Идя на интервью к полномочному представителю Российской гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрею Брилю, я ожидал откровенного разговора о судьбе регионального рынка недвижимости. Однако собеседник в клочья разметал крутившийся в моей голове сценарий. Его рассуждения, раскручиваясь, как клубок, с каждой минутой затрагивали все более обширные смысловые пласты. В маркетинге произведенное впечатление называется вау-эффект. В обычной жизни — приятное удивление. Но первый запланированный вопрос я все же задать успел.
Извращенные роли
— Андрей Борисович, каким был 2016 год для рынка недвижимости?
— Дать текущей ситуации однозначную оценку невозможно. С одной стороны, она позитивна, с другой — плачевна. Начнем с положительных моментов. Во-первых, подавляющее большинство игроков оказались готовы к спаду и, в отличие от 2009 года, не были перекредитованы. Во-вторых, на рынке установился баланс между объемом выводимых проектов, финансовыми возможностями девелоперов, уровнем их ликвидности и спросом. В-третьих, мы сегодня не видим бессмысленного демпинга. Можно констатировать, что профучастники осознали неконструктивность такой тактики. Наконец, четвертый момент: за последний год с рынка ушло много бесплотных иллюзий — о бесконечном росте, о том, что государство может всерьез развивать отрасль, о том, что нам помогут западные инвестиции.
Почему ситуация плачевна? Потому что мы не видим никаких предпосылок для ее улучшения. В стране никто не занимается вопросами формирования спроса. Доходы граждан не растут, и пока не видно, за счет чего этот тренд можно переломить. Одновременно финансовые власти и госбанки четко дали нам понять: надеяться нужно только на самих себя, ни о каком масштабном инвесткредитовании пока речи идти не может.
Поскольку перспектив роста в 2016 году не просматривалось, у девелоперов появилась возможность остановиться, осмыслить происходящие, задуматься о технологиях, почистить косты и заняться стратегией.
— Вы утверждаете, что финвласти и банки практически отказались от поддержки стройки. Но, во-первых, насколько я понимаю, кредитные учреждения никогда особо не жаловали отрасль, считая ее серой. И во-вторых, как тогда оценивать ипотеку с госсубсидией?
— Начну с последнего. Надо понимать, что в самый разгар кризиса, в 2015 году, рынок спасла не льготная ипотека, а девальвация. Опасаясь ослабления рубля, люди пытались сберечь накопления в недвижимости.
В 2016-м объем выданных кредитов в Свердловской области вырос примерно на треть по отношению к 2015-му, а число сделок на первичном рынке осталось на прежнем уровне. Вывод прост: субсидии — это история про помощь не застройщикам и не риэлторам, а банкам. Никаких доказательств тому, что льготная ипотека поддержала рынок новостроек, нет. Подобные утверждения основаны исключительно на интуитивных ощущениях, но не на расчетах и фактах.
Кроме того, давайте будем реалистами: ипотека под 11,5 — 12% доступна очень ограниченному кругу граждан и ни о каком существенном росте спроса речи не шло. Потому не вижу никаких рисков в завершении госпрограммы.
Теперь по поводу недоверия к застройщикам и серости рынка. Если бы вы послушали разговоры финансовых менеджеров в середине 2000-х, то сильно бы удивились: девелоперы тогда были их любимыми клиентами. Но беда в том, что наши банкиры не умеют работать с реальным сектором в условиях кризиса. Первое, что кредитные учреждения сделали в 2009 году, — повысили ставки (некоторые в разы), потребовали дополнительных залогов и досрочных возвратов кредитов. Более самоубийственной политики с точки зрения минимизации рисков придумать сложно. Западные банки придерживались принципиально иного подхода: они не предъявляли новых требований, не наращивали стоимость кредитов и всячески старались не ухудшить положения клиентов.
