Результатом работы станут не только общие положения о том, какой тип застройки нужен российским городам, но и готовый набор решений и руководство по их применению. Эти решения коснутся всех градостроительных элементов — от квартала и межквартальных улиц до входных подъездных групп и планировок квартир. Конструктором решений смогут воспользоваться и девелоперы. Новые принципы будут разработаны как для застроенных, так и для свободных территорий. Это масштабная работа, в рамках которой были проанализированы лучшие градостроительные практики Европы, Азии, Северной Америки, крупнейшие российские проекты комплексного строительства, стоимостная структура рынка и другие показатели строительной индустрии.
Основополагающие принципы стандарта — компактная среднеэтажная застройка, а также разнообразие социальных и коммерческих функций жилых кварталов и районов. Свод принципов полностью исключает появление монофункциональных спальных районов, которые сегодня становятся большой проблемой для многих российских городов.
В рамках практической проверки стандарта Минстрой России, «Дом. РФ» и «КБ Стрелка» запустили международный конкурс проектов стандартного жилья, чтобы понять, как проектировщики могут использовать положения стандарта в своей повседневной работе и какие проекты в итоге могут прижиться на рынке.
Параллельно «КБ Стрелка» исследовала российскую нормативную базу и сейчас готовит предложения по изменению устаревших нормативов для Минстроя России. По сути, это первая попытка осмысления стандартов массового жилья в постсоветской России после периода типового индустриального строительства 1950–1980-х годов на государственном уровне.
Ведущий архитектор «КБ Стрелка» Александра Чечёткина рассказала «Эксперту ЮГ», какие проблемы создаёт современная массовая застройка, какие стандарты формируются для строительства комфортного жилья и что нужно менять в российском законодательстве для качественного улучшения городской среды.
— Какой тип застройки преобладает в российских городах и какие проблемы он создаёт?
— 77 процентов всего жилого фонда России относится к микрорайонной среде. Это жилая застройка советского периода и современные жилые районы, построенные после 1991 года, которые во многом возводились по принципам советских микрорайонов (около 30 процентов жилого фонда). В советский период планировочной единицей для развития территорий жилой застройки был микрорайон, и такой подход до настоящего момента комплексно не пересматривался, а между тем условия с тех пор изменились.
Для типичного советского микрорайона характерна плотность застройки около 8 тысяч квадратных метров на гектар при плотности улично-дорожной сети 2,9 километра на квадратный километр. В современных микрорайонах плотность застройки выше почти в три раза (23 тысячи квадратных метров на гектар) за счёт высотных показателей. Плотность улично-дорожной сети возросла, но её всё же недостаточно. Это влечёт за собой множество проблем, в частности, с парковками во дворах. Улично-дорожная сеть уже не соответствует количеству автовладельцев и интенсивности использования автомобилей. В стандарте плотность улично-дорожной сети повышается и составляет от 12 до 15 километров на квадратный километр в зависимости от модели.
Сложившаяся среда микрорайонов больше тяготеет к монофункциональности, чем к разнообразию. Застройка не отличается компактностью, в результате здесь можно найти много пустых, мало используемых пространств. Микрорайонам не хватает социального контроля: нет точек притяжения, постоянного потока людей, которые могли бы наблюдать за улицами, даже косвенно — например, из окна офиса. При многофункциональной застройке уровень социального контроля повышается.
Принципам компактного города больше всего соответствует историческая застройка, которая формирует центральные части российских городов. Она обладает меньшей планировочной единицей с комфортной шириной и частотой улиц, плотной, но низкоэтажной застройкой, высоким уровнем разнообразия функций, коммерческая инфраструктура активно появляется в помещениях в исторических зданиях. Но средний показатель жилого фонда исторической застройки в России — всего около пяти процентов.
— Что такое в вашем понимании компактный город? Каковы его параметры?
— Компактная городская среда — это сочетание высокой плотности застройки и улично-дорожной сети при сохранении средней этажности со смешанным функциональным использованием зданий и территорий. Компактность — необходимое условие разнообразия городской среды. Она обеспечивается за счёт высокой концентрации пользователей и застройки на небольшой территории, за счёт высотности зданий до семи-девяти этажей, совмещения жилых и нежилых функций в одном здании или квартале, а также за счёт приоритета перемещений пешком и на общественном транспорте. Разные территории с одинаковыми показателями плотности застройки могут иметь различные объёмно-пространственные характеристики, которые определяют комфортность городской среды.
Мы провели комплексное исследование, чтобы определить комфортные параметры жилой застройки, и на их основе сформировали модели стандарта. Наиболее комфортную среду удаётся создать при высоте зданий от четырёх до семи этажей. Такая застройка сомасштабна человеку: она позволяет устанавливать визуальный контакт с открытыми городскими пространствами из квартиры, создаёт ощущение безопасности и способствует добрососедским отношениям. Плотность при среднеэтажной застройке может быть такой же или даже выше, чем при многоэтажной. Но она создаёт другой уровень комфорта среды и, соответственно, интенсивности использования территории. Эта концепция соответствует принципам «ООН Хабитат» (программа ООН, направленная на содействие развитию международного сотрудничества в области населённых пунктов, жилищно-гражданского строительства и строительных материалов. — «Эксперт ЮГ») и Организации экономического сотрудничества и развития и подтверждается опытом работы застройщиков, а также исследованиями с участием экспертов рынка.
— Как эти принципы компактного плотного города реализованы в стандартах?
