С июля 2019 года купить квартиру на стадии котлована по договору о долевом строительстве станет невозможно — вступят в силу поправки к Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». С этого момента все сделки в строящихся объектах можно будет совершать только с помощью эскроу-счетов в банке, кредитующем данного застройщика.
Эскроу-счет — это специальный счет: покупатель переводит на него свои деньги, а продавец получает к ним доступ только после исполнения определенных условий. В случае приобретения жилья застройщик получает деньги лишь после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Закон предполагает, что на все время строительства деньги будущих покупателей квартир на счете блокируются и по ним не начисляются проценты. Банк аккумулирует эти средства, бесплатно (как подчеркивают банкиры) обслуживает такие счета, а по окончании строительства переводит деньги застройщику — покупатель же в этот момент вступает в права на оплаченное им жилье. При банкротстве самого банка или отзыве у него лицензии на деньги, хранящиеся на эскроу-счетах, нельзя наложить взыскание, они должны быть возращены клиенту. Кроме того, суммы до 10 млн рублей будут застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов.
Все эти правила и ограничения, по замыслу законодателей, должны повысить прозрачность рынка недвижимости. Обманутые дольщики исчезнут, а добросовестные покупатели будут полностью защищены от произвола застройщиков.
Однако это не единственные эффекты, которые в результате возникнут на рынке недвижимости. «Введение регулирования на рынке строительства приведет к временному сокращению предложения. При сохранении высокого спроса цены на жилье пойдут вверх, это ударит по ипотеке. И может быть, даже неплохо, что повышение ставок по ипотеке немного охладит спрос», — сказал Герман Греф журналистам в кулуарах Всемирного экономического форума в Давосе. В своем выступлении глава крупнейшего российского банка, умышленно или нет, свел роль банка исключительно к роли ипотечного агента, который финансирует потребительский спрос на этом рынке. Однако в новых реалиях банки становятся еще одним контролирующим органом для рынка стройки — и делают это отнюдь не бесплатно. Кроме того, они окажутся непременным посредником между девелоперами и покупателями недвижимости: обе стороны будут вынуждены совершать любые транзакции на рынке только через банк (разве что какой-нибудь девелопер станет строить полностью за собственные деньги и лишь после сдачи дома выставлять его на продажу). По предварительным расчетам, в итоге в распоряжении банков могут оказаться дополнительные четыре-пять триллионов рублей, а зарабатывать на новой схеме строительства российские банки будут более триллиона рублей ежегодно.