Восемь лет назад такое поведение отечественных менеджеров можно было оправдать: по сути, они впервые в своей истории столкнулись с серьезным кризисом. Казалось бы, в 2015-м кредитные учреждения должны были повести себя иначе. Но нет. И это явный признак того, что в риск-менеджменте банков, в их понимании собственной роли в развитии экономики существует системная ошибка. Как мне видится, причина ее — в сознательном извращении функции финучреждений. Они считают, что их главная цель — максимизировать прибыль. И желательно самым простым путем, коим в период нестабильности являются валютные спекуляции. Однако изначально банковская система создавалась не ради этого, ее миссией было преобразование коротких дробных денег в длинный и крупный инвестиционный ресурс.
Чудо модернизации
— То есть в отсутствии роста экономики виноваты банки.
— Отнюдь. То, что делают сегодня кредитные учреждения, — это целенаправленная установка их ключевого акционера и главного регулятора в лице государства. С точки зрения бизнеса банки (особенно крупнейшие) ведут себя превосходно: они добиваются выдающихся финансовых результатов, получают гигантскую прибыль, существенную часть которой затем отгружают в казну. Мы сегодня не интересуем банки. Им нужны те, кто приносит деньги, которые можно быстро вывести на валютный рынок.
Почему основной акционер банковской системы придерживается такой политики? Потому что власть заточена на решение коротких (иногда сиюминутных) задач. Горизонт планирования высших чиновников — от выборов до выборов, чиновников среднего звена — от назначения до назначения. Предприниматели же оперируют длиной жизни семьи, они смотрят вперед на три поколения. Это фундаментальный разрыв.
Мы уже сегодня видим, что ресурс спекулятивной игры, в которую вовлечены банки, исчерпаем. Когда она закончится, правда, никто не знает — может, через десять, может, через двадцать лет. Но закончится точно. Для бесконечного успешного движения денежных масс необходимы два условия. Первое — нужно дружить со всем миром и быть включенными в элиту, принимающую решения. Второе — нельзя обладать слишком большим весом (с точки зрения экономики, идеологии, ресурсов). У России проблемы с выполнением обоих пунктов. То есть модель, по которой сегодня работает отечественная финансовая система, можно уронить в любую минуту (и это будет сделано в случае серьезного конфликта). Но если не думать о завтрашнем дне, то все вроде бы в порядке.
— С вашей точки зрения, горизонт планирования властей и, соответственно, подконтрольных им банков чрезвычайно мал. Однако стратегия, например, Сбербанка предполагает превращение в полноценную ИТ-компанию. Это задача не на пять лет.
— Согласен. Однако она касается конкуренции на международном уровне, на внутренний рынок Сбербанк особого внимания пока не обращает.
Конечно, рассуждая о власти и финансовой системе, я намеренно обостряю ключевые проблемы и опускаю нюансы. А они есть. Например, нельзя не отметить некоторое движение в сторону долгосрочного планирования. Руководители нашей страны накопили достаточно серьезный капитал, у многих из них есть дети. Отдельные чиновники начали задумываться о будущем и о рисках действующей модели. Доказательство этому — постепенный отказ от благоглупостей вроде развития постиндустриальной экономики и креативных отраслей и смещение риторики в сторону модернизации реального сектора. К власть имущим приходит понимание того, что национальное богатство формируют не консалтинговые, дизайнерские или маркетинговые конторы, а заводы. И не важно, какой режим господствует в государстве — либеральный, тоталитарный или людоедский.
Другое дело, что Россия пока склоняется к неэффективной модели модернизации. Если не углубляться в подробности, их всего две: условно феодальная и условно буржуазная. Первая основана на жесткой централизации системы управления, на сосредоточении власти и собственности в одних руках (так было при Петре I, Сталине или Наполеоне). Народ в этой системе заточен на четкое исполнение указаний начальства. При этом руководитель государства отвечает за все: грязь в любой луже, зарплату на сахалинском рыбзаводе, неприкрученный к ракете датчик, незавезенную в магазин колбасу, а заодно и за развитие в области гетерогенных монокристаллических наноструктур. Этот подход дает быстрые результаты, но на горизонте 40 — 50 лет он нежизнеспособен.
