По данным исследования агентства «Магазин магазинов», в регионах России в 2017 году введено 687 тысяч кв. м качественной торговой недвижимости. Это минимальный показатель за последние 10 лет. В 2017 году впервые доля городов с населением менее 1 млн человек в общем объёме нового предложения составила более 50%. Активнее всего новые торговые центры открывались в городах с населением от 500 тысяч до одного миллиона человек. Правда, исследование относит и Краснодар к этому кластеру. По данным агентства Colliers International, Краснодар уже несколько лет подряд занимает лидирующее место среди всех городов России по обеспеченности населения качественными торговыми площадями с показателем в 896 кв. м на тысячу человек. Это единственный южный город в десятке российских городов по обеспеченности торговыми площадями. Общее предложение торговых площадей в профессиональных торгово-развлекательных центрах (ТРЦ) города, по оценкам агентства, составляет порядка 790 тысяч кв. м. В том же Ростове-на-Дону этот показатель составляет 360 кв. м на тысячу человек. В кластере городов с населением 300–500 тысяч в топ-10 по обеспеченности торговыми площадями попал Сочи — 371 кв. м на тысячу человек.
Аналитики зафиксировали в ЮФО всего три торговых центра, введённых в эксплуатацию в 2017 году. Это вторая очередь ТРК «Мегамаг» в Ростове-на-Дону (41 тысяча кв. м), вторая очередь «Красной площади» в Новороссийске (24,7 тысячи кв. м) и первая очередь «Рояль City» в Краснодаре (14, 8 тысячи кв. м).
В 2018 год цифры по вводу выглядят оптимистично: планируемых проектов больше, они захватывают не только Краснодар и Ростов-на-Дону — самые крупные города Юга. В 2018 году должны быть введены в эксплуатацию: ТЦ «Сказка» (30, 7 тысячи кв. м) и вторая очередь «Рояль City» в Краснодаре (14,8 тысячи кв. м), ТРЦ «Парк» (24,3 тысячи кв. м) в Ростове-на-Дону, ТРЦ «Первый» в Махачкале (30 тысяч кв. м), торговый центр в Волгограде (16, 5 тысячи кв. м) и первая очередь ТРЦ «Батон» (8,2 тысячи кв. м) в Новочеркасске.
Мегапроекты уходят в прошлое
Сегодня на юге России в торговой недвижимости всего один мегапроект, стоимостью более 10 млрд рублей. Это вторая очередь «Мега-Адыгея-Кубань» — крупнейший инвестиционный проект Адыгеи с объёмом вложений 14 млрд рублей (48 место в рэнкинге инвестиционных проектов юга России журнала «Эксперт ЮГ»).Проект обновления и расширения «Меги» будет реализован в четыре этапа. Площадь торгового центра будет увеличена почти вдвое и составит 190 тысяч кв. м. Помимо строительства новых торговых площадей, компания создаст на территории комплекса искусственное озеро площадью 3 га и парк. Первый этап начался со строительства отдельно стоящего здания магазина ритейлера строительных материалов «Леруа Мерлен». На этом этапе запланировано строительство искусственного водоёма и реконструкция развязки кругового движения на территории «Меги». В ходе второго этапа будет построен новый фудкорт, а также начнётся обновление фасадов и галерей торгового центра. В рамках третьего этапа начнётся расширение «Меги»: возникнет кластер «мини-сити», который объединит кафе и рестораны на открытом воздухе, галерею модных брендов, спортивную и образовательно-развлекательную зоны. Также на этом этапе появятся кинотеатр и большая парковая зона вокруг водоёма. Финальным этапом станет завершение обновления фасадов и интерьеров торгового центра. Сроки реализации проекта — 2017–2021 годы. Компания рассчитывает, что поток посетителей обновлённого торгового комплекса увеличится минимум на 25%. Сейчас он составляет 13 млн человек ежегодно.
В Сочи получил разрешение на строительство проект торгово-развлекательного комплекса с аквапарком «Хамелеон» площадью 35,4 тысячи кв. м с объёмом инвестиций 2,1 млрд рублей. Большая часть территории запроектирована под аквапарк со спа-центром и летними террасами на крыше.
Ведутся работы по расширению крупнейшего в черте Ростова-на-Дону торгово-развлекательного комплекса «Горизонт». Проект предполагает строительство 13-зального кинокомплекса с торговыми галереями и четырёхзвёздного гостиничного комплекса примерно на 170 номеров площадью порядка 7,8 тысячи кв. м. Объём инвестиций — 1,9 млрд рублей.
Аналитики, тем не менее, полагают, что мегапроекты уходят в прошлое. Насыщенность торговыми площадями в крупных городах уже достигла максимума, считает директор департамента аналитики Colliers International Вероника Лежнева. По её словам, у таких городов могут быть две стратегии развития торговой недвижимости — во-первых, расширение площадей ключевых торговых комплексов. Вторая стратегия — выход на рынок региона новых форматов торговой недвижимости, которые позволят объектам получить свою долю аудитории в условиях крайне высокой конкуренции со стороны действующих торговых центров. «Наиболее перспективным форматом может стать реализация аутлет-центра, — добавляет г-жа Лежнева. — С одной стороны, уровень развития сетевого ритейла в городах, в первую очередь в fashion-сегменте, достаточно высокий, чтобы круглогодично обеспечивать аутлет товарными остатками. С другой стороны, климат южных регионов особенно подходит для формата “торговой деревни”, где покупатель перемещается между магазинами под открытым небом, что и предполагает формат аутлета».
