Редевелопмент — один из самых эффективных способов развития мегаполисов, где нет свободных мест под застройку, а промышленные предприятия на огромных территориях уже не функционируют. Этим путем шли все крупные мировые агломерации, кто-то начал его раньше, а кто-то позднее.
В XXI веке промзоны стали для российской столицы немалой головной болью. Как взяться за приведение в нормальное состояние огромного массива территорий и решение связанных с этим проблем? Долгое время понимания не было ни у кого: ни в кабинетах власти, ни у специалистов. Констатировалось только, что бывшие заводы и фабрики — тормоз для развития города. Постановление правительства Москвы от 4 апреля 1995 года «О развитии и реорганизации производственных зон г. Москвы» гласило: промзоны являются «самыми неэффективными, беспорядочно застроенными и экологически опасными территориями».
Власти российской столицы, детально изучив мировой опыт, не стали механически копировать его, а пошли своим путем. При этом специалисты едины во мнении, что задача, стоящая перед московским правительством, беспрецедентна по уровню, сложности и затратам. Своеобразие «ржавого пояса» Москвы — в его масштабах.
Новый формат промышленности Москвы — это уже не заводы-гиганты, обеспечивающие десятки тысяч рабочих мест, а компактные высокотехнологичные предприятия. В этом плане Москва идет по мировому пути как в развитии производственных территорий и кластеров, так и в редевелопменте территорий исторических промзон. Практически каждый мегаполис преодолел этот маршрут.
Серые зоны
Сегодня в Москве насчитывается более двухсот промышленных зон. Часть из них подлежит редевелопменту и застройке кварталами со смешанными функциями. В ряде промзон будут развиваться деловой и промышленный сегменты в виде промышленных парков, индустриальных парков, конгрессно-выставочных комплексов, научных, производственных и творческих и производственных кластеров.
По словам главы департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы Александра Прохорова, перед столичными властями стоит сразу несколько задач по развитию исторических промышленных зон в черте города: «С одной стороны, московское правительство заинтересовано в том, чтобы на месте старых производств возникали новые, современные, высокотехнологичные предприятия. С другой стороны, план развития города должен учитывать и постоянно растущее население российской столицы, обеспечивать ее жителей доступным, современным и удобным жильем, зонами отдыха, спортивными объектами».
Законодательную основу для этой работы дает федеральный закон № 373, внесший изменения в Градостроительный и Земельный кодексы. Закон регулирует реорганизацию депрессивных территорий со сложной структурой собственности и упрощает процедуру вовлечения участков в экономический оборот. Потенциал для реорганизации промышленных и производственных зон столицы составляет более четырех тысяч гектаров, или около 23% площади промзон.
Столичная мэрия создала форматы, которые позволяют изменять границы таких территорий, в том числе в интересах их собственников, и комплексно развивать территории, что выгодно и собственникам, и городу. Собственники могут выступать и как соинвесторы, и как продавцы — это позволяет всем участникам такой конструкции находить для себя бенефиты в широком смысле.
Если взглянуть на динамику ВРП Москвы, то видно, что у города нет проблем с экономикой. Да, она могла бы расти быстрее, но с 2009 года номинальный валовой региональный продукт удвоился (накопленная инфляция за это время — 77%), а количество жителей приросло более чем на миллион человек, согласно данным Росстата.
Однако если посмотреть на структуру экономики столицы, можно увидеть: хотя она и диверсифицирована, но основные отрасли — это торговля, услуги, недвижимость. Вместе со здравоохранением и образованием сфера услуг дает городу более 50% ВРП. Но в Москве исторически есть такие отрасли, как обрабатывающая промышленность и производные от нее: НИОКР и институты, обслуживающая коммунальная инфраструктура, связь, транспорт. Все вместе они дают до трети валового продукту региона.
«В производстве и промышленности большие инвестиционные горизонты. Это долгосрочные проекты, которые не закрываются через год. Если сферы услуг, интернет-магазины меняются, закрываются пятьдесят раз в году, то производство лет десять точно будет работать. Если сравнить с малым бизнесом, в котором, по статистике, выживают одно-два предприятия из десяти, то здесь откроются лишь три, но из этих трех два точно будут рассчитывать на долгосрочный период. Это и создание рабочих мест, и налоги. Это долгосрочные инвестиции в будущее», — говорит директор Агентства промышленного развития города Москвы Гевонд Егиазарян.
Старая школа
Москва имеет очень старую промышленную школу. В XIX — начале XX века вместе с развитием индустрии стремительно росли заводы: в 1916 году открылся будущий ЗИЛ, в 1930-е годы — огромное количество артелей и предприятий металлообработки, металлургии и машиностроения. В советские времена развитие крупных производств в Москве продолжилось. Взрывной рост таких объектов мало кого волновал: это считалось свидетельством прогресса. В итоге число производственно-коммунальных зон достигло 83. На сегодняшний день площадь промышленных и производственных зон составляет внушительные 15,3 тыс. гектаров — это 17% городских площадей в старых границах. Сейчас около четверти этих территорий используются неэффективно.
