Работая как партнёры, а не только как конкуренты, краснодарские застройщики могут создавать социальную инфраструктуру для своих объектов. А взаимодействие с властями поможет избежать негативных последствий для рынка принимаемых градостроительных документов. Конкурентоспособность Краснодара — города со значительными миграционными потоками — в жилищной сфере во многом зависит от того, получится ли продвинуться в этих направлениях.
Поворот к крупным застройщикам
Рынок жилья кубанской столицы сегодня переживает структурные изменения в части отношения потребителя к качеству строительных объектов и репутации застройщиков. Объём ввода многоквартирных жилых домов в 2016 году составил 1,9 млн кв. м. Но, по данным консалтинговой компании MACON Realty Group, почти половина запланированной на начало года площади так и не была сдана. Около 11% возводимого на сегодняшний день жилья имеет серьёзные проблемы с реализацией (сроки его ввода в эксплуатацию неоднократно переносились).
«На рынке Краснодара мы видим поворот потребителя от компаний с сомнительной репутацией к компаниям, входящим в первую десятку-двадцатку застройщиков города. Это связано с большим количеством застройщиков, которые переносили сроки сдачи домов в эксплуатацию, с публикациями в СМИ об “обманутых дольщиках”», — говорит вице-президент строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Михаил Попенко.
Кроме того, рынок Краснодара серьёзно консолидируется. В исследовании MACON Realty Group отмечается: несмотря на то, что на конец 2016 года жилые дома строили более 100 компаний, половину ввода обеспечили 7 из них, половину нового строительства — 6.
Поворот потребителя к крупным застройщикам подтверждают данные о продажах. Число сделок увеличилось в 2016 году на 11% по отношению к прошлому году. Положительная динамика продаж отмечается у известных застройщиков города с хорошей репутацией. Половину продаж на первичном рынке обеспечили 13 компаний, у остальных продажи снижаются.
Крупные застройщики адаптировались к новым рыночным условиям. Это видно по закладке новых проектов. Практически все застройщики на прошедшем в Краснодаре круглом столе «Эксперта ЮГ» «Как повышать качество жилья» дали на 2017 год в лучшем случае нулевой прогноз в динамике продаж. Исходя из прогноза, закладывается и объём ввода жилья. «В 2016 году мы продали 72 тысячи квадратных метров. Для нас это не очень большой показатель, но и год был соответствующим. В этом году мы заложили 74 тысячи. Мы закладываем объём жилья от продаж, чтобы избежать навеса из нереализованных квартир», — приводит пример Михаил Попенко.
Новый покупатель в городе
Ещё одна тенденция рынка Краснодара — рост конкуренции застройщиков на поле качества продукта. Так, практически все предложения на первичном рынке Краснодара подразумевают предчистовую отделку, с рынка практически ушли стройварианты. У покупателя изменились желаемые стандарты не только квартиры, но и общедомового имущества, дворовой территории, приближённости к социальным объектам. «В 2005 году никому бы не пришло в голову отделывать места общего пользования или благоустраивать территорию. Сейчас это происходит. Этот тренд — на ближайшие пять-семь лет. Потому что по-другому конкурировать не получится», — отмечает генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько.
Каждая категория покупателей стала требовательнее к продукту. Меняется предложение в бизнес-классе, где застройщики уже не могут конкурировать только улучшенными планировками и дорогими строительными материалами. В сегменте появляются проекты ЖК с расширенным списком услуг. К примеру, строительная компания «Меритон», которая занимается проектами бизнес-класса, строит на цокольном, первом и втором этажах полноценный торгово-развлекательный центр, в котором размещены магазины, бутики, аптеки, фитнес-центр, детский клуб, кафе и рестораны. Краснодарские застройщики прогнозируют рост числа подобных проектов в бизнес-классе, в том числе проектов апартаментов и апарт-отелей.
Что касается стандартного жилья, то одно из главных требований к таким проектам — обеспеченность социальной инфраструктурой. «Конкурентное преимущество сегодня у тех застройщиков, которые продают не квадратные метры, а образ жизни. Главным форматом становится комплексная застройка, учитывающая строительство детских садов, школ, спортивных и детских площадок, создающая полноценное пространство для жизни», — отмечает генеральный директор ООО «АВА-юг» Тамара Коломийцева. Понятно, что сохранить экономику при таком строительстве может только крупный застройщик. «“АВА-юг” — это часть вертикального холдинга, который выполняет все виды строительных работ, в том числе и строительство инженерных сетей. Это позволяет оставлять прибыль внутри компании и сохранять, с одной стороны, экономику проекта, с другой — контроль над работами», — продолжает г-жа Коломийцева.
«Требования сегодняшнего покупателя — развитая инфраструктура вокруг ЖК, за которую он готов платить больше. Поэтому застройщику приходится инвестировать в социальные объекты и закладывать их в себестоимость квадратного метра жилья», — говорит генеральный директор СК «Инсити» Андрей Шадрин. По его словам, новые требования покупателя формируют и другой запрос уже внутри отрасли — кооперацию, когда застройщики на смежных участках инвестируют в строительство детского сада, школы, понимая, что социальные объекты будут работать на продажи всей территории застройки. С ним согласен заместитель генерального директора строительной компании «АльфаСтройКомплекс» Алексей Яровой: «Сейчас масса застройщиков проводит свои работы на одной строительной площадке. Поэтому необходимо рассматривать друг друга не как конкурентов, а как партнёров, и создавать единую социальную инфраструктуру».
Строителям нужна стратегия города
Но строительство социальной инфраструктуры не может зависеть только от застройщиков. Рынок требует согласованности и с муниципальными властями. Влияние этой синергии может позволить снизить стоимость строительства хотя бы за счёт уменьшения сроков получения разрешительной документации. «Создание комфортной городской среды и комплексное освоение территории зависят от нас, поэтому мы разделяем ответственность с застройщиками», — считает заместитель руководителя департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Александр Лащенков.
Генеральный директор строительной компании «Краснодар Сити», депутат Законодательного собрания Краснодарского края Андрей Сигидин настаивает на том, что проекты принципиально иного качества в Краснодаре могут появиться лишь тогда, когда городские власти будут смотреть на город стратегически, а не только заниматься текущими проблемами. «Качество строительства жилых домов — это элементарное соблюдение норм градостроительных документов, — рассуждает г-н Сигидин. — Ситуация на самом деле глубже. Чтобы реализовывать проекты с качественной городской средой, необходимо разработать концепцию развития города, которая должна показывать, каким город будет через 20 лет, с экономическими обоснованиями и расчётом на реновацию территорий. Только с концепцией развития город может рассчитывать на федеральный бюджет в части финансирования инфраструктурных проектов. Я думаю, мы создадим эту концепцию».
Кроме того, застройщики считают, что властям при решении собственных задач следует принимать во внимание их последствия для рынка. Здесь все упомянули введённый местными властями норматив обеспеченности жилищных комплексов парковками — 0,7 машино-места на 1 квартиру. Строительство парковочных пространств значительно влияет на стоимость квадратного метра. Застройщики столкнулись с низкими продажами парковочных мест и говорят о неготовности покупателя платить за машино-место. Всё это указывает на то, что законодательные и исполнительные власти не в полной мере представляют себе ситуацию на рынке. «Застройщики нуждаются в объединении, в общественной организации, которая представляла бы интересы отрасли, потому что зачастую законодательные и исполнительные власти принимают такие постановления, которые далеки от нужд строительства, а последствия этих документов для рынка никто не принимает в расчёт», — заключил Андрей Шадрин.
