В последнее время тема инвестиций в индустриальные парки становится всё более популярной и в среде инвесторов, и в среде региональных управленцев экономикой. Это связано, с одной стороны, с тем, что другие сегменты недвижимости перестали демонстрировать привлекательную доходность, и на их фоне индустриальная недвижимость выглядит достаточно хорошо — её доходность оценивается примерно в 12% годовых. С другой стороны, всем очевиден тренд: развитие индустриальных парков сегодня — вопрос, активно курируемый государством, поскольку они способствуют экономическому развитию регионов. По данным Ассоциации индустриальных парков, инвестиции резидентов индустриальных парков в России по итогам 2021 года составили 341 млрд рублей, что на 133 млрд больше, чем годом ранее. 2022 год изменил портрет инвестора, но активизировал действия государства.
Тектонические сдвиги в промышленном девелопменте
«Но не обойтись и без вызовов. Первый из них — более половины всех капиталовложений в индустриальные парки в России по итогам 2021 года — это инвестиции иностранных компаний, — рассказывает Феликс Блинов, генеральный директор Инвестиционной группы “РВМ Капитал”. — Получается, что сегодня мы ищем замену тем 50 процентам капитала, которые ушли с рынка. Средние инвестиции иностранных компаний в создаваемое производство превышали 2,3 миллиарда рублей, а средняя стоимость создания рабочего места — 13,5 миллиона рублей. Российские резиденты — это преимущественно малый и средний бизнес, со средним объёмом инвестиций в 200 миллионов рублей и стоимостью создания рабочего места в 4,4 миллиона рублей. Получается, что основные инвестиции в индустриальную инфраструктуру были иностранными, и насколько сегодня российские компании могут закрыть эту потребность — вопрос, в решении которого не обойтись без активного участия государства. Поэтому крайне важно, чтобы государство и дальше двигало эту тему».
«Среди наиболее важных причин того, что число индустриальных парков стабильно растёт, можно отметить спрос со стороны инвесторов и активную государственную поддержку этих проектов, — отмечает Борис Богоутдинов, управляющий партнёр ООО “Консалтинговая компания «2Б Диалог»”. — Подобных площадок становится всё больше — во многом из-за того, что в последние годы регионы активно финансируются под производство новой продукции. В сегодняшней ситуации этот вопрос стал особенно актуальным, поскольку возникла острая необходимость импортозамещения и повышения производительности труда. Многие индустриальные парки создаются в рамках программ комплексного развития территорий. Такие проекты играют важную роль в развитии промышленности и других секторов экономики, чему также способствует формирование нормативно-правовой базы в этой области».
В какой-то степени государство уже становится соинвестором таких проектов, компенсируя до 100% затрат на создание или модернизацию инфраструктуры индустриальных парков, закупку оборудования, присоединение к инженерным сетям и погашение кредитов (согласно Постановлению правительства РФ от 23.06.2022). В июне 2022 года был запущен механизм промышленной ипотеки — на строительство или покупку производственных помещений, в рамках которой инвестор сможет получить заём под залог недвижимости по льготной ставке 5%.
Место Юга на карте индустриальных парков
Согласно обзору «Индустриальные парки России — 2023», который с 2013 года публикуется Ассоциацией индустриальных парков России совместно с Министерством промышленности и торговли РФ, в Южном и Северо-Кавказском федеральных округах расположено 35 индустриальных парков, из них 25 действующих, 10 создаваемых. Наибольшее количество площадок зафиксировано на территории Ставропольского края — 7, Краснодарского края — 6 и Республики Дагестан — 6 (см. график 1).
