На снижение банками ипотечных ставок повлияло несколько факторов: во-первых, это замедлившаяся инфляция, которая в нынешнем году составила всего 4% (в 2016 она была на уровне 5,6%). Во-вторых, сказалось прекращение действия госпрограммы по субсидированию ипотечной ставки в конце 2016 года: банки были вынуждены выкручиваться из ситуации самостоятельно. При этом, признают сами участники рынка, ипотека остается драйвером роста банковского сектора, и верить в нее не прекращают. В итоге рынок ипотечного кредитования в России за первое полугодие 2017 года по сравнению с аналогичным периодом 2016 года вырос на 12% в количественном выражении, и на 20% — в денежном, посчитали в АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК). В Сибири показатели примерно такие же.

«В целом за семь месяцев этого года, с января по июль, банки выдали сибирякам 71 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму почти 108 млрд руб­лей. Это на 14% больше в количественном и на 19% в денежном выражении показателей аналогичного периода прошлого года», — комментирует ситуацию начальник Сибирского ГУ Банка России Николай Морев.

Всплеск активности в секторе ипотечного кредитования пришелся на март этого года. В январе и феврале — после прекращения действия госпрограммы по субсидированию ипотечной ставки — потенциальные заемщики заняли выжидательную позицию: ипотечных кредитов по СФО было выдано меньше, чем за тот же период 2016 года, сообщают в Сибирском ГУ Банка России. Но уже в июле 2017 года произошел скачок: объемы выдачи ипотечных кредитов в России выросли на 40% по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. По данным АИЖК на сегодня, три месяца подряд темпы роста ипотечного рынка составляют не менее 38%.

Главный аналитик Бинбанка Наталья Ващелюк отмечает схожую динамику: в июле 2017 года относительно более быстро, чем другие статьи баланса банковских активов, увеличивался портфель кредитов физическим лицам. Причем оживление наблюдалось не только в ипотечном сегменте, но и в других видах потребительского кредитования. За семь месяцев 2017 года портфель кредитов населению увеличился на 4,9% (по сравнению с началом года).

С небес на землю

Ведущий аналитик ГК TeleTrade Марк Гойх­ман считает, что глобальное снижение ипотечных ставок происходит из-за последовательного сокращения ключевой ставки ЦБ России, уменьшения инфляции ниже целевого уровня ЦБ в 4%, укрепления руб­ля, а также из-за стимулирования ипотеки госбанками, прежде всего «Сбербанком». Кроме того, по его словам, определенную роль играет и курс правительства на доступность ИЖК для поддержки экономики. Параллельно снижаются цены на жилье, отмечает эксперт. Во многом возросший спрос — отложенный, компенсирующий его уменьшение с 2015 года из-за резкого подъема ставок и инфляции

«На изменение рынка ипотеки в России серьезное влияние оказывают неадекватный рост цен в двухтысячные, большой объем введенного жилья, начатого до кризиса 2014 года, и низкий платежеспособный спрос в связи с падением реальных доходов населения. Но и последний фактор ослабевает, поскольку темпы снижения доходов уменьшаются», — рассуждает Марк Гойхман.

Как отмечает заместитель управляющего по развитию розничного бизнеса Сибирского филиала Промсвязьбанка Алексей Леонов, замедление инфляции при улучшении ситуации в экономике и ликвидной позиции банков способствует снижению ставок по депозитам. «В свою очередь, снижение ставок по депозитам банки транслируют в снижение ставок для конечных заемщиков», — считает Леонов.

Управляющий филиалом «Новосибирский» банка «Российский капитал» Денис Голубев подчеркивает, что в банке «Российский капитал» снизить ставки в августе этого года стало возможным благодаря снижению стоимости фондирования и пересмотру внутренних процессов. В целом общее снижение ставок по программам ипотечного кредитования в банке с начала года составило, по его словам, 3,25%.

Право первого

Первым снизил ставки и размер первоначального минимального взноса «Сбербанк». С 10 августа этого года ипотеку в госбанке можно оформить (по определенному ряду условий) от 7,4% для приобретения жилья в новостройках и от 8,9% — на вторичном рынке. Как отмечает директор филиала «Новосибирский» Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР) Лариса Кучендаева, снижение ставок по ипотеке, как правило, начинается с крупных игроков, а другим участникам рынка приходится подтягиваться к лидерам, чтобы сохранить свои позиции на рынке.

