Правительственная комиссия Ростовской области одобрила присвоение статуса «масштабного инвестиционного» проекту компании СМУ-1. Она намерена построить в районе Болгарстроя на участке по улице Таганрогской площадью около 58 гектаров около 516 тысяч кв. м жилья, школу на 2,5 тысячи учащихся, три детских сада, дом культуры, храм, спортивно-оздоровительный комплекс. Стоимость проекта — 42 млрд рублей, сроки реализации «стандартные» для масштабного проекта — 10 лет. В нынешнем году предстоит подготовка проектов, а в 2024 году начнутся работы на площадке.
Присвоение статуса масштабного инвестпроекта даёт инвестору возможность претендовать на заключение договора аренды земельного участка для реализации проекта без торгов. Для получения земли предпринимателю необходимо лишь соответствующее распоряжение высшего должностного лица субъекта, то есть губернатора. В Ростовской области критерии для признания проекта масштабным закреплены в Областном законе № 312 от 25 февраля 2015 года.
Сейчас в Ростове по схеме масштабного проекта реализуются проекты в Левенцовке, в Суворовском и в левобережной части города. Например, проект первого микрорайона в левобережной части донской столицы признали масштабным инвестиционным в феврале 2022 года. Возведением микрорайона занимается ГК «ЮгСтройИнвест» на территории восточнее стадиона «Ростов Арена». Стоимость его составляет 22 млрд рублей.
По словам Логвиненко, заложенный в таких проектах механизм предоставления городу в пользование 5% жилья для решения социальных задач позволил закрыть вопрос с обманутыми дольщиками, более эффективно расселять жителей аварийного жилья.
Как объяснил «Эксперту ЮГ» глава архитектурного бюро «Среда» Алексей Полянский, особенность механизма состоит ещё и в отсутствии конкурса. Например, механизм комплексного развития территорий (КРТ), по реализуется проект застройки старого аэропорта, требует проведения конкурса проектов, а инвесторы, как говорит Полянский, не очень любят конкурсы. При этом, по его словам, особенность «масштабника» в том, что он реализуется на сравнительно свободных территориях. Очевидно, что в центр города с такими проектами не войдёшь — центр предполагает упор на создание более дорогостоящей городской среды, вписывающейся в архитектурный облик города, а «масштабники», как правило, делают акцент на строительство доступного жилья.
«По факту сейчас это заброшенная территория, которая требует затрат города на содержание, мы долго искали возможность её оживить, — говорит Алексей Логвиненко. – Этот проект принесёт городу около семи миллиардов рублей налогов. При этом уже через четыре года город получит многоквартирный дом площадью 26 тысяч квадратных метров, построенный в рамках проекта, который мы сможем использовать для предоставления жилья льготным категориям граждан».
Также он отметил, что, по предварительным подсчётам, речь идёт о более чем 600 квартирах. Таким образом, по словам главы донской столицы, инвестору право на освоение этой территории обходится примерно в 2 млрд рублей. При этом, по предварительным оценкам, половина мощностей проекта будет востребована самими жителями района.
«С точки зрения местоположения вероятнее всего, что это будет жильё классов “эконом” и “комфорт”, — комментирует управляющий партнёр АН “Парус” Максим Хмель. — “Бизнес” я там не вижу. Однако с учётом заявленных масштабов вполне возможно, что в процессе что-то изменится. В зависимости от того, как будет меняться платёжеспособность наших граждан, а также экономическая ситуация в стране, класс строящегося жилья тоже может быть изменен».
По его словам, это старый сложившейся район с определённой инфраструктурой вокруг и транспортной доступностью.
«Если сравнивать с Суворовским, этот район гораздо лучше. Поэтому я думаю, что продаваться будет, — говорит Хмель. — На самом деле эта территория близка по своей сути к Левенцовскому микрорайону. Просто нужно понять, насколько долго продержится этот рынок многоквартирного строительства, а также насколько люди будут готовы брать на себя ипотечные обязательства. Сейчас всё зависит не от того, какого качества жильё и где оно находится, а в первую очередь от того, насколько оптимистично граждане будут смотреть в будущее и нагружаться ипотекой».
Сроки окупаемости, по словам эксперта, напрямую зависят от темпов продаж.
«Темпы продаж, которые, например, были в середине прошлого года у ряда девелоперов, потребуют десятилетий, чтобы их текущие проекты окупились, — поясняет Максим Хмель. — Соответственно, можно говорить, что срок окупаемости их проектов практически не наступит никогда, потому что оценивать свой бизнес в перспективе 20-30 лет вообще нереально».
АО «СЗ “СМУ №1”» (СМУ-1) — один из крупнейших застройщиков Ростова. По данным Единого ресурса застройщиков, ГК СМУ-1 сейчас занимает четвёртое место по объёму строящегося в регионе жилья — 122 412 кв. м с долей 4,33% по региону. Впрочем, ранее компании не осваивала в городе участков подобной площади, ограничиваясь точечной застройкой крупных ЖК в центральной части города.
