Аналитический центр «Эксперт» и журнал «Эксперт-Урал» подвели итоги развития рынка жилой недвижимости региона в 2016 году. Общий объем ввода упал на 13% — до 11,7 млн кв. метров (здесь и далее — в сравнении с 2015-м, если не указано иное). Единственным субъектом, показавшим существенный прирост, оказалась Курганская область (плюс 20%), однако выдающимся этот результат назвать сложно: он обусловлен феерическим почти 40-процентным провалом Зауралья в 2015-м относительно 2014-го.
Сегмент многоквартирного жилья по вводу сжался на 10%, активнее остальных в Башкирии: здесь объем сдачи упал разом на 21%, с 1,12 млн до 883 тыс. кв. метров.
В невеликом плюсе Курганская область и Удмуртия, 10-процентный прирост Прикамья (с 680 до 745 тыс. квадратов) на этом фоне выглядит поистине чемпионским.
Сфера индивидуального жилищного строительства в 2016-м по вводу просела на 16,5% — с 5,8 до 4,9 млн кв. метров. Вниз ушли все территории, кроме Зауралья (плюс 31%) и Башкирии (15,5%). Последняя второй кризис подряд демонстрирует занимательную тенденцию: негативная макроэкономическая конъюнктура тянет на дно корпоративную стройку, но одновременно вдохновляет граждан на возведение собственных домов.
Любопытно, что всего за два прошедших года средняя площадь строящихся на Урале квартир снизилась на 10% — с 72,4 до 65,3 кв. метра. Очевидно, что спрос (а за ним и предложение) сместился в сегмент небольшого и однокомнатного жилья. Территориями с самыми просторными вводимыми помещениями оказались Башкирия (79 кв. метров) и Курганская область (75 квадратов).
Еще один важный динамический показатель — индекс физического объема строительных работ (по сути, речь о совокупной выручке отрасли в сопоставимых ценах). Здесь в минусе по итогам 2016 года все, кроме Свердловской области и Удмуртии. Но опять-таки радоваться и в этих случаях нечему: до компенсации падения 2014 — 2015 годов еще далеко.
Закончим статистические выкладки ипотекой — рынком, непосредственно связанным с жильем. В сумме десять территорий Урала по объему выдачи в 2016-м приросли на 23% до 260 млрд рублей. Россия в целом показала чуть лучшую динамику — 27%. Самыми резвыми субъектами оказались Башкирия, Югра и ЯНАО (прирост — 28 — 38%). В минусе — на 4,4% — Тюменская область. Из сопоставления показателей ввода жилья и ипотечного кредитования можно сделать очень простой вывод — рынок недвижимости находится на этапе выбирания излишков, сформированных в 2013 — 2014 годах на волне ажиотажного спроса.
Просрочка по ипотеке не внушает никаких опасений. Самая большая доля плохих кредитов зафиксирована в Пермском крае, Свердловской и Челябинской областях — 1,5 — 1,7%. Остальные территории показывают 1% и ниже.
Опираясь на сухие цифры Росстата и ЦБ, можно констатировать: рынок лег. Чтобы понять, когда он сможет «отжаться» и одновременно зафиксировать не только количественные, но и качественные сдвиги, журнал «Эксперт-Урал» собрал за круглым столом представителей ведущих застройщиков и банков региона. (Стоит оговориться, что все дальнейшие рассуждения в основном будут касаться Екатеринбурга и Свердловской области, однако ряд положений можно без особых оговорок экстраполировать на другие территории.)
Человек все может. Лишь бы захотел*
Плато — слово, ставшее лейтмотивом обсуждения. Вице-президент Уральской палаты недвижимости Эдуард Богданов замечает: «За последние два года стоимость метра на вторичном рынке Екатеринбурга упала всего на 10% (без учета неформальных торгов), в 2016-м мы зафиксировали ее снижение на 4%. Первичка в прошлом году уступила в цене те же 4%. Число сделок в сегменте строящегося жилья в 2016-м показало нулевую динамику, в секторе готовых объектов несущественно увеличилось. То есть ни о какой катастрофе речи не идет, рынок достаточно стабилен».
На схожих позициях стоят застройщики.
