Проект решения о комплексном развитии территории нежилой застройки, а именно территории бывшего аэропорта в Ростова, был утверждён правительством Ростовской области в апреле нынешнего года, как писал ранее «Эксперт ЮГ». Но документ, в котором содержалась базовая информация о планах по развитию крупнейшей территории в черте города, вызвал бурные общественные обсуждения. Ростовчан насторожили разрешённая, согласно проекту, высота застройки, сама идея появления нового жилого района в центре города, вопросы транспортной и социальной инфраструктуры.
Правительство региона не спешило отвечать на запросы прессы и профессионального сообщества. Чтобы выяснить перспективы и сложности проекта, «Эксперт ЮГ» собрал круглый стол «Каким будет новый центр ростовской агломерации», где выступили разработчики концепции освоения территории бывшего аэропорта, представители профессионального сообщества и властей. Одной из ключевых проблем признана недостаточная конкуренция идей и потребность в более широкой общественной огласке при разработке проекта развития территории.
Лакомый кусок земли планируют освоить в новых пропорциях
Как писал ранее «Эксперт ЮГ», вопрос об освоении территории бывшего аэропорта был поставлен перед региональными властями сразу после завершения строительства новой авиагавани «Платов». Идей по применению крупного земельного участка в черте города (площадью более 460 гектаров) было много. Например, фигурировали предложения перенести сюда автовокзал, превратить территорию в крупный транспортный хаб. Однако, в конце концов, как вспоминает председатель правления Ростовской областной организации «Союз архитекторов России», глава архитектурного бюро «Среда» Алексей Полянский, достаточно быстро стало понятно, что здесь будет жилой район.
Земля находится во владении трёх собственников — это непосредственно правительство области, глава региональной «Группы Агроком» Иван Саввиди, владеющий зданием аэровокзала, а также ООО «Аэро-Сити», структура руководителя группы «Ренова» Виктора Вексельберга, которой принадлежит наибольшая часть территории. Вексельберг и Саввиди долгое время боролись за право работать на этой территории, пока в 2020 году не было достигнуто мировое соглашение. Уже в 2021 году ООО «Аэро-Сити» получило разрешение на подготовку проекта планировки и межевания территории бывшего аэропорта. Разработчиком предварительной концепции по заказу ООО «Аэро-Сити» выступило столичное архитектурного бюро Asadov.
Как рассказал «Эксперту ЮГ» генеральный директор компании Андрей Асадов, разработка проекта заняла около полугода, работа шла совместно с ГАУ РО «РНИИПИ Градостроительства», а в качестве консультантов выступал ряд местных экспертов — Игорь Далаксакуашвили, на тот момент главный архитектор области, Алексей Полянский, директор ООО «Научно-проектная организация “Южный градостроительный центр”» архитектор Сергей Трухачёв и другие. Презентация, которую представил Андрей Асадов на круглом столе «Эксперта ЮГ», по сути, впервые познакомила с проектом сообщество архитекторов и девелоперов региона.
«Результатом реализации нашей концепции должно стать создание максимально автономной и самодостаточной территории, — рассказал Асадов. — Доля общественной застройки будет увеличена относительно действующих сегодня стандартов. Пропорция жилья и общественно-деловых объектов в нашей концепции — 60 к 40. Такое соотношение позволит не только обеспечить новых жителей необходимой инфраструктурой, но и создаст достаточное количество дополнительных рабочих мест».
Согласно проекту решения о комплексном развитии территории, представленному на сайте правительства, на землях бывшей аэрогавани общей площадью 367,86 гектара планируется создать новый градоформирующий центр Ростова. Главной осью нового района станет бывшая взлётная полоса. Предполагается заложить парк на площади 15 гектаров. Социальную инфраструктуру обеспечит шесть школ на 6,7 тысячи мест, семь детсадов на 2,8 тысячи мест, поликлиники и медицинский центр. Также на территории бывшего аэропорта планируется построить филармонию с залом на 2 тысячи мест, областную детскую библиотеку, центр культурного развития с детской школой искусств, выставочный художественный зал. Отдельной частью проекта стал заявленный здесь правительственный квартал. По прогнозным расчётам, к 2036 году в новом районе построят 1,5 млн кв. м жилья для 56 тысяч человек.
Важность и ценность территории бывшего аэропорта для города подчеркнул заместитель генерального директора по инвестиционным проектам АО «Региональная корпорация развития» Игорь Далаксакуашвили, который занял этот пост в июне, перейдя на него из кресла заместителя министра по строительству, архитектуре и территориальному развитию – главного архитектора Ростовской области.
