Традиционно в итоговую таблицу попадают 50 участников — жилые комплексы, микрорайоны или отдельные «высотки», вложения в которые оцениваются от нескольких сотен миллионов до пары десятков миллиардов рублей. По итогам 2021 года в топ-лист были включены проекты на общую сумму более 477,3 млрд рублей, что на 123 млрд рублей больше, чем было в 2020 году. Таким образом, инвестиции в крупнейшие жилые комплексы Юга выросли на 35%. Всего в топ-лист вошли инвестпроекты из пяти регионов ЮФО. Больше всего в рэнкинге жилых комплексов из Краснодарского края — 20 проектов на общую сумму 138,8 млрд рублей. От Ростовской области в топ-50 вошло 18 ЖК на 152 млрд рублей. Крымские комплексы заняли в таблице десять строчек с суммой инвестиций 112,1 млрд рублей. Астраханская и Волгоградская область представлены всего двумя инвестпроектами.
Новые реалии для рынка жилья
Надо сказать, что этот материал был подготовлен в середине февраля, то есть до начала специальной военной операции, нескольких пакетов санкций и повышения ключевой ставки до 20%. Безусловно, все эти события сказались на строительной сфере — ипотека без госпрограммы стала практически недоступной, а цены на стройматериалы взлетели ввысь. К негативным факторам добавилось и то, что крупные банки, которые кредитуют застройщиков в рамках проектного финансирования, оказались под санкциями. В этой ситуации федеральные власти намерены утвердить новые меры господдержки как для покупателей, так и для девелоперов. По словам вице-премьера России Марата Хуснуллина, несмотря на экономические сложности, не будут пересмотрены планы по вводу жилья. «Сейчас в правительстве обсуждается широкий спектр вариантов поддержки строительной отрасли», — заявил федеральный чиновник, не назвав реальные рычаги поддержки отрасли в целом. В середине марта председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что ставка по льготной ипотеке будет повышена с максимальных 7% до 10%. Её пересмотр произойдёт уже в ближайшее время.
По мнению генерального директора консалтинговой компании MACON Ильи Володько, перспектива для рынка не очень радужная. Девелоперская активность снизится, новых проектов будет не так много, как раньше. Но, как заверил эксперт, реализуемые проекты будут завершены, в том числе и при поддержке государства.
В пресс-службе «Московской строительной компании» Эксперту ЮГ уточнили, что нынешняя ситуация вряд ли негативно отразится на крупных игроках на рынке Ростовской области. Девелоперы смогут не только спокойно пройти этот период, но и укрепить позиции. «Наша компания отличается ещё и тем, что имеет собственные активы, а также поддержку инвестора. Поэтому мы твёрдо убеждены, что успешно завершим все начатые проекты, — рассказали в пресс-службе застройщика. — Более того, в ближайшее время мы намерены анонсировать (поэтапно) сразу пять новых жилых комплексов. Это масштабные строительные объекты на десятки тысяч квадратных метров — квартиры для тысяч семей. Недвижимость будет востребована всегда, а сейчас это одно из самых надёжных вложений, самая выгодная инвестиция».
В строительной компании «Неометрия» сообщили, что пересмотр реализации проектов не планируется. Все объекты будут сданы в рамках утверждённого ранее графика. Сейчас застройщик разработал программу для покупателей, которая поможет частично нивелировать повышение ключевой ставки. «На фоне повышения ключевой ставки Центробанка России мы разработали программу рассрочки на приобретение недвижимости в строящихся объектах. Несмотря на внешние изменения, наша компания старается сохранить максимально выгодные условия для покупки», — прокомментировала директор СК «Неометрия» Надежда Барачина.
Тем не менее, период турбулентности, в который сейчас погрузился рынок строительства жилья, может продлиться ещё долго, считают опрошенные эксперты. Новые меры поддержки должны быть исчерпывающими, а ключевая ставка должна быть снижена, либо уже к концу текущего года рынок будет в «достаточно другом состоянии».