Конечно, город деиндустриализируется. Это неизбежный процесс, он наблюдается во всех мегаполисах Европы и Северной Америки, а теперь даже Китай переносит промышленные производства подальше от городов. Автозавод, металлургическое предприятие или кирпичный завод, примыкающий к центру мегаполиса, — это нонсенс.
Сейчас в Москве есть несколько крупных промышленных и производственных зон: это территории вдоль Московского центрального кольца (собственно, их и называют «ржавый пояс столицы»), площадки по берегам Москвы-реки, причем это земли как промышленного назначения, так и неосвоенные. Отдельно стоит упомянуть промзоны на юго-востоке Москвы, где они по-прежнему весьма обширны — ни в одном другом округе столицы такой концентрации промзон нет. А есть еще территории вдоль МКАД.
Многие участки, которые сейчас получают новую жизнь, когда-то находились под промышленными объектами. Самый известный проект — «ЗилАрт». Но если говорить предметно, то с начала 2000-х годов в Москве было снесено более двадцати не работавших промкомплексов, на месте которых появилась жилая застройка. Среди наиболее крупных — промзоны ЗИЛ, «Серп и Молот», «Ленино», «Перово», «Верхние Котлы», территория бывшего Тушинского аэродрома.
«Редевелопмент каждой площадки уникален. С учетом окружения, градостроительных документов и анализа инвестиционной составляющей мы допускаем развитие территорий в формате mixed-use development — это сочетание на одной площадке разных функций: промышленности, жилой застройки и общественно-деловых объектов, — раскрывает логику столичных властей Гевонд Егиазарян. — Производство — экономически тяжелый бизнес. При редевелопменте территорий мы ориентируем инвесторов в первую очередь на площадки формата браунфилд, на которые имеется большой спрос в городе. Мы говорим собственникам: “Сделаете микс различных видов бизнесов. Мы не заставляем вас строить только завод”».
Всего на территории Москвы сейчас ведутся работы на 47 территориях, подлежащих комплексному развитию, общей площадью около 490 гектаров. Степень готовности площадок разная. Главная проблема — договориться с собственниками и арендаторами таких территориях, ведь их более ста.
Меняю завод на школу и больницу
Одним из первых в Москве проектов редевелопмента стал проект, реализуемый на территории промзоны ЗИЛ. На месте ЗИЛа строят полностью новый городской район. Общая площадь реконструкции — почти 400 гектаров. Здесь появится жилье для 77 тыс. человек и 66 тыс. новых рабочих мест. Центром территории станет пешеходный бульвар Братьев Весниных, вдоль которого будут расположены основные общественные здания: концертный зал, музей («Эрмитаж-Москва»), театр, отель и торговые центры. Более сорока гектаров территории будет выделено под парки и набережную протяженностью четыре километра.
Более 1,8 млн квадратных метров различной недвижимости будет построено в промзоне бывшего завода «Серп и Молот». Здесь также появится многофункциональная общественно-жилая застройка. Помимо жилых корпусов планируется возведение общественно-делового центра площадью около 172 тыс. квадратных метров, детского сада и школы, детской и взрослой поликлиник.
По инициативе правительства Москвы в конце апреля этого года принято решение о комплексном развитии территории промышленной зоны «Октябрьское поле» на северо-западе столицы. «В рамках редевелопмента промышленной зоны будут созданы промышленный технопарк, школа на 800 мест, поликлиника, две детские образовательные организации на 200 мест. Комплексное развитие таких площадей благоприятно сказывается не только на внешнем облике столицы, но и повышает уровень комфорта москвичей», — говорит Александр Прохоров.
В разработке находятся проекты комплексного развития территорий в производственных зонах «Бирюлево» и «Братцево». Площадь территории комплексного развития в производственной зоне «Бирюлево» составляет чуть более 21 гектара. Здесь планируется разместить производственные объекты, включая промышленные технопарки, а также торговые объекты. В производственной зоне «Братцево» планируется комплексная жилая застройка.
Особая экономика бывшего завода
Конечно, не у всех промышленных объектов Москвы есть будущее, связанное с жилищной застройкой. Ряд территорий могут стать — и становятся — драйверами инновационно-технологического обновления экономики столицы. Так, в бывшей промышленной зоне АЗЛК «Москвич» организована одна из площадок особой экономической зоны «Технополис “Москва”».
Если верить статистике, то почти каждый двадцатый житель Москвы работает на производстве. Вообще отказаться от огромного промышленного потенциала столицы было бы неразумно — это значит растерять компетенцию почти 700 тыс. работников, занятых в промышленности и завязанных на нее НИИ, школах, университетах, утратить технологии и получить массу негативных эффектов в виде безработицы, падения налогооблагаемой базы и уровня доходов населения. «Наша цель — чтобы в городе были высококвалифицированные рабочие места. Чтобы технически образованные кадры исключительной компетенции могли здесь работать и комфортно жить», — объясняет Александр Прохоров.
