По нашим подсчётам, общая стоимость 50 проектов составляет более 350 млрд рублей — мы брали только проекты стоимостью от 500 млн рублей. По мнению опрошенных экспертов, застройщики инициировали все свои крупные проекты до вступления в силу новых правил привлечения финансирования строительства. Новые правила игры могут серьёзно преобразить рынок: мелкие игроки уйдут, цены на новостройки вырастут, а крупным игрокам будет не хватать земли в черте городов.
С позиции лидеров
Аналитический центр «Эксперт ЮГ» ежегодно публикует рэнкинг проектов в сфере жилищного строительства. В этом году в наш итоговый топ-лист вошло 50 крупных проектов общей заявленной стоимостью в 352,2 млрд рублей. Все эти проекты находятся на различных стадиях реализации. В прошлом году стоимость 50 крупнейших проектов составляла 317,9 млрд рублей, то есть рост составил 10,7%.
Первое место нашего топ-листа занял проект по строительству ЖК «Родниковая долина» в Волгоградской области. Его общая стоимость оценивается более чем в 70 млрд рублей. ООО «Родинковая долина», дочерняя компания ИСК «Запад» из Ульяновска, планирует завершить реализацию проекта малоэтажной застройки к 2035 году. В планах инвестора построить на 400 гектарах в Волгограде свыше 2 млн кв. м жилья. Проект разделён на три этапа: «Родниковая-1», «Родниковая-2» и «Радиоцентр».
На втором месте расположился проект по застройке микрорайона «Суворовский» в Ростове-на-Дону. Заявленный объём инвестиций в проект составляет 32 млрд рублей. Инвестор — объединение застройщиков «ВКБ-Новостройки». К 2022 году будут сданы все дома жилищного комплеска общей площадью свыше 300 тысяч кв. м.
Третье место в рэнкинге занял ещё один ростовский проект — строительство ЖК «Эко-район „Вересаево“». Здесь также строительством занимается не местный игрок — ГК «Югстройинвест» из Ставрополя. Инвестор намерен построить до 2026 года более 550 тысяч кв. м жилья. Стоимость комплексной застройки нового микрорайона составляет порядка 24 млн рублей.
ГК «ПИК» ведёт застройку Южного района Новороссийска — это три микрорайона с общей площадью застройки в 350 тысяч кв. м жилья. Общий объём инвестиций составляет более 19 млрд рублей. Этот проект занимает в нашем топ-листе четвёртое место.
Порядка 17 млрд рублей вложит ООО «Столичная коммерческая группа» в свой проект «Жигулина Роща» в Крыму. Возведение микрорайона «Жигулина роща» планируется в 7 очередей за период с 2016 по 2026 годы. Проект предполагает, что на площади в 44 гектара будут возведены более 30 многоэтажных домов общей площадью почти 400 тысяч квадратных метров жилья. Он замыкает пятёрку топ-листа. По сравнению с прошлогодним рэнкингом пятёрка изменилась очень несущественно — из неё вышел проект строительства ЖК «Золотой берег» в Новороссийске, уже сданного в эксплуатацию. Его место занял проект, который был запушен совсем недавно — ЖК «Вересаево».
Ввод жилья по инерции
В рэнкинге больше всего проектов из Ростовской области. На этот регион приходится 23 проекта общей стоимостью 162,1 млрд рублей. На втором месте по количеству проектов располагается Краснодарский край. На Кубани ведётся строительство 12 крупных жилых комплексов на 51,8 млрд рублей. Ещё 11 проектов реализуется в Крыму. Их общая стоимость свыше 36 млрд рублей. Меньше всего оказалось в топ-листе проектов из Волгоградской области: регион представлен четырьмя проектами общей стоимостью 83,6 млрд рублей.
Кубань и Ростовская область входят в топ-10 субъектов России по вводу жилья по итогам 2019 года. Так, в Ростовской области было введено 2,6 млн кв. м жилья, а в Краснодарском крае — свыше 4,4 млн кв. м. Остальные регионы Южного федерального округа показали не столь внушительные результаты. На территории Республики Крым в прошлом году было построено 0,78 млн кв. м жилья, в Волгоградской области — 0,69 млн, в Севастополе — чуть более 0,5 млн кв. м. На Астраханскую область пришлось лишь 0,3 тысячи кв. м жилья. Аутсайдерами по жилищному строительству в ЮФО стали Адыгея и Калмыкия, где было сдано 0,25 тысячи и 0,096 тысячи кв. м жилья соответственно (см. таблицу 2). Примечательно, что среди всех субъектов округа ввод жилья снизился по сравнению с прошлым годом только в двух регионах: Астраханской области (-3,2%) и Крыму (-16%). Самый заметный рост был отмечен в Адыгее (+37,4%) и Севастополе (+29,5%).
