В конце 2017 года президент Владимир Путин, устав от бесконечных скандалов с обманутыми дольщиками, одним ударом разрубил этот гордиев узел. Он дал поручение свернуть практику долевого строительства с 1 июля 2019 года. Вместо этого была предложена схема, когда деньги покупателей жилья поступают не к застройщикам, а на специальные банковские эскроу-счета, которые разблокируются после окончания строительства. Строить же девелоперам предлагается за счет банковского проектного финансирования.
Защитить покупателей, переложить риски инвестирования с населения на профессиональных игроков — благородная идея. Однако сразу же выяснилось несколько неприятных моментов. Большинство застройщиков, особенно региональных, по такой схеме работать не смогут, по многим причинам. В частности, потому, что меняется вся модель бизнеса и резко вырастает себестоимость за счет банковских процентов, при этом доходы и покупательная способность населения падают — фон для реформы не самый подходящий.
Расчеты экономистов давали парадоксальный результат реализации реформы. По расчетам Института экономики роста, запрет долевого строительства может привести к сокращению строительства жилья до 55–63 млн кв. м в год на горизонте пяти-шести лет. Количество обманутых дольщиков может увеличиться в два-три раза — до 330–490 тыс. человек. Совокупная площадь остановленных строек может превысить 17–25 млн квадратных метров.
Благородная идея перехода к эскроу-счетам — «чтобы было как во всем цивилизованном мире» — при ближайшем рассмотрении оказалась не такой однозначной. Дело как всегда в мелочах. Русское «эскроу» сразу по нескольким параметрам оказывалось принципиально иным, чем в Европе. Например, в нашей схеме девелопер получает доступ к деньгам после окончания стройки. Тогда как в Европе средства постепенно размораживаются по мере реализации проекта: построил фундамент — получи 10% от стоимости, возвел коробку здания — еще 30%. И платить за жилье в Европе платить можно постадийно, по мере продвижения стройки. В России надо внести всю сумму или взять дорогой ипотечный кредит.
Ну и, конечно, процентные ставки. Европейские девелоперы совсем не поняли бы ставок проектного финансирования в 10–12% годовых. Для долгосрочных строительных проектов это очень дорого, впрочем, как и ипотечная ставка 10% для покупателей жилья.
Новая реформа очевидно заточена под крупные банки. Они привлекают триллионы рублей на эскроу-счета, получая, по сути, бесплатное фондирование и контроль над девелоперами. Платит же за реформу население, которое должно будет оплатить (в некоторых случаях) дополнительные банковские проценты в составе себестоимости строительства.