«Территория бывшего аэропорта в Ростове будет элементом восточного луча развития Ростова-на-Дону, заданного строительством аэропорта “Платов”, — говорит Далаксакуашвили. — Эта зона станет ядром, в котором сосредоточатся транспортные, производственные и административные связи города. Уже сегодня концептуально понятно, что здесь появится — жильё, новый правительственный квартал, медицинский кластер, внедренческие предприятия университетов, объекты культуры и досуга».
Вопросы и проблемы концепции развития бывшего аэропорта
Одним из первых вопросов к проекту, представленному правительством области, стала высотность разрешённой застройки. Заголовки городских СМИ в апреле пестрели яркими фразами о том, что территорию старого аэропорта застроят 32-этажными высотками. Как пояснил в ходе круглого стола Андрей Асадов, концепция, разработанная его архитектурным бюро, не подразумевает таких масштабов. Разрешенная высотность застройки не предполагает, что все здания будут иметь максимальную этажность.
«Одной из ключевых задач было формирование комфортного и соразмерного человеку масштаба застройки, — рассказал Асадов. — Основной массив жилых зданий будет иметь невысокую этажность — 6-8 этажей, с отдельными высотными акцентами до 15-20 этажей. Все первые этажи, примыкающие к городским улицам, будут наполнены разнообразной инфраструктурой — небольшими магазинами, кафе, объектами обслуживания и социальными функциями».
Один из ключевых вопросов — кто же конкретно будет строить на территории бывшего аэропорта, — пока не решён однозначно. Как рассказал Игорь Далаксакуашвили, дальнейшим шагом на пути освоения территории старого аэропорта после разработки концепции станет проект планировки и межевания. Заказчиком этого проекта выступит АО «Региональная корпорация развития Ростовской области». Будет это один застройщик или несколько девелоперов, предстоит решить после утверждения проекта.
Ещё одна проблема, выявленная уже в ходе круглого стола «Эксперта Юг» — транспортная инфраструктура. Как отметил исполнительный директор ООО «СитиСтрой» Дмитрий Павленко, возникают опасения, что снаружи новый район будет окружён загруженной дорожно-транспортной сетью: «Из концепции мне не очень понятно, куда владельцы автомобилей с этой территории будут выезжать? На уже существующие кольца рядом с “Алмазом” и возле моста? Вся эта нагрузка ляжет на участок М-4, который и так уже “стоит”. В таком случае, пробка на въезде в Ростов будет начинаться уже рядом с ТРЦ “Мега”. Поэтому развитие новой территории невозможно без разработки изменения транспортной инфраструктуры в этой части города».
Игорь Далаксакуашвили ответил, что в ходе разработки концепции и проекта планировки учитывается вопрос транспортной инфраструктуры в этом районе. В качестве первоочередных мер планируются строительство дублёра улицы Вересаева, который пройдёт непосредственно по территории аэропорта, то есть без выкупа и сноса объектов недвижимости, и реконструкция улицы Берберовской.
Вопрос снабжения территории поднял председатель совета директоров АО «Ростовское» Николай Бритвин. «У меня с точки зрения практика вопрос обеспеченности данной территории инженерной инфраструктурой и коммуникациями — электричеством, водоснабжением и так далее,— сказал он. — На мой взгляд, крайне важно обеспечить на новой территории пространство и условия для новых производств и рабочих мест, чтобы не повторять судьбу Суворовского, куда очень сложно привлечь инвесторов».
Как рассказал Игорь Далаксакуашвили, сегодня уже строится 62-й коллектор, который обеспечит водоотведение большой части города, в том числе и территории аэропорта. К моменту ввода первых домов его строительство будет завершено. Для электроснабжения предполагается построить новую подстанцию 110/10. Будет также реализован комплекс мер по ливневой канализации и очистным сооружениям. Финансирование комплекса этих работ планируется осуществлять с помощью инфраструктурного меню — инфраструктурных бюджетных кредитов и займов на льготных условиях.
Профессор кафедры истории архитектуры и искусства, реставрации и реконструкции Академии архитектуры и искусств ЮФУ Сергей Алексеев отметил, что участок зонально разбит на три большие группы: две по краям насыщены жильём, а центральная — это общественная зона, где жильё отсутствует: «По-моему, это принципиально неправильно. Я думаю, что в этой части должно быть какое-то количество жилых площадей, чтоб ночью она не становилась мёртвой. В представленном проекте мы не видим свежих инновационных решений, которые сегодня применяются в мире».