— С точки зрения активности покупателей мы никаких негативных изменений в 2016 году не зафиксировали, — говорит директор по маркетингу и продажам ГК «Стройтэк» Сергей Покровский. — В первые три квартала наши продажи относительно аналогичного периода 2015-го просели примерно на 40%. Но это было связано с отсутствием готового к реализации продукта. В четвертом квартале в нашем портфеле появились объекты в завершающей стадии строительства, в итоге мы практически нивелировали потери предыдущих девяти месяцев и вышли на уровень 2015-го. Цены мы не трогали с конца 2015 года. При вводе объектов в эксплуатацию пробовали повышать стоимость метра на 2 — 2,5 тыс. рублей, но даже такое изменение негативно сказывалось на реализации. Для рынка жилья Екатеринбурга характерна очень высокая конкуренция, в том числе и ценовая, поэтому потребители остро реагируют на едва заметные изменения. В 2017 году и среднесрочной перспективе мы будем придерживаться стратегии сдержанного роста. Дело в том, что мы стараемся развиваться с опорой исключительно на собственные ресурсы. Это позволяет минимизировать финансовые риски. В целом я считаю, что ничего страшного на рынке не произошло. Да, в 2014-м застройщикам удалось продать очень много жилья, повторения подобной ситуации в обозримом будущем ждать вряд ли стоит. Но жизнь продолжается, люди, несмотря на кризис, не перестали пытаться сделать свой быт более комфортным. Более того, мы наблюдаем, что потребители стали меньше беспокоиться о своем будущем, появилась уверенность, что ничего плохого уже не произойдет.
Подавляющее большинство застройщиков уверены, что 2017 год будет неким буфером между периодом падения и этапом роста. В выборном 2018-м власти вынуждены будут предпринимать какие-то действия для улучшения качества жизни граждан. Это сулит сектору жилой недвижимости неплохие дивиденды.
В карете прошлого никуда не уедешь*
В условиях количественной стабильности рынок жилья пустился в поиски качественных ориентиров.
— А нужно ли нам такое жилье, — задается вопросом независимый эксперт Станислав Придвижкин, рассуждая о студиях и малогабаритных однокомнатных квартирах, которые вот уже несколько лет являются драйвером рынка. — Может быть, нам хватит говорить о тысячах квадратных метров и начать анализировать их структуру? Россия по количеству вводимых в год юнитов (то есть самих квартир) уже обогнала США, но по площади на человека отстает достаточно сильно (по стандартам ООН, к слову, комнат в квартире должно быть на одну больше, чем членов семьи. — Ред.). То есть мы опять производим продукт, не предназначенный для нормальной жизни.
Нам такая позиция импонирует. Более того, в ноябре гигантское предложение мелких квартир эконом-класса мы назвали одним из ключевых перекосов рынка недвижимости (подробнее см. «Подростковая болезнь», «Э-У» № 45 от 07.11.2016). Массовый вывод в продажу подобных объектов был оправдан в 2000-е, когда поколение бэби-бума середины 80-х начало отселяться от родителей и в поисках лучшей жизни переезжать в крупные города. В середине 2010-х о подобной демографической подпитке речи не идет. Тем же, кому стукнуло 30 — 35 лет, мелкие однушки больше не нужны.
Стоит признать, что на данном этапе развития крупных региональных городов малогабаритные квартиры разрушительно влияют на среду. Территории их массового скопления — не важно, дом это, квартал или район — постепенно маргинализируются и превращаются в гетто. (В этом месте стоит сделать одну важную оговорку — мы не считаем, что беда заключается исключительно в квадратуре помещений. Дело в том, что объекты с мелкими квартирами в ряде случаев отличаются исключительно некачественным исполнением и чрезвычайно слабым благоустройством.)
Но одновременно мы понимаем, что никакого практического выхода из этой ситуации в текущий момент не существует. Денег на действительно комфортное жилье у потребителей нет. «Мы бы с удовольствием строили однокомнатные квартиры по 80 кв. метров, — развивает мысль коммерческий директор «ЛСР.Недвижимость — Урал» Руслан Музафаров. — Но, к сожалению, приходится ограничиваться 37 метрами, да еще и для четырех членов семьи. И люди рады даже этому».
В теории несколько исправить ситуацию могло бы развитие сегмента арендного жилья. Но эта инициатива, впервые возникшая на федеральном уровне лет 12 назад, постепенно превращается в легенду.
— Жизнь в аренду — это миф, в который некоторые люди почему-то до сих пор верят, — уверен заместитель генерального директора «РСГ-Академическое» Филипп Третьяков. — Они ассоциируют ипотеку с кандалами или с тяжелым камнем на шее, делают выкладки, какую сумму заемщик переплатит за 20 — 30 лет. Но посмотрите на статистику. Жилищный кредит, как правило, выплачивается в течение пяти-семи лет. Кроме того, ипотека является мощным стимулом для роста человека, она заставляет его двигаться дальше, вставать на ноги, улучшать экономическое положение. А что предполагает аренда? Временщичество. Сегодня ты здесь, завтра — там, никакого саморазвития. У русского человека совершенно иной менталитет. Для него прописка и собственность всегда являлись одним из столпов существования.
