Рынок складских помещений неожиданно стал бенефициаром коронакризиса. Бум онлайн-торговли и перестройка логистических цепочек привели к росту цен на склады и рекордному снижению их вакантности
Исторически низкий уровень вакантности, рекордные по объемам площадей сделки, растущие цены и ставки аренды — конъюнктура рынка качественных складских помещений кардинально отличается от остальных сегментов коммерческой недвижимости. Рынки офисов, торговых помещений и гостиниц сильно пострадали от режима самоизоляции и ограничений, связанных с ковидом, и сегодня там наблюдается спад, которого раньше никогда не было. А вот склады, напротив, оказались наиболее устойчивы и адаптивны к кризису. «Склады всегда были на рынке коммерческой недвижимости в роли бедного родственника. Точнее, в роли Золушки. Самая дешевая по ставкам и самая “несексуальная” недвижимость. Поставьте себя на место инвестора: одно дело владеть пятизвездочной гостиницей или офисным комплексом в центре и совсем другое — какими-то ангарами в полях в двадцати километрах от Москвы, — говорит столичный инвестиционный банкир. — Сейчас вокруг складов много шума. Склады выстрелили! Но профессионалы всегда знали, что доходность по складам выше, чем в других сегментах коммерческой недвижимости. Просто часть инвесторов заметила склады только после того, как обвалились офисы и торговые площади».
Разворот тренда
Парадоксально, но качественные склады, несмотря на коронакризис и спад в экономике, дорожают. По данным Knight Frank, в 2020 году в московском регионе средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды выросла на 3%, до 4000 рублей за квадратный метр в год (без учета НДС, операционных и коммунальных расходов), в регионах — в среднем на 4%, до 3750 рублей за квадратный метр в год.
На фоне роста цен трудно найти и свободный склад. В московском регионе доля вакантных площадей снилась за год на 0,5 процентного пункта и составила 2,2% — это самый низкий исторически уровень. По данным Сolliers International, рекордно низкая вакантность и на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 1,9%, за год она снизилась на треть.
В апреле, когда локдаун только был введен, такой сценарий не прогнозировался. Более того, арендаторы складов вступили в переговоры с владельцами о скидках и преференциях. Аргументы были такими же, как и при пересмотре арендных договоров офисов и помещений ритейла: быстрое падение товарооборота и покупательной способности населения должно вызвать резкий рост вакантности на рынке складов. Большинство владельцев складов не пошли навстречу арендаторам и льгот не предоставили. А уже во второй половине мая стало ясно, что опасения чрезмерны и коронакризис не оказывает сильного влияния на складской сектор. К тому же арендаторы быстро подсчитали, что переезд на новый склад обойдется им слишком дорого. «Девяносто пять процентов складов сдается без стеллажей, а оснащение склада площадью 10 тысяч квадратных метров требует инвестиций в 15–20 миллионов рублей», — говорит руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG Estate Филипп Чайка.