Чтобы сохранить имеющийся потенциал, в Москве создаются кластеры — промышленные комплексы, объединяющие в себе как производителей, так и университеты и сопутствующие сервисы (финансирование, юридическое сопровождение, инфраструктура и т. д.). И это мировой тренд. Во всем мире именно кластеры являются площадками для преобразования научных разработок в новые технологии, опытные и серийные образцы продукции, создания и развития инновационных компаний, способных дать импульс развитию высокотехнологичных отраслей промышленности. Без этих услуг сейчас не обходится ни одна технологическая компания.
«Браунфилд-площадки московской ОЭЗ — это современный вид организации производства, где ты не строишь завод, как раньше, а занимаешь помещение, похожее на офисное, но внутри конструктивно сделанное так, что их можно небольшими частями сдавать для производственных арендаторов. Это очень популярно. Производственникам тяжело строить, особенно если бизнес небольшой. Инновационной компании выгоднее снять пятьсот или тысячу квадратных метров готового помещения со всеми коммуникациями», — рассказывает Александр Прохоров.
Кластеризация — важный элемент современной инновационной экономики. Если есть цель модернизировать экономику и достичь технологического развития, нужно обеспечить идеям, которые рождает наука, как можно более быстрый путь в производство, где они будут превращены в товар. Это означает создание максимально короткого инновационного цикла, то есть работа ученых и технологов должна быть объединена.
Резиденты московской особой экономической зоны и технопарков получают льготы по налогу на прибыль и налогу на имущество, льготные ставки аренды и выкупа земель. Действует и целый спектр мер финансовой поддержки — недорогие займы и субсидии.
Кстати, выдача различных преференций под реновацию промышленных объектов — это тоже мировая практика. В Лондоне в рамках повышения инвестиционной привлекательности устанавливаются специальные зоны деловой активности с льготным налогообложением. Срок существования такой зоны — десять лет с возможной пролонгацией. Фискальный режим включает в себя полное освобождение от налога на имущество для новых промпредприятий на старых площадках, покрытие за счет бюджета затрат на организацию новых промплощадок, обеспечение транспортной и коммуникационной инфраструктурой, финансовая помощь от государства в виде субсидий и крупных займов и т. д. Целый пакет льгот предоставляют региональные власти в США, Франции и т. д.
Старые проблемы новых собственников
Сейчас браунфилд-площадки особой экономической зоны Москвы заполнены под завязку. Вакантных площадей всего пять процентов, несмотря на то что ставки аренды в технопарках выше рыночных на 10–15%, а арендаторам предъявляются жесткие требования по выручке, зарплатам и размеру инвестиций.
«Город ни разу не изменил условия пребывания на специализированных территориях, соответственно, и не ухудшил положение резидентов. При этом льготные условия беспрецедентны. Это не только пониженные ставки по налогам, но и выстроенные взаимоотношения с институтами развития, с регуляторами, с контрольно-надзорными органами. Подобные решения позволяют нашим резидентам чувствовать себя в хорошем смысле слова “под зонтиком”», — говорит директор ОЭЗ «Технополис “Москва”» Игорь Ищенко.
Естественно, имея огромное количество серых пятен на карте Москвы и огромный спрос на качественные современные площади под производство, было бы странно не объединить эти две проблемы, чтобы выработать комплексное решение. Идеальное решение — когда на территории промзоны будет не только жилье различных классов, но и вся необходимая социальная, торговая, административная, спортивная, развлекательная инфраструктура, а также рабочие места. Это позволит создать полноценную комфортную среду для проживания, досуга и работы.
Для реализации такого подхода городу необходимо вовлекать в экономический оборот ту недвижимость и землю, которая на сегодняшний день зачастую находится на так называемой передержке (такие серые зоны не создают точек роста). Но для этого нужны механизмы, которые позволяют эту собственность вовлекать в экономику.
«При выборе приоритетов промышленного развития мы каждый раз индивидуально подходим и принимаем решение, нужен ли в городе такой объект. Есть более эффективные производства, есть менее эффективные. Интересные направления для города — фармацевтика как один из современных двигателей промышленности в мире, ИТ-технологии, когнитивные технологии, техника, оборудование, микрочипы, микроэлектроника… Все эти направления высокотехнологичны», — говорит Александр Прохоров.
Постепенно решая такие задачи и развивая современную промышленную индустрию, столица не только развивается экономически и заметно улучшает внутреннюю среду, но и подспудно разрешает другую застарелую проблему — моноцентричность. Множество производственных площадок, удаленных от центра, делает Москву полицентричной, что уменьшает нагрузку на транспорт, экологию и делает жизнь горожан комфортнее.
