережную, множество прогулочных мест. Здесь осталась только точечная застройка. Купить можно вторичное жилье с ремонтом по цене от 50 до 70 тыс. за метр в старом фонде и от 38 до 62 — в новостройках. Множество новых современных домов построено у реки, прекрасные панорамные виды. Среди плюсов — наличие трамвая и близость Ботанического сада.
Центр — это большой микрорайон, который делится на старый центр и новый. Старая часть с малоэтажными домами начала и середины прошлого века, расположенными вдоль улицы Красной, граничит с Черемушками, новая часть — с Фестивальным, Школьным и ЗИП. По центру отчетливо видно огромное социально-экономическое конкурентное преимущество Краснодара — молодое население. В народе город называют студенческим городком и молодежным миром. В 1,4-миллионном городе около 330 тыс. детей — 23% населения. 140 тыс. из них — школьники, из которых только первоклашек 16 тысяч. 180 тыс. — дошкольники. Еще около 120 — студенты. Это сказывается и на атмосфере: чтобы ее почувствовать, надо лишь пройтись по центру вечером, особенно в выходные. Вся улица превращается в одну большую молодежную тусовку — народ поет, играет музыку, тусуется в кальянных и уличных барах.
Цена во вторичном фонде здесь колеблется от 64 до 110 тыс. рублей за метр в зависимости от качества отделки и расположения дома. Квартиры в старом фонде — от 32 до 90, в новостройках — от 58 в комфорт-классе до 110 в классе премиум. Из новостроек в центре города можно выделить жилые комплексы от компании «Нефтестройиндустрия — Юг»: ЖК бизнес-класса «На Октябрьской» (цена от 65 тыс. рублей) и премиум-класс — ЖК «На Буденного» (110 тыс. рублей). Комфорт-класс — на ул. Садовой от «Алмакс-Строя» (от 56 тыс. рублей).
Микрорайон Черемушки (ЧМР). Характерен близостью к центру, наличием развитой инфраструктуры и транспортной доступностью, потому что здесь, как и в центре, есть трамвайное сообщение. Это очень зеленый микрорайон, здесь находятся Карасунские озера, много парков и скверов, среди которых парк «Солнечный остров», одно из любимых тусовочных мест отдыха горожан. Цены на жилье здесь варьируются от 39 до 70 тыс. рублей за метр в новом жилом фонде и от 40 до 80 тыс. — в старом. Среди новостроек наиболее интересные предложения — от компании «ЮгСтройИмпериал»: ЖК «Элегант», ЖК «Фамилия» (жилье бизнес-класса от 51 до 70 тыс. рублей) и ЖК «Рекорд» комфорт-класса от строительной компании Dogma (от 50 тыс. рублей за квадратный метр.
Гидростроителей. Большой спальный район с огромным количеством новостроек по самым низким в Краснодаре ценам — от 38 тыс. рублей за квадратный метр. Стандартные каменные джунгли, выросшие без какого-либо плана, поэтому район крайне перегружен по всем параметрам городской жизни.
Комсомольский. Маленький райончик, расположенный далеко от центра, цены смешные: от 35 до 55 тысяч рублей за метр. Однако здесь есть такая транспортная роскошь, как трамвай. Сдаются жилые комплексы — бизнес-класса, например «Аквамарин» от группы компаний АСК, и комфорт-класса — «Комсомольский» от компании «Екатеринодар Инвест Строй», ЖК «На Магистральной» класса комфорт+ от компании СК Мегаполис.
Самый удаленный от центра — микрорайон Пашковский. Находится на выезде из города, около аэропорта. Строятся жилые комплексы класса комфорт и комфорт+ на улице Бородинской. Цена квадратного метра — от 40 тыс. рублей. Самый привлекательный — ЖК «Империал» от СК «ЮгСтройИмпериал». Там благоустроенная территория с современными детскими площадками, сквериками и магазинами.
И наконец, районы с самой активной застройкой — ЗИП и РИП. В этих районах можно купить и дешевую квартиру-студию, и квартиру большой площади, как в кирпично-монолитном доме, так и в блочном. Цены — от 36 до 55 тысяч за метр. Здесь практически нет «совка», районы полностью состоят из новой застройки. На улице Восточно-Кругликовской расположен жилой комплекс «Панорама», вблизи него современный стадион, гордость Краснодара, с прилегающим к нему парком. Тут есть бесплатные тренажерные залы, баскетбольная и футбольная площадки, площадка для скейтов. Для детей в каждом дворе по две современные детские площадки.