«Объём ввода уменьшается ещё и потому, что увеличивается конкуренция, которая заставляет строить объекты другого уровня качества, в том числе с дизайнерскими и архитектурными решениями, а это повышает капиталоёмкость проектов, — добавляет генеральный директор ГК “Инпром Эстейт” (управляет собственными объектами коммерческой недвижимости в городах Юга и центральной части России общей площадью 225 тысяч кв. м) Игорь Коновалов. — Серые безликие коробки больше никому не нужны». По словам г-на Коновалова, драйвером роста отрасли могут стать небольшие районные торговые центры: «Районный ТЦ, особенно в крупных микрорайонах, имеет качественные показатели, такие как выручка с квадратного метра, не меньшие, чем в ТЦ регионального формата, но капиталоемкость проектов ниже. Ниша ещё не заполнена, тем более на фоне постоянно строящихся новых микрорайонов». Игорь Коновалов также отмечает города с населением менее 300 тысяч человек, в которых практически нет качественных торговых центров с продуманной концепцией: «Мы поэтому реализуем проект в Волгодонске. При благополучном стечении обстоятельств начнём проектирование в этом году и в 2019 году выйдем на строительную площадку. Объём инвестиций составит более двух миллиардов рублей. При этом мы уже получили согласие ряда крупных международных операторов — H&M, группы LPP и других, которые готовы выходить в малые города». ГК «Инпром Эстейт» также планирует покупку действующих объектов суммарной стоимостью порядка 3 млрд рублей в 2018 году на Юге и в центральной части России.
«Сегодня крупноформатные объекты не так интересны для девелоперов — это большие риски в ситуации отсутствия роста спроса. Но неплохо развиваются малые объекты — пять-десять тысяч квадратных метров в микрорайонах или в малых городах. Такие форматы ещё имеют перспективы, эта ниша пока достаточно свободна», — соглашается генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько.
«В торговом сегменте у части ритейлеров мы уже наблюдаем уменьшение формата магазинов, переключение внимания на онлайн-каналы продаж, активную диджитализацию и изменение способов коммуникации между покупателем и продавцом в ТРЦ. Эта тенденция, безусловно, продолжится, поэтому формат ТРЦ будет меняться, подстраиваясь под неё, — говорит Елена Полюшенко, генеральный директор DDC Consulting. — Всё больше будет востребован формат не закрытых “коробок”, а взаимосвязанных архитектурных пространств, сочетающих закрытые и открытые торгово-общественные зоны, насыщенные смыслом, настроением, впечатлениями, связанные не только с торговлей, но и с развлечениями, обучением и социализацией. Именно это будет заставлять посетителей снова и снова посещать торговые центры. С ростом онлайн-торговли офлайновые торговые площадки станут больше похожи на шоу-румы».
Вакантность низкая, трафик растёт
Почти все операторы крупных торговых центров заявили о росте трафика на 5–10% либо о стабильных показателях по отношению к 2016 году. Что касается отношений с арендаторами, то игроки рынка говорят о стабилизации ставок и желании ритейлеров обновлять и расширять свои торговые площади. Уровень вакантности остаётся низким, и ротация не увеличивается. «Уровень вакантности в торговых площадях достаточно низкий — пять-семь процентов, рынок стабилен. Это приемлемый показатель. Торговые центры не пустуют. Здесь провала нет, просто мы роста не видим», — говорит Илья Володько.
«Мы не наблюдаем колебаний в занимаемых площадях. Что касается открывшихся площадей в “Мегамаге”, то новым “якорем” fashion-галереи стал магазин H&M, скоро откроется Koton. Выросла доля товаров для детей — перед Новым годом открылись магазины “Детский мир”, “Катюша”, ELC, — рассказывает управляющий ТРК “Мегамаг” Евгений Наумов. — Ряд действующих арендаторов увеличили площади своих магазинов в два-три раза. Например, l’Etoile открыл новый двухэтажный флагманский магазин в концепции New Luxury, а компания DNS расширилась и теперь работает в формате гипермаркета электроники. Некоторые ритейлеры обуви массового сегмента увеличили свои магазины на 30–50 процентов».
«Число наших новых арендаторов постоянно растёт. Из недавних открытий можем отметить магазин товаров для дома Hoff, прекрасно известный в России, а также не менее известный “Детский мир” в “Галерее Краснодар”», — сообщили в пресс-службе «ТПС Недвижимость». Компания управляет одним из крупнейших торговых центров кубанской столицы «Галерея Краснодар» площадью 145 тысяч кв. м.