К этим идеологическим соображениям стоит добавить еще два пункта. Первый — строительство доходного жилья сегодня экономически нецелесообразно (слишком долог срок окупаемости). Второй — рынок аренды нынче дик, как африканские джунгли. Нет ни стандартов, ни гарантий, ни прозрачного ценообразования, ни чистоты сделок.
Другим фактором, способным подтолкнуть людей к покупке более комфортного жилья, могла бы стать дешевая ипотека. Сегодня ставки, которые предлагают банки, достигли исторического минимума (например, в ВТБ и Сбербанке они начинаются от 10,4%). На этой же поляне пытаются играть агентства по ипотечному кредитованию.
— Не так давно мы запустили ипотечную программу с переменной ставкой, — комментирует заместитель директора САИЖК Людмила Дмитриева. — Сегодня кредит можно взять под 10,07% годовых. По прогнозам АИЖК, до конца года ставка может опуститься до 7,3% (ее величина зависит от официальной инфляции). Фишка в том, что при изменении стоимости ипотеки ежемесячный платеж остается прежним, варьируется только срок кредита.
Но актуальная ныне двузначная ставка по ипотеке все же выглядит достаточно высокой. Прогноз АИЖК благоприятен, но с ним согласны далеко не все банкиры. В идеале, конечно, в России хотелось бы иметь ставки на уровне 5 — 6%. Однако, во-первых, пока этот уровень выглядит недостижимым, а во-вторых, более доступная ипотека очевидным образом приводит к росту стоимости жилья. В итоге на практике одно компенсирует другое.
В итоге вопрос «как повысить качество жилищного обеспечения» пока остается без ответа. Директор Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области Юрий Чумерин пытается найти ответ в развитии сегмента ИЖС и реализации инструмента стройсберкасс:
— Загородная недвижимость — это огромная ниша, на которую сегодня никто не обращает внимания. Однако этот формат позволяет, например, многодетным семьям относительно дешево получить комфортное жилье. Они уже получили тысячи земельных участков, причем в довольно выгодных местах, на границах муниципальных образований. Но коммерческие застройщики идти в эту нишу не хотят. Мне это непонятно. Непонятно мне и то, почему в регионе так слабо развиты накопительные ипотечные схемы (они реализованы, например, в Башкирии и Краснодарском крае), когда человек в течение длительного времени откладывает средства, закрывает половину стоимости квартиры, а оставшиеся 50% берет в кредит под 6%.
Идеи, безусловно, благие. Но они разбиваются об один аргумент — в них нет бизнеса (вероятно, потому они до сих пор в большинстве территорий не реализованы).
Шум смерти не помеха*
Еще один вопрос, касающийся качества городской среды и рынка — судьба апартаментов (под ними мы понимаем объекты, приобретаемые с целью сдачи в долгосрочную аренду, находящиеся под управлением специализированной компании, в идеале юниты должны соседствовать с другими категориями коммерческой недвижимости — офисами, торговыми пространствами, фитнес-залами, кафе, парикмахерскими и т.д.). Сегодня этот формат фактически оказался выхолощенным. И это крайне пренеприятный момент. Для крупных городов наличие этого типа недвижимости свидетельствует о развитости и привлекательности. Это совершенно особая категория пространства, рассчитанная на принятие топ-менеджеров, служащих консульств, работников, приехавших для реализации временного проекта и т.д.
Звезда апартаментов на Урале загорелась очень ярко, горела интенсивно и сгорела чрезвычайно быстро. Первые объекты такого типа появились в Екатеринбурге всего четыре года назад. То был пилотный проект Атомстройкомплекса (АСК). Компания имела участок, не предназначенный для жилой застройки, в который вложила силы и средства. Строить на нем офисы на тот момент было самоубийством, но и отдавать обратно в муниципалитет из-за нарушения сроков освоения не хотелось.
Маркетологи АСК быстро смекнули, что продвигать в массы новый формат не с руки, потому был выбран самый простой (и как оказалось позже, смертельный) путь — позиционировать юниты как относительно дешевые квартиры. Да, в них нельзя было прописаться, да, плата за ЖКХ вроде бы превышала обычную, но за все эти неудобства человек компенсировал за счет 15-процентной премии к средней стоимости жилья в том или ином районе.
Маркетинговое орудие Атомстройкомплекса взяли на вооружение другие компании. Некоторые в своем желании замаскировать апартаменты под жилье заявили, что якобы продают их по 214-ФЗ. В Екатеринбурге начали появляться проекты откровенно низкого качества. Застройщики решили: раз по закону мы строим коммерческие помещения, то зачем нам соблюдать нормы по инсоляции, конструктиву, