По итогам 1 полугодия Ассоциация строительных компаний (АСО) «Комстрой» оказалась на первом месте среди застройщиков Ростовской области по вводу жилья, построив 35,2 тысячи кв. м. Сейчас «Комстрой» занимает в регионе почётное второе место по объёму ведущегося строительства (178,4 тысячи кв. м), уступая ставропольскому «ЮгСтройИнвест» (362,3 тысячи кв. м), который осваивает микрорайон «Красный Аксай» в Ростове.

В 2016 году «Комстрой» был единственной ростовской компанией, сопоставимой по объёмам вводимого жилья с теми крупнейшими застройщиками Ростова, которые, как показывает практика последних лет, являются иногородними игроками. Долгое время на ростовском рынке властвуют московский «Патриот» и краснодарские «ВКБ-Новостройки». «Комстрой» осваивает Западный жилой массив Ростова и не планирует экспансии в другие регионы или города, считая, что потенциал донской столицы ещё далеко не исчерпан.

АСО «Комстрой» устроена как объединение различных подрядчиков (сейчас их около 20). Партнёры работают под единым брендом, ежегодно застраивая 40-60 тысяч кв. м жилья. Ассоциацию создал прежний председатель правления «Комстроя» Николай Майдибор. В 2015 году он стал диаконом Шахтинской епархии, а «Комстрой» перешёл в управление Станиславу Цвиренко.

По словам нового председателя правления АСО «Комстрой», фактически управляемая им структура строится на принципах кооперации, что позволяет экономить на издержках и получать преференции от поставщиков. Совокупной выручки компаний, входящих в эту кооперацию, Станислав Цвиренко не раскрывает. Но при этом застройщик уверяет, что в процессе освоения территорий не использует банковские кредиты, а строит за счёт оборотных средств и средств дольщиков.

— Каковы основные показатели развития компании? Как удаётся расти в нынешний кризисный для многих строителей период? 

— В 2016 году мы возвели более 50 тысяч квадратных метров жилья. По итогам этого года планируем, что объёмы сохранятся на таком же уровне. В июне уже сдали два дома в ЖК «Николаевский» на 440 и 368 квартир (район Левенцовка в Западном жилом массиве). Корректировать объёмы ввода жилья в ходе кризиса не пришлось, но мы поменяли подход к продажам: стали больше привлекать партнёров для реализации наших объектов. У нас сейчас три отдела продаж, но при этом более 500 партнёров. Это представители агентств недвижимости и банковские специалисты. Начали активно заниматься диджитализацией (размещением в интернете. — «Эксперт ЮГ») собственной рекламы. Это даёт нам рост продаж на падающем рынке на уровне 15-20 процентов в год.

— Как устроена АСО «Комстрой»? Кто входит в ассоциацию?

— АСО «Комстрой» — это прежде всего бренд. В АСО входят самостоятельные юридические лица, которые давно и стабильно с нами работают. Это подрядчики, производители окон, службы заказов, управляющие компании, проектная компания и т.д.

— Почему была выбрана именно такая структура?

— Из-за оптимизации производственных процессов. В ассоциацию входят проверенные поставщики, подрядчики, арендодатели подъёмной техники. Тем самым мы уходим от дополнительных расходов, от тендеров, от поиска новых поставщиков. Мы понимаем, что проверенный поставщик и подрядчик поставляет нам добротную продукцию, а значит, мы не тратим время и деньги на исправление каких-нибудь некачественно произведённых монтажных узлов и т.д.

Также имеет значение и наш уже известный на рынке бренд. Это дорогой нематериальный продукт, который помогает всем участникам АСО развивать свой бизнес. Подрядчик понимает, что у него будет не один заказ, а гарантированные заказы на несколько лет вперёд, он борется за нас и делает хорошо и по гораздо более выгодной цене, чем конкуренты.

Другая важная вещь — это скорость строительства, которая зависит от того, как ты выстроил отношения с поставщиками и подрядчиками. Благодаря налаженным с ними отношениям мы строим быстро. Средний срок строительства 25-этажного дома — полтора года. При этом структура компании открытая. Например, сейчас ведём переговоры с поставщиком лифтового оборудования для вхождения в АСО.

— На строительство какого жилья вы сделали ставку, в каких районах города сейчас работаете?

— Мы начинали с малоэтажного строительства, а в 2004–2005 годах стали впервые строить многоэтажное жильё в районе Александровки. В этот период рынок жилья бурно развивался, и мы видели удовлетворительный спрос, поэтому в 2006 году приступили к нашему первому комплексному проекту — застройке микрорайона 9А. Это район улиц Вторая Краснодарская, Заводская, Извилистая. Здесь раньше были садовые участки, пришлось расселить или выкупить примерно 220 участков различной площади. Сегодня в микрорайоне построено 12 25-этажных домов из 17. Рядом, через дорогу, на улице Каширской мы застраиваем территорию почти 10 гектаров для ЖК «Екатерининский». Начали проект в Левенцовке «Николаевский» — это два 25-этажных дома по улице Ерёменко.

— В основном это жильё эконом-класса. Как долго может продержаться стабильный спрос в этом сегменте рынка? Планируете ли вы идти в другие сегменты?

— Пока мы строим то, что востребовано рынком и видим устойчивый спрос на этот вид жилья в ближайшие два-три года. Но мы довольно гибкая компания, поэтому не исключаем возможности идти и в другие сегменты. Даже можем вернуться к малоэтажному строительству. Будущее, на мой взгляд, не за многоэтажной застройкой, а за малоэтажной — с коротким циклом строительства (меньше года). Малоэтажное строительство даёт и экономию в эксплуатации, и больше возможностей для архитектурных решений.

— То есть спрос смещается в сторону малоэтажного жилья? Именно им сейчас интересуется покупатель?

— Требования покупателя меняются — он перестал просто приходить за квадратными метрами, он хочет вместе с жильём приобрести и хорошую окружающую среду. А это может дать только покупка малоэтажного жилья. Ещё один важный момент — сегодня покупатель «молодеет». Если раньше его средний возраст составлял 35–42 года, то сейчас это 27–35 лет. То есть подходит поколение рождённых в 90-е годы, мы приближаемся к демографической яме и понимаем, что в ближайшие пять лет людей, которые будут нуждаться в своей квартире, станет меньше. Это нужно учитывать. Надо понимать, что и кому вы будете предлагать по истечении этого срока.

— А какова в вашей структуре продаж доля ипотеки?

— На ипотеку приходится большая часть продаж — от 40 до 60 процентов. Вторая категория — это покупатели, приобретающие жильё после продажи своей собственности, третья — инвесторы, приобретающие квартиры на стадии котлована. Это позволяет им заработать на последующей перепродаже 15–20 процентов от стоимости жилья.

Ростов-на-Дону ещё не освоен

— В Ростов сейчас активно заходят застройщики из других регионов: Москвы, Краснодара, Ставрополя. Почему ростовские застройщики не выходят в другие регионы? Вы такую стратегию для себя рассматриваете?

— Я думаю, нам всем нужно сначала освоить Ростов.

— А он не освоен?

— У нас в городе есть огромная территория Левенцовского района, которая подразумевает застройку на 200 гектаров земли, скоро в связи с переносом ростовского аэропорта за город также освобождается территория почти в 400 гектаров. Кроме того, довольно активно идёт процесс выноса производств и редевелопмента. Так что в ближайшие лет 10–15 в Ростове есть куда расти.

— Вы планируещё начинать новые проекты? Будете ли наращивать объёмы строительства?

— Конечно, мы постоянно смотрим новые участки в городе. Но пока мы можем говорить только о тех проектах, которые находятся на стадии реализации. Что касается объёмов, то нам комфортно в тех границах, в которых мы существуем. Другие объёмы — это другая жизнь, другая ответственность.