Первым делом принято говорить о том, что новая система расчетов упростит жизнь ресурсоснабжающих компаний. Ведь им станет проще взимать долги с немногих управляющих компаний, нежели бороться за свои деньги с тысячами собственников. Да и жильцам станет лучше. По крайней мере, в этом убеждены в Минстрое РФ. До последнего времени во все властные структуры поступало множество жалоб на странные размеры общедомовых нужд, которые порою превышали траты собственников на собственное жилье.
«Это жульничество, но доказать его очень тяжело! — констатировал замминистра строительства и ЖКХ РФ Андрей Чибис. — Простой человек не может собрать показания всех приборов учета в доме». Теперь платеж определен или счетчиками, или нормативом, если их нет. И это должно позволить людям платить только за те коммунальные ресурсы, которые действительно идут на обслуживание их дома. То есть за работу лифта, освещение подъезда и придомовой территории, влажную уборку и промывку инженерных систем. По подсчетам Минстроя, 70 процентов жильцов выиграют от новой схемы начисления. По крайней мере, они не будут платить больше, чем раньше. К тому же, это обяжет наконец управляющие компании принимать большее участие в жизни многоквартирного дома. К примеру, по выявлению граждан, которые не прописаны, но проживают в квартире. Возможно, это решит и вопрос своевременной подачи показаний приборов учета. Ведь скачки при начислении ОДН появлялись и в результате опозданий.
Многие специалисты уверены, что нововведения решат множество важных и давно перезревших проблем. Ведь теперь это станет заботой управляющей компании, которая раньше могла не обращать на них внимание или просто жульничать.
Идею одобряет и председатель Томского союза собственников жилья, глава Томского центра общественного контроля в сфере ЖКХ, эксперт томского ОНФ Чингис Цыренжапов.
— Если удастся урегулировать в рамках новых правил финансовые и договорные отношения между участниками — РСО, УК и потребителями, то это решит часть проблем, — говорит он. — Переход к оплате по нормативам дисциплинирует управляющие компании, позволит искоренить случаи, когда все неучтенные расходы коммунальных ресурсов перекидываются в платежки жильцов в строку «общедомовые нужды».
Чингис Цыренжапов считает, что теперь управляющим компаниям придется более интенсивно заняться энергосбережением, чтобы сверхнормативное ОДН не легло на них тяжелым бременем. А чтобы в этой ситуации опять не осталось крайним население, необходим строгий контроль со стороны собственников и Государственного жилищного надзора.
Сложности расчетов
— При введении новых правил расчетов плохо будет всем, — уверен Алексей Ганькин из «Бурятского республиканского центра поддержки ТСЖ и управляющих организаций». — Особенно собственникам жилья, у которых до этого общедомовые нужды были ниже норматива. Теперь с них будут брать по нормативу. И как управляющие компании будут рассчитываться с РСО — тоже непонятно. На них возложили дополнительные финансовые траты. Откуда они возьмут эти ресурсы и на что будут заниматься энергосбережением? Новая система приведет к банкротству управляющих компаний!
Есть сомнения и у начальника управления по работе с ЖКХ ООО «Иркутскэнергосбыт» Оксаны Придиус.
— Прозрачность начислений, которая была до введения в действие изменений, сейчас полностью отсутствует, — пояснила она. — Ни один потребитель не сможет самостоятельно рассчитать свои общедомовые расходы. Например, формула расчета предусматривает применение площади общего имущества, которая указана не в каждом техническом паспорте дома. Если проверки Жилнадзора полностью подтвердили наши расчеты ОДН в 2015–2016 годах, то в 2017 году мы должны доказывать управляющим компаниям, сколько потребили наши клиенты. А они выставляют им счета уже по нормативу потребления.
Представитель «Иркутскэнергосбыт» не исключает, что изменения могут стимулировать управляющие компании к введению энергосберегающих мероприятий и более пристальному контролю за тепловыми узлами. Если жилфонд в хорошем состоянии, то УК смогут даже заработать на этом. Ведь разница между фактическим потреблением, которое выставляется УК, и нормативом, который оплачивает население, может быть существенной. Закон, между тем, не обязывает управляющие компании раскрывать эти данные и возвращать разницу. Так что у них могут появиться дополнительные средства. А вот если жилье в запущенном состоянии и фактическое потребление превышает нормативы, то ситуация может быть критической: управляющие компании не имеют источников оплаты ресурсным организациям. В этом случае проблемы будут только возрастать.
— Сложности расчетов вызовут разногласия между всеми участниками процесса, — предполагает Оксана Придиус. — Между УК, населением, ресурсоснабжающими организациями. Скорее всего, возрастет количество обращений в суд и контролирующие органы. Не исключаю и рост дебиторской задолженности. Население не будет получать перерасчеты в случае «отрицательных» ОДН, то есть платить будет больше.
Активные собственники, конечно, могут попытаться обязать управляющие компании делать анализ, представлять информацию о полученных средствах, но, как пояснила Оксана, вряд ли получится. В управляющих компаниях нет таких обязательств.
— В идеале отсутствие прозрачности, контроля и сложная система расчета делают ОДН стимулом управляющих компаний для улучшения технического содержания жилья, — считает начальник управления по работе с ЖКХ ОАО «Иркутскэнерго». — Но практика показывает, что даже активные собственники не всегда могут добиться от своих УК финансовой ясности, улучшения управления своей же собственностью. Но повлиять на размер ОДН они могут, если учтут всех фактически проживающих жильцов, подстегнут их к своевременной передаче данных индивидуальных приборов учета, а УК — своевременно готовить тепловые узлы к отопительному сезону и провести мероприятия по энергосбережению.
«Пусть банкротятся!»
Мы обратились за комментариями и к разработчику многих региональных целевых программ в сфере ЖКХ и строительства, координатору проекта «Школа грамотного потребителя» Республики Бурятия. Раиса Санжицеренова, помимо всего перечисленного, возглавляет Государственное бюджетное учреждение «Агентство развития жилищного строительства, коммунального комплекса и энергоэффективности Республики Бурятия».
— В Улан-Удэ пять лет как прямые расчеты и управляющие компании не являются посредниками между потребителями и ресуроснабжающими организациями, — рассказала она. — Я за то, чтобы они вошли в эту цепочку по общедомовым нуждам. Наши ресурсники уже направили платежки за ОДН не жителям, а УК, как положено по закону. Пока управляющие компании бойкотируют оплату, поясняя, что такая система приведет их к банкротству.
Раиса Санжицеренова пояснила, что формально в Улан-Удэ есть надзорные органы, но управляющие компании на деле никому не подконтрольны. И сейчас стоит вопрос о создании Ассоциации, которая будет ими заниматься. Между прочим, управляющие компании к нынешнему времени уже должны были составить реестр всех приборов учета, включая индивидуальные — в соответствии с нормативными актами Минстроя. Это позволило бы сделать выводы о размерах ОДН, определить причины их большой величины. Зачастую дело в неотрегулированности инженерных систем. Возникают перепады давления, недогрев, прочие отклонения, в которых жители не виноваты.
— Виновата управляющая компания, которая не следит за системами, — пояснила Раиса Константиновна. — Она не выполняет свои обязанности. У нас в одном из таких домов сейчас студенты технического университета пишут дипломную работу по огрехам УК. Делают замеры, проводят исследования. А ведь всем этим должна была заниматься управляющая компания! И таких много. Им не хочется работать, они безграмотные. Мы знаем, что в управляющие компании пришли люди, которые не знают, что такое тепловой насос или элеваторный узел. Теперь они говорят, что обанкротятся. А пусть! Если в доме большие ОДН, значит, работа некачественная, непрофессиональная. Домом управляют случайные люди, главная цель которых собрать деньги, ограничиваясь выполнением простых работ вроде уборки домовой территории. Работа управляющих компаний упала до очень низкого уровня. Пусть такие УК банкротятся, и вместо них приходят нормальные управляющие.
