Проблемы, которые создал российский стройкомплекс за последнюю постковидную пятилетку, придется разгребать не одно десятилетие. Во-первых, понастроено огромное количество студий и апартаментов. Первые — жилье по типу гостиничного номера, даже без кухни, где с трудом помещается один человек; вторые — в теории недвижимость для проживания, но даже по российским мягким стандартам не пролезающее под статус жилья: либо муниципалитет не обеспечивает необходимой социальной инфраструктурой, либо здесь вообще жить нельзя — рядом пролегает ЛЭП, магистраль и т. д.

Во-вторых, в последние годы строили по-азиатски плотно и по-американски далеко. То есть собраны минусы и перенаселенных мегаполисов (с безумной нехваткой социальной и транспортной инфраструктуры), и разреженных пригородов одноэтажной Америки с огромными перепробегами на личном авто, так как на общественном транспорте куда-либо добраться из подобных мест практически невозможно.

В-третьих, из-за монополизации рынка недвижимости десятком крупных девелоперов и тремя-четырьмя банками цены на «квадрат» на первичном рынке резко взлетели – в три раза за пять лет, что значительно выше официального уровня инфляции, тогда как качество недвижимости снизилось. Особо отличившиеся застройщики воспеты в народном творчестве.

Заметьте: сейчас мы даже не поднимаем такие вопросы, как архитектура, доступность мест отдыха, парков, спорткомплексов, мест детского творчества, библиотек, домов быта и т. д. — того, что было обязательным даже в довоенный сталинский период градостроительной политики.

Но то, что социальный блок правительства наконец-то задумался о жилищной политике и увязал ее с демографией, — это большое событие. Традиционно за жилье в России отвечает Минстрой, ведомство, которое отчитывается абстрактными квадратными метрами, развитием стройкомплекса, коммунального хозяйства. Отвечает Минпром — из чего и как будет построено жилье. Отвечают муниципалитеты — где и как будут расположены многоэтажки или индивидуальные дома, как все это хозяйство будет подключено к сетям коммунальной, энергетической и транспортной инфраструктуры. В последние годы отвечает даже Минфин, выделяя гигантские субсидии на льготную ипотеку и тем самым финансируя финансово-строительные группы.

За всем этим оркестром межведомственных взаимодействий всегда терялся человек, которому и жить в этих 40-этажных городах, построенных в пригородах Москвы (Балашиха, Королев и т. д.), Санкт-Петербурга (Мурино в своей антигуманной реализации — памятник алчности современного стройкомплекса), Краснодара и других городов. Часами стоять в пробках, так как новые районы с историческим центром традиционно соединяет очень узкая дорога, наглухо встающая в час пик, и в это время размышлять, за сколько месяцев занять очередь в детский сад и школу, так как социалки в новых районах остро не хватает.

И конечно, десятилетиями платить «льготную» ипотеку за недвижимость, цена которой даже на котловане на десятки процентов выше цены готового жилья в соседнем, уже готовом доме, но на вторичке. То есть даже если человек «влез» в льготную ипотеку на свои 30 «квадратов», ему еще несколько лет ждать, когда цена на рынке догонит цену покупки такого жилья, чтобы без убытка продать приобретенное и приобрести что-то более пригодное для жизни.

Но обвинять девелоперов и банки не в чем. Они работают по рыночным законам. Главная цель рынка — максимальная маржа. Есть два пути ее достижения — рост цен и снижение себестоимости, и девелоперы активно используют и то и другое. Берут участки все дальше от города и строят на них все более высокие дома.

Сложившуюся модель рынка необходимо перезагружать, иначе квартиры будут становиться все меньше и меньше, находиться будут все дальше и дальше, а стоить все дороже и дороже. И все это будет происходить за счет федерального бюджета, субсидирующего льготную ипотеку, то есть за наши налоги.

С точки зрения социального блока правительства, нужно начать с ответов на концептуальные вопросы. Самый первый: как должна выглядеть модельная, среднестатистическая семья в России? Отбросим вариант «чем больше детей, тем лучше». Дети — это не только счастье, но и гигантская ответственность, в том числе со стороны государства — обеспечить детям место в саду, школе и университете, безопасность и т. д. Муниципалитеты сегодня точно не готовы к бэби-буму.

Допустим, идеальная российская семья — это мама-папа и трое детей. В итоге появляется фокус-группа, с которой можно работать. Дальше необходимо посмотреть, в каких условиях живет такая семья, но самое главное ― в каких условиях она должна жить. Предположим, что среднестатистическая российская семья из пяти человек плохо помещается в квартире на 40‒50 квадратных метров. Исходя из 18 метров на человека, минимально необходимое жилье для нее — 90 «квадратов». Из этого следует простой вывод: начальный размер квартиры по семейной ипотеке — 90 «квадратов». Одна эта мера сильно охладит пыл девелоперов и переориентирует банки на другой формат жилья.

Второй вопрос об идеальной российской семье: какой доход она имеет, как он распределяется, сколько такая семья может платить за ипотеку и насколько этот платеж отклоняется от рыночного? И уже отсюда проистекает ставка льготной ипотеки и субсидии, необходимые со стороны Минфина для поддержки российских семей, девелоперов и банков.