Объект строительства на мысе Идокопас, который фигурировал в скандальном фильме Фонда борьбы с коррупцией (ФБК, признан в России иностранным агентом), мог бы оказаться на девятом месте нашего рэнкинга крупнейших инвестпроектов Юга. Он расположился бы между масштабным и протяжённым во времени (до 2029 года) проектом по развитию Новороссийского морского торгового порта стоимостью 108 млрд рублей и проектом по модернизации Афипского НПЗ за 95 млрд рублей. Стоимость «дворца», упомянутая в расследовании и в открытых источниках, составляет около 100 млрд рублей.
В конце января общественность узнала, кто хозяин загадочного комплекса, расположенного на площади 67 гектаров. Как признался в интервью telegram-каналу Mash миллиардер и друг президента России Аркадий Ротенберг, именно он является «бенефициаром» резиденции на мысе Идокопас. Получил наименование и сам объект — его Ротенберг назвал строящимся апарт-отелем, который он «приобрёл несколько лет назад». Оценить такой объект как бизнес-проект решились не многие комментаторы. Но в целом названная во многих источниках стоимость строительства даже при грубом подсчёте выглядит правдоподобной, учитывая масштабы строительства.
Впрочем, коммерческая составляющая этого объекта пока не очевидна. Подобные объекты, как правило, отсутствуют в публичном доступе и больше похожи на резиденции первых лиц государств или миллиардеров. Срок окупаемости такого объекта, если изучать его с точки зрения рыночной оценки, превышает не один десяток лет.
Апарт-отель: что мы о нём знаем
«Там достаточно сложный был объект, было много кредиторов, мне удалось стать бенефициаром. Это находка: место шикарное», — говорит в интервью телеграмм-каналу Mash Аркадий Ротенберг. — Мы хотим там построить апарт-отель, и поэтому там достаточно большое количество комнат. Мне очень нравится этот бизнес — отельный бизнес, я уж не говорю о том, чтобы в дальнейшем превратить это в туристический бизнес».
По словам Ротенберга, этим бизнесом он занимается «на протяжении нескольких лет», в частности, владеет «кое-какими объектами в Крыму, на Дальнем Востоке и на Алтае».
Комплекс в Геленджике он, по его же словам, приобрёл «несколько лет назад», хотя и понимал, что это «достаточно скандальное и тяжёлое здание». Он пояснил, что не сразу сообщил о том, что владеет этим комплексом, из-за «чисто человеческого фактора». По его словам, вокруг зданий произошёл скандал, «инсинуации пишут». Ротенберг подчеркнул, что «там нет ничего незаконного». Сроки завершения строительства он оценил в полтора–два года. «Постараемся быстрее, учитывая скандалы», — добавил Ротенберг.
Из открытых источников известно, что резиденция располагается на берегу Чёрного моря возле села Прасковеевка в 20 км от города Геленджик. На участке площадью 67,9 гектара расположены дом площадью 17,7 тысячи кв. м, дендрарий, оранжерея, вертолётная площадка, ледовый дворец, церковь, амфитеатр, «чайный домик» (гостевой дом), автозаправочная станция, 80-метровый мост и специальный тоннель внутри горы с дегустационной комнатой. Проектирование подземных сооружений было выполнено компанией «Метро-Стиль», занимающейся подготовкой документации для строительства новых линий и сооружений Московского метрополитена.
По данным журнала The New Times, проектированием и строительством «пансионата в г. Геленджик, район села Прасковеевка» занималась компания «Стройгазкомплект» итальянского архитектора Ланфранко Чирилло. В этой же публикации утверждалось, что здание дворца построено так, чтобы выдержать девятибалльное землетрясение. Внутри него находятся бассейн, аквадискотека, спа, сауны, хамамы, мясорыбный, овощной и десертный цеха, читальня, музыкальная гостиная, кальянная, театр и кинотеатр, винный погреб, казино и около полутора десятков гостевых спален. Площадь главной спальни составляет 260 кв. м.
Коммерчески оправдан этот объект может быть только, если проводить там «какие-либо межгосударственные саммиты»
На сайте администрации Геленджика в разделе «Градостроительство» находится список выданных разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию различных объектов за несколько лет. В списке заявителей присутствует и связанное со строительством объекта в Прасковеевке ООО «Комплекс». В частности, эта компания в 2018 году получила два разрешения на строительство. В графе «наименование объекта» указывался «Пансионат в районе г. Геленджик. Спортивный корпус №1», а во втором – «Пансионат в районе г. Геленджик. Объект общественного питания».
Также в документе есть вкладка с разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию. Из файла следует, что в 2014-2016 годах ООО «Комплекс» получило разрешения на ввод в эксплуатацию 26 объектов, которые находятся в «районе с. Прасковеевка», в том числе главного здания, амфитеатра, площадки для вертолётов и так далее. Как сообщает русскоязычный сайт BBC со ссылкой на анонимных работников стройки, в составе комплекса «постоянно что-то достраивали и перестраивали».
«Как бизнес это оценивать сложно»
Оценить коммерческую составляющую объекта решились немногие эксперты. Так, Евгений Бромберг, генеральный директор УК Undersun, управляющей отелями на черноморском побережье, отметил, что до знаменитого признания Аркадия Ротенберга этот объект не фигурировал нигде как коммерческий или как бизнес-проект. «В какой-то степени с натяжкой можно сравнить его с отелем “Родина” в Сочи, хотя в целом это больше напоминает закрытую резиденцию, которая выполняет не столько коммерческие, сколько представительские функции. Это скорее имиджевая история. Как правило, закрытые резиденции не используются как коммерческие объекты», — сказал Евгений Бромберг.
Он отметил, что этот объект можно сравнить с проектом Олега Тинькова La Datcha. Это дома в разных частях света, связанные с различными видами спорта и философией отдыха. Основатель банка «Тинькофф» предлагает свои дачи в различных частях света в аренду. Например, ему принадлежит «Ля Дача Астрахань» — один из самых дорогих особняков для отдыха в аренду в России. Минимальная стоимость недельного проживания составляет 2,3 млн рублей.
Можно отметить и резиденцию «Уткино» — загородный отель и спа-комплекс премиум-класса, расположенный на берегу озера Маныч в Ростовской области в 160 км от Ростова. Комплекс располагается на площади в 20 гектаров и включает в себя охотничьи угодья. Принадлежит ростовскому предпринимателю Алексею Фролову, который развивает на Юге сеть автоматизированных заправочных станций Flash. Ранее в интервью «Коммерсанту» Фролов говорил, что на этапе запуска инвестиции в «Уткино» составляли 100 млн долларов, а окупятся они примерно к 2035 году.
«Если рассуждать так, что этот объект (в Геленджике) потом станет публичным, то, скорее всего, это будет элитный клубный отель-резиденция, — рассуждает Евгений Бромберг. — Вполне возможно сдавать его для каких-то представительских функций. В любом случае, это очень элитарная недвижимость. С точки зрения географии объект расположен идеально. Территория обширная, есть своя береговая линия. Хотя по идее на неё должен быть обеспечен доступ всех граждан, если это только не режимная территория».
По его словам, коммерчески оправдан этот объект может быть только в том случае, если проводить там «какие-либо межгосударственные саммиты или использовать его в качестве летней государственной резиденции».
«Исходя из открытых данных, площадь дворца составляет 17,7 тысячи квадратных метров. Если провести аналогию с элитным жильём, то строительство квадратного метра обошлось примерно в полтора миллиона рублей, включая мебель и декор. Это уже свыше 26,5 миллиарда рублей. Добавьте сюда ещё и подземные сооружения, территорию и её содержание, а также другие объекты на территории (хоккейную коробку или гостевой домик), и получится, что заявленный ранее ценник в 100 миллиардов рублей не такой уж и “перегретый”. Порядок цифр близкий», — считает г-н Бромберг.
«Аналоги подобному проекту апарт-отеля в России мне неизвестны, — говорит вице-президент Федерации рестораторов и отельеров Вадим Прасов. — Скорее всего, это резиденция или закрытый отель. Многие крупные бизнесмены строят подобные гостиницы для своих. Но как бизнес-проект это оценивать сложно. Что касается цены в 100 миллиардов рублей, то, не зная функциональных особенностей зданий и полного списка объектов, говорить о том, близка ли она к правде, считаю, бессмысленно. Любая цена будет взята с потолка».
