2018 год стал годом взрывного роста объёма выдаваемых банками ипотечных кредитов. По данным Банка России, за 9 месяцев 2018 года объём выдачи ипотечных кредитов возрос на 61% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Мы опросили банки, заметные на рынке ипотеки региона, о размере их портфелей ипотечных кредитов и основных тенденциях рынка ипотеки на Юге. Ситуация с ипотекой на юге России во многом оказалась схожа с общероссийской, где доля пяти крупнейших госбанков на рынке составляет 84,5%. Но есть и отличия.
Госбанки вне конкуренции
По данным Южного ГУ Банка России, общий ипотечный портфель на юге России составил на 1 октября 2018 года 576 млрд рублей, в том числе в ЮФО — 439 млрд рублей, в СКФО — 137 млрд рублей.
За 9 месяцев текущего года жителям Юга выдано 105 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 186 млрд рублей. Наибольший объём выданной ипотеки в ЮФО приходился на Краснодарский край и Ростовскую область — 54 и 44 млрд рублей соответственно. В СКФО — на Ставропольский край и Республику Дагестан — 23 и 6 млрд рублей соответственно.
В Юго-Западном банке Сбербанка России объём ипотечного портфеля на 1 октября 2018 года составил 256 млрд рублей, а выдачи в январе-сентябре — 79 млрд рублей. С учётом того, что в эти данные не вошли показатели Поволжского банка Сбербанка России, отделения которого работают в Астраханской и Волгоградской областях, Сбербанку принадлежит уверенное первенство на рынке ипотеки юга России.
Ипотечный портфель ВТБ в ЮФО (Краснодарский край, Астраханская, Волгоградская и Ростовская области) на 1 октября составляет 70 млрд рублей. за 9 месяцев ВТБ выдал в ЮФО 13 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 22,5 млрд рублей. Это на 50% больше, чем годом ранее. С учётом того, что ВТБ выдаёт ипотеку и в Северо-Кавказском федеральном округе, банк можно поставить на второе место по объёму ипотечного портфеля на юге России.
Крупнейшим частным игроком на рынке ипотеки Юга является банк «Центр-инвест». На 1 октября ипотечный портфель банка составил 32,3 млрд рублей. За 9 месяцев 2018 года банк выдал 6 тысяч ипотечных кредитов на сумму 9,5 млрд рублей.
Из банков, предоставивших нам данные о размере ипотечных портфелей на 1 октября, хорошие результаты показал крымский РНКБ — портфель 7,5 млрд рублей, за 9 месяцев выдано 2,5 тысячи кредитов на 5,2 млрд рублей. Портфель ипотеки Россельхозбанка в Ростовской области и Калмыкии составил 3 млрд рублей, а объём выдач — 0,9 млрд рублей. АК Барс банк нарастил объём ипотечного портфеля на Юге до 1,5 млрд рублей, объём выдач составил 0,6 млрд рублей. У банка «Дельтакредит» объём портфеля в Ростовской области составил 0,9 млрд рублей, а выдачи — 0,5 млрд рублей.
Основные тенденции
Какие особенности были характерны для кредитов, выдаваемых банками в регионе в 2018 году? Опрошенные нами банкиры выделили несколько главных черт ипотечных кредитов.
По данным Южного ГУ Банка России, ставки по ипотеке в январе-сентябре упали до исторического минимума в 9,6% годовых. Средний размер ипотечного кредита на юге России составил 1,8 млн рублей, средний срок ипотечного кредита — 16,8 лет.
В пресс-службе ВТБ по ЮФО нам сообщили, что в Ростовской области и Краснодарском крае клиенты при покупке жилья в ипотеку чаще отдают предпочтение новостройкам, а в Астрахани и Волгоградской области 80% ипотечных кредитов выдаётся на покупку готового жилья. Доля рефинансирования составила 10-15% в зависимости от региона. Даже с учётом небольшого роста ставок ипотека остаётся доступной — ставки начинаются с 9,3% годовых.
Николай Парамонов, начальник управления розничного кредитования банка «Центр-инвест», подчеркнул, что до 40% из общего количества выдаваемых ипотечных кредитов — рефинансирование кредитов прошлых лет, когда ставки были 15-16% годовых.
«С каждым годом ипотека молодеет. Всё чаще среди клиентов мы видим молодых людей до 30 лет, которым под силу ежемесячный платёж 20 тысяч рублей за собственное жилье. Сегодня оптимальный срок для ипотеки — 10 лет. А в среднем ипотека “живёт” 7-8 лет», — отметил банкир.
Управляющий филиалом «Южный» банка «Открытие» Игорь Нестеров рассказал, что банк выдал в ЮФО и СКФО ипотечных кредитов на сумму в три раза больше, чем в прошлом году. На рефинансирование ипотечных кредитов в банке приходится примерно 30% от общего объёма выдачи.
Количество сделок на первичном и вторичном рынке с использованием ипотечных средств примерно одинаковое. Наибольшим спросом пользуется жильё стандарт-класса, ценой до 3,5 млн рублей, в новых районах Ростова — Левенцовском, Суворовском и в Батайске. На вторичном рынке жилья преобладает интерес к центру города.