Директор ГБУ РБ «Агентство Жилстройкомэнерго» предполагает, что управляющие компании могут поднять стоимость жилищных услуг. Правда, есть ограничение, по которому их цена не может повышаться более, чем на четыре процента. Все, что выше, УК должна оплачивать из своего кармана. В любом случае, надо ставить индивидуальные приборы учета, чтобы не платить по нормативу.
— Новые правила по оплате ОДН — это очередное наведение порядка, которое вызывает сопротивление, — считает Раиса Санжицеренова. — Все должны работать правильно, качественно и выполнять свои функции в полном объеме.
Другая система работы
Спорить с этим никто не собирается. Неизвестно только, как быть со старым жилфондом — речь даже не о 1960–1970 годах. В Сибири много дореволюционных домов — в прямом смысле этого слова. Для многих многоквартирных жилых зданий превышение норматива потребления неизбежно. По правилам, при такой ситуации жильцы должны на общем собрании принять решение. Или согласиться оплатить излишки потребления, или выступить против — тогда управляющая компания обязана оплачивать эти излишки из собственных средств. Правда, пока так и не очень понятно, каких.
Специалисты называют слабым местом нового закона и то, что ОДН не будет разделяться на электричество, воду и отопление, а пойдет в платежку общей суммой. То есть, можно опасаться приписки услуг, которые на самом деле не были оказаны, а то и вообще не существуют. Конечно, собственники могут разоблачить управляющую компанию, но для этого надо опять проявить активность, в которой большинство жильцов, увы, не заподозрены. Вдобавок, одной активности мало, зачастую надо хорошо разбираться в вопросе. Далеко не все УК выбирают простые решения, приписывая траты электричества за лифт, которого нет. Впрочем, возможно, управляющие компании будут напуганы новыми штрафами, которые могут достигать 50% от излишне начисленной суммы. Наказание за подобные «ошибки» вводятся с этого года. Скорее всего, в ходе реализации поправок, будут появляться все новые и новые нюансы, о которых еще никто и не подумал.
Депутат городского Совета Улан-Удэ Сергей Иванов уверен, что со временем возобладает другая система работы. Сегодняшняя, с новыми поправками, только ухудшит, на его взгляд, ситуацию, потому что она выгодна только ресурсоснабжающим организациям.
— Начисления ОДН приведут к повальному банкротству управляющих компаний, — говорит Иванов. — Исчезнет одна организация, на ее месте появиться другая. И при этом управляющая компания непременно попытается переложить свои расходы на население.
Депутат считает, что рано или поздно и Сибирский округ, и страна придут к другим шагам — очень простым. Речь об изменении двух пунктов договора между управляющими и ресурсоснабжающими организациями.
— Нужно вписать пункт о том, что РСО имеет индивидуальные договоры с собственниками жилья и деньги собирает сама, — предлагает Сергей Иванов. — А второй — компания снимает показания приборов учета и передает их РСО. И ресурсоснабжающие организации эти данные принимают в обязательном порядке. В этом случае общедомовые нужды автоматически минимизируются, становятся абсолютно реальными. У нас уже есть положительный опыт такой работы.
В договоре управляющая компания должна оставлять за собой функция исполнителя, рекомендует Сергей Иванов. Это означает, что УК отвечает за качество предоставляемых ресурсов. И может предъявлять претензию по качеству РСО. Эта схема работы находится в рамках закона, ничего не нарушает.
— Мы никуда не денемся и пойдем по этой дороге, — уверен депутат городского Совета Улан-Удэ. — Кроме этого, необходимо задать единые правила игры в ЖКХ для установления единых тарифов на услуги УК и для выстраивания единых отношений с ресурсоснабжающими организациями.
Еще одним неизбежным шагом для управляющих компаний Сергей Иванов считает внедрение интеллектуальных систем энергоресурсов — за счет энергосервисных контрактов, которые рано или поздно тоже должны стать привычным элементом ЖКХ. За какой системой работы будущее — время покажет. Очевидно то, что менять работу жилищно-коммунального хозяйства и наводить в нем порядок, необходимо.
