Территория бывшего Ростовского винно-водочного завода (РВВЗ) — это центр города, пересечение проспекта Будённовского и улицы Варфоломеева — напротив парка Строителей. Завод занимает более двух гектаров. Здесь расположены бывшие Казённые винные склады Российской империи, признанные памятником архитектуры. В частности, они выполнены из высококачественного красного обжигового кирпича и являются потенциально привлекательными для горожан и туристов. Создание мультиформатного комплекса на территории бывшего РВВЗ группа компаний «Донской причал» планирует завершить к 2024 году.
Напомним, что компания работает в южной столице с 90-х годов XX века. Несколько лет назад она реализовала реконструкцию городской набережной, вложив в неё более 300 млн рублей. Торгово-досуговая площадка на месте винно-водочного завода — следующий проект «Донского причала».
Как выглядят планы инвестора
«Эксперт ЮГ» получил из ГК письменный ответ на свои вопросы без указания лица, дававшего комментарии. В письме говорится, что у владельцев «Донского причала» есть желание реализовать на территории бывшего РВВЗ концепцию «город в городе», где «гармонично соседствуют деловые и офисные помещения и апартаменты, современные коворкинги, различные форматы общепита и фитнес-центры, пространства для торговли и оказания услуг, места рекреации и занятий для детей и взрослых».
«Поскольку у “Донского причала“ был опыт строительства и обновления объектов различного назначения, в том числе и реконструкции, мы решили не идти по традиционному пути многих застройщиков: максимальный снос старых зданий для “уплотнительной” застройки бетонно-кирпичными “сотами”, хоть это и сулит наибольшую прибыль. Концепция, которую мы выбрали, предполагает долгое, кропотливое и дорогостоящее приведение в порядок объектов культурного наследия. Новые пространства и здания будем размещать только на месте пустырей и ветхих неисторических строений. Сейчас идёт проработка предложений по наполнению этого квартала со стороны потенциальных партнёров. К новому пространству проявляют интерес компании Ростовской области и других регионов России», — говорится в ответе «Донского причала».
В офисе ГК сообщили, что инвестиции в новый проект превысят 400 млн рублей. Средства — преимущественно собственные. Открыть «город в городе» на базе бывшего РВВЗ инвестор намерен к 2024 году. «Уже идут работы по поддержанию зданий, исследованию их состояния, осенью будет объявлен конкурс на разработку архитектурной концепции и документации. Идея в том, чтобы, с одной стороны, сохранить свободное пространство между объектами, исторический облик фасадов, небольшую этажность, а с другой стороны — создать в центре Ростова достаточно тихое, уютное и приятное место для всех горожан и гостей города. Серьёзное внимание будет уделено озеленению, возможностям удобного доступа для пешеходов и автомобилистов», — резюмировали представители компании.
По неофициальной информации, сделка по приобретению «Донским причалом» комплекса зданий бывшего РВВЗ состоялась в конце ноября 2019 года. А в июле 2020-го на предприятии стали происходить события, доказывающие, что у него появился новый хозяин. Так, в главном корпусе начались строительные работы. Это, как объяснили «Эксперту ЮГ» представители компании, пробы фундаментов, перекрытий, стен и т. д., для определения прочностных характеристик исторического здания. А во дворе бывшего винно-водочного завода заработала продовольственная ярмарка. Таким образом, новые собственники решили выяснить, насколько «фермерская» составляющая будет органичной в новой концепции. Однако на вопрос, какие форматы окажутся эффективны для «города в городе», должна ответить московская компания Colliers International, которая проводит маркетинговое исследование по заказу ГК «Донской причал».
Директор отдела стратегического консалтинга Colliers International Василий Довбня оценивает ростовский проект как интересный и перспективный, соответствующий актуальным международным и российским трендам.
«Опыт, например, фудмолла “Депо” в Москве или петербургского креативного пространства “Севкабель” (в своё время они были созданы на территориях промышленных площадок) показывает: при грамотном подходе, чётком следовании концепции и конструктивном сотрудничестве с арендаторами такие проекты могут быть успешными, — считает эксперт. — В Ростове подобных проектов пока нет. Это — ниша, которую сейчас намерены занять новые собственники бывшего РВВЗ. Если у них получится создать “город в городе”, то в самом центре южной столицы появится новое досуговое пространство городского масштаба, где каждый день кипит жизнь и которое, безусловно, составит серьёзную конкуренцию существующим площадкам для массового посещения и семейного отдыха. Трафик, на который рассчитывают инициаторы данного проекта — не менее миллиона посетителей в год, — сопоставим с посещаемостью крупного торгово-развлекательного комплекса».
Что известно о сторонах сделки
ОАО «Ростовский винно-водочный завод» (РВВЗ) было ликвидировано в декабре 2011 года. Напомним, завод выпускал водку под собственными марками «Дон Батюшка», «Атаман Платов». После этого здания предприятия были законсервированы. Работал только небольшой алкомаркет на первом этаже, с отдельным входом. По данным ИАС Seldon.Basis, на момент ликвидации основным владельцем РВВЗ был «Росспиртпром» (у него 51%), 26,23% принадлежали курскому ООО «Выбор-Инвест», а остальные 22,77% – частным лицам, указанным в базе как «Граждане России». Другой информации о собственниках предприятия нет. По информации «Коммерсанта», в 2010 году завод был признан банкротом. Власти Ростовской области вели с собственниками переговоры о переносе предприятия «на новую площадку».
