С четвертой попытки

На протяжении двадцати лет события вокруг Рублево-Архангельского, расположенного в трех километрах от МКАД, чуть южнее Новорижского шоссе, развивались весьма неоднозначно. В 2003 году бизнесмен Сулейман Керимов начал скупать земли колхоза «Завет Ильича» в Захарковской пойме, приобретя в итоге 460 гектаров земли. Два года спустя Керимов анонсировал строительство в природной зоне «города миллионеров». «Город для 30 тысяч богатых новых русских будет представлять собой крепость в европейском стиле. В его центре будет дореволюционная Москва с узкими улицами и каналами. На окраинах — западноевропейский пригород с виллами, таунхаусами и пристанью для яхт. У города будет свой мэр и своя полиция», — писала тогда английская The Times.

«Город миллионеров» был, пожалуй, самым известным прожектом второй половины 2000-х. Местные жители и экологи боролись против нового района в пойме, Керимов пытался привлечь для застройки разнообразных инвесторов, включая ближневосточных. С инвесторами не получилось. А чуть позднее оказалось, что участок отдан в залог под кредит Сбербанка (в банке подчеркивают, что произошло это до прихода Германа Грефа в качестве руководителя). В итоге сам Керимов весной 2008 года, еще до мирового кризиса, выходит из активов. Участок покупает Михаил Шишханов (Бинбанк) на деньги того же Сбербанка — у банка оказалась десятипроцентная доля в проекте. Шесть миллиардов рублей было вложено в инфраструктуру, но полномасштабная стройка так и не началась: мировой кризис снова разрушил все планы. А еще через три года Сбербанку пришлось списать неработающий кредит в три миллиарда долларов и консолидировать 100% акций «Рублево-Архангельского».

Актив Сберу достался весьма специфический. С одной стороны, это драгоценная подмосковная земля по престижному западному направлению рядом с Москвой. Огромный экологически чистый участок, соседствующий с рекой, усадьбой «Архангельское» и заповедником «Лохин остров». С другой стороны, это непрофильный для банка актив, который в 2008 году подешевел более чем в два раза. Участок, полностью лишенный инженерных коммуникаций, требующий огромных инвестиций в инфраструктуру и больших лоббистских возможностей по продвижению проекта. В последнем Герман Греф как руководитель Сбербанка преуспел: Рублево-Архангельское было выведено из области и включено в состав столицы при присоединении Новой Москвы в 2012 году. Сбербанк договорился со столичным правительством и о прокладке метро до Захарковской поймы.

Тогда же, одиннадцать лет назад, начался новый этап в развитии Рублево-Архангельского. Федеральное правительство приняло решение о строительстве здесь крупного офисного района — Международного финансового центра, в котором должны были разместиться как российские «якоря» (Банк России, Минфин, биржи), так и иностранные финансовые организации. Был проведен крупный градостроительный конкурс с привлечением мировых звезд архитектуры, но к моменту подведения итогов ситуация вновь изменилась: после присоединения Крыма проект МФЦ перестал быть актуальным. Сбербанк принял решение сам выступить девелопером и возвести в Захарковской пойме мини-город с жильем и офисами для собственных нужд.

Мегапроект на четыре миллиона «квадратов»

Что же представляет собой Рублево-Архангельское в последней версии? Это огромный многофункциональный район размером со средний российский город. В СберСити будут построены жилые дома для 65 тыс. человек, и офисные кварталы, где будут работать 70 тыс. горожан. Площадь земельного участка сегодня — 461 гектар. Общая площадь застройки — более 4 млн квадратных метров. Застройку столь большого участка планируется провести в сжатые сроки, в шесть очередей, завершив работы к 2032 году.

Московские власти взяли на себя обязательства по подготовке крупных объектов транспортной инфраструктуры. В Рублево-Архангельское в 2026–2027 годах должна прийти новая ветка метро — из делового центра Москва-Сити. Линия активно строится: по планам столичного правительства, уже в следующем году она дотянется до Строгино. Это первый случай, когда город прокладывает метро к новому району, возводимому частной компанией.

Второй крупный транспортный проект, который профинансирует столичное правительство, — автомобильный мост через Москву-реку из СберСити в Рублево, с выходом на МКАД. Чтобы не спровоцировать при этом поток с Новорижского шоссе в город через СберСити, дороги планируется сделать платными для транзитного проезда.

Несмотря на инвестиции столичного правительства в линию метро и мост, расходы застройщика «Рублево-Архангельское» (входит в группу Сбер) на инженерную инфраструктуру и дороги очень велики. «Общие затраты на инфраструктуру составят порядка 200 миллиардов рублей. Из них к 2024 году будет потрачено примерно 127 миллиардов», — говорит генеральный директор «Рублево-Архангельского» Андрей Лихачев. Кроме жилья и офисов предусмотрено строительство восьми школ, 16 детских садов, двух поликлиник. Парки, бульвары и зеленые зоны также займут более 100 гектаров.

Якорными резидентами нового мини-города станут структуры, связанные со Сбербанком. В СберСити разместятся офисы Среднерусского банка, компаний экосистемы Сбера сегмента B2C, а также «Союзмультфильм». Для последнего, кстати, будет построен тематический парк, который станет одним из объектов досуговой инфраструктуры проекта. Всего сбербанковские компании займут около трети офисов — примерно 25 тыс. рабочих мест. Общая площадь офисной части составит 800 тыс. квадратных метров, это будет крупнейший бизнес-анклав за пределами МКАД.

В планировке СберСити можно выделить три важные особенности. Во-первых, здесь выбрана среднеэтажная застройка. Большинство зданий имеют 6–10 этажей, лишь отдельные доминанты возносятся на 12–14. По нынешним временам это очень гуманно: в новых районах Подмосковья и Москвы застройка в среднем уже в два-три раза выше. Например, видный из СберСити жилой комплекс «Арт» в Красногорске от компании «Крост» представляет собой шесть башен по 45 этажей. Посмотрим, станет ли застройка человеческого масштаба важным конкурентным преимуществом района.

Во-вторых, в СберСити нет крупного торгового центра — вместо него планируются торговые улицы. Обычно уличный ретейл сильно страдает, если рядом располагается большой ТЦ. Торговые улицы наряду со среднеэтажной застройкой могут создать ощущение традиционного комфортного города.

В-третьих, СберСити не типичный «спальник», а многофункциональный район с большим количеством рабочих мест. Это чуть ли не первый новый район, для которого формула «жить и работать в одном месте» не выглядит просто слоганом. Вполне возможно, такая застройка позволит значительно сократить маятниковую миграцию в городе.

Полигон цифровизации и экотехнологии

Подчеркивая свои отличия от конкурентов, Рублево-Архангельское позиционирует себя как «город будущего» и делает акцент на технологиях экологического строительства и цифровизации. Так, СберСити проектировался как самая большая в мире территория, соответствующая уровню Gold по международной системе экологической сертификации LEED. В силу политических изменений сертифицирование теперь невозможно — можно сказать, что этот козырь не сыграл. К тому же для покупателей жилья вопросы энергоэффективности и «зеленых» технологий не являются приоритетными. Экологическое сертифицирование и позиционирование проекта как экогорода были важны для имиджа Сбербанка, но сейчас вся ESG-повестка явно потеряла актуальность.

Тем не менее некоторые новые технологии весьма интересны. Так, впервые в России здесь будет применена технология вакуумного удаления мусора. «Для приема отходов во дворах установят специальные устройства — инлеты. Туда жители смогут самостоятельно выбрасывать пакеты с отходами после сортировки. После заполнения инлетов отходы сильным воздушным потоком будут отправляться в специальные контейнеры для последующей переработки, — говорит генеральный директор компании “Российский экологический оператор” Денис Буцаев. — Технология полностью герметична и позволит отказаться от использования мусорных контейнеров во дворах». Девелопер также планирует использовать солнечные панели в качестве фасадных элементов зданий.

