Проблема застройки общественной территории, сопровождаемой конфликтами с общественностью, не нова для южных городов, даже если не брать в расчёт случаи незаконного строительства или самозахвата городских земель. Типичный признак будущего конфликта — наличие фактически сложившейся парковой территории, статус которой отнесён к землям под жилищную застройку. Из-за дефицита других площадей власти отдают территорию под застройку инвестору, как это случилось недавно в Ростове в районе Александровской рощи. Здесь на защиту участка встали местные жители, для которых зелёная зона — единственное рекреационное пространство. Однако в триаде «власти-девелопер-жители» последняя составляющая — самое слабое звено. Для развития экономики города, помимо девелопмента, нужно настраивать сложные городские процессы и уметь управлять развитием зелёных зон, что властям и общественности пока не под силу.
Типичные градостроительные конфликты
Вот пример. В 2013 году в Ростове-на-Дону застройщик, ГК «Жилстрой», получил разрешение на строительство на участке 5,9 гектара в балке Рябинина в Западном жилом массиве, которую тогдашний мэр города Михаил Чернышёв ещё с 2002 года обещал превратить в парк. Жители близлежащих домов и прихожане находящегося неподалёку храма Георгия Победоносца выступали против строительства. Они несколько раз встречались с мэром и собрали более трёх тысяч подписей в защиту балки. Но жилой комплекс всё равно был построен — участки под строительство Фонд имущества Ростова-на-Дону законно продавал на торгах. «Я не в восторге от градостроительной политики в нашем городе, но мой профиль — это строительство. Я не могу отвечать за действия и обещания мэра», — комментировал тогда ситуацию генеральный директор «Жилстроя» Андрей Смехунов.
Похожая ситуация сложилось вокруг участка земли на площади Ленина напротив гостиницы «Амакс», где ранее был фонтан. Ростовские власти не раз заявляли о том, что собираются его реконструировать, но в 2016 году участок выкупила «Московская строительная компания», чтобы построить там 22-этажный дом. Тогда в администрации высказались против застройки, но затем признали, что на этом участке ранее было разрешено строительство многоквартирных жилых домов. Впрочем, власти Ростова ввязались в двухлетнее судебное разбирательство с застройщиком, чтобы хотя бы затянуть строительство. Недавно в суде апелляционной инстанции им это удалось. Это, пожалуй, единственный пример, когда власти открыто встали на сторону общественности и отстояли право не выдавать разрешение на строительство в суде по формальным основаниям.
Ранее, в 2015 году, городские власти выдали разрешение на строительство апарт-отеля в сквере на улица Седова, но под давлением общественников попытались отменить его путём расторжения договора аренды участка. Теперь в суд подал уже сам застройщик, ООО «СтройИнвест-Центр», но пока ничего не добился. Но это лишь единичные примеры.
В соседнем Краснодаре, где объёмы строительства в два раза больше, чем в Ростове, в последние годы за общественными и зелёными зонами социальный контроль куда серьёзнее, и к жителям города прислушиваются чаще. Но ситуация всё равно повторяется: есть масса участков на территории зелёных зон, отданных под застройку. Так, городские власти сначала разрешили, а потом отменили разрешения на строительство нескольких жилых комплексов на берегу реки Кубань. Под один из них — ЖК «Белые паруса» — были вырублены четыре гектара пойменного леса, даром что правый берег реки давно застроен без берегоукрепления и городские власти только сейчас ищут деньги под берегоукрепительные работы (нужно около 3 млрд рублей).
Проблемная зона — территория Карасунских озер, для которой общественная организация «Помоги городу» в 2015 году разработала проект непрерывных парков, который пока так и не реализован, зато периодически приходится спасать озера от появления жилых комплексов из-за нарезанных и проданных участков с функциональным назначением жилого строительства. В последний раз администрация Краснодара судилась с «Московской строительной компанией» из-за отозванного разрешения на строительство жилого комплекса на территории озёр.
У каждого такого примера, конечно, своя юридическая специфика, но все такие случаи объединяет одно: даже если городские власти идут навстречу горожанам и не дают застраивать территорию, управляют ею они крайне неэффективно. Такие территории годами заброшены и ждут благоустройства.
Случай в Александровке
Проект жилой застройки Александровской рощи остаётся одним из наиболее ярких и характерных градостроительных конфликтов последних лет в Ростове-на-Дону. Здесь городские власти отдали под строительство участок земли в 36,8 га, который жители Александровки несколько десятилетий использовали как рекреационную зону и полтора года боролись за то, чтобы превратить этот участок из зоны жилой застройки в парковую зону. Администрация же города подготовила этот участок под перспективное строительство и будет выставлять его на конкурс. Застройщик, который получит его, передаст 5% квартир обманутым дольщикам. Потенциальный инвестор — ставропольская компания «ЮгСтройИнвест», подготовившая проект застройки с общей площадью жилого фонда 540 тысяч кв. м. Проект уже прошёл через публичные слушания. В нынешнем июле все деревья на участке были вырублены. Впрочем, жители близлежащих домов готовы и дальше бороться за этот участок как за парковую зону. Инициативная группа защитников Александровской рощи собрала более тысячи подписей против намечающейся здесь жилой застройки.
