Стоит отметить, что ещё до кризиса, который проявился во второй половине марта, строительный рынок переживал не лучшие времена. Так, по данным статистики, в Ростовской области в I квартале года было построено 538,8 тысячи кв. м жилья, что на 4,2% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В Краснодарском же крае в январе-марте организациями всех форм собственности и населением построено 12,5 тысячи квартир общей площадью 876,7 тысячи кв. м, что составило 99,2% к январю-марту 2019 года. Несмотря на то, что общая площадь многоквартирных домов на Дону и на Кубани превысила прошлогодние показатели (на 5,7% и 4,3% соответственно), эксперты давали не самые оптимистичные прогнозы на этот год. В 2019 году строительный бизнес перешёл на новую модель финансирования, при которой невозможно появление обманутых дольщиков. В результате произошло резкое замедление вывода на рынок новых проектов.
В ходе онлайн-конференции «Антикризисный менеджмент в строительной отрасли», организованной АЦ «Эксперт ЮГ», участники дискуссии, представляющие строительный сектор, высказались о текущей ситуации.
Общее мнение заключается в том, что строительный процесс «застопорился» только в первые недели апреля из-за объявленных ограничений, пока строительные организации не получили пропуски для своих сотрудников. Впрочем, после возобновления строек ожидаемо просели продажи, так как люди предпочитали лично осматривать будущее жилье, а теперь такой возможности у них не оказалось. Это привело к небольшому всплеску онлайн-продаж — были даже заключены первые «удалённые» сделки. По мнению некоторых участников рынка, после кризиса нас ждёт рост количества подобных сделок. Однако, как думают строители, вслед за отменой ограничительных мер рынок столкнется с падением спроса, вызванным безработицей и снижением покупательской способности населения.
По словам Дениса Бражниченко, вице-президента по инвестициям ООО «Группа компаний “АВА”», отделы продаж, бухгалтерия и колл-центр компании переведены на удалённую работу. Поиск же участков в рамках девелоперской деятельности осложняет тот факт, что многие сотрудники компании находятся на карантине.
«Многие крупные застройщики работу не прекратили, продолжили строить, чтобы не выйти за пределы срока, указанного в договорах долевого участия», — поясняет исполнительный директор компании «Югстройимпериал» (ЮСИ) Николай Зиновьев. По его мнению, сейчас настроение потребителя определяет отложенный спрос, который «выстрелит» после выхода из карантина. «Мы, конечно, понимаем, что не повторим тот рынок, который был в феврале и марте до карантина, но всё-таки мы прогнозируем, что на 70–80 процентов он восстановится. Это обеспечит стабильную работу строительной отрасли в регионе», — говорит г-н Зиновьев.
«Текущая ситуация характерна для всех крупных компаний», — считает Николай Бритвин, председатель совета директоров АО «Ростовское». По его словам, строительство — «непростая процедура, особенно в части разрешений. В сложившейся ситуации получить разрешение на строительство будет сложно. Вот здесь могут быть некоторые опасения».
По словам Михаила Попенко, вице-президента «Девелопмент-Юг», в компании осознают, что вслед за эпидемиологическими мероприятиями наступит экономический кризис. Это подталкивает руководство компании к повышению эффективности бизнеса. Прежде всего это касается перехода на онлайн-продажи и удалённый контроль за стройками. По-новому предстоит выстраивать и различные цепочки: от поставки строительных материалов до регистрации сделок и получения денег на счёт застройщика.
«Сегодня многие звенья цепи были нарушены — и МФЦ, и работа нотариуса, и поставка стройматериалов. Но сейчас от первоначального непонимания, лёгкого шока и хаоса все отошли, адаптируются к новым условиям. Стройка может работать в новых условиях», — считает г-н Попенко.
Сейчас 100% сделок в «Девелопмент-Юг» совершается онлайн. После карантина, скорее всего, произойдёт возврат к офлайн-сделкам, так как недвижимость — сложный продукт, считает Михаил Попенко. По его прогнозу, после отмены карантина доля онлайн-сделок увеличится и будет доходить до 60%. До периода ограничений доля таких сделок составляла 10–15%.
По словам руководителя объединения застройщиков «ВКБ-Новостройки» Сергея Геращенко, компания восстановила докризисные темпы строительства. Обеспечение строек стройматериалами налажено в полном объёме.
