В мае управляющие компании и проектные организации Ростовской области представляли региональным властям проекты благоустройства дворов, участвующих в программе «Формирование комфортной городской среды». Главный вопрос, который возникает при знакомстве с яркими и функциональными дизайн-проектами — как в точности воплотить в жизнь задумку архитектора. Для этого лучше применять проектный подход.
Ключевой плюс программы формирования комфортной городской среды заключаются в том, что приоритет отдаётся инициативе и желанию жителей. Они финансируют не менее 1% от всей стоимости ремонта, остальные (до 99%) выделяются из федерального и регионального бюджетов. Но в противовес положительным аспектам этой программы уже появился ряд проблем, с которыми сталкиваются все участники процесса: жильцы, подрядчики, проектировщики и администрация. Во-первых, неравенство жильцов домов с формой управления ТСЖ и жильцов домов, где работают управляющие компании. Первым проще входить в эту программу, благодаря отсутствию промежуточных звеньев в виде управляющей компании, которая зачастую не заинтересована в участии. Жильцам домов, которые обслуживают УК, необходимо сначала прийти к единому мнению, а в дальнейшем донести его до представителей УК, буквально уговорить участвовать в программе. Управляющие же компании, в особенности крупные, стремятся занять максимально нейтральную позицию, поскольку для них участие в программе — это большие риски в юридическом аспекте, в привлечении сторонних специалистов, стороннего внимания.
Во-вторых, сама программа — это скорее перечень требований и критериев, которым проект должен соответствовать: число жителей благоустраиваемой территории, объём софинансирования, перечень объектов, которые войдут в будущую комфортную среду. В этой ситуации жильцы двадцатиэтажек выигрывают у жителей пятиэтажек, так как в двадцатиэтажке живёт больше людей, чем в стандартной «хрущёвке». 1% софинансирования — это минимальный порог входа в программу. Если люди готовы вкладывать в софинансирование больше, шанс дома войти в программу повышается. При этом практика показывает, что наиболее комфортная сумма для жителей Ростовской области не превышает 20–30 рублей с квадратного метра – это как раз минимальный порог входа в программу.
В-третьих, есть сложности в поисках согласия между жильцами. Зачастую они сами туманно представляют себе, что такое комфортная среда, и в рамках одного двора разброс мнений может быть от «заасфальтировать всё под парковки», до «закрыть двор для автомобилей», с обязательной «тихой» зоной для младенцев, спортивной площадкой и скамейками для старшего поколения. При этом надо помнить, что в Ростовской области обеспечивать комфорт для всех социальных групп приходится на небольшом участке, максимум 0,25 га.
В-четвертых, когда дизайн-проект будущей реконструкции двора, учитывающий ключевые пожелания жителей, готов, он рискует так и остаться красивой 3D-визуализацией. Основной документ для участия в программе — смета, где даже цветовую гамму указать невозможно. В итоге при формальном подходе после реконструкции двор может выглядеть совсем не так, как задумал архитектор.
Наиболее эффективный способ реализовать программу формирования комфортной среды – проектный подход. От замысла до реализации проекта над ним должна работать одна команда. В этом случае при переходе от одного этапа к другому удастся нивелировать огромное количество рисков и потерь. Сметчик понимает, что ему нетрудно позвонить архитектору и что-то уточнить, архитектор понимает, что от его комментариев зависит качество воплощения задумки. Но правильно скоординировать все этапы сможет только единый руководитель. Реализации федеральных программ присущи стихийность, постоянная гонка, формализм в работе и т. п. Мало кто обращает внимание на отдельные этапы и качество их исполнения, поскольку формально по документам нельзя придраться ни к одному звену. Именно поэтому у меня сложилось мнение, что надо подходить к работе по-иному.
Отмечу, что результат зависит прежде всего от «ценностного» идейного подхода руководителя, так называемой «экологичности» или бизнес-этики первого лица. Вход в программу обошёлся компании примерно в 700 тысяч рублей — это затраты на создание новых организационных форм и структур, наём сторонних специалистов, разработку новых алгоритмов, критериев, управление проектами. Мы создали отделы по проектированию, изысканий, геологии, дендрологии, отдельные подразделения по формированию предложений и по их реализации. Эта сумма не является убытками, это доходы в будущий период. Наша деятельность выглядит так: мы предлагаем жителям домов участие в программе, составляем смету и берём на себя всю дальнейшую работу. Безусловно, участие в программе рентабельно, но речь не идёт о каких-то баснословных процентах. Доход компании складывается за счёт правильного управления, которое позволяет избежать огромного количества издержек.
Закон не запрещает одной компании выполнять проект благоустройства «под ключ», и это, в свою очередь, позволяет аккумулировать под единым началом специалистов высокого уровня и оплачивать их услуги. В начале реализации программы был прецедент, когда люди буквально на коленке рисовали то, что хотят в итоге видеть у себя во дворе. Но федеральные или региональные деньги не выдают без обоснования. На уровне региона создан специальный центр, который принимает решение об объективности потребности той или иной территории и соответствии этой территории определённым критериям. Согласовать потребности жильцов и требования закона без ущерба для заинтересованных сторон могут только опытные и дорогие специалисты. На выгодных условиях их можно привлечь только при комплексном подходе, сразу на несколько проектов.
Автор — директор проектно-архитектурного бюро «Парк жизни» группы компаний «Жизнь» (Новочеркасск), участвующий в реализации программы по формированию комфортной городской среды в ряде муниципалитетов Ростовской области
