Несмотря на сжатие строительного рынка, Краснодарский край остаётся лидером строительной индустрии Юга. Регион уже шесть лет удерживает второе место по вводу жилья. Всего за 2017 год в крае введено в эксплуатацию 4,7 млн кв. м жилья (103,7% к 2016 году). Тем не менее, на протяжении трёх лет до этого показатель ввода жилья падал. За это время в целом изменился подход к строительной отрасли — если раньше тот же Краснодар хаотично и точечно застраивался домами, введёнными с грубыми нарушениями нормативов, с отсутствием дорог и социальной инфраструктуры, то сегодня власти требуют именно комплексного подхода, в том числе и к вопросу благоустройства. На круглом столе, организованном Аналитическим центром «Эксперт ЮГ» под названием «Что сдерживает комплексное освоение территорий?», участники рынка, представители власти и общественных организаций попытались разобраться в этой проблеме.
Проблема родом из 90-х
Краснодар по праву считается одним из самых комфортных для проживания городов. Вместе с тем, в краевом центре остаётся большое количество проблем, накопившихся за предыдущие годы.
По словам члена общественного совета по стратегическому развитию Краснодара Виталия Качкова, с 90-х годов приоритеты застройщиков в сфере строительства жилья далеко не всегда совпадают с интересами города и общества: «Сегодня наблюдается некий разнобой. С одной стороны, надо осваивать территории, строить дома, с другой — есть необходимость строительства школ, детских садов, поликлиник».
По его словам, ещё раньше, в советское время, в Госплане прописывалось, что из 100% капвложений 50% идёт на жилищное строительство, порядка 25% направляется на социально-культурную инфраструктуру, а оставшиеся 25% — на инженерную, дорожную инфраструктуру и благоустройство. Сегодня приоритеты больше сместились в коммерческую область, но темы социального профиля остались. Сегодня, исходя из структуры капвложений, социальные объекты — это порядка 12%.
«Последние полтора десятка лет мы находимся в ситуации, когда приоритет жилищного строительства стал неоспорим, но строительство объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры отошло на второй план. Это неверный подход, — говорит г-н Качков. — Если раньше был единый дирижёр процесса в лице крайисполкома, то сегодня каждый дует в свою дуду. Чтобы застраивать крупные районы, нужно кооперироваться и создавать совместную инфраструктуру».
По словам гендиректора СК «Дионис» Сергея Скоробогатого, комплексное освоение территории предполагает выделение земли муниципалитетом под строительство сетей. Сейчас застройщик должен приобретать всё за собственный счёт, но на это нет оборотных средств. Одним из механизмов кооперации застройщиков и властей должна была стать программа по строительству арендного жилья, но этого пока не произошло.
По мнению председателя комиссии при главе администрации края в сфере ЖКХ и развитию городской среды Сергея Зимы, главная проблема сегодня — отсутствие взаимопонимания между администрацией и застройщиком. Это приводит к завышению стоимостью квадратного метра жилья, что особенно отразилось на продаже жилья в условиях экономического спада 2015-2016 годов, который затронул все слои населения.
Ещё одна проблема, препятствующая комплексному освоению территорий, заключена в завышенных тарифах на электроэнергию. «Сегодня никто не знает, сколько на той или иной электростанции есть мощностей. Один киловатт электрической мощности для застройщиков небольших домов обходится в 20 тысяч рублей — на эту сумму завышается стоимость. Это теневая экономика», — говорит Сергей Зима.
По его словам, необходим аудит всех территорий, в том числе с помощью технологий gps-навигации, благодаря которому можно получить все необходимые данные о застройке. «И уже сегодня чиновник администрации не сможет распределять всё по своему усмотрению. Плюс ко всему, если мы сегодня поймём, что у нас происходит с электрической тепловой мощностью, то сможем выдавать эту мощность застройщикам бесплатно», — уверяет Сергей Зима. Он также отмечает, что развитие информатизации важно и в сфере создания транспортной инфраструктуры, где все процессы должны регулироваться в режиме онлайн.
Генплан нуждается в корректировке
Первый заместитель директора департамента по архитектуре Александра Устроева считает, что на примере Краснодара реальное освоение территорий отличается от того, что есть в генплане. «Я детально изучаю генплан, особенно экономическую часть. В нём, например, прописано, что в районе “Немецкая деревня” планировалось к освоению сто гектаров. А на деле мы имеем там сейчас около семисот гектаров реальной застройки. Энергетическая, коммунальная и инженерная структура этого района не была рассчитана именно на такую застройку. Естественно, пошёл экономический перекос, а деньги на его выравнивание необходимо получать из федеральных программ, которые, в свою очередь, исходят из заявленных показателей генплана», — говорит г-жа Устроева. Чтобы избежать подобных проблем, необходима корректировка генплана, так как на данный момент в нём обнаружено 30% несоответствий. На корректировку запланировано выделить около 100 млн рублей из краевого бюджета.