— Принципы стандарта ориентированы на горожан, поэтому мы отталкивались от сценариев жизни, которые выбирают пользователи пространства. Пригородный сценарий жизни предполагает индивидуальную или малоэтажную застройку, собственные земельные участки, автономию от соседей. Городской сценарий предполагает среднеэтажную застройку, шаговую доступность объектов инфраструктуры, транспортную доступность мест работы. Центральный сценарий отличает большее функциональное разнообразие среды, а значит, большая компактность застройки и широкий спектр услуг в быстром доступе.
Каждый сценарий обладает своими ключевыми параметрами эффективности (КПЭ): плотность застройки, плотность улично-дорожной сети, высота этажей, расстояние до озеленённых зон, мест приложения труда и т. д. Конкретные рекомендации предложены и для многоквартирных домов.
Основные приоритеты стандарта — высокое качество жизни, жизнестойкость, возможность выбора образа жизни. Принципы стандарта — функциональное разнообразие, достаточная плотность застройки при человеческом масштабе, связанность и комфорт перемещений, безопасность и комфортность жилья, гибкость и адаптивность зданий и территорий. Компактная застройка во многом отвечает этим принципам.
— То есть «Стрелка» создаёт те же типовые проекты?
— Конечно, нет. Разработанная в советский период типология жилых домов, ориентированная на усреднённого потребителя, отвечала запросам того времени. Но она больше не соответствует изменившейся социально-экономической структуре города и многовариантности образа жизни горожан. Люди с разным уровнем дохода, социальным статусом, образом жизни предъявляют разные требования к жилой среде. Это стало реальной предпосылкой для разработки развёрнутой типологии домов.
Стандарт предлагает не готовый набор вариантов, а параметры, которые формируют комфортную городскую среду, и планировочные решения, с помощью которых можно «собрать» застройку, соответствующую этим параметрам. Получился своеобразный конструктор, где описаны все элементы — от планировки квартиры, входной группы, двора до устройства квартала и всего района. Для каждого элемента установлены свои требования качества, но застройщик сам решает, из каких элементов собирать свой проект и какую модель среды создавать.
— В первой посвящённой новым принципам книге, которую вы подготовили, говорится о том, что для создания жилой застройки нового качества нужно менять нормативную базу. Что именно надо менять?
— До работы в «КБ Стрелка» в составе немецкого бюро я участвовала в создании мастер-плана района в Набережных Челнах, для которого мы разрабатывали концепцию компактной жилой застройки с городскими центрами. Это было непросто, потому что многие существующие нормативы заставляли «разуплотнять» наши решения. Например, норма обеспеченности автостоянками и обязательное расстояние в 10 метров до парковочного места, а также минимальное количество подземных парковок из-за фактора стоимости вынудили нас, планировщиков, разместить парковки на улицах, а улицы сделать шире. Для сохранения экономических показателей девелопер был вынужден увеличить высоту застройки. В итоге создать среднеэтажную компактную застройку не получилось.
То, что стоит менять в первую очередь, — завышенные требования по обеспеченности автостоянками, не увязанные с требованиями к пассажиропотоку общественного транспорта и пропускной способности улично-дорожной сети, завышенные требования к площади зданий и территорий детских садов и школ, количественные, а не качественные параметры озеленения, избыточные санитарные разрывы и отступы в жилой застройке. В ходе разработки стандарта был проведён опрос участников рынка жилищного строительства, которые указали на существующие нормативы, ограничивающие возможность применения качественных решений.
— Вы разработали первую книгу стандартов. Почему вы решили запустить конкурс проектов жилья?
— Формат открытого международного конкурса позволил увидеть наибольшую вариативность проектов. В конкурсе было много участников из разных стран, что дало большой срез градостроительных, архитектурно-планировочных решений. Конкурс был задуман как тест и визуализация моделей, предусмотренных стандартом — ведь именно по стандарту было разработано техническое задание конкурса. Мы хотели протестировать параметры, рекомендации и решения и посмотреть, как это будет выглядеть в живых проектах. После конкурса мы определили параметры, которые стоит подкорректировать.
— Эти стандарты повлияют на цену жилья?
— Участники конкурса должны были учитывать, что проекты могут быть использованы для строительства стандартного жилья, то есть для пользователей с разным достатком. Стоимость жилья по конкурсным проектам получилась как среднерыночной, так и более высокой, но технической экспертизой были отмечены проекты с оптимальной стоимостью.
Кроме того, в процессе конкурса мы имели дело с концепциями. При разработке проектной документации могут быть оптимизированы некоторые характеристики и решения, например, для фасадов (участники предлагали дорогие фасадные решения), эстетику которых часто можно сохранить при использовании других материалов. Хороший пример подобного подхода — девелопер «Брусника» (Екатеринбург), который строит заметно более качественные проекты доступного жилья, чем в целом по рынку.
— Как сами застройщики оценивают вашу работу?
— После проведения конкурса нам звонили девелоперы, которые просили связать их с участниками и финалистами, чтобы продолжить разговор и, возможно, реализовывать эти проекты в частном порядке.
— Всё же почему сам рынок не диктовал эти стандарты? Почему нужно их задавать на уровне государства, пусть даже и рекомендательно?
— Со стороны застройщиков мы видим запрос на улучшение качества строительства без повышения издержек. Со стороны горожан тоже есть запрос — на жильё с удобными планировками в комфортной среде. Стандарт не призван диктовать рынку свои правила, это набор решений и рекомендаций, направленных на то, чтобы повысить качество строительных проектов.
— Какой жизненный цикл у этого свода принципов? Как долго, по подсчётам авторов, будут актуальны эти исследования?
— Стандарт — не норма, рассчитанная на 50 лет, а гибкие правила, которые должны постоянно актуализироваться. Мир не стоит на месте, и нужно быть готовым следовать новым тенденциям, поэтому в стандарте заложены основной базис и принципы, а детали могут подстраиваться под меняющиеся требования.
