Это естественный этап развития городов, он связан с изменением ценностей, в основе которого — понимание того, кто является главным героем в городе, — объясняет ведущий архитектор КБ “Стрелка” Ирина Терзи-Антонян в рамках проведённого “Экспертом ЮГ” в апреле форума “Развитие городов юга России”. — Главные городские герои формируют основной экономический ресурс территории. Советский Союз прошёл промышленный этап городского развития, где главной ценностью был рабочий, 90-е годы новой России переместили ценностный ориентир на потребителя. Герой нулевых в городе — это тип изобретателя с правом выбора. Именно он формирует запрос не на освоение новых территорий, а на обновление старых».
Помимо изменения ценностей, российские города на сегодня имеют ландшафт, где центр является самой неразвитой частью города. Директор представительства «Яузапроект» в Краснодаре Алексей Тимофеев показывает, как выглядит типичный центр города на примере кубанской столицы: концентрация населения в пригородах и проваленные центральные районы — всё это создаёт проблемы с транспортом, неравномерной плотностью населения, социальной перегруженностью отдельных районов. «Экономическая эффективность центров городов крайне низкая. Мы имеем фактически дачные посёлки в центре городов», — считает он.
Генеральный директор ООО «Патриот-Девелопмент Юг» Сергей Анискин отмечает, что у застройщиков сегодня есть два сценария комплексного освоения территорий: использование больших незастроенных площадей на окраинах города или новая застройка промышленных территорий. По первому сценарию ГК «Патриот» в Ростове сегодня занимается застройкой Левенцовского района, а по второму уже реализовала два подобных проекта — ЖК «Красные ворота» и ЖК «Акварель».
«Развитие новых территорий требует обеспечения их инженерными коммуникациями, дорожной инфраструктурой и маршрутами общественного транспорта. Площадки промышленных предприятий, как правило, удачно расположены в черте городов, нередко близко к центру, но инженерные мощности там зачастую сильно изношены, — говорит г-н Анискин. — Но главное, что подходящих “чистых” площадок на окраинах очень многих крупных городов просто нет, расти некуда. Поэтому второй сценарий представляется для них более вероятным».
Найти общий язык с собственниками
Механизмы реализации проектов комплексного освоения застроенных территорий, особенно в центральных районах, рождают серьёзные трудности, прежде всего потому, что застроенная территория имеет свой ландшафт и своих собственников. Чаще всего карта владения земельными участками кажется лоскутным одеялом, что не даёт развивать территорию большими площадями на тех условиях, которые были бы интересны инвесторам.
Алексей Тимофеев считает, что на ситуацию «лоскутного одеяла» может повлиять новый 373-ФЗ, который вводит понятие комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ) и позволяет муниципалитетам и собственникам инициировать договор о комплексном развитии застроенных территорий, где не менее 50% объектов — это аварийные здания (кроме многоквартирных домов), объекты, которые не соответствуют градостроительному регламенту и используются не по назначению. «У муниципалитетов есть механизмы стимуляции собственников к развитию территорий — прогрессивный налог на землю, КУРТ», — говорит архитектор.
По словам Сергея Анискина, главная задача 373-ФЗ — отладить запутанные механизмы взаимодействия между собственниками, властями и застройщиками реорганизуемых территорий, сделать их удобными и прозрачными. «Закон позволяет выявить неэффективно используемые площадки и конкретно по шагам прописывает, что и как с этими площадками делать, — поясняет он. — Например, инициировать комплексное развитие территории смогут как муниципальные власти, так и владельцы земли, которым теперь будет легче спланировать эффективные варианты размещения жилых домов, офисов, инфраструктуры и других объектов. Важно, что все правообладатели территорий бывших промзон, которые участвуют в их комплексном развитии, смогут получить различные преференции — например, налоговые льготы или снижение арендной платы».
Главный архитектор Ростовской области Алексей Полянский приводит в качестве примера территорию, собственники которой не дают ей развиваться, — левобережье Ростова-на-Дону: «Это территория, где много бездействующих предприятий, которые находятся в частной собственности; их владельцы не спешат развивать эту территорию и не спешат их продавать, что является определённым препятствием для развития. А если они и продаются, то по такой цене, которая не позволяет создать лояльный архитектурные сценарий, когда инвестор, чтобы оправдать затраты, строит объекты с существенной нагрузкой». Сейчас ростовские власти обследуют эту территорию на применение механизма КУРТ. По словам Алексея Полянского, нужно также учитывать наличие на территории партнёров, готовых реализовывать сложные проекты.
Ещё один участок в Ростове-на-Дону, который рассматривается для комплексного освоения застроенных территорий, по словам г-на Полянского, находится в границах улиц Профсоюзная и Текучёва Железнодорожного района. «Это участок, который требует комплексного освоения, где, с одной стороны, мы видим множество собственников, не дополняющих друг друга в экономике, градостроении, с другой стороны, есть два крупных застройщика — “Патриот-Девелопмент Юг” и “ЮИТ Дон”. Естественно, было бы хорошо, если бы партнёр комплексного освоения был обозначен сразу», — продолжает он.
От экономики объекта к экономике квартала
Мы видим, что сценарии развития города усложняются, и это требует другого уровня гарантий для инвестора. По словам генерального директора АО «Институт государственно-частного планирования» Елены Антипиной, если инвестор заходит в проект, который зависит от многих решений властей и госмонополий — от прокладки дорог до модернизации инженерных сетей, у него должны быть гарантии, что вне зависимости от смены власти территория будет развиваться по заданному сценарию. «К примеру, западные инвесторы уже мыслят не объектами, а кластерами, в которых может быть и промышленность, и жильё, и общественные пространства, а тренд не изменится на протяжении минимум четырёх поколений. Такие проекты становятся драйвером развития территорий, — говорит г-жа Антипина. — Важно, чтобы девелопер мог понимать потенциал синергии его возможностей с плановым развитием территории».
То есть развитие территории зависит не только от застройщика: это сумма всех городских решений, от которой зависит привлекательность города для инвесторов. «Цены на квартиры в любом городе зависят, в том числе, от темпов экономического развития в регионе, себестоимости строительства и покупательской способности клиентов, — объясняет Сергей Анискин. — При более-менее равной себестоимости цена квадратного метра в Москве, Петербурге или Ростове-на-Дону будет разной. Так что главный вопрос — в эффективности финансовой модели проекта, именно под неё приходит инвестор. Это значит, что девелоперам нужно в первую очередь создавать новую клиентскую ценность, то есть их проекты должны отвечать потребностям и возможностям жителей конкретного города, а в отдельных случаях — конкретного района».
Понятно, что в сложный проект освоения застроенных территорий инвестор готов вкладываться только при его прибыльности, которая, в свою очередь, зависит от привлекательности города.
Минстрой РФ обязал все субъекты РФ подготовить перечень участков, где может быть реализован подход комплексного устойчивого развития территорий в рамках 373-ФЗ. Федеральное ведомство заставляет регионы форсировать собственное развитие в рамках новых тенденций. Это видно по многим инициативам «сверху». Власти разрабатывают подходы, при которых инвестор хотя бы может смотреть дальше собственного объекта и видеть экономику. Переход от экономики объекта к экономике квартала, района, застроенного города — так выглядит задача сегодняшнего города в рыночной парадигме.
Основной вызов — город распадается
Новая парадигма развития городов делает прежнюю концепцию, когда город можно было разбить на отдельные составляющие, нежизнеспособной. «Основный вызов сегодня — город распадается на кусочки. И, к сожалению, такого подхода, такого документа, который охватил бы весь город, нет. Но город не терпит фрагментарного взгляда на события, — говорит Алексей Полянский. — За какую бы часть, за какой бы проект ты не брался, ты всё равно вытащишь весь город».
По словам главного донского архитектора, новые вызовы формируют запрос не только на законодательные инструменты, а на куда более масштабные вещи — новые институты управления, потому что традиционные управленцы в большей степени отрабатывают обязательную программу. «Когда мы говорим о том, что нужно победить точечную застройку, нужно победить узость мышления, предложить инвестору экономику территории, то для этого город нужно всё время препарировать, что в обычном режиме управления сделать невозможно, поэтому я — за создание институтов развития. Пока же мы интеллектуально не вкладываемся в область градостроительства», — заключает г-н Полянский. По его логике, указанная проблема — институциональная. На уровне регионов нет института, который бы видел город как целое, накапливал бы современный опыт и мог бы вырабатывать решения. Сама постановка вопроса о такого рода институте — нова. Поскольку ясно, что речь не о новом департаменте, а о консолидирующей элиты некоммерческой структуре, примеры которых сегодня уже можно найти в Москве и Казани.