Вторая модель предполагает участие в модернизации множества хозяйствующих субъектов, которые, исходя из своей конкурентной позиции, сами решают, что и когда внедрять. Она дает долгоиграющий эффект, но влечет за собой довольно неприятные последствия для власти: в стране появляется сложная электоральная группа, с которой нужно разговаривать совсем не так, как с пенсионерами или бюджетниками.
Другая причина, по которой власть не стремится к буржуазной модернизации, — неадекватная оценка итогов 90-х годов.
У нас принято это время поносить, транслировать заученные фразы типа «они разворовали всю страну». Этот информационный фон довольно просто объяснить. Во-первых, следствием рыночных реформ стало формирование целого класса лузеров, так и не встроившихся в новую реальность и, соответственно, отрицающих ее. К сожалению, они до сих пор довольно широко представлены в медиапространстве.
Во-вторых, при решении сложных задач одной из важнейших является роль лидера. И есть испытанный и относительно простой способ повысить его авторитет — надо уменьшить значимость всех, кто находится рядом или был до. Я уверен, что Путин этим целенаправленно не занимается, но среди камарильи, которая окружает власть, всегда найдутся люди, отличающиеся повышенным желанием услужить. Они без устали ругают предыдущих руководителей, которые якобы все делали неправильно. «А ты, царь-батюшка, молодец!» — обычно заключает свита.
— А как вы оцениваете 90-е?
— Я рассматриваю этот период как пример фантастически успешной модернизации по второй модели. Это легко подтвердить фактами. В конце 1990-х мы (я имею в виду предпринимателей) получили страну, задолжавшую 100 млрд долларов и импортировавшую 40 млн тонн зерна, страну, в которой толком нечего было есть и носить. В тогдашней России не существовало банковской системы и кучи привычных для современного человека отраслей. Традиционная промышленность 27 лет назад находилась на грани технологической катастрофы, была жутко неэффективна и неконкурентоспособна.
Что сейчас? Резервы — 380 млрд долларов, экспорт зерна по итогам 2016-го — 35 млн тонн. Мы обогнали весь мир в области телекома, на моих глазах в стране почти с нуля сформировалась конкурентоспособная на глобальном уровне ИТ-отрасль. По итогам прошлого года продажи отечественного софта иностранным потребителям достигли 7 млрд долларов. Для сравнения, оборонка, на которую когда-то работал весь Советский Союз, показала всего 14 миллиардов.
У нас есть высокотехнологичный ритейл, сформирована сеть распределительных логистических центров, полностью модернизированы металлургические предприятия, реанимирован Росатом (формально он государственный, но реформировали его чиновники с предпринимательским мышлением). Мы побили исторические рекорды по вводу жилья и добыче нефти. Основы этого успеха были заложены предпринимателями, появившимися в 90-х. Но медиа предпочитают об этом не вспоминать, они эксплуатируют неудачников, которые поливают первую рыночную десятилетку грязью.
Есть еще и третья причина, по которой власти отказываются от буржуазной модернизации, — мы мало что про себя понимаем. Простой пример — специально для форума ProEstate я с командой аналитиков провел исследование, в рамках которого мы пытались выяснить, кто является главным инвестором на рынке недвижимости субъектов РФ. Какое мнение сегодня является наиболее популярным? В территории в основном вкладываются крупные (как правило, инорегиональные или иностранные) компании и государство. Интуитивно мне (как и достаточно большому числу игроков) всегда казалось, что это не так. Но никакой конструктивной дискуссии по этому поводу не получалось: споры всегда проходили по принципу «твое слово против моего слова».