«Изменения, которые сейчас происходят в Краснодаре в части градостроительного регулирования, в части введения новых изменений в 214 федеральный закон, в какой-то степени останавливают комплексное развитие, потому что всегда тяжело жить во времена перемен, и застройщикам сейчас непросто запланировать на два-три года свою дальнейшую деятельность. Возможно, эти перемены закончатся, и в ближайшее время мы увидим качественный федеральный закон», — надеется гендиректор ООО «АВА инвест» Денис Бражниченко.
Изменения, которые происходят на строительном рынке, накладывают отпечаток и на смежные отрасли. По словам гендиректора ГК «Юнитайл» Сергея Клыкова, сегодня как никогда актуален вопрос кооперации между строителями и производителями стройматериалов. «Для всех важно понимать, в какую сторону развиваются технологии в наших отраслях, — рассуждает Сергей Клыков. — Мы сегодня говорим о различных технологических волнах на уровне государства, однако в индустрии производства эти волны во многом уже прошли. Мы производим товар, который строительный сектор иногда даже потреблять не готов в силу того, что на него сильно влияют доходы населения, которые в последние годы падают. Но ЮФО сегодня в стране — единственный округ, который показал прирост не только в квадратных метрах, но и в качестве жилья. Это видно и по отрасли облицовочной плитки и керамогранита. Показатели её долгое время снижались, в первую очередь за счёт ухода с рынка дорогого импорта. Но с прошлого года начался подъём. Люди начинают покупать керамогранит, в связи с этим есть перспектива».
«Требования к благоустройству постоянно растут, а рынок стагнирует, — отметил заместитель исполнительного директора по коммерции “АксайСтройПром” Владислав Дидык. — Взрывной рост производства тротуарной плитки был связан со строительством олимпийских объектов, а также объектов к чемпионату мира по футболу. Большие объекты сейчас в обязательном порядке запускаются с использованием тротуарной плитки — мы видим это, поскольку занимаемся продажами по ЮФО. Среди основных тенденций на рынке — увеличение размера плитки для муниципалитетов. Использование тротуарной плитки в благоустройстве придомовой территории повышает инвестиционную привлекательность жилья, по данным зарубежных экспертов, на 20–30 процентов».
Необходимость кооперации
Марина Гурченко, директор компании «ЮгСтройИмпериал», отмечает роль банков в процессе комплексного освоения территорий: «Только сотрудничая с банками, мы можем заходить в какие-либо крупные проекты. Если мы говорим о проектном финансировании, то со стороны застройщика необходимо прилагать большие усилия, в том числе и по созданию инфраструктуры».
По словам управляющего корпоративным бизнесом ВТБ в Краснодарском крае Андрея Мусияченко, в Краснодаре банки участвуют в финансировании менее чем 10% строительных проектов. «Банки — это сегодня единственный институт, который общается со всеми на языке финансовой эффективности, — говорит он. — Мы свои решения о вступлении в проект принимаем исключительно на основе финансовой и экономической эффективности проекта».
С Мариной Гурченко соглашается заместитель директора департамента строительства края Виталий Веденеев: «Всё-таки нелогично требовать от муниципалитета строить на земельном участке застройщика объекты социальной инфраструктуры. Чтобы строить социальные объекты, есть социальные краевые программы, программа “Жилище”. Эта федеральная программа направлена на то, чтобы дать застройщикам возможность построить кварталы, а внутри этих кварталов школы, сады и больницы. В прошлом году у нас было 1,6 миллиарда, в нынешнем году 2 миллиарда рублей выделено на эти цели».
Резюмируя, Виталий Качков указывает на роль органов архитектуры в процессе утверждения проекта планировки территории. Это должна быть не просто «красивая картинка», а базовый документ, который должен работать. При этом застройщики вполне и сами могут выступать движущей силой этого процесса. Но гармоничное развитие города зависит только от консолидированной позиции всех участников строительства.
За подготовку и проведение мероприятия Аналитический центр «Эксперт ЮГ» благодарит генерального партнёра, ведущего в России производителя керамической плитки ГК Unitile (торговые марки Gracia Ceramica и «Шахтинская плитка»), а также партнёра — производителя тротуарной плитки и элементов благоустройства компанию «АксайСтройПром» (торговая марка «Беттекс»).