Комплексное освоение стоит дорого
За год наша таблица заметно изменилась: часть проектов была введена в эксплуатацию, а взамен них в рэнкинг вошли новые проекты. Самым дорогостоящим микрорайоном остаётся ЖК «Родниковая долина» в Волгограде. В течение 20 лет инициатор проекта намеревался вложить 70,7 млрд рублей. До 2035 года в Советском районе города планируется возвести 2,3 млн кв. м жилья эконом-класса, школы, детсады и другую социальную инфраструктуру. ЖК начала возводить ИСК «Запад». В начале прошлого года стало известно, что у застройщика нет средств на достройку объектов в Волгограде и Ульяновске. Руководителю строительной компании Наилю Алимову предъявили обвинение в присвоении или растрате крупном размере при строительстве домов. Сейчас достраивает «Долину» DARS Development, но будущее жилого комплекса пока вызывает вопросы.
Второе место в топ-листе занимает проект комплексного развития Евпатории. На берегу озера Мойнаки будет построено свыше 400 тысяч кв. м жилья, гостиниц и апартаментов. Инвестиции оцениваются в 37 млрд рублей. Стоит отметить, что здесь речь идёт не о привычном жилом микрорайоне, а о курортно-рекреационном комплексе, где помимо жилья и апартаментов будут ещё отели, спортивные и социальные объекты. Всего под «Мойнаки» отдано 40 гектаров земли на берегу одноимённого озера в Евпатории.
Третью и четвёртую строчку рейтинга делят между собой два крупных жилых проекта из Симферополя и Ростова. Микрорайон «Крымская роза» от ГК «Монолит» оценивается в 32 млрд рублей. Такая же сумма прописана в инвестиционном соглашении по созданию Суворовского микрорайона в Ростове.
ЖК «Самолёт» замыкает первую пятёрку крупнейших инвестпроектов в сфере жилищного строительства. В строительство жилого комплекса, состоящего из восьми 17-этажных домов, ГК «Догма» вложит 29 млрд рублей, по данным департамента инвестиций и развития малого и среднего предпринимательства Краснодарского края.
Стоит отметить, что в ближайшее время наш рэнкинг может пополниться новыми проектами комплексного освоения территории. Так, в северо-восточной части Краснодара планируется построить микрорайон площадью 3 тысячи гектаров. В 2022 году власти намереваются утвердить проект строительства «города в городе». В Ростове-на-Дону есть как минимум три территории для КРТ — это старый аэропорт, «Левенцовка-2» и левый берег Дона. По последнему ГК «ЮгСтройИнвест» уже подготовила проекта планировки и межевания 40,8 гектара. В нынешнем году структура миллиардера Виктора Вексельберга должна предоставить проект планировки территории старого аэропорта донской столицы. Здесь, по предварительным оценкам, могут построить до 2 млн кв. м жилья.
Эскроу-инвестиции: на Кубани заключено больше всего соглашений
Надо отметить, что наш рэнкинг в этом году серьёзно обновился за счёт проектов, которые реализуются в рамках проектного финансирования. В этом механизме застройщики получают средства от банков для строительства, а средства от дольщиков поступают на эскроу-счета банка.
«На эскроу-счетах деньги дольщиков хранятся до тех пор, пока застройщик не закончит строительство и не сдаст объект. Механизм эскроу позволяет защитить финансы людей. В случае банкротства строительной компании дольщикам вернут вложенные деньги в полном объёме. Кроме того, средства на счетах эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей», — объяснила управляющий отделением Банка России по Ростовской области Наталья Леонтьева.
Зачастую такие проекты не оказываются в инвестиционных реестрах региональных властей, хотя объём вложений средств довольно впечатляющий. Так, например, на строительство ЖК «Все свои» в Краснодаре ДОМ.РФ выделил 7,6 млрд рублей. ЖК «Летний» от AVA Group в Сочи потребовалось финансирование в размере 5 млрд рублей. Такие же суммы фигурируют в соглашениях застройщиков с банками для возведения ЖК «Ракурс» в Краснодаре и ЖК «Донская слобода» в Ростове.
Как сообщается в отчётности Центрального банка России, в ЮФО на начало декабря 2021 года было зарегистрировано 450 договоров между кредитными организациями и инвесторами. Банки профинансируют проекты застройщиков на 401,3 млрд рублей. Всего открыто 63,9 тысячи эскроу-счетов. Больше всего жилых комплексов в рамках этого механизма возводится в Краснодарском крае — 227. В Ростовской области подписаны соглашения по 115 объектам.
«За январь-октябрь 2021 года количество счетов эскроу в Ростовской области выросло в 1,7 раза. Всего на 1 ноября текущего года донские жители открыли в банках, уполномоченных проводить расчёты по договорам участия в долевом строительстве, почти 19 тысяч счетов эскроу. На них будущие новоселы хранят более 46,5 млрд рублей», — говорится в отчёте ЦБ.
Новых проектов будет не так много, как раньше. Но реализуемые проекты будут завершены
На третьей позиции среди регионов Юга расположился Крым с 44 комплексами. Волгоградские застройщики заключили 34 соглашения с банками, а астраханские — 17. В Севастополе строятся 7 объектов. Меньше всего проектов реализуется в Калмыкии и Адыгее — по 3.
Рынок жилья распробовал проектное финансирование
Переход отрасли в июле 2019 года на проектное финансирование повлёк за собой рост цен на первичном рынке, отмечают эксперты. Однако существуют и другие причины удорожания недвижимости. Во-первых, повысились цены на строительные материалы и топливо. Во-вторых, продолжилось ослабление рубля. В-третьих, на жильё был зафиксирован ажиотажный спрос из-за рекордно низких ипотечных ставок в прошлом году.
Однако, по мнению участников рынка, влияние системы эскроу и проектного финансирования сделало бизнес более предсказуемым, у девелоперских проектов появилась более понятная экономическая модель. Ранее застройщик мог рассчитывать либо на собственные средства, которых часто не хватало, либо на дорогие кредитные (под 13–18% годовых), либо на долевые. Последние были основными в проектах, но чтобы их источник постоянно подпитывался, компаниям приходилось использовать любые средства для удержания спроса. Например, предоставление скидок, из-за которых часто под сомнение ставился успех всего проекта. Проектное финансирование позволяет иметь определённую подушку безопасности для девелопера, но в то же время заставляет его более чётко формулировать предложение для клиентов.
В настоящее время предпосылки для снижения цен на новостройки отсутствуют, отметили опрошенные «Экспертом ЮГ» участники рынка. Причина в удорожании стройматериалов и дефиците рабочих на объектах. На первичном рынке также обострилась конкуренция за клиента, особенно на фоне фактического завершения льготной ипотеки. Это вынуждает застройщиков наделять свои проекты различными опциями, чтобы привлечь потенциальных покупателей. Впрочем, спрос будет падать, что должно сказаться на итоговой стоимости.
«Доходы населения проседают с 2013 года, поэтому потребительская база рынка крайне слабая, — говорит заместитель исполнительного директора “АксайСтройПром” Сергей Резников. — Платёжеспособность населения оставляет желать лучшего. В 2020-2021 годах, в период пандемии, на рынок вышел отложенный спрос, также было завершение ранее начатых проектов. В 2022 году данный эффект будет отсутствовать, и это будет чувствоваться во многих отраслевых сегментах рынка. Но отмечу, что из-за вероятного снижения спроса рост цен может быть не столь значительным, как в прошлом году».
Расценивать влияние эскроу на спрос и предложение стоит в комплексе и с другими факторами — например, с ценовой политикой и местоположением конкретного объекта, считает директор агентства недвижимости «Иммобили» Алексей Олейников. В любом случае, механизм эскроу повысил защищённость и безопасность сделки, что повлекло за собой увеличение интереса к комплексам, реализуемым по такой схеме. Предложение проектов с эскроу ежегодно увеличивается. Так, например, по данным Юго-Западного банка Сбербанка России, за три последних года портфель банка вырос в девять раз: с 20 до 178 млрд рублей. По данным на начало 2022 года, на территории работы банка (ЮФО и СКФО) строится 12,4 млн кв. м жилья, при этом 9,1 млн кв. м — с использованием эскроу-счетов.