По сути, «Сбербанк», и без того имеющий лидирующие позиции по доле на рынке ипотечного кредитования, не оставил выбора другим банкам. Следом за ним ставки снизили ВТБ, Промсвязьбанк, а также ряд других банков. Спрос молниеносно отзеркалил предложение. В первом полугодии 2017 года ряд банков зафиксировали рост выдачи ипотечных кредитов как в денежном, так и в количественном выражениях. К примеру, ВТБ24 за первые полгода 2017 выдал на 16% больше ипотеки по СФО по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года: это почти 13,5 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 21 млрд руб­лей.

В общем объеме выдач кредитов физлицам ипотека по-прежнему занимает около трети, констатирует вице-президент и управляющий Сибирским филиалом ВТБ24 Станислав Могильников. Доля вторичного жилья в портфеле ипотечных сделок банка увеличилась по сравнению с первым полугодием прошлого года с 45% до 60%. Средняя сумма жилищного кредита выросла до 1,6 млн руб­лей.

Розничный банк ВТБ в СФО за первое полугодие 2016 года выдал более 1 100 ипотечных кредитов на сумму 1,6 млрд руб­лей, за первое полугодие 2017 года — более 1 200 кредитов на сумму 1,9 млрд руб­лей. Таким образом, рост составил 19%. К слову, как уточняет Могильников, ипотека по-прежнему остается одним из основных и при этом стабильных драйверов банковского рынка — по объемам выдач она занимает второе место после потребительских кредитов (кредитов наличными).

УБРиР вышел на рынок ипотечного кредитования только в начале марта этого года, поэтому, по словам Кучендаевой, для банка было важно оценить в первую очередь клиентский спрос. «И показатели за полгода работы ипотечной программы превысили наши ожидания почти в два раза», — заключила она.

В Райффайзенбанке динамика выдачи ипотечных кредитов по Сибири тоже пошла в гору. По словам начальника отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка Ирины Ярыговой, в РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка основным драйвером среди продуктов розничного кредитного портфеля стали ипотечные кредиты. В сравнении с первым полугодием 2016 года объем выдач в аналогичном периоде этого года увеличился в 4,5 раза.

В Промсвязьбанке рост выдач ипотечных кредитов по СФО в первом полугодии 2017 года достиг 167% по отношению к аналогичному периоду предыдущего года. Как отмечает Алексей Леонов, текущая кредитная политика банка, как и действия регулятора, позволяют понижать процентную ставку в рамках ипотечных программ. В то же время в этом году активно развиваются партнерские программы с более низкими ставками, появились программы без первоначального взноса, что также стимулирует спрос, считает он.

В ипотечном банке «ДельтаКредит» (часть финансовой группы Societe Generale) выдача ипотеки за один год выросла в денежном выражении более чем в два раза — со 162,7 млн руб­лей в первые восемь месяцев 2016 года до 329,6 млн руб­лей в аналогичный период 2017 года. В количественном выражении выдача ипотечных кредитов приросла более чем на 56%, рассказал руководитель ипотечного банка «ДельтаКредит» в Новосибирске Иван Зинченко.

Не забывая про ключевые факторы, повлиявшие на оживление ипотечного сегмента, стоит отметить, что и лояльность банков по отношению к потенциальным «ипотечникам» заметно возросла. По данным аналитиков компании «ЭТАЖИ», с 2016 по 2017 гг. в Новосибирске она увеличилась на 1%. Кроме того, в компании на 20,5% повысилось количество личных консультаций по ипотеке, что связано с расширением ассортимента доступных программ банков, понижением цен на рынке, возможностью использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса.

«В абсолютных величинах количество заявок в банки увеличилось на 38,4%, причем только порядка 5% клиентов не имеют кредитов или других долговых обязательств. Именно эта тенденция позволяет говорить о падении «ипотечного занавеса»», — добавила руководитель Службы ипотеки федеральной риэлторской компании «ЭТАЖИ» в Новосибирске Екатерина Остапюк.

Рефинансировать?

Вместе с ростом выдач ипотечных кредитов вследствие снижения цен кредитов логично увеличился и спрос на рефинансирование. Как отмечает представитель Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов, на фоне снижения ипотечных ставок в 2017 году предложения по рефинансированию ипотечных кредитов будут рекламироваться еще активнее. Как правило, для заемщика выгодно рефинансировать большие кредиты с еще большими сроками погашения. Сами банки предлагают услугу рефинансирования преимущественно не для своих клиентов, однако, как отмечает Цыганов, при определенной настойчивости добиться рефинансирования можно и в своем банке, если кредитные менеджеры уверятся в неизменном желании рефинансировать кредит, пусть и в другом банке.

В ВТБ спрос на рефинансирование растет, так как программа позволяет не только получить более низкую ставку по кредиту, но и значительно уменьшить размер платежа, сократить или увеличить срок кредита. Однако, как отмечает Станислав Могильников, прежде чем подать заявку на рефинансирование кредита, нужно четко просчитать, имеет ли смысл рефинансировать именно ваш кредит, с учетом всех дополнительных расходов, которые понадобится сделать для получения кредитам для рефинансирования.

О том же говорит и Цыганов, который считает, что при рефинансировании кредита не в своем банке нужно учесть расходы на новую оценку предмета залога, страхование и т.п., что вполне может «съесть» всю потенциальную экономию.

В «Райффайзенбанке» отмечают, что порядка 40% в ежемесячном объеме выдач составляет жилищное перекредитование тех клиентов, которые купили квартиру в 2016 году. Изначально же рефинансирование было рассчитано на заемщиков, оформивших кредит в 2014–2015 году под 15–17%.

Лариса Кучендаева сообщила, что на текущий момент в новосибирском филиале УБРиР доля кредитов на рефинансирование составляет порядка 20%.

«Скорее всего, этот показатель будет расти за счет заявок, поступающих от заемщиков, оформивших ипотеку в кризисный период 2015 года под ставки 17–20% годовых», — рассуждает она.

По-прежнему на боку

Стоило бы ожидать, что строительная отрасль, переживающая не самые лучшие времена, должна потянуться за набирающей обороты ипотекой. Повышение доступности ипотечных кредитов закономерно оказывает поддержку строительной отрасли и сопутствующих ей отраслей экономики. При этом, если посмотреть статистику по количеству сделок за последние два года, выяснится, что общее число сделок с недвижимостью не растет.

По данным АИЖК, после завершения госпрограммы по субсидированию ипотечной ставки доля выдачи договоров долевого участия на первичном рынке упала до 29–30% от общего количества ипотечного кредитования.

Генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский убежден, что увеличение объемов ипотечного кредитования не в состоянии вытянуть весь строительный рынок: «Возможно, эта мера — снижение ставок по ипотеке — еще не набрала инерцию. А рынок тем временем уже ждут следующие потрясения — 1 июля 2018 года. Я говорю именно про первичный рынок и 218 ФЗ, принятый на весенней сессии депутатами ГД. Поэтому одной этой меры для того, чтобы вернуть рынок на прежний уровень, недостаточно».

Таким образом, рынок недвижимости, отмечает Белокобыльский, по-прежнему лежит на боку, и объемы продаж еще не вышли на докризисный уровень. Это особенно актуально для первичного рынка, где падение продолжается три года подряд. Аналитики утверждают, что за восемь месяцев 2017 года показатели объема продаж снизились еще на 19% по сравнению с прошлым годом.

Сравнивая итоги ипотечного кредитования во время действия госпрограммы и в период снижения ставок, второй вариант кажется гораздо более привлекательным, считает топ-менеджер строительной ГК, поскольку это абсолютно понятные цифры для всего рынка, а не для отдельных групп квартир или отдельных групп банков, как это было в рамках программы господдержки (речь идет о фильтре на стоимость квартиры, а также об ограниченном количестве конкретных банков, имеющих право кредитовать клиентов по программе). Кроме того, поддержка распространялась только на первичный рынок, абсолютно не затрагивая вторичный.

«Это была своего рода прививка умирающему организму! Она в какой-то мере поддержала строительную отрасль, но конечном итоге отрицательно сказывалась на строящемся жилье, поскольку основные активы российских домохозяйств — во вторичке. Сегодняшнее снижение ставок по ипотеке — общерыночная тенденция и имеет гораздо больший потенциал. Ведь это в равной мере касается всех участников, а главное делает жилье более доступным», — уверен Белокобыльский.

Иван Зинченко полагает, что корреляция рынков строительства и ипотечного кредитования в России не настолько сильна, чтобы эти отрасли не могли жить порознь. Банки, считает эксперт, могут снижать ставки только потому, что дешевеет фондирование, и потому, что они верят в рост этого сегмента.

«Нужно помнить, что в России очень низкое проникновение ипотеки в структуру сделок с недвижимостью. Если будут факторы, способствующие росту проникновения ипотеки в структуру сделок, она будет расти даже несмотря на падение стройки. Кроме того, помимо первички, есть еще вторичка, и, например, в наших выдачах подавляющее большинство сделок проходят в этом сегменте», — пояснил Зинченко.

10% — не предел?

Тенденция снижения ипотечных ставок сохранится и во втором полугодии 2017 года. Средневзвешенная ставка по этому продукту может опуститься ниже 10%, считают участники рынка.

По результатам текущего года в ВТБ ожидают увеличения продаж по ипотеке на рынке примерно на 23%, отмечает Станислав Могильников: «В дальнейшем рынок продолжит уверенный рост на уровне 10–15% в год. Ставки по ипотеке находятся на исторических минимумах. Ожидаем их дальнейшего снижения, но не такими быстрыми темпами. В ближайшие месяцы средняя ставка на рынке ипотеки опустится ниже 10%».

В Промсвязьбанке считают, что в 2017–2018 гг. ипотека для банков будет наиболее интересным продуктом по соотношению риск/доходность.

«Перспектива снижения инфляции до четырех процентов на долгосрочном горизонте и снижение стоимости фондирования обеспечивают банкам стабильно высокий доход на протяжении длительного времени по ипотечным кредитам, выдаваемым пока еще по высоким ставкам. При этом наличие первоначального взноса и залог недвижимости обеспечивают минимизацию рисков по данному продукту», — поясняет Алексей Леонов.

На руку играет и традиционно низкий уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам: если доля про­срочки по необеспеченным потребительским кредитам составляет 15%, то в сегменте ИЖК — всего 2,65%.

По итогам 2017 года в Промсвязьбанке ожидают рост портфеля ипотечных и жилищных кредитов на уровне 8–10%. Это почти в два раза выше уровня предыдущего полугодия, когда портфель в банке вырос на 5%.

«Снижение общего уровня ставок по ипотечным кредитам до уровня 8 процентов возможно в перспективе к 2020 году при условии стабилизации инфляции на уровне 4 процентов. Отдельные банки уже сейчас предлагают ставки на уровне 8 процентов, но, как правило, это специальные акции. Низкая ставка предлагается либо на короткий срок (один-два года), либо компенсируется девелопером», — рассуждает Алексей Леонов.

По словам Дениса Голубева, в ближайшее время фокус вряд ли изменится, тем более что одновременно со снижением процентных ставок активизировались не только потенциальные ипотечные клиенты, но и те, кто уже успешно погашает кредит.

Он же считает, что банки будут искать возможность привлечения клиентов не только за счет снижения ставки, но и за счет оптимизации процессов предоставления ипотеки, в том числе, внедрения онлайн-технологий, которым ведущие игроки ипотечного рынка уже занимаются (это, к примеру, «Сбербанк» со своим онлайн-сервисом «ДомКлик»).

Иван Зинченко, в свою очередь, считает, что ипотека останется драйвером роста и в 2018 году и зафиксирует существенный рост даже по отношению к рекордному 2017. То, что банки верят в ипотеку, доказывает тот факт, что те игроки, которые ранее не занимались ипотечным кредитованием, заходят в этот сегмент. В «Российском капитале» это фиксируют по росту числа банков-партнеров, которые хотят стать брокерами новосибирского филиала банка.

«К концу года средневзвешенная ставка по ипотеке может снизиться до однозначной величины (менее 10%). Во втором полугодии мы увидим рост выдач и существенный рост интереса к рефинансированию ипотеки», — полагает Зинченко.

Ведущий аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман уверен, что в дальнейшем рост ипотечного кредитования будет продолжаться меньшими темпами. Эксперт предполагает, что прирост сумм ипотечных кредитов сохранится в размере до 10% в 2017 году.

«В перспективе уменьшение инфляции, ставок и цен на недвижимость не будет столь выраженным. Отложенный спрос во многом уже реализован. Ослабнет и действие статистического эффекта «низкой базы», когда показатели сравниваются с кризисными, провальными для ИЖК месяцами», — считает Гойхман.

По мнению Ларисы Кучендаевой, крупные банки будут наращивать долю ипотеки в кредитном портфеле, и у некоторых участников рынка этот показатель может составлять 50–90%: «Можно спрогнозировать, что доля ипотечного кредитования в общем объеме сделок с недвижимостью в ближайшее время будет расти и может составить 90% к 2020 году».

В общем, в том, что ставки и далее будут снижаться, не сомневается никто. Вопрос в том, сумеет ли это снижение повлиять со знаком плюс на умирающий рынок недвижимости. Сокращение объемов ввода в индивидуальном жилищном строительстве в первом полугодии 2017 года было зафиксировано на уровне 16,5%, что пока трудносопоставимо с противоположной динамикой на рынке ипотечного кредитования. Поэтому пока стратегия ЦБ оправдывает себя не так, как хотелось бы экономике.