Анна Пантелеева, директор Восточно-Европейского федерального округа банка «Дельтакредит», отметила, что средний размер кредита в банке 1,6 млн рублей, средний срок — 15,5 лет, первоначальный взнос от 20 до 50%. Средний возраст заёмщика в Ростове — 35 лет. 78% клиентов берут ипотеку на приобретение вторичного жилья.
В банке РНКБ средний срок ипотеки был 18 лет, доля кредитов на приобретения жилья на вторичном рынке 60%. Рефинансирование ипотеки в Крыму востребовано слабо — доля таких кредитов менее 1%.
Станислав Копылов, коммерческий директор региона «Юг» Юникредит Банка, рассказал, что на юге России доля «первички» составляет порядка 40% от общего объёма выдач ипотечных кредитов. Для ряда крупных девелоперов-партнёров действуют индивидуальные условия — снижение первоначального взноса до 10%, снижение ставки на 1% от стандартной.
В Ростовском филиале Россельхозбанка отметили, что после повышения ключевой ставки Центробанком быстрый темп роста ипотеки немного замедлился. Количество квартир, приобретённых с привлечением ипотечных кредитов, на первичном и вторичном рынках жилья примерно сравнялось. Пользуются спросом кредиты с первоначальным взносом 15-20% на срок 15 лет и программы рефинансирования.
Юрий Романенко, управляющий оперофисом Абсолют Банка в Ростове-на-Дону, рассказал, что многие банки ещё до изменения ключевой ставки Центробанком в сентябре повысили ставки по ипотеке на 0,5%-1% годовых, среагировав на изменение рыночной конъюнктуры. Но это пока заметно не сказалось на динамике ипотечного рынка, условия ипотеки остаются достаточно комфортными. Ипотека по-прежнему является драйвером продаж недвижимости в регионе — более 60% сделок с недвижимостью в Ростове-на-Дону совершается с использованием заёмных средств.
Средняя сумма ипотечного кредита в Ростове-на-Дону составила 1,9-2 млн рублей, доля кредитов на вторичное жильё выросла до 87%. Средний срок ипотеки увеличился до 18 лет. Средний размер первоначального взноса немного снизился и составляет 27%.
В АК Барс Банке отметили рост спроса на вторичный рынок жилья и спрос на новое жильё в высокой степени готовности. Что касается совместных программ с застройщиками, то в банке есть программы по ставкам от 4,9% годовых. Клиентов привлекает к ним и проверка надёжности застройщика службами банка.
Почти все опрошенные банкиры отметили, что спросом на Юге пользуются кредиты на длительный срок — более 10 лет и программы банков с небольшим и средним размером первоначального взноса — 20%-40%. Южане всё чаще предпочитают покупать в кредит жильё на первичном рынке, в том числе — по совместным программам банков с застройщиками. Небольшой рост ставок пока не сказался на популярности ипотечных кредитов.
Также банкиры отметили высокую долю рефинансирования в выданных ипотечных кредитах. Стабильные цены на жильё, широкий выбор квартир в новостройках и на вторичном рынке, а также начавшийся осенью рост ставок по ипотечным кредитам подстёгивали южан скорее получить или рефинансировать кредит на все еще весьма привлекательных условиях.
Ощутимо снизить стоимость ипотеки позволяют программы господдержки. Однако не все они оказались востребованы и доступны для южан. Анна Пантелеева отметила, что самое популярное средство господдержки — использование материнского капитала либо при уплате первоначального взноса за жильё, либо для частично-досрочного погашения кредита. В Ростовской области 7% клиентов банка пользуются этой опцией.
2019 год — замедление роста
Не станет ли наступающий 2019 год годом стагнации ипотечного кредитования?
Анна Пантелеева не ожидает существенного роста ставок по ипотеке. В 1 полугодии 2019 года ставки будут на уровне 9,5%-10%, во 2 полугодии — ближе к 9,5%.
Станислав Копылов отметил, что рынок недвижимости смещается в сторону покупок готового жилья, что может привести к росту цен на недвижимость.
В РНКБ считают, что на развитие рынка ипотеки повлияет также готовность банков и застройщиков работать по новой схеме финансирования строительства — с использованием счетов эскроу и проектным финансированием.
При этом все опрошенные нами банкиры отметили, что спрос на ипотеку в 2019 году будет во многом определяться общеэкономической ситуацией в стране, уровнем инфляции и действиями Центробанка в части ключевой ставки. Если Центробанк не станет делать резких движений, то рост ставок по ипотеке ограничится 1-1,5% годовых от достигнутых в 2018 году исторических минимумов. При этом ставки по ипотеке останутся на комфортном для южан уровне.
Скорость роста объёмов ипотечных портфелей в 2019 году замедлится как из-за роста ставок, так и из-за высокой базы 2018 года. Однако спрос на улучшение жилищных условий на Юге всё ещё высок, и ипотека в ближайшие годы останется одним из главных драйверов розничного кредитования.