«Что касается продаж, то мы бы разделили изменения в их объёмах на две части. Первая — то, что продаётся во время карантина, второй вопрос — как будут восстанавливаться спрос и продажи после отмены карантина», — говорит г-н Геращенко. По его словам, «ВКБ-Новостройки» сейчас активно осваивают онлайн-продажи, которые сегодня «пострадали» и снизились в два раза.
«За счёт того, что в первом квартале спрос был повышенный, а многие объекты у нас строятся за счёт кредитования, из-за ограничений в течение месяца мы не пострадаем, поэтому объёмы строительства не сокращаем, — продолжает Сергей Геращенко. — Нас волнует вопрос, восстановится ли общий спрос. Учитывая тот факт, что правительство принимает меры, в том числе и по поддержке ипотеки, мы думаем, те проекты, которые запланировали на этот год и на следующий, сохранятся. Если спрос не восстановится в ближайшие несколько месяцев, то придётся ставить вопрос о сокращении каких-то проектов. Надеемся, что этого удастся избежать». Опыт «ВКБ-Новостроек», по его словам, показывает, что после каждого кризиса и сложного периода восстановления объёмы продаж увеличиваются.
Не столь оптимистично настроен Геннадий Наумов, председатель правления ООО «Концерн „Единство“» и председатель комитета градостроительной деятельности ТПП Ростовской области. По его мнению, покупательская способность населения сильно упадёт, а предложенные меры по поддержке строительной отрасли могут оказаться недостаточными, так как люди лишатся работы. «Пойдёт структурная перестройка рынка. Поэтому задач на сегодня две: завершить текущие проекты и понять, как будут развиваться события дальше. Только после этого надо будет думать, как восстанавливаться. Как долго нам придётся выходить из этой ситуации, пока трудно судить», — уверяет г-н Наумов.
Как считает Мария Заика, директор краснодарского филиала Московской строительной компании (МСК), падение продаж продолжится до сентября, хотя все стройки сейчас работают с опережением графика. «Поменялись кредитные риски, всё это скажется на нашей дальнейшей работе. Люди не понимают, что у них будет с работой и зарплатой», — говорит эксперт. В МСК также оптимизировали постоянные расходы и пытаются построить прогноз на будущее.
«Чтобы вывести на рынок новый продукт, его себестоимость должна быть ниже на 20–25 процентов того, что есть сейчас, — считает Андрей Шумеев, генеральный директор ООО «Спецзастройщик „ЮИТ Времена года — Лето“». — Тогда можно подумать об оживлении спроса. Но маржа у большинства участников рынка составляет сегодня не больше 15 процентов».
К пессимистичному сценарию склоняется и Владислав Григориадис, генеральный директор ООО «Строительный трест КСМ-14». «Не секрет, что более 90 процентов сделок — это ипотека. Как только банки перестанут финансировать, когда будут думать о зарплатах врачам, полиции, о каких-то более существенных и значимых для государства отраслях, тогда строительство может сильно пострадать», — считает г-н Григориадис. Ранее после сдачи объектов около 30% жилья оставалось нераспроданными, а сейчас эта цифра составляет 50–60%. «Стратегия пессимиста», по его словам, заключается в том, чтобы инвестировать в производства, несмотря на то, что заказы по некоторым из них (например, по сваебетонному заводу КСМ-14, который производил до 70% всего объёма свай в Ростове) «свелись к нулю».
«Хочу увеличить объёмы и вложить порядка 100 миллионов рублей в КСМ, веду переговоры с банком об оплате оборудования из Китая. Опыт 2008 и 2014 года подсказывает, что просыпается частный сектор. Предвижу увеличение строительства двух- и трёхэтажных домов, также считаю, что поможет и госсектор — особенно в части строительства дорог», — надеется Владислав Григориадис.
По мнению же Станислава Цвиренко, председателя правления АСО «Комстрой», строительному бизнесу ничего не угрожает, пока инвесторы видят в инвестициях в жильё «тихую гавань». «Квартиру можно либо сдать, либо продать. Мы пока комфортно себя чувствуем, так как пока новых обязательств нет», — уверяет г-н Цвиренко. Впрочем, он замечает, что по новым объектам «возможны корректировки» — некоторые участники рынка будут демпинговать, чтобы продать неликвидное жильё, однако, с учётом возрастающей стоимости материалов, долго это не продлится.