Есть в Краснодаре и совершенно легендарное место, в народе называемое Новый Шанхай, на Московской улице, где можно найти жилье даже по 27 тысяч за «квадрат». Квартиру на этапе котлована можно купить за 650 тысяч. Но жизнь там весьма специфическая. Дорог практически нет, передвигаться можно только на джипах-амфибиях. Огромные колдобины, в дождь лужи грязи размером с песчаный карьер. Между домами четыре-пять метров, между балконами — два-три. То есть можно соседу соль кинуть. В договоре часто написано, что за инфраструктуру застройщик ответственности не несет. Канализации нет — септик. Постоянно затапливает в дождь — зачастую люди на лодках плавают. Видели такую интересную картину: женщина выходит из маршрутки и оказывается по пояс в воде. Из-за несоответствия плотности застройки ресурсу водоканала воду в районе выключают постоянно, равно как и свет.
Нужны радикальные меры
С точки зрения перспектив пространственного развития Краснодар имеет практически безграничный потенциал, особенно учитывая недавнюю передачу земель федеральным центром и вхождение в список «умных» городов. Проблема дефицита социальной инфраструктуры не будет хотя бы усугубляться — устранены лазейки в федеральном законодательстве, позволяющие строить без согласования с городом и экспертным сообществом, а за Краснодар взялся мэр-хозяйственник Евгений Первышов, не связанный с лоббистскими структурами и бизнесом. Это видно уже по его первым двум годам работы.
— Пять-шесть6 лет назад совершили ошибку — на рынок допустили всех, — рассказывает мэр в беседе с корреспондентом «Эксперта». — Когда каждый, у кого есть земельный участок, приходил и получал разрешение. Пришли не строители, а где-то и мошенники. У кого-то не было бизнес-модели, а кто-то изначально не планировал достраивать. У нас сейчас достаточно уголовных дел в отношении застройщиков. Тем не менее костяк строительных компаний свой бренд сохранили. Практически нигде нет ни детской площадки, ни придомовой территории. Мы сейчас требования ужесточили. Правила поменялись. Есть градостроительный совет, где каждое разрешение на строительство рассматривается не только с точки зрения соблюдения закона, но еще учитывается внешний облик, дизайн, технические условия, соблюдение социальных параметров. И жесткий контроль до ввода в эксплуатацию.
Несмотря на то что в обязанности местной власти не входит решение проблем обманутых дольщиков, команда нового мэра начала активно искать новых инвесторов и перезапускать девелоперские проекты. По итогам 2017 года в городе были введены в эксплуатацию 24 многоквартирных дома. Участники долевого строительства получили больше 5000 квартир. За первые шесть месяцев 2018 года — уже 29 многоквартирных домов на 4500 квартир. До конца года мэр поставил себе амбициозную задачу ввести еще 22 проблемных объекта и решить проблемы еще 4500 граждан. То есть всего по итогам 2018 года больше 9000 дольщиков получат квартиры. Глава Краснодара также добавил, что оставшиеся в реестре проблемные строительные объекты поквартально распределены на 2019–2020 годы. Краснодарские темпы перезапуска проблемных жилищных строительных проектов тоже рекорд для всей страны, который радует горожан.
Учитывая помощь федерального центра, сокращающийся поток миграции в город, адекватную местную власть и ужесточение правил в строительстве можно прогнозировать, что лет за десять-пятнадцать уровень обеспеченности объектами социальной и городской инфраструктуры в Краснодаре будет доведен до стандартов комфортной среды и школьные классы на букву «к» исчезнут вместе с жуткими очередями в детские сады и поликлиники. Цены же на недвижимость вследствие наведения порядка в строительном секторе неминуемо пойдут вверх. А вот с пробками придется разбираться уже хирургическими методами: волевым решением, невзирая на критику, строить новый уровень транспорта — либо внизу (например, «ныряющий» на перекрестках под землю трамвай), либо наверху (канатка, монорельс и т. д.). Пока этого не сделано, назвать город, в котором жители проводят по полдня в пробках, пригодным для жизни, язык не поворачивается. Из-за чего, кстати, происходит и постепенное сокращение входящей миграции в Краснодар последние два года.
