В марте в Ташкентской области Республики Узбекистан открылся индустриальный парк «Чирчик», управлять им будет российско-узбекистанская компания, принадлежащая в равных долях «Узхиммесаноат» и Технополису «Химград». Объем инвестиций в инфраструктуру составит 100 млн долларов.
Это не первый опыт межрегионального партнерства индустриальных парков. В октябре 2020 года ОЭЗ «Алабуга» подписала с правительством Новгородской области соглашение о сотрудничестве в создании в регионе особой экономической зоны «Новгородская». Однако впервые можно говорить об экспансии компетенций управляющей компании на международном уровне. Генеральный директор Технополиса «Химград» Айрат Гиззатуллин рассматривает проект как один из инструментов расширения рынка сбыта для резидентов технополиса. «Мы эту работу начали четыре года назад, и сейчас интерес к проекту большой, отчасти это связано с ограниченными возможностями ведения бизнеса российскими компаниями на международном рынке, — говорит он. — На мой взгляд, создание такого рода индустриальных площадок в других странах могло бы существенно облегчить работу российских компаний на новых внешних рынках».
Точки индустриальной силы
Это значимое событие для сегмента профессиональных индустриальных площадок. Сегодня сегмент занимает уже заметную долю на рынке производственной недвижимости. Согласно данным последнего обзора Ассоциации индустриальных парков и ОЭЗ, к концу 2021 года в России было 369 действующих и создаваемых индустриальных парков и ОЭЗ, за прошлый год общая площадь индустриальных парков увеличилась на 118 га, а заполняемость выросла на 10 п. п. и составила в среднем 65%. Количество резидентов в 2021 году увеличилось на 527, на профессиональных площадках развернули свои производства более 4000 компаний.
Чтобы облегчить инвесторам возможность выбора площадок, АЦ «Эксперт» несколько лет формирует рейтинг инвестиционной привлекательности индустриальных парков (ИП) и особых экономических зон (ОЭЗ). Сейчас мы завершили очередную волну исследования по итогам 2021 года. Базу проекта составляет перечень индустриальных парков и особых экономических зон Геоинформационной системы индустриальных парков, технопарков и промышленных кластеров Минпромторга РФ и Ассоциации индустриальных парков. Создавая рейтинг, мы стремились оценить уровень привлекательности и клиентоориентированности относительно больших индустриальных площадок, поэтому условием включения в рейтинг является соответствие размера площадки минимальным требованиям: для greenfield-проектов — 40 га, для brownfield-проектов — 50 тыс. кв. м.
Мы проводим анализ привлекательности индустриальных площадок на основе сопоставления двух индексов: клиентоориентированность менеджмента и инвестиционный потенциал (см. методику).
В рейтинг по итогам 2021 года вошли 120 площадок, из них 22 особые экономические зоны и 98 индустриальных парков. На этот раз появилось три новых участника — индустриальный парк ГПЗ из Ростовской области, ОЭЗ ППТ «Кулибин» из Нижегородской области и ОЭЗ «Доброград-1» из Владимирской области. Эти три молодые площадки функционируют не более двух лет, но уже уверенно заявили о себе. Можно говорить, что костяк инвестиционно привлекательных площадок сформирован. Последние два года количественный состав участков сильно не меняется. По итогам 2016 года в рейтинг вошло 76 площадок, по итогам 2017-го — 84, в 2018 году в нашем рейтинге был 101 участник, в 2019-м мы выявили 120 инвестиционно привлекательных площадок, а по итогам 2020 года таких было 117.
В части форм собственности изменений тоже не происходит: 45 площадок рейтинга являются государственными, 70 — частными, четыре созданы на основе частно-государственного партнерства. В рейтинг этого года вошли площадки из 43 регионов. Такой же уровень региональной представленности был и в прошлом исследовании. География исследования расширялась последовательно: в 2017 году в рейтинге было предоставлено 34 субъекта федерации, в 2018-м — 37, в 2019-м — 41, в 2020-м — 43.
По итогам 2021 года в зону влияния столичных городов Москвы и Санкт-Петербурга попали 30 индустриальных площадок, география которых охватывает шесть регионов, включая Московскую, Ленинградскую, Калужскую и Владимирскую области. Шесть индустриальных площадок получили наивысшие рейтинговые оценки «высокий уровень клиентоориентированности» и «максимальный инвестиционный потенциал», из которых пять представляют собой ОЭЗ (Технополис «Москва», «Санкт-Петербург», «Дубна», «Исток» и «Ступино Квадрат») и одна — индустриальный парк («Богородский»). В прошлом рейтинге таких площадок было пять. Лидер по клиентоориентированности в этой группе парков — Технополис «Москва», получивший наивысшие оценки по уровню клиентоориентированности за счет широкого спектра сервисов: площадка анонсирует предоставление 21 из 21 анализируемого нами типа услуг.
Во второй пояс вошли 52 участника рейтинга, из которых 46 — это площадки ближней зоны влияния крупных региональных центров экономического роста, остальные шесть относятся к отдаленной территории влияния Москвы (до 250 км). В этом поясе наивысшие оценки по клиентоориентированности менеджмента УК и инвестиционному потенциалу получили три площадки (в прошлогоднем рейтинге таких было четыре): две из Татарстана (КИП «Мастер» и ОЭЗ ППТ «Алабуга») и одна из Самарской области (ОЭЗ «Тольятти»). Ключевой вклад в результат внесла оценка перечня услуг. Лидером же по клиентоориентированности в этой группе парков является портовая особая экономическая зона «Ульяновск», у нее анонсирован широкий спектр сервисов и услуг (18 из 21 анализируемого). В целом в этой группе большинство парков и ОЭЗ ориентированы на расширение спектра предоставляемых услуг, около половины площадок движутся в этом направлении и были оценены нами по уровню клиентоориентированности как «расширенные возможности».
В третий территориальный пояс вошли 19 площадок, из которых две ОЭЗ и 17 индустриальных парков. Как правило, это площадки, расположенные в зоне сильных вторых городов либо крупных административных центров среднего уровня социально-экономического развития. «Высокий уровень» клиентоориентированности в этой подгруппе получили четыре индустриальных парка и одна особая экономическая зона технико-внедренческого типа: Химпарк «Тагил» (Свердловская область), «ММК — Индустриальный парк (Челябинская область) и две площадки из Ставропольского края СКИП «Мастер» и «Невинномыск», а также ОЭЗ ТВТ «Томск». По инвестиционному потенциалу площадки этой группы оцениваются как «средний уровень», за исключением СКИП «Мастер», «ММК — Индустриальный парк», ОЭЗ ТВТ «Томск», индустриальный парк «Родники» и ОЭЗ «Доброград-1». Лидер группы по клиентоориентированности — СКИП «Мастер», результат обеспечен за счет широкого спектра услуг (20 из 21 анализируемой).
Достаточно удаленные от экономически развитых центров площадки вошли в четвертый пояс. Лидером в этой группе является ОЭЗ ППТ «Моглино» из Псковской области, получившая оценку «высокий уровень» как по клиентоориентированности, так и по инвестиционному потенциалу.
В пятом поясе всего оказалось пять парков, не вошедших в предыдущие группы по причине наибольшей удаленности от центров экономического роста, Москвы и Санкт-Петербурга. При достаточно высоком инвестиционном потенциале площадок уровень клиентоориентированности оценивается как «расширенные возможности», что свидетельствует о недоиспользованности потенциала территории базирования и достаточно узком спектре услуг УК.
Парки ловят удар кризиса
Накопленный с 2013 года объем инвестиций от компаний — резидентов всех площадок, по данным Ассоциации индустриальных парков, на конец 2021 года превысил 1,5 трлн рублей. С самого начала развития этого сегмента основной объем инвестиций приходился на иностранные компании, до сих пор они держат более половины общего объема вложений резидентов площадок. И это при том, что доля иностранных компаний — резидентов индустриальных парков не превышает 10%. Это объясняется тем, что российские резиденты представлены в большей степени малыми и средними предприятиями, тогда как иностранные локализовали в России крупные проекты. Иностранные компании в индустриальных парках и ОЭЗ чаще всего открывают производства в автомобилестроении, пищевой, электротехнической, химической, электротехнической фармацевтической промышленности, деревообработке, машиностроении, секторе производства потребительских товаров. Правда, в последние годы стала складываться тенденция к снижению доли иностранного капитала в инвестициях индустриальных парков: в 2019 году она составляла 57%, в 2020-м — 55%, в 2021-м — 53%.
В связи с закрытием бизнеса иностранных компаний на российском рынке из-за санкционного давления индустриальная инфраструктура, конечно, много потеряет. Экономический кризис и последствия санкций уже негативно отражаются на текущей работе и резидентов площадок, и управляющих компаний. По словам генерального директора Корпорации развития Ульяновской области Сергея Васина, компании ощутили сложности с логистикой: «Комплектующие, которые наши резиденты получали из Европы, сейчас, из-за санкционной политики и проблем с перевозками, стали недоступны. Кроме того, несколько компаний заявили об уходе из России».
На аналогичные проблемы указывает директор по развитию индустриального парка «Марьино» Александр Паршуков: «Многие резиденты потеряли возможность импортировать комплектующие и оборудование, что привело к временной остановке производства. Некоторые предприятия, принадлежащие международным концернам, вынуждены были остановить работу в результате принятых их штаб-квартирами решений. Часть наших новых резидентов, приобретших участки в прошлом году, была вынуждена приостановить реализацию проектов на неопределенный срок до стабилизации ситуации.
По словам генерального директора КИП «Мастер» Фарида Закирова, на его площадке размещаются 300 предприятий различных отраслей и масштаба: «Около двух третей резидентов ощущают на себе негативные последствия вводимых санкций. Большинство предприятий отметили проблемы с закупками, недоступность сырья и компонентов, неадекватный рост цен».
Да, сложности есть, говорят представители индустрии, но коллапса не произошло. По словам Фарида Закирова, все резиденты продолжают работать, изыскивая возможности: «С начала текущего года площадь, занимаемая резидентами, не сократилась, а даже приросла».
По словам Александра Паршукова, в парке «Марьино» часть предприятий увеличила выпуск продукции и запускает проекты развития с целью заместить ушедших из России конкурентов: «Сейчас мы близки к закрытию первой с начала кризиса сделки. Надеюсь, сможем объявить о ней уже этим летом. Идут переговоры еще с несколькими интересантами, разумеется, все это российские компании».
Отчасти провала сектора удалось избежать, потому что управляющие компании и институты развития быстро включились в решение операционных проблем бизнеса резидентов.
«Мы сейчас определяем перечень продукции, которая необходима резидентам, прежде всего это сырье и комплектующие, и оказываем поддержку в поиске поставщиков среди местных производителей, — рассказывает Сергей Васин. — По каждому направлению ищем иностранных производителей из стран, которые не присоединились к санкциям, и предлагаем им размещать производства на территории индустриального парка “Заволжье” и ПОЭЗ “Ульяновск”. Активно формируем продукт под них».
Фарид Закиров видит запрос со стороны резидентов на развитие кооперационных связей как внутри индустриального парка, так и между резидентами различных промышленных площадок: «Мы можем помочь упростить взаимодействие якорных резидентов с другими компаниями, которые имеют мощности для того, чтобы хотя бы частично заместить утраченные элементы кооперационных цепочек».
Александр Паршуков также считает, что управляющая команда промпарка может помочь резидентам в продвижении на локальных рынках и поиске партнеров.