Всего на территории России в прошлом году ввод жилья составил 80,3 млн кв. м, что на 6,1% больше, чем за 2018 год. По мнению министра строительства России Владимира Якушева, этот результат превзошёл первоначальные прогнозы ведомства. Однако, по данным минстроя, объём новых строек жилья в России по итогам 2019 года сократился почти на 40% из-за неразвитости инженерных сетей. «В стройке сегодня 102 миллиона квадратных метров многоквартирных домов. То есть у нас за прошлый год практически на 40 процентов снизился объём выведенных новых площадок жилищного строительства. Это связано с тем, что сегодня в городах отсутствуют возможности и мощности магистральных сетей для реализации новых проектов», — заявил замглавы минстроя Никита Стасишин. С другой стороны, по мнению экспертов, снижение объёмов строительства Югу не грозит, во всяком случае, в ближайшие полтора-два года. «Что касается перспектив на ближайшие годы, то, вероятней всего, сломать тенденцию постепенного сокращения вводимой в строй жилой площади в многоквартирных домах в ближайшее время вряд ли удастся, и как минимум в течение нескольких лет мы будем наблюдать снижение объёмов ввода жилья примерно на пять процентов в год», — считает аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.
По мнению генерального директора консалтинговой компании MACON Realty Group Ильи Володько, крупные города юга России остаются привлекательной территорией для застройщиков. «Города растут и расширяются, появляются новые площади для застройки. В рамках любого города есть советское наследие — это большое количество промзон в центральной части города, рядом с центром, производство на которых закрывается». Дефицита с землей для застройки, по мнению Ильи Володько, не прослеживается.
Например, в том же Ростове-на-Дону муниципальные власти, как заявил замглавы администрации города Андрей Дикун, обозначили три перспективные территории для будущего комплексного строительства жилья — Левенцовка, Военвед (бывший склад ГСМ) и старый городской аэропорт. Власти Ростова не исключают и точечной застройки в центре города. Об этом заявил, выступая перед депутатами городской Думы, глава администрации Алексей Логвиненко: «Мы понимаем, что центр города — привлекательное место, и найдутся желающие, которые захотят построить здесь объекты недвижимости в близком архитектурно-историческом стиле. При этом нами будет определяться стилистическая особенность новой застройки. Предложения инвесторов будут рассматриваться на градсовете, и только при его одобрении будет приниматься решение о предоставлении земельных участков в центре». Не планируют сокращать объёмы строительства и крупные застройщики. По словам президента СИК «Девелопмент-Юг» Сергея Иванова, в 2021 году «Девелопмент-Юг» планирует сдать около 250 тысяч кв. м и увеличить «портфель» возводимых площадей до 1,1 млн кв. м.
Новые правила меняют рынок
По итогам 2019 года на территории ЮФО не было заявлено ни одного крупного проекта в сфере жилищного строительства. Так, в наш итоговый топ-лист не вошло ни одного проекта, стартовавшего в минувшем году. Тот же проект «Вересаево», соглашение о реализации которого было подписано в рамках РИФ-2019, носил скорее декларативный характер, ведь он был анонсирован ещё в 2018 году. По словам Ильи Володько, застройщики старались выпустить на рынок проекты до середины прошлого года, чтобы иметь возможность привлекать средства дольщиков по старым правилам. Речь идёт о нововведениях в законодательстве, которые вступили в силу с 1 июля 2019 года — это введение эскроу-счетов и смена основного механизма финансирования строительства с использования средств дольщиков на банковские кредиты. Как отметил Алексей Коренев, уход от «долёвки» к проектному финансированию не привёл к безумному скачку цен на новостройки. «Но тут стоит отметить, что значительная часть застройщиков успела подстраховаться, продав часть готовых квартир неким юридическим лицам, что позволило им выполнить необходимые нормативы (готовность жилья на 30 процентов и продажа не менее 10 процентов квартир), чтобы получить возможность работать по старой схеме», — пояснил аналитик ГК «ФИНАМ». Кроме этого, в первой половине 2019 года был создан искусственный ажиотаж вокруг счетов эскроу и дальнейшего роста цен, что привело к значительному увеличению реализации новостроек на этапе строительства. А во 2 полугодии, по словам Алексея Коренева, последовал вполне естественный «провал» примерно на такую же величину.
Одним из первых застройщиков, которые начали работать по новым правилам, стала компания «ЮгСтройИмпериал». По словам заместителя председателя совета директоров «ЮгСтройИмпериал» Станислава Николенко, в связи с новыми изменениями ожидаются снижение объёма строительства и уход с рынка малых и средних компаний. «В 2019–2020 годах, конечно, снижение объёмов строительства в Краснодарском крае будет незначительным, так как на рынке есть задел текущих проектов. Но дальше объёмы строительства будут сокращаться сильнее», — пояснил г-н Николенко.
Стоит отметить, что эти прогнозы уже начали сбываться. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса, число обанкротившихся строительных компаний в России в 2019 году увеличилось на 22% — обанкротилось 184 компании.
Резонансным стал уход с ростовского рынка осенью прошлого года компании «ЮИТ-Дон», входящей в состав финского строительного холдинга ЮИТ. Свое решение руководство компании объяснило тем, что строительство по новым правилам стало невыгодным. По словам руководителя «ЮИТ-Дон» Андрея Шумеева, сейчас себестоимость объектов строительства высокая, а цена реализации низкая. «Мы не готовы жертвовать качеством и безопасностью объектов ради снижения себестоимости строительства, а иначе получать достаточную прибыль не получится», — резюмировал г-н Шумеев.
Введение эскроу-счетов и проектного финансирования уже привело к росту цен на новостройки. «Стоимость жилья стала меняться задолго до введения эскроу-счетов. За 2018–2019 годы цена в среднем выросла на 10–15 процентов. Этот фактор был уже заложен на опережение. К 2021-му, я полагаю, жильё подорожает на 20–25 процентов», — пояснил Илья Володько.
Как уточнил генеральный директор ООО СЗ «Галактика» Арутюн Сурмалян, цены в среднесрочной перспективе пойдут вверх. «Дальше строить с существующей ценовой политикой можно только в ущерб качеству, а предложения на региональном рынке в переходный период неизбежно будут уменьшаться», — считает он. К росту себестоимости строительства добавятся новые правила привлечения финансирования, которые, по мнению Арутюна Сурмаляна, заметно изменят рынок: мелкие игроки исчезнут, а комплексные девелоперские проекты будут реализовывать только крупные компании.
Стройка не придала ускорения стройиндустрии
Также мы решили рассмотреть сферу строительной индустрии Южного федерального округа. Несмотря на сохранение объёмов жилищного строительства, инвестиции сократились. Нам удалось собрать лишь 6 инвестпроектов, которые реализуются на территории юга России (см. таблицу 2). Самый крупный их них — это строительство цементного завода «Горный» в Краснодарском крае. Инвестиции в этот проект оцениваются более чем в 16,5 млрд рублей. На втором месте по объёму инвестиций — строительство завода алюминиевых профилей МFS в Крыму. В него планируется вложить 4,2 млрд рублей. Замыкает тройку лидеров топ-листа проект строительства завода по выпуску стекло-углекомпозитных базальтовых материалов. Холдинг «АБВ» инвестирует в создание нового производства почти 4,2 млрд рублей. Сокращение инвестиций в этот сектор во многом связано с тем, что у большинства существующих предприятий по производству стройматериалов загрузка мощностей варьируется от 29 до 85%. Так, по данным Минпромторга РФ, загрузка мощностей у производителей цемента составляет 51%, а у производителей ЖБИ — 40%. Лучше дела идут только у производителей листового стекла (85%), строительной извести (79%), и теплоизоляционных изделий (74%). В такой ситуации запуск новых мощностей просто не имеет экономической выгоды.
Как мы считали
В рэнкинг вошли проекты в сфере жилищного строительства, реализуемые на территории Южного федерального округа. Главный критерий для ранжирования — общая сумма инвестиций в проект (млрд рублей). Данные для составления рэнкинга были предоставлены региональными органами власти, курирующими вопросы строительства, а также самими застройщиками. Кроме этого, по ряду проектов использовались открытые данные, опубликованные на сайтах жилищных проектов: проектная декларация, разрешения на строительство и официальные выступления представителей строительных организаций. Рэнкинг носит ознакомительный характер и может использоваться только в частном порядке.