Также архитектор раскритиковал решение о переносе правительства на новую территорию. «Перенос правительства Ростовской области я тоже считаю неправильным, — сказал Алексеев. — Существующее здание правительства на площади Советов может вместить все областные управленческие структуры, и место ещё останется. Оно специально построено для этих целей. Эта деталь важна, так как я считаю перенос центральных областных функций на территорию старого аэропорта нерациональным».
Проекту не хватает публичности
Представители профессионального архитектурного сообщества убеждены, что снять часть вопросов к проекту помог бы конкурс на разработку архитектурной концепции. Как заявил основатель и главный архитектор архитектурного бюро ООО «Новая Р.А.С.А.» Андрей Дойницын, у большинства профессионалов много вопросов к проекту: «На мой взгляд, функциональное зонирование могло бы быть и другим. Меня волнует присутствие закрытых квартальных структур — дворы-колодцы. Не хватает уникальных пространств, интересных для всех жителей города. Понятно, что есть реалии жизни, но, на мой взгляд, это огромное пространство можно было организовать и по-другому. Идей много, каждая профессиональная группа могла бы их выдвинуть. Без конкурса здесь не обойтись. Результатом такого конкурса стало бы формирование техзадания, которое бы послужило основой для проектировщиков. Город должен знать, что появится на месте старого аэропорта».
Подтверждая доводы своего коллеги, Сергей Трухачёв, который ранее самостоятельно разрабатывал концепцию освоения территории старого аэропорта, привёл пример Волгограда, где сегодня идёт выбор концепции по освоению земель бывшего тракторного завода. По масштабам и важности эта зона сопоставима с бывшим ростовским аэропортом. В Волгограде для выбора концепции организован международный конкурс.
«Городское сообщество в Волгограде понимает, что осваивать такую большую территорию невозможно без тщательно продуманной архитектурной концепции, отбор которой должен происходить на конкурсной основе, — подчёркивает Трухачёв. — И это понимание в таком же южном городе-миллионнике ключевым образом отличается от келейного подхода, реализуемого в Ростове. Мы сегодня не видим широкого общественного обсуждения и участия в разработке концепции профессионального сообщества и горожан. Я надеюсь, что поскольку проект планировки и межевания территории бывшего аэропорта ещё не начат, то не поздно изменить этот подход».
Работа по планировке только начинается
Уточняя статус концепции, Андрей Асадов пояснил: сегодня проект получил принципиальное одобрение. «Получился своеобразный дизайн-код для будущего района, на основе которого началась разработка проекта планировки территории, а также подготовка другой необходимой документации», — заявил Асадов.
Снять часть вопросов к проекту освоения старого аэропорта Ростова помог бы международный конкурс на разработку архитектурной концепции
Как отметил Игорь Далаксакуашвили, работа по разработке проекта планировки и межевания только в самом начале: «Предположительно эта работа будет завершена к марту следующего года. В процессе разработки мы планируем привлекать экспертов из профессионального сообщества и специалистов; разумеется, будут и общественные слушания».
Сергей Трухачёв добавил, что предположительные отчисления в бюджет региона при освоении территории старого аэропорта в Ростове могут составить от 3,4 млрд рублей до 5,5 млрд рублей в год. Федеральные налоговые отчисления могут быть ещё больше. При этом, оценивая объём инвестиций, необходимых для финансирования проекта, эксперты полагают, что речь идёт о сотнях миллиардов рублей.
Председатель правления Ростовской областной организации «Союз архитекторов России», глава архитектурного бюро «Среда» Алексей Полянский отметил, что Ростов действительно нуждается в таком крупном проекте.
«То, что сегодня внимание профессионального сообщества сосредоточено на данном проекте, должно принести нам определённые дивиденды, — считает Полянский. — Этот интерес нужно поддерживать. Хотелось бы, чтоб отдельные объекты на территории старого аэропорта были реализованы с помощью конкурсной основы. Мы должны сделать всё возможное, чтобы проект принёс пользу нашему градостроительному комплексу. Говорить о долгосрочной перспективе сейчас рано. Я думаю, что лучше осваивать эту территорию “вдолгую”, потому что город мы сегодня знаем мало, нужно понять его долгосрочные потребности».