По итогам обработки данных ЦБ и Росстата удалось выудить следующее. Доля государственных инвестиций в основной капитал на региональном строительном рынке в 2014 — 2015 годах составила всего 13,6% (госкомпании добавили еще 1,7%). Доля иностранных вложений — 6,3%. Причем подавляющая их часть пришла с Кипра и Британских Виргинских островов. Понятно, что это деньги, вернувшиеся из офшоров на родину. На крупные фирмы приходится около 50% всех вложений.
Самым сложным было определить долю местных и инорегиональных инвесторов. Мы в ручном режиме собрали что смогли, экстраполировали результаты, округлили их не в пользу локальных игроков, и все равно получилось, что не менее 90% средств вносят компании, работающие внутри территории.
Таким образом, главный региональный инвестор — это средний и малый локальный частный бизнес. Но у нас принято считать, что территории из кризиса могут вытащить только средства федерального бюджета или частные деньги, принесенные извне. Поэтому субъекты продолжают конкурировать за госресурс и крупные иностранные или российские компании. Но к местным предприятиям, которые являются главным источником инвестиций, никто не обращается. А ведь они — та сила, которая способна обеспечить рывок. Мы не туда идем за деньгами, а потом удивляемся, почему ничего не происходит.
Одна очень показательная история произошла на вашем мероприятии (речь о XI Международной конференции «Российские регионы в фокусе перемен», подробнее см. «До счастья далеко», «Э-У» № 50 от 12.12.2016. — Ред.). На панельной дискуссии, посвященной развитию человеческого капитала, глава отдела кадров одного из оборонных заводов предложила в каком-то виде вернуть систему распределения, чтобы на предприятие попадали качественные выпускники вузов. Это вызвало бурную реакцию у Натальи Зубаревич (профессор географического факультета МГУ, эксперт по региональному развитию. — Ред.): «Как вы смеете требовать в рабский труд молодых людей, которые выучены на средства налогоплательщиков, на наши средства?»
Я тогда промолчал, чтобы не вступать в полемику. Но теперь, пусть и заочно, отвечу. Гражданин никаким плательщиком в бюджет не является. Максимум, что он отчисляет государству, — налог на недвижимость и транспортное средство (если, конечно, они у него есть). Все остальное бремя несет предприниматель. Потому мне этот экспертный пафос совершенно не понятен. Мы являемся главным налогоплательщиком в стране и естественно хотим, чтобы нам эти налоги платить помогали. Вопрос о возвращении распределения вполне нормален. Но представители социально-экономической науки отчего-то предпочитают мыслить категориями, не имеющими отношения к действительности. Они похожи на инопланетян, спустившихся на Землю и пытающихся нас научить жить.
— Я задам, может, глупый вопрос, но будем ли мы когда-нибудь жить в стране, где банки обслуживают реальный сектор, модернизация которого идет по буржуазному пути?
— Есть два варианта развития событий. Первый — слом системы случится из-за того, что руководство страны всерьез испугается последствий реализации действующей модели. В голову приходит банальная аналогия: человек бросает пить или курить, только когда начинает опасаться за здоровье.
Второй вариант предполагает естественную эволюцию взглядов. История знает массу подобных примеров. Так, во Франции буржуазная революция произошла в 1789 году, но затем случилась череда войн, реставрация Бурбонов с мрачной феодальной реакцией. Окончательная победа нового социально-экономического уклада состоялась только в 1830 — 1840-х годах, когда произошла смена двух поколений.
Мы осуществили буржуазную революцию в 1989 — 1993 годах. Сейчас она на марше и окончательно победит в 2030 — 2050-х годах. До этого момента плакать, что у нас народ не так голосует и что в нашей стране установился кровавый режим, довольно глупо.
О дольщиках замолвите слово
— От глобальных размышлений вернемся к рынку недвижимости. С 1 января все застройщики, работающие по договорам долевого участия, должны отчислять 1% стоимости объекта в компенсационный фонд. Кроме того, с 1 июля они обязаны нарастить уставный капитал примерно до 4% цены реализуемых проектов, а также могут перейти на систему эскроу-счетов. Как вы оцениваете эти нововведения?