И, как показывает практика, в условиях напряженности некоторые регионы смогли снять остроту логистической проблемы как раз благодаря наличию соответствующей инфраструктуры. Двадцатого июня между Китаем и Ульяновской областью начнет ходить прямой контейнерный поезд, логистическим оператором проекта является ПОЭЗ «Ульяновск». По словам Сергея Васина, впервые поезд был отправлен еще в 2020 году, но из-за пандемии движение было приостановлено. «В этом году стало очевидно, что нужно заниматься обеспечением комплектующими и сырьем, — говорит он. — И поскольку наша Портовая особая экономическая зона формировалась в том числе как логистическая площадка, мы решили, что с этим функционалом она лучше всего и справится. Регулярный маршрут обеспечит стабильность в поставках продукции и сырья для нужд предприятий региона, сейчас средний срок доставки партий составляет два-три месяца, с запуском поезда это будет от 14 до 20 дней. Планируется, что состав будет прибывать один раз в два месяца».
Не останавливают проекты и сами управляющие компании. Так, «ММК — Индустриальный парк» планирует к концу года довести уровень коммерциализации площадки до 75%, в том числе за счет привлечения импортозамещающих производств. Для этого управляющая компания проводит модернизацию транспортной и энергетической инфраструктуры, в планах на этот год — начать программу по демонтажу ветхо-аварийных зданий, для того чтобы предложить рынку новый продукт «земельный участок под промышленное строительство со всеми подведенными коммуникациями». КИП «Мастер» намерен ввести седьмую очередь на территории производственного корпуса общей площадью 72 тыс. кв. м, оснащенного объектами специализированной технологической инфраструктуры: «Спрос на эти площади подтверждается со стороны потенциальных резидентов», — утверждает Фарид Закиров. По словам генерального директор индустриального парка «Красный Яр» Александра Сиваева, он тоже не намерен менять планы и собирается приступить к реализации второй очереди развития индустриального парка: «Проект рассчитан на семь лет, это будет новый складской комплекс площадью 42,5 тысячи квадратных метров для работы промышленных компаний».
В последние годы площадки сильно продвинулись в качестве сервисов и достаточно много функций оптимизировали благодаря цифровизации. При этом эксперименты в разнообразии сервисов и форматов продолжаются. В прошлом году некоторые участники исследования говорили, что они присматриваются к формату промышленного коворкинга, который может заинтересовать малый бизнес. В этом году Технополис «Химград» запустил пилотный проект для малых предприятий текстильной отрасли Республики Татарстан, говорит Айрат Гиззатуллин: «Мы видим смысл создания коворкингов в формировании определенной среды, на одном пространстве собираются предприятия, у которых есть потребность и внутренняя готовность кооперироваться. Мы надеемся, что этот опыт будет положительным, но мы бы не рассматривали проект с точки зрения кардинального изменения ландшафта на инвестиционном поле. Это скорее нишевая модель, точно так же, как и офисные коворкинги».
Профессиональный разговор
Надо сказать, что присутствие на индустриальных площадках иностранных инвесторов за многие годы сделало свое дело. Во многих регионах индустриальные парки и ОЭЗ проектировались под требования иностранных инвесторов, и часто стандарты задавались крупными международными игроками. И отчасти поэтому сегмент профессиональной индустриальной недвижимости отличается высоким качеством предложения и широким набором услуг. Это позволяет предприятиям в два-три раза сократить сроки размещения производства.
В какой степени эта инфраструктура может быть задействована при решении задач трансформации экономики? В ходе подготовки исследования мы попытались вместе с сообществом разобраться, какие типы площадок могут быть востребованы в наибольшей степени.
«У каждой площадки есть возможность быстро подключить электричество, газ, воду, и у всех примерно одинаковый джентльменский набор. Но у нашей команды есть предположение, что базой для быстрого импортозамещения могут стать отраслевые индустриальные парки» — такую гипотезу сопредседатель правления Ассоциации индустриальных парков Максим Паздников выдвинул в ходе обсуждении перспектив сектора во время недавней ознакомительной поездки представителей ассоциации в Екатеринбург.
Пожалуй, главное преимущество и отличие отраслевых площадок от универсальных — сильные компетенции управляющей компании. И, как показывает опыт Медицинского промышленного парка в Татарстане, это действительно весомый аргумент. Эта площадка появилась в 2020 году для развития медицинской и фармацевтической отраслей.
«Все проблемы, с которыми сталкиваются наши резиденты, нам хорошо знакомы, и по многим вопросам у нас есть уникальные компетенции, — рассказывает заместитель генерального директора по работе с инвесторами Медицинского промышленного парка Республики Татарстан Рената Шарипова. — К примеру, мы можем помочь резидентам ускорить процедуры регистрации медицинских изделий».
Другое преимущество — снижение издержек за счет цепочек кооперации. В том же Медицинском промышленном парке в скором времени появится резидент, который построит Центр стерилизации медицинских изделий: «Это не только интересный проект, он станет еще и точкой притяжения потенциальных резидентов, потому что небольшие предприятия заинтересованы в снижении издержек, в том числе на стерилизацию своей продукции, которая необходима практически всем производителям медицинских изделий, — приводит пример Рената Шарипова.
По словам Игоря Гердта, генерального директора УК «Химпарк Тагил» (специализируется на предоставлении площадей под химическое производство), сейчас один из резидентов парка реализует проект по реконструкции производства для мойки емкостей различных видов (авто- и железнодорожные цистерны, танк-контейнеры, еврокубы): «Проект предусматривает демонтаж старого здания и возведение на существующих фундаментах нового здания с установкой современного оборудования, оснащенного программным управлением. Мощность мойки будет увеличена практически в два раза, и этими услугами смогут пользоваться все резиденты парка.
О том, чтобы создать цепочки кооперации, когда резиденты покупают друга у друга продукцию или обмениваются сервисами, мечтают многие управляющие компании. Но реальность далека от идеальной конструкции: «И причины здесь чисто экономические, — объясняет врио генерального директора Корпорации развития Среднего Урала Игорь Визгин. — Отраслевая специализация — это слишком дорогой вариант развития».
Большинство частных индустриальных парков в России создавались как девелоперские проекты, такое применение предприниматели находили появившимся у них земельным участникам. Несколько лет назад эта тема стала одной из популярных среди предпринимателей, да еще и правительство предоставило инициаторам таких проектов субсидии. Естественно, сейчас владелец частного парка заинтересован в максимально быстром наполнении площадки и выведении ее на окупаемость. «Для решения этой задачи универсальная модель экономически выгоднее, — считает Игорь Визгин. — Если выбрать специализацию, придется отсекать инвесторов, которые не связаны технологическим процессом с якорным резидентом. Перед государственными же парками стоят целевые показатели и жесткие сроки, и опять же в этом случае очень рискованно строить отраслевую площадку».
Вот поэтому 90% ИП и ОЭЗ — это универсальные площадки без четко обозначенной специализации.
Ценовые условия парков по аренде далеко не всегда устраивают инвесторов, поэтому многие выбирают непрофессиональные площадки для размещения производств. Однако основатель индустриального парка «Еникале (Керчь) Михаил Быковский считает, что с этим аргументом можно работать: «Я уверен, что, если резидент, который будет искать площадку, например, под медицинское производство, увидит сильные преимущества управляющей компании, он будет готов пожертвовать более высокой ставкой аренды в пользу услуг, которые он получит от управляющей компании».
И именно поэтому, по мнению Михаила Быковского, профессиональному сообществу стоит заняться изучением и обобщением информации об отраслевой специализации имеющихся индустриальных парков: «Мне эта тема очень интересна, потому что я строю парк, резиденты которого будут заниматься судостроением и переработкой рыбы, и мне хотелось получать аналитику по отраслевой специализации площадок».
Это особенно актуально в текущих условиях поиска новых моделей развития экономики с опорой на внутренний рынок.
Первая волна импортозамещения в индустриальных парках прошла в надежде на возможности заимствования технологий.
«Одна из основных идей при создании нашей площадки была в том, чтобы повысить компетенции российских компаний и приземлить их рядом с производством. Но проблема в том, что западные партнеры не готовы делиться теми технологиями, которые связаны с обработкой титана. То же самое и с другими отраслевыми специализациями», — говорит исполнительный директор ОЭЗ «Титановая долина» Станислав Дорофеев.
Сейчас акцент придется делать на поиск собственных решений, и здесь пригодится экспертиза управляющих компаний, которые вошли в узкую нишу. Они говорят, что нужно подготовиться к длительному процессу. И дело не в качестве или недостатке инфраструктуры. Вопрос в специфике процесса запуска инноваций. Игорь Гердт приводит аргументы: «Мы в большой степени зависим от технологий, которые пришли к нам из других стран, и сейчас иностранные партнеры отказывают в поставках материалов или оборудования. Да, научные разработки у нас есть, но любая рецептура должна пройти апробацию, сертификацию, тестирование у клиентов, и лишь затем можно говорить об организации выпуска и, соответственно, обеспечении отрасли необходимой продукцией. В каких-то отраслях ускоренное импортозамещения возможно, но область химии я бы, наверное, из этого списка исключил. Мы найдем технологии, но на это нужно время».
Чтобы подойти к этому времени в нужной форме, участники рынка должны следовать своей долгосрочной стратегии, убежден Айрат Гиззатуллин: «Сейчас страновой и отраслевой векторы сильно поменяются. Объявлены большие программы, серьезные задачи стоят в авиа- и автомобилестроении, других отраслях. В связи с этим индустриальным паркам и особым экономическим зонам следует продолжать начатые ранее программы цифровизации, без этого магистрального направления в дальнейшем будет сложно говорить об эффективной работе площадок».
Индустрия также должна иметь часть инфраструктуры высокой степени готовности. По словам Сергея Васина, Корпорация развития Ульяновской области уже занимается проектированием и строительством готовых производственных корпусов на территории индустриального парка «Заволжье» и ПОЭЗ «Ульяновск», куда можно прийти и сразу начать вести бизнес: «Сейчас именно такие площадки востребованы инвесторами. Они позволяют существенно экономить капитальные вложения компаний, которые будут приходить в регион, в первую очередь для проектов импортозамещения».
И конечно, нужны стимулы от государства. За время развития этого сектора государство инициировало несколько попыток его финансовой поддержки. Сейчас Минпромторг предложил новую программу промышленной ипотеки, рассказывал в середине мая на круглом столе в Екатеринбурге замдиректора департамента региональной промышленной политики и проектного управления Минпромторга РФ Леонид Данилов: «Проблема заключается в том, что при кредитовании банк требует обеспечение и часто оценивает земельный участок индустриального парка в символический один рубль, потому что считает этот актив неликвидным. Мы хотим разработать кредитный продукт, в котором будет проработан подход к тому, как оценивать риски проектов индустриальных парков».
Минпромторг РФ предполагает, что к работе в рамках этой программы могут быть привлечены до десяти кредитных организаций, которые будут предоставлять управляющим компаниям и резидентам парков льготные кредиты по ставке не более 5% годовых. Управляющие компании в этой модели получают средства для строительства и реконструкции инфраструктуры, а их резиденты — на приобретение готовых площадей, правительство возмещает банкам из бюджета недополученный доход до уровня ключевой ставки ЦБ.
И, похоже, есть шанс, что концепция дойдет до нормативного акта. На прошлой неделе премьер-министр России Михаил Мишустин поручил Минфину и Минэкономразвития проработать вопрос запуска промышленной ипотеки. Это однозначно добавит преимуществ профессиональным площадкам. Выиграют регионы, где есть сильные индустриальные парки и особые экономические зоны, особенно с отраслевой специализацией. Их управляющие компании свои девелоперские компетенции усилят специфичными знаниями.