«По качественному составу арендаторов ротация не увеличилась, большинство брендов стабильно работает. Также мы заметили тенденцию к изменению форматов и качественному обновлению магазинов. Если последние три года большинство ритейлеров не вкладывалось в реновацию, то сейчас эта тенденция стала набирать силу, что подтверждает их уверенность в относительно стабильной работе в 2018 и 2019 годах», — добавляет Игорь Коновалов. По его словам, девелоперы научились работать с арендным пулом. В докризисное время это был рынок арендодателя, который потом сменился рынком арендатора. Сейчас же наступил этап партнёрства. Стала общепринятой практика определения арендных ставок как процента от товарооборота. «Если девелопер стимулирует трафик, выручка растёт у ритейлера, он платит более высокую ставку. Это справедливая практика, в которой все заинтересованы, так как она влияет на повышение привлекательности торгового центра», — считает г-н Коновалов. Ставка зависит от категории товаров. В категории «Одежда», например, она достигает 10–12% от товарооборота.
Негативным фактором в развитии торговли эксперты называют торможение выхода международных брендов на российский рынок. В 2017 году, по данным исследования «Магазина магазинов», на российский рынок вышло всего 35 новых международных брендов, 90% из которых ограничились открытием одной точки, чаще всего в Москве. 17 международных сетей приняли решение уйти с российского рынка. За прошедший период на российский рынок не вышел ни один международный бренд ценового сегмента «эконом». 34% новых бренда — международные сети среднего ценового сегмента. Остальные — премиального сегмента.
Экономика впечатлений
Анализ рынка торговой недвижимости и новые проекты в отрасли показывают, что главным конкурентным преимуществом торговых центров становится способность создавать события и впечатления. Этот фактор стимулирует трафик и рост продаж даже в отсутствие роста потребительского спроса. Мысль о том, что торговые центры выросли до общественных пространств, высказали все аналитики и игроки рынка. «Торговый центр должен удивлять и оставлять отличные впечатления. С учётом развития онлайн-торговли магазины больше становятся шоу-румами, куда люди приходят что-то увидеть, поэтому в новых проектах мы замечаем более яркие дизайнерские и архитектурные решения, более обширные общественные зоны и фудкорты, — говорит Игорь Коновалов. — Мы этим тоже занимаемся, и наблюдаем, как расширение фудкорта, досуговой зоны и работа с собственными мероприятиями конвертируются в рост трафика. Например, по итогам 2017 года в ТРЦ “Мармелад” в Таганроге — нашем ключевом проекте на Юге (38,5 тысячи квадратных метров арендных площадей) — где мы провели около тысячи собственных мероприятий, годовой трафик вырос на восемь процентов и составил 350 тысяч человек в городе с населением 437 тысяч человек. Это подтверждает тот тезис, что люди приходят в центр пообщаться, получить удовольствие».
Обширная развлекательная зона создана и в проекте второй очереди «Мегамага». «Планируя расширение ТРК, мы старались учесть зарождавшиеся на тот момент тренды. Прежде всего это касается усиления развлекательной составляющей. За последние два-три года вырос не только удельный вес операторов развлекательных площадок в общем объёме ТРЦ, но и площадь, которую отдают под развлечения и мероприятия, в некоторых центрах. Например, в конце прошлого года у нас открылся крытый веревочный “ПандаПарк” площадью более четырёх тысяч квадратных метров. В ближайшее время ожидается открытие кинотеатра “Киномакс” с залом IMAX», — рассказывает Евгений Наумов. По его словам, ещё одна тенденция — увеличение зоны кафе и ресторанов.
«Функциональный шопинг, когда покупатель приходит в торговый центр и приобретает конкретный продукт, постепенно уходит в прошлое. Люди стали иначе проводить время в торговых центрах. Сегодня торговые центры превращаются в социально-культурные пространства, где шопинг идёт рука об руку с развлечениями, гастрономическими экспериментами и культурными мероприятиями», — добавляет Татьяна Русакова, руководитель отдела по связям с общественностью и внутренним коммуникациям «Икеа» в России. Компания обновляет свои торговые центры «Мега» и вводит новые форматы в проектируемых объектах. Так, в ростовской «Меге» в 2016 году была создана сервисная галерея с химчисткой, салонами красоты, пунктом отправки и приёма денежных переводов и другими сервисами, а в 2017 году компания запустила многофункциональный центр «Мои документы» с сервисом государственных МФЦ. Управляющие компании торговых центров стремятся охватить как можно больше общественных услуг.
«Современные торговые центры, как мы их видим, — это не столько место для шопинга, сколько место для встреч. Конечно, функциональный шопинг тоже останется, — говорил генеральный директор Ikea Centres Russia Милен Генчев на запуске проекта второй очереди “Мега Адыгея Кубань”. — Это глобальная тенденция: не так важна функциональность покупки, как то, даёт ли она некий положительный опыт, насколько она эмоционально привязывает покупателя к определённому бренду, к определённому центру. Нам нужно создавать эмоциональные переживания, которые можно воспроизвести на территории торгового центра».
