Несмотря на закрытие в марте этого года программы ипотеки с господдержкой, ожидаемого многими аналитиками снижения интереса к покупке жилья в кредит не произошло. Напротив, в ЮФО банки выдали ещё больше ипотечных кредитов, чем годом ранее. Более того, похоже, в ближайшие годы именно ипотека будет единственным мощным стимулом для жилищного строительства. Правда, это пока не спасает рынок жилья от затянувшегося падения. Аналитики предсказывают для него дальнейшее долгое и болезненное снижение спроса при постепенном увеличении доли ипотечных сделок.
Застройщики в крутом пике
Нынешний год может стать знаковым для строительного комплекса крупнейших регионов ЮФО. По данным Росстата, за 1 полугодие 2017 года в округе зафиксировано падение ввода жилья в эксплуатацию на 6,6%. Это почти в два раза ниже, чем российский показатель — 11,3%. В СКФО при этом падение составило 38,5%. Дальнейшее снижение показателей жилищного строительства неизбежно, так как обусловлено рядом не решённых ранее проблем бюрократического и маркетингового свойства.
Два региона-лидера на юге России — Краснодарский край и Ростовская область. На них приходится более 75% всего вводимого в округе жилья. В 1 полугодии 2017 года они показали разную динамику. На Дону общая площадь введённого жилья составила 1 млн кв. м, из которых больше половины приходится на Ростов-на-Дону. По сравнению с 1 полугодием 2016 года рост составил 3,8%.
В Краснодарском крае ситуация обратная: объём ввода жилья упал на 3,8% — но построено при этом более двух млн кв. м. Кубань демонстрирует снижение показателей ввода с середины прошлого года.
На этом фоне крупные застройщики на Кубани склонны проявлять откровенный пессимизм в прогнозах.
«Исходя из текущей рыночной ситуации, девелоперская активность в Краснодаре в ближайшие годы будет ниже, чем в 2013–2015 годах, соответственно, объёмы ввода жилья также снизятся», — считает генеральный директор СК «Неометрия» (застройщик работает в трёх городах ЮФО — Краснодаре, Новороссийске и Ростове-на-Дону) Борис Юнанов. По его словам, уменьшение объёмов ввода будет связано прежде всего с переносами сроков сдачи уже начатых объектов, а также с высокой долей «проблемных» проектов, которые существуют в столице Кубани.
«По многим проектам с высокой степенью готовности прослеживается отставание от заявленных сроков и регулярный перенос сроков сдачи. В частности, по итогам первого полугодия в Краснодаре фактически было ведено лишь 27 процентов от заявленного на начало года», — продолжает Борис Юнанов.
Показательны выводы, сделанные в рамках конференции «Состояние строительного комплекса Краснодарского края», которая прошла в июне. Так, по словам председателя комитета по строительству КРО РСПП Игоря Головкина, с 2014 года строительная отрасль Кубани ежегодно показывает отрицательную динамику. Например, число организаций, занятых в строительстве, снизилось с 588 до 439, а оборотные активы крупных и средних организаций отрасли упали более чем на 30%.
Одной из основных причин отрицательной динамики Игорь Головкин называет увеличившуюся бюрократическую нагрузку, связанную с ужесточением требований к строительству и строительным объектам, в частности, к подъёмным кранам. Директор АО «АПСК “Гулькевичский”» Наталья Филоненко привела данные, по которым общие «бюрократические» издержки, не считая налогов, забирают до 20% прибыли.
Другой фактор, ограничивающий рост отрасли — старая инфраструктура, характерная для большинства городов края, — её возможности физически не предполагают дальнейшего бурного роста.
Не добавляет оптимизма рынку и прогноз Минстроя РФ, сформулированный ещё в начале года. Согласно ему, ввод жилья 2017 году в России снизится на 12,9% — до 81 млн квадратных метров.
Что касается Ростова и Ростовской области, то относительный «статистический» успех местных застройщиков в целом обусловлен эффектом низкой базы.
«Рынок жилья на Дону традиционно был менее плотным, чем в Краснодарском крае, который по объёму возводимого жилья стабильно присутствовал в первой тройке по стране», — говорит генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько.
По его словам, в Ростов-на-Дону пришли новые игроки из Краснодарского края и Ставропольского края («Девелопмент-Юг», «ВКБ-Новостройки», ЮгСтройИнвест»), поэтому предложение стало шире. Но это «не рыночный рост». Администрация края взяла курс на снижение выдачи разрешений, «особенно в части точечной застройки, чтобы сбалансировать объёмы новостроек и социальную инфраструктуру». То же самое в ближайшей перспективе ожидает и Ростов, считает эксперт.
Однако многие крупные игроки считают, что общее падение — это скорее плохая новость для мелких застройщиков, чем для тех, кто давно на рынке. Падение наблюдается давно, поэтому слабые игроки уходят, а сильные укрепляют позиции. При этом если крупные девелоперы не смогут снизить издержки на строительство, оптимизировать процессы и правильно выбрать свою нишу, они тоже покинут рынок. Остальные же, прежде чем приступать к новым проектам, будут вынуждены провести более серьёзные маркетинговые исследования и тщательнее изучать рынок.
По словам генерального директора концерна «Единство», который развивает проекты в сегменте «бизнес-класса» и класса премиум, Валентины Полевиченко, рынок сегодня близок к насыщению, поэтому только качественные объекты «чувствуют» себя уверенно.
«Плотный рынок не прощает девелоперских ошибок», — заключает г-жа Полевиченко.
Выход спасительной ипотеки
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в 1 полугодии 2017 года в России объём выданных ипотечных кредитов вырос на 16% и составил 772,9 млрд рублей. В агентстве считают, что составленный в конце 2016 года прогноз в 1,8 трлн рублей объёма рынка ипотеки окажется превышен.
«Основной драйвер роста — снижение ставок по ипотеке, достигших минимального уровня за всю историю рынка ипотеки в России», — отмечается в докладе АИЖК.
Опрошенные «Экспертом ЮГ» эксперты и банкиры (основные игроки рынка ипотечного кредитования в ЮФО и СКФО) сошлись во мнении, что банки пошли как на небывалое снижение ставок, так и на кардинальное упрощение условий выдачи ипотечных кредитов.
Общий вывод такой: ипотека — основной драйвер кредитования физических лиц. Для банков снижение темпов роста этого продукта существенно сказалось бы на финансовых результатах розничного направления, поэтому после завершения госпрограммы поддержки ипотечного кредитования в марте этого года они адаптировали свои продукты и показали большую гибкость в работе с партнёрами-застройщиками.
Так, например, Сбербанк, который занимает 50% ипотечного рынка в ЮФО и СКФО, в начале августа объявил о снижении ставок по ипотеке на 0,6–2 п.п. — до 7,4–10% годовых на приобретение жилья в новостройках, а также снизил сумму первоначального взноса. По данным пресс-службы Сбербанка в ЮФО и СКФО, банк нарастил ипотечный портфель на 19,5% в 1 полугодии 2017 года по сравнению с аналогичным периодом 2016 года, а объём ипотечных сделок составил 28,1 млрд рублей.
Объём выданных ипотечных кредитов в крупнейшем региональном банке Ростовской области «Центр-инвест» увеличился на 13% в денежном выражении и составил на 1 июля 4,23 млрд рублей, в количественном выражении банк нарастил объём выдачи на 18%. К концу года в банке прогнозируют 10-процентный рост по объёмам выдачи ипотеки.
В крупнейшем краснодарском банке «Кубань Кредит» ипотечное кредитование выросло на 45% в 1 полугодии 2017 года, в денежном выражении объём выданных кредитов превысил 1,7 млрд рублей.
ВТБ24 предоставил данные по Ростовской области: в 1 полугодии 2017 года выдано на 20% больше по сумме и на 11% больше по количеству ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2016 года. Ипотечный портфель банка в регионе достиг 17,2 млрд рублей.
«Ипотека чувствует себя уверенно и по-прежнему останется драйвером роста для всего рынка кредитования населения. В дальнейшем рынок продолжит уверенный рост на уровне 10-15 процентов», — комментирует старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов. По его словам, на такую динамику позволяет рассчитывать тренд Банка России на снижение ключевой ставки. Соответственно, в ближайший год-два мы можем увидеть ипотечные ставки на уровне 9% годовых.
По словам Андрея Осипова, отмена господдержки, которая была ориентирована на новостройки, вернула динамику вторичному рынку недвижимости. «В связи с завершением программы мы видим, что доля кредитов на вторичном рынке жилья возвращается к уровню в 60 процентов. Так, за пять месяцев текущего года доля ипотеки ВТБ24 на вторичном рынке составила уже 55 процентов», — добавил он.
«В этом году, с учётом того, что у правительства РФ достаточно амбициозные планы по снижению инфляции, ставки также могут быть снижены», — соглашается директор управления по работе с партнёрами и ипотечного кредитования Юго-Западного банка ПАО Сбербанк Дмитрий Горбенко. Он добавляет, что банки идут на упрощение продуктов и минимизацию действий со стороны клиентов, как внутренних, так и внешних, что тоже влияет на положительную динамику ипотечного кредитования.
Главная надежда стройсектора
Постепенно ипотека превращается в главный драйвер роста целой отрасли. «Происходит смещение спроса в сторону сделок с ипотекой, а не живыми деньгами. Ипотека — единственный фактор, поддерживающий рынок, когда реальные доходы населения продолжают падать», — комментирует Илья Володько. По его словам, если бы банки не снизили ставку по ипотеке, то продажи упали бы как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
Несмотря на рост ипотеки, положительную динамику продаж застройщики пока не наблюдают. «Такого ажиотажа, какой наблюдался, например, в начале 2016 года, когда была отменена ипотека с господдержкой, сегодня нет. В первом полугодии 2017 года мы отмечаем на рынке недвижимости стабильный уровень спроса без резких колебаний в меньшую либо большую сторону. При этом по нашим объектам увеличилась доля сделок по ипотеке — теперь она составляет до 60 процентов всего объёма продаж, — говорит генеральный директор ООО “Патриот-Девелопмент Юг” Сергей Анискин (застраивает крупнейший микрорайон Ростова Левенцовский общей площадью 2,2 млн кв. м жилья на 224 га). — Учитывая текущую ситуацию на рынке, мы не ждём резких всплесков покупательской активности в конце года». По его словам, росту ипотеки способствовали прежде всего сами банки. «Так, если в начале 2017 года ставка была примерно 11 процентов годовых, то сейчас она уже 9,75 процента. Параллельно с этим идёт уменьшение, а порой и вовсе отмена первоначального взноса — ещё одна мера, призванная привлечь заёмщиков. Эти действия банков позитивно влияют на динамику спроса на ипотечные квартиры», — говорит Сергей Анискин.
«В первом полугодии объёмы продаж ежемесячно держались примерно на одном уровне, — говорит генеральный директор “Юит Дон” Андрей Шумеев. — Мы считаем, что особых изменений по объёмам продаж не произойдёт».
Опрошенные нами эксперты сходятся во мнении, что доля ипотеки в общем портфеле продаж застройщиков будет расти и дальше. Однако тех из них, кто к началу восстановления спроса не будет иметь достаточный запас готовых проектов и земельных участков, позволяющий начать строительство, ждёт провал. Поэтому дальнейшее восстановление отрасли будет зависеть не столько от снижения ставок по ипотеке, сколько от возможности застройщиков предложить рынку готовый продукт, когда спрос начнёт «оттаивать».