При этом только семь индустриальных парков имеют аккредитацию в Минпромторге России, которая с 2016 года является обязательным условием для получения различных видов господдержки и налоговых льгот. В частности, аккредитацию имеют индустриальные парки «Краснодар», «Компрессорный», «Достояние», «Кубань» (Краснодарский край), «Новочеркасский» (Ростовская область), Ставропольский краевой индустриальный парк «Мастер» (Ставропольский край) и «Орловка» (Волгоградская область). Ранее «Эксперт ЮГ» писал о том, что такая низкая доля внесённых в реестр площадок обусловлена либо несоответствием индустриальных парков необходимым стандартам, либо непониманием важности официальной аккредитации. Согласно действующим правилам Минпромторга России, индустриальный парк может быть включен в реестр, если его характеристики удовлетворяют следующим требованиям:
- площадь парка составляет не менее 8 гектаров;
- не менее 50% территории предназначено для размещения и ведения промышленного производства резидентов;
- территория обеспечена транспортным сообщением с ближайшими населенными пунктами;
- основные виды деятельности управляющей компании промпарка составляют не менее 80% от всей её деятельности.
Важно увидеть и как регионы Юга выглядят на общероссийском фоне. Позиции достаточно скромные, а лидеры по этому показателю — Ставропольский и Краснодарский края, а также Дагестан.
Государство как соинвестор на юге России
«Большинство парков десять лет назад были частными. Но уже пять лет назад до половины парков стало создавать государство, — говорит Денис Кузенков, генеральный директор Корпорации развития Краснодарского края. — Появились возможности использования бюджетных средств для создания инфраструктуры — и это стимулирует развитие парков и производств. В результате темпы развития производств в регионах сильно увеличились».
В 2023-24 годах Корпорация развития Краснодарского края инвестирует 5,6 млрд рублей в создание государственного индустриального парка «Армавир», куда уже сегодня заявлено проектов на 60 млрд рублей. А до 2030 года планируется создать ещё два индустриальных парка за счёт бюджетных денег.
Ростовская область идёт несколько иным путём. Сейчас здесь идет работа по созданию особой экономической зоны (ОЭЗ) в Новочеркасске.
«Ставку делаем на создаваемую особую экономическую зону в Новочеркасске, — сказал “Эксперту ЮГ” Александр Скрябин, заместитель губернатора Ростовской области. — Сейчас мы набрали пакет инвесторов, которые заинтересованы в том, чтобы развиваться на новой площадке. Площадка им интересна, поскольку на ней есть вся необходимая инфраструктура. Весь пакет документов был направлен в Минэкономразвития России, он уже одобрен, мы получили концептуальную поддержке инициативы региона. Следующий этап — рассмотрение заявки правительственной комиссией. Мы надеемся, что в этом году решение о создании ОЭЗ будет принято».
Как отмечают в министерстве экономического развития Ростовской области, за пять лет на территории ОЭЗ планируется разместить до 50 производств. При этом в регионе действует закон, по которому промышленные инвесторы могут получать субсидии на возмещение затрат по подключению к инфраструктуре в размере от 50 до 80% от понесенных затрат. Этот механизм в том числе стимулирует создание частных индустриальных парков. На этот вид поддержки на 2023 год предусмотрена приличная сумма — 5 млрд рублей.
«Происходят тектонические сдвиги. Можно с уверенностью сказать, что динамика у индустриальных парков положительная, — считает Ирина Бондарева, бизнес-эксперт в сфере недвижимости, редевелопмента промышленных территорий. — Сегодня в южном регионе в общей сложности действуют, строятся и находятся на стадии проектирования почти 70 разнопрофильных отраслевых индустриальных парков. По моим оценкам, Крым — новая точка роста в сегменте индустриальных парков, неплохо развивается сектор в Ставропольском крае и Волгоградской области. Если говорить об особенностях Юга, то здесь многие локальные инвесторы и предприниматели начинают развивать свои промышленные объекты на местах. Это стимулирует развитие индустриальных парков. Когда есть спрос, появляется и предложение».
«В регионе (на Юге. — “Эксперт ЮГ”) очень маленькая доля индустриальных парков получила аккредитацию в Минпромторге России, что резко ограничивает их возможности получения господдержки, — говорит Моисей Фурщик, управляющий партнёр компании “Финансовый и организационный консалтинг”. — Так, согласно информационной базе, которую ведёт Ассоциация индустриальных парков, из 38 объектов ЮФО и СКФО в реестре находится лишь семь штук. Возможно, многие из региональных индустриальных парков не удовлетворяют стандартам, либо не осознают важность официальной аккредитации. А без государственной поддержки сложно создавать крупные и эффективные площадки, обеспечивать быстрое и адекватное подключение инфраструктуры».
Денис Кузенков разъяснил, как рассчитывается эффективность вложений бюджетных средств. Учитываются три основные позиции: объём привлечения частного капитала на территорию региона, объём возврата в виде налогов, а также общий социальный эффект, связанный с созданием новых рабочих мест в регионе. «Сегодня, по нашим расчётам, на каждый рубль вложенных бюджетных средств мы привлекаем 12 рублей частных инвестиций и получаем в течение 10 лет более 4 рублей возврата в виде налогов в консолидированный бюджет. Четыре рубля на рубль за десять лет — это неплохая бюджетная рентабельность. Плюс общий социально-экономический эффект, связанный с созданием новых рабочих мест. Вы понимаете, что такое 2,5 тысячи квалифицированных рабочих мест для Армавира?»
«Количество частных индустриальных парков в России вдвое превышает количество государственных, но по такому критерию, как площадь объектов, первые значительно меньше вторых, — объясняет Борис Богоутдинов. — Индустриальные парки государственного типа в основном размещаются в созданных особых экономических зонах, на территориях опережающего экономического развития. Среди их резидентов преобладают производственные компании разных отраслей, они размещаются на 80 процентах всех площадей. Резиденты государственных индустриальных парков могут получить льготы — компенсации налогов, банковской ставки, вложений в инфраструктуру и других. Частные индустриальные парки в России в большинстве случаев имеют логистическую направленность, там размещаются преимущественно складские объекты. Резидентами парков этого типа становятся ритейлеры, дистрибьюторы non-food и логистические компании. В таких проектах резидентам предоставляют довольно гибкие условия, рассчитанные на компании среднего уровня».
Что такое идеальный индустриальный парк
Когда мы просим описать идеальную модель конкурентоспособного индустриального парка, эксперты начинают говорить о кооперации государства, бизнеса и науки. «Индустриальный парк должен реализовываться в конкретной отрасли с высоким потенциалом развития, с наличием “центра притяжения” в виде ключевой корпорации, сильного бренда, аккумулирующего вокруг себя остальных резидентов, — считает Феликс Блинов. — Необходима кооперация с ведущими отраслевыми вузами и профессиональным научным сообществом, государственное участие в проекте, наличие профессионального оператора». Далеко не все индустриальные парки юга России имеют специализацию и отраслевую кооперацию, предполагают участие науки. В большинстве случаев это просто площадки для подключения к инфраструктуре с наименьшими затратами.
При выборе индустриального парка для аренды площадей имеет смысл обращать внимание на инфраструктуру, состояние коммуникаций, расположение объекта, его удалённость от городской и транспортной инфраструктуры, а также сервисы, которые предлагает парк своим резидентам. Один из трендов в отрасли — строительство объектов под заказ по типу build-to-suit. Такие частные объекты возводятся в Краснодарском крае за счёт роста спроса на индустриальные объекты под ключ у местных предпринимателей. Весомым аргументом в пользу развития индустриальных парков является и то, что сейчас резиденту предоставляется не просто место в новом объекте, но и доступ к специализированной индустриальной инфраструктуре, возможность получить налоговые и другие льготы. Некоторые индустриальные парки предлагают маркетинговые и PR-сервисы. За счёт льготных кредитов резиденты парков получают доступ к необходимым средствам на развитие и расширение своих бизнесов.
«Сегодня инвесторы уже не воспринимают индустриальные парки как проекты, где сдаются в аренду свободные площади и сопутствующая инфраструктура, — уверен Борис Богоутдинов. — Они стараются поддерживать бизнес резидентов. В идеале индустриальный парк должен представлять собой не только комплексное решение всех вопросов, возникающих при открытии производства, но и понимание перспективы развития на ближайшие 20-30 лет».
«Эффективность промышленного парка в первую очередь зависит от качественного состава ключевых резидентов, деятельность которых формирует гармоничную и комфортную производственную среду, — говорит Сергей Гебель, генеральный директор юридической компании “Гебель и партнёры”. — Ключевая задача управляющей компании индустриального парка заключается в обеспечении качественного взаимодействия между собой резидентов, сервисных организаций и самой управляющей компании».
«Конкурентоспособный индустриальный парк теперь подразумевает под собой более концептуальный объект, — комментирует Моисей Фурщик. — В нём более чётко определяются приоритетные отраслевые специализации, что создаёт возможности для кооперации между резидентами вплоть до формирования кластеров. Кроме того, концептуальность подразумевает широкий спектр дополнительных услуг, которые управляющая компания предлагает — но не навязывает! — инвесторам».
Ставропольский край — лидер по привлекательности парков
Аналитический центр «Эксперт» регулярно представляет рейтинг инвестиционной привлекательности индустриальных парков и особых экономических зон, который формируется на основе сопоставления таких индексов, как уровень клиентоориентированности менеджмента и уровень инвестиционного потенциала площадок.
Уровень клиентоориентированности включает ассортимент предоставляемых на территории площадки услуг и сервисов, стоимость минимально необходимого набора ресурсов для осуществления производственной деятельности и информационную политику управляющей компании.
Уровень инвестиционного потенциала отражает привлекательность размещения производств на территории площадки с точки зрения транспортной доступности, обеспеченности человеческими ресурсами, уровня развития региона локации площадки, а также наличия действующих налоговых и таможенных льгот.
По итогам 2021 года в рейтинг вошло 120 площадок, 12 из которых располагается на юге России (см. график 2). Регион, который представлен наибольшим количеством парков, — Ставропольский край. Лидером региона является Ставропольский краевой индустриальный парк «Мастер». Уровни его клиентоориентированности и инвестиционного потенциала признаны высокими. По некоторым субиндексам он набрал баллы, близкие к максимальным: услуги и менеджмент — 22 из 23, работа с резидентами, информационная политика — 11 из 13. По сумме баллов — 56,16 из 85 возможных. «Мастер» является частным индустриальным парком типа Brownfield, был создан в 2015 году на базе бывшего завода автоприцепов в Ставрополе, его резидентами являются 114 компаний. Общие инвестиции в развитие парка за период с 2016 по 2020 годы составили более 1,3 млрд рублей.
Краснодарский край представлен в рейтинге тремя площадками: «Краснодар», «Кубань» и «Компрессорный». Из них наиболее высокие оценки получил частный индустриальный парк «Краснодар» (принадлежит розничной сети «Магнит») типа Greenfield, расположенный в пригороде кубанской столицы — 39,56 баллов из 85. На данный момент на территории функционируют два собственных высокотехнологичных производства «Магнита» — ООО «Кубанский комбинат хлебопродуктов» и ООО «Кондитер Кубани». Разрешение на строительство производственных помещений получило ООО «Зелень Юга», которое планирует выращивать 10 видов зеленных культур. Всего резидентами парка могут стать более 20 предприятий.
В рейтинге инвестиционной привлекательности присутствуют два индустриальных парка Ростовской области: «Новочеркасский» и «ГПЗ» (Brownfield). Они обладают средним уровнем инвестиционного потенциала и расширенными возможностями клиентоориентированности, по всем рассматриваемым показателям набрали приблизительно одинаковое количество баллов. При этом «ГПЗ» стал одним из новых участников рейтинга. Парк расположен на промышленной территории подшипникового завода «10-ГПЗ» (Ростов-на-Дону), на которой локализовано 90 компаний.
Высокие оценки получила также ОЭЗ «Лотос», расположенная в Астраханской области и специализирующаяся на судостроении и машиностроении, — 43,33 балла из 85.
