Речь идет о происходящей сегодня кардинальной смене модели финансирования гостиничных проектов, после того как государство в конце прошлого года остановило выдачу новых льготных кредитов.

Инвестиционная активность на туристическом рынке получила мощный толчок вслед за запуском в 2021 году правительственной программы льготного кредитования гостиничных объектов по Постановлению Правительства РФ № 141. В результате до середины 2025 года порядка 400 проектов оформили льготные кредиты на сумму 1 трлн рублей (начальная ставка составляла 3–5%, в дальнейшем она повышалась по мере роста ставки ЦБ). Финансирование привлекли прежде всего крупные региональные проекты, нацеленные на создание больших туристических кластеров, и тематические центры притяжения туристов — например, курорт «Золотые пески» в Крыму, «Три вулкана» на Дальнем Востоке, «Завидово» в Тверской области, курорт «Сега» в Дагестане, Mantera Seaview Residence в Сочи, детский рекреационный комплекс «Бородино» и другие. Решение не продлевать программу российские власти объяснили исчерпанием лимитов на поддержку отрасли. По уже сформированному кредитному портфелю государство планирует продолжать льготное финансирование.

«Нам хотя бы закончить те проекты, какие начали. Новых проектов в ближайшие два-три года ожидать не стоит», — сказал Павел Смелов, директор Центра стратегических разработок, который сегодня ведет основную работу по туристическому направлению для Минэкономразвития России (в это ведомство передали туристическую отрасль после упразднения в 2022 году Ростуризма). По словам Максима Кулабухова, заместителя генерального директора «Туризма.РФ», получение льготного кредита позволяло инвестору в полтора раза увеличить рентабельность капитала. Сроки окупаемости проектов при наличии льгот оценивались в 10–15 лет. Сегодня эти сроки у большинства новых проектов увеличиваются до «от 15 лет». Точнее, когда есть только банковское финансирование, при текущих процентных ставках финансирование проектов перестало быть инвестиционно привлекательным. Поэтому отраслевые игроки сегодня задумались над тем, где брать деньги: порядка 350 новых проектов пока не нашли финансирования. А потребность в качественном гостиничном фонде в четыре раза выше сегодняшнего предложения на рынке.

И в первую очередь все внимательно следят за оттоком средств инвесторов с депозитов в банках на фоне снижения процентной ставки. «Мы видим огромные, рекордные притоки средств в паевые инвестиционные фонды: по итогам 2025 года — около 220 миллиардов рублей. В целом порядка триллиона перетекло с депозитов в фонды. Часть этих средств уже пошла в коммерческую недвижимость. Мы должны привлечь долевого и коллективного инвестора в нашу отрасль», — комментирует ситуацию Максим Кулабухов.

На гостиничном рынке уже есть проекты, которые привлекают средства частных инвесторов, — как готовые (например, в Санкт-Петербурге по схеме долевого владения, по данным NF групп, работает 7% апарт-отелей, а по стране в целом — 14%), так и находящиеся на этапе строительства гостиничных объектов. Привлечение средств дольщиков происходит в рамках Федерального закона № 214-ФЗ, по которому продается жилье на рынке недвижимости. То есть в процессе строительства отелей средства инвесторов, приобретающих отдельные номера или лоты, попадают на эскроу-счета банков, которые и финансируют стройку. В дальнейшем инвестор передает собственную часть недвижимости в управление гостиничному оператору и получает часть своей прибыли от операционной деятельности отеля (об одном из таких проектов — курорте «Лучи» в Анапе — мы напишем в ближайших номерах).

Потенциальный масштаб привлечения частного инвестора в строительство туристической инфраструктуры оценить сложно. Пока инвесторы отдают предпочтение более понятной для них в операционном плане недвижимости — складской, офисной, торговой. «В нашем рынке тяжело сориентироваться. Большое количество участников (застройщик, банк, дольщик, оператор, управляющая компания) — это очень сложная договорная “обвязка”. Мы должны все вместе создать понятный механизм, стандарт привлечения частных инвестиций, обеспечивающий их безопасность и прозрачность», — говорит Максим Кулабухов.

И судя по тому, как складывалась дискуссия на форуме, на этом направлении в дальнейшем и будут сосредоточены основные усилия девелоперов и институтов развития в отрасли. «После остановки льготного кредитования у отрасли сегодня нет других шансов, кроме как привлекать частные инвестиции в рамках 214-го Федерального закона», — резюмировал Андрей Абрамов, директор департамента развития гостиничной компании Alean Collection.