— Ваша компания вышла на рынок девелопмента складов только в 2020 году. За счет чего планируете развиваться на этом конкурентном рынке?
— Внутри нашей группы накоплены колоссальные компетенции в индустриальной недвижимости. «Венталл» спроектировал и произвел более 20 тысяч зданий. Это миллионы квадратных метров: промышленные и складские помещения, цеха, торговые комплексы, ангары, павильоны, агрокомплексы, спортивные сооружения, инфраструктурные и социальные объекты. В нашем портфеле реализованных проектов такой знаковый объект, как распределительный центр «Утконос» (первый современный РЦ в России). Заводы Samsung и LG, вторая очередь завода BMW в Калининграде тоже построены из металлоконструкций нашего производства. С такими компетенциями быстро и качественно построить распределительный центр, пусть даже такой сложный, какой требуется для компании Х5, для нас не проблема. В общем, мы давно на этом рынке, а в прошлом году решили заняться и девелопментом складов.
— Каковы итоги работы за первый год жизни?
— Мы уже построили большой складской объект в Курске, через месяц он уже вводится в эксплуатацию. Второй комплекс возводится в Брянске, в эксплуатацию он будет введен в августе этого года. Это два крупных распределительных центра площадью 40 и 35 тысяч квадратных метров соответственно. Это мультитемпературные склады: в них будут храниться не только продукты питания, а все, что потом будет лежать на полке в магазине. Диапазон температур — от минус 20 до плюс 18 градусов. Объекты серьезные: их совокупная стоимость — три с половиной миллиарда рублей.
По расчетам компании Knight Frank, «Венталл девелопмент» вошел в топ-10 девелоперов России по сделкам со складской недвижимостью по итогам 2020 года. Мы на девятом месте, а компании еще нет и года.
— Довольно агрессивное начало. Какова стратегия компании: вы строите под заказ и продаете склады?
— Нет, мы настроены на владение объектами. Наши первые склады мы строим под ритейлера Х5. Он выступает арендатором и будет осуществлять все операции внутри склада, мы владеем и осуществляем эксплуатацию объекта. Ретейлеры все чаще отказываются от непрофильного бизнеса по владению складами и переходят на аренду. Мы сейчас ведем переговоры с компанией Mars, которая производит шоколад, корма и еще много чего. Семейная компания со столетней историей, оборот 40 миллиардов долларов в год. Ее представители говорят: «Мы уже тридцать лет как отказались от владения имуществом. Если у нас есть возможность взять партнера, который построит здание по нашему техзаданию, мы с удовольствием возьмем его в аренду. Наш бизнес — придумывать новые продукты, производить их и выводить на рынок».
— Как ковид отразился на деятельности компании?
— Мы настолько хотим работать и быстро бежим вперед, что пандемия практически не повлияла на скорость реализации проектов. В регионах, где мы работаем, очень адекватная власть, которая давали зеленый свет. Везде были быстрые согласования, везде оперативно были введены специальные паспорта для транспорта. Со своей стороны мы приняли все надлежащие меры: на пропускных пунктах мерили температуру, раз в месяц все приносили справки. Все требования властей мы выполняли.
— Насколько вы отстали от графиков?
— Ни на день не отстали.
— Консультанты говорят, что вектор строительства складов будет смещаться в регионы. Где планирует строить объекты ваша компания?
— Нам все равно: где есть правильный трафик и правильный заказчик, там и будем строить. Конечно, будем строить в столичном регионе, хотя здесь конкуренция выше. Но все столичные компании боятся регионов, а у нас такого страха нет. Так что много будем строить там, тем более что весь бизнес уже смещается в регионы.
— Какие тренды вы видите на рынке складской недвижимости?
— Первое: сейчас есть голод на хорошую складскую недвижимость. Драйвером спроса на этом рынке является быстрый рост компаний e-commerce, которые формируют свои логистические цепочки. Онлайн-торговля, без сомнения, будет быстро расти и дальше. Для таких компаний нужны распределительные центры нового формата. Думаю, на насыщение рынка уйдет не менее пяти лет. Индикатором активности рынка может служить количество сделок с новыми складами: в 2020 году их было двое больше, чем в 2019-м.
Второе: склады становятся сильно кастомизированными. Идеальный склад для одной компании совершенно не подойдет для другой. У каждого ретейлера сегодня свое жесткое техзадание для склада. Например, у всех своя дробность поставок-отгрузок. У одной компании приходят только фуры, а у другой — сотни «газелей». Понятно, что склады для них нужны совершенно разные.
— Как за последний год изменилась себестоимость строительства склада?
— Сильно выросла из-за подорожания металла. На какие-то позиции рост цен был на 30 процентов, на какие-то — до 100 процентов. Во многом это следствие подорожания металла в мире. А металл везде: в железобетоне, в фермах, в кровле, в стеллажах склада. За этим подорожанием должны поползти наверх и арендные ставки.
— Каковы планы «Венталл девелопмент»?
— Наша следующая цель — войти в топ-10 владельцев индустриальной недвижимости. Мы хотим инвестировать в индустриальную недвижимость 20 миллиардов рублей. На это понадобится лет пять-семь.