Точку в истории РВВЗ поставило «Росалкогольрегулирование», приостановив в июне 2011 года лицензию на право АО выпускать алкогольную продукцию. Причиной приостановки стало нарушение процедуры отправки отчётов по каналам ЕГАИС. В 2008 году предприятие выпустило 44 тысяч дал продукции, в 2009-м — 25 тысяч дал. Основное здание предприятия построено в конце XIX века, является памятником архитектуры.
Один из риэлторов неофициально рассказал «Эксперту ЮГ», что за неполные 10 лет этим объектом интересовались известные в городе строительные компании, рестораторы и отельеры. Однако никто из них не мог договориться с собственниками. По всей видимости, это получилось у владельцев ГК «Донской причал», имеющих не только опыт реконструкции больших городских пространств, но и управления коммерческой недвижимостью, а также формирования пула арендаторов (ритейл, стрит-фуд и т. д.).
По данным РБК, в группу компаний «Донской причал», принадлежащую ростовским предпринимателям Саркису и Леониду Гогорянам, входят судоходные компании «ДонТур» и «Южный ветер», Донская строительная компания, туристическое агентство «Парус», управляющая компания «РестораторЪ». В рамках реализации проекта по реконструкции ростовской набережной структура ГК выполняла функции инвестора, разработчика проектной документации, застройщика и управляющего проекта. После завершения сотрудничества, по условиям концессионного соглашения, все объекты были переданы в муниципальную собственность.
С кем будет конкурировать новый проект
Эксперты спрогнозировали падение интереса жителей Ростова к популярным сейчас торговым и досуговым центрам.
«Появление новой крупной досуговой площадки в самом центре Ростова-на-Дону составит конкуренцию всем, кто в этом сегменте работает, включая такие торгово-развлекательные центры, как “Горизонт” и “Мегамаг”, — считает Ульяна Кузькова, представитель собственника киноцентра “Большой” (на его территории — 11-зальный кинотеатр, рестораны различных концепций “под одной крышей” и небольшая торговая галерея; здание киноцентра много лет назад было переделано из трамвайного депо). — В центре Ростова немного мест, которые можно посещать. Выбор, прямо скажем, не самый богатый. Это видно по поисковым запросам в интернете. Так что нечто новое и интересное в самом центре Ростова привлечёт поток посетителей и сможет его удержать, при условии, что собственники комплекса решат вопрос парковок, с которыми в этом квадрате серьёзные трудности, а также смогут наполнить пространство интересными форматами и яркими событиями. В любом случае, хорошо, что здесь появится нечто концептуально интересное, а не очередная жилая высотка».
По мнению Сергея Лёгкого, управляющего культурно-деловым пространством на базе бывшей мебельной фабрики Урицкого в центре Ростова, у бывшего РВВЗ удачное местоположение, что, при грамотном подходе, увеличивает шансы на успех предприятия. «Превращать в концептуальные креативные, деловые или досуговые центры бывшие промышленные здания, в том числе и имеющие историческую ценность, это — мировой тренд. Такие форматы в столицах успешно работают несколько лет и всё больше набирают популярность, — отмечает эксперт. — В Ростове есть несколько небольших, достаточно популярных проектов редевелопмента, но подобного масштабного превращения ещё не было. Как правило, речь идёт об аренде отдельных помещений под рестораны, фитнес, коворкинг, офисы, услуги, не связанных единой концепцией. Создание “города в городе” на территории бывшего винно-водочного завода — это пока что первая и единственная в Ростове подобная концепция. Всем, кто сейчас в городе конкурирует за трафик посетителей, стоит серьёзно задуматься над новым вызовом».
Сергей Зайченко, заместитель гендиректора ГК «Агроком» — директор бизнес-комплекса «Недвижимость» (управляет, в частности, «Табачка-центром» — комплексом зданий бывшей табачной фабрики в центре Ростова), также полагает, что новый формат будет востребован. «Но такая концепция наполняется годами, — замечает г-н Зайченко. — Есть свои сложности в работе с историческими зданиями. Однако работать с ними надо. Рано или поздно на каждое такое место находится свой хозяин. Ясно одно, что в Ростове людям надо где-то проводить свободное время. И не только в торговых центрах, которые тоже будут претерпевать изменения в связи с актуальными тенденциями (например, усилением онлайн-торговли и оттоком покупателей из обычных магазинов в интернет. — “Эксперт ЮГ“)».
По мнению топ-менеджера, с запуском новой площадки конкуренция усилится, что в рыночной ситуации неизбежно. «Посетители пойдут туда, где им будет хорошо, интересно. Дело инвесторов — создавать и развивать такие пространства. Кто сделает это лучше других, тот и выиграет», — полагает Сергей Зайченко.