— Начну с самого простого — увеличения уставного капитала. В целом это позитивная мера, она будет способствовать очищению рынка от непрофессиональных игроков. Никакой угрозы монополизации я пока не вижу.
Теперь об эскроу-счетах (дольщики кладут деньги на специальные депозиты, средства лежат там вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию, взамен застройщик получает инвестфинансирование. — Ред.). На мой взгляд, это очередной акт помощи банковской системе. Эта модель позволяет направить существенную часть финансовых потоков, которые формирует стройка, прямиком в кредитные учреждения. Помощь дольщикам — это всего лишь идеологическое прикрытие.
Изначально эскроу-счета планировалось сделать обязательными. Однако в процессе обсуждения выяснилось, что из-за их введения цена квартир вырастет разом на 20%. Это бы обрушило рынок жилья и, вероятно, привело к социальным выступлениям. Потому идея была реализована не в полной мере. Но через пять-семь лет эскроу почти наверняка станут безальтернативными. Слишком уж это лакомый кусок для банков, которые искренне считают, что это не они посредники между девелопером и покупателем квартиры, а девелопер — посредник между ними и клиентом.
Новый компенсационный фонд, на мой взгляд, — достаточно разумный способ минимизации рисков дольщиков (его средства могут направляться на возмещение ущерба, нанесенного покупателям, или на финподдержку девелоперов, завершающих проблемный объект. — Ред.). Кроме того, он более прост в администрировании, нежели система страхования ответственности. И опять-таки появление фонда удовлетворяет потребностям банков (особенно государственных), которые получат в свое распоряжение депозиты размером в несколько десятков миллиардов рублей.
— Как раз о страховании. Власти запустили компенсационный фонд в дополнение действующей системе гарантий, но не взамен ее. В итоге застройщик (в конечном счете — покупатель) вынужден платить дважды за одно и то же.
— Я думаю, что в обозримой перспективе страхование будет упразднено, так как доказало неэффективность. Когда его внедряли, я не мог найти ответа на вопрос, зачем все это: какие-то 15 дутых никому не известных компаний, неразбериха с тарифами, полное обновление реестра, нежелание крупнейших игроков брать на себя риски из-за того, что они не перестраховываются… Но потом в системе возник брокер Сбербанка, и смысл нововведения стал понятен.
Дублирование функций налицо, но у правительства, вероятно, нет времени задуматься над этим. Электоральный цикл слишком короток, и чудо надо получить быстро. В России идет процесс становления системы управления, и улучшения зачастую происходят методом эмпирического тыка.
— Если можно, штрихами о рынке коммерческой недвижимости. В последнее время складывается ощущение, что он замер, на нем практически ничего не происходит.
— Вы не совсем правы. Да, ни о каком бурном развитии речи не идет, но качественные изменения однозначно присутствуют. Главный итог последних лет — до девелоперов дошло, что надо соизмерять объемы ввода с величиной поглощения. Казалось бы, банальная вещь, но долгие годы она была для застройщиков не очевидной. Игроки предпочитали думать «уж я-то успею, а вот мой конкурент пусть выживает, как хочет». В результате проигрывали все.
Конечно, за последнее время изменился уровень доходности коммерческой недвижимости. В офисном сегменте она упала до 8 — 10%, что отвернуло от сегмента непрофильных инвесторов и вымыло из него дурацкие деньги.
В торговле фиксируется тот же тренд. Это объясняется тремя факторами. Первый — отсутствие дефицита товаров. Модель «поставь товар на полку, умножь цену на пять и у тебя его купят» больше не работает. Разговоры о высокой марже арендаторов не актуальны. Второй фактор — падение доходов граждан. Третий — некоторое перепроизводство торговых площадей.
В целом в сегменте коммерческой недвижимости мы переходим от трех-пяти к 10 — 12-летним циклам. Это цивилизация.