Александровская роща — это несколько участков земли с разным юридическим статусом и разным функциональным назначением площадью около 54 гектаров, которые раньше были землями совхоза «Декоративные культуры» — лесопитомника, где выращивали материал для озеленения города. Совхоз пришел в запустение, и землю сельхозназначения размежевали на несколько участков.
Все эти 54 гектара обрастали собственной экосистемой и воспринимались жителями Александровки как единое целое. «Для местных жителей эта роща была неделимой. Она реально существовала, её по-разному использовали, но никто не знал, что юридически здесь давно решился вопрос не в пользу жителей. Наше предложение не соответствует генплану», — говорит один из членов инициативной группы в защиту Александровской рощи Александр Вязников. Инициативная группа существует полтора года.
Позиция городских властей в случае с Александровской рощей пока неизменна. «Нет такого объекта, как Александровская роща. Есть участок площадью 18 гектаров, на котором растут деревья. Эта территория будет переустроена, обустроена и превращена в парк. А соседний участок в 36,8 гектара рано или поздно был бы застроен. Мы планируем передать эту территорию на условиях конкурса строительной компании», — говорил ранее журналистам глава администрации Ростова-на-Дону Виталий Кушнарёв.
«Непонятна специфика деления бывшего лесопитомника на неравнозначные участки. Почему под рощу именно 18,5 гектара, а под застройку 36,8? Как это было подсчитано и размежевано? — задаётся вопросом эколог, помощник секретаря Общественной палаты РФ Александр Водяник. — Но логика освоения этого участка очевидна — коммерческое использование земли».
Зелёные зоны не приносят прямых выгод
Представить ситуацию, в которой администрация города принимает решение наделить какой-либо участок статусом парка или лесопарка, сегодня невозможно. «У города нет на это свободных ресурсов. Если делать из этой зоны лес, то лесничества сегодня и так загружены. Это огромный объём противопожарной и санитарной работы. Если эту территорию делать парком — то это тоже нагрузка на бюджет. У нас все парки дотационные либо находятся в концессии. Ни одна зелёная зона не приносит прибыли», — говорит гендиректор СК «Кристина», депутат городской думы Ростова Александр Левченко.
С ним соглашается Александр Водяник, считающий, что «мы не умеем заниматься парками и лесами так, чтобы они были окупаемыми». Но он приводит в пример Казань, где создана дирекция парков, которая занимается их монетизацией.
«В идеале эта земля должна быть землей лесничества. За 15 лет здесь сформировалась природная экосистема с заболоченными участками, животными и птицами. Когда шёл разговор об экологическом каркасе города, было предложение ввести все эти 50 с лишним гектаров в зону экологического каркаса. Но у нас нет специалистов, которые могли бы эффективно управлять этим лесопарком», — говорит Ирина Черкашина, директор ростовской региональной общественной организации «Центр содействия экологическим инициативам “Экомост”».
Самый слабый субъект в городе
Действительно, получить прямую выгоду от существования в городской черте леса или парка довольно сложно, замечает заместитель декана Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Иван Медведев. Но, по его словам, если мыслить не только финансовыми категориями, то эти территории полезны сами по себе, так как являются рекреационными.
«В триаде “бизнес-власти-горожанин” горожанин — самое слабое звено. Его не воспринимают как равного субъекта. У него нет никаких рычагов воздействия, нет денег, чтобы развивать территории», — говорит Иван Медведев.
Положительный же момент заключается в том, что в результате таких конфликтов жители начинают знакомиться друг с другом, читать документы, понимать, что происходит в районе, городе, у них накапливается опыт объединения. Именно это и превращает граждан в равноправных субъектов городской политики.
«Девелопмент — не единственный способ развития экономики города. Решение проблемы лежит в плоскости обсуждения всех возможностей и интересов всех групп, включая горожан и малый бизнес, настройки сложной городской экспертизы, оптимизации налогового законодательства, привлечения», — говорит руководитель Центра прикладной урбанистики Свят Мурунов. По его словам, «бизнес-ориентированная» городская дума может утвердить любой генплан, в котором нарезка таких земель будет легитимизирована. Попытки небольшого и разрозненного городского сообщества отстоять такие участки заканчиваются поражением. Поэтому города оказываются в ловушке: чтобы показывать динамику и получать налоги, нужно строить, чтобы строить, нужна земля, но чтобы переходить на более сложный уровень экономики, где люди развивают городские сервисы, нужны общественные пространства и инвестиции в них.