С цифровыми технологиями ситуация перспективнее. Представители СберСити делают акцент на системе «умный дом», которая будет инсталлирована в каждую квартиру. Это не новинка: в России такие системы устанавливали централизованно даже в домах комфорт-класса. В данном случае интересно то, что цифровизацией займется подразделение Сбера Device, которое обещает постоянное развитие системы «умный дом» и ее совместимость с широким типом устройств, так чтобы ими можно было управлять из одного приложения. Но важнее другое: СберСити рассматривается девелопером как полигон для обкатки самых разных цифровых технологий, разработчики которых будут сидеть здесь же в офисах. И это наверняка понравится молодежной аудитории, так как будет создавать ощущение «будущего, которое рождается на твоих глазах». В частности, здесь вскоре планируется запустить беспилотный транспорт.

Неразыгранный козырь Рублево-Архангельского — архитектура. С одной стороны, видно, что застройщик уделяет ей большое внимание. Плоских и примитивных зданий-коробочек в первых очередях проекта нет. Более того, в офисной части будет возведен флагманский «сберовский» квартал с бионическими природными формами. С другой — известна любовь главы Сбербанка Германа Грефа к иностранным архитекторам, но в данном случае зарубежные специалисты хоть и принимали участие в создании архитектурных и градостроительных концепций, их имена девелопер не указывает. В итоге получается странная ситуация анонимного проекта.

Город за восемь–десять лет

СберСити — первый крупный проект в Москве, где застройщик более полутора лет не начинал открытых продаж. При этом на вторичном рынке новостройки района продавались. Парадокс объясняется просто: год назад девелопер начал продавать квартиры по закрытой подписке — только для сотрудников Сбера и компаний его экосистемы. Всего было заключено порядка 330 договоров долевого участия, не считая бронирований. На вторичном рынке квартиры в строящихся кварталах выставлены по 350–400 тыс. рублей за квадратный метр.

Открытые продажи стартовали 8 июня. Девелопер разбил все строящиеся квартиры на четыре типа в зависимости от комплектации и местоположения. Самые дешевые варианты начинаются от 270 тыс. рублей за квадратный метр. В премиальных домах (первая линия у реки, консьерж-сервис, общественные гостиные, отделка) цены стартуют от 530 тыс. за «квадрат». «С учетом предполагаемого уровня проекта и появления здесь в ближайшем будущем метро цены, заявленные Сбером, соответствуют рынку, — считает управляющий директор компании “Метриум” Руслан Сырцов. — Средняя стоимость новостроек в Западном административном округе Москвы сейчас порядка 490 тысяч рублей за квадратный метр. К тому же покупателям не придется опасаться возможных проблем с финансированием стройки, так как за реализацию проекта отвечает Сбербанк».

Однако нюанс в том, что СберСити очень крупный проект, а такие объемы строятся и продаются обычно долго. Причем в случае Рублево-Архангельского нет сомнений, что Сбер сможет профинансировать и быстро построить, вопрос в том, как быстро он сможет продать квартиры, ведь спрос на жилье в последний год существенно снизился. «Экономика девелоперского проекта — в скорости реализации. Мы не собираемся растягивать проект на много лет», — говорит Андрей Лихачев. Сбер хотел бы завершить проект за восемь–десять лет, а значит, ему придется строить и продавать по 200 тыс. «квадратов» в год.

«Такие темпы выглядят излишне амбициозным планом даже для столь перспективного проекта, как СберСити. Подобных показателей вряд ли получится достичь, даже если рынок вернется к ажиотажному спросу периода пандемии, что крайне маловероятно в среднесрочной перспективе, — считает Руслан Сырцов. — Посмотрим на годовые темпы продаж в жилых комплексах Москвы, которые являлись лидерами в 2019–2022 годах: 165, 154, 152, 100 тысяч квадратных метров в год. То есть даже в лучшие для первичного рынка годы ни один проект не покорил планку в 200 тысяч. Реалистичным мне видится показатель в 130–150 тысяч квадратных метров проданных квартир за год». Впрочем, Сбер имеет перед другими девелоперами огромное преимущество: как банк он способен предложить покупателям условия по ипотеке и рассрочке, недоступные для других застройщиков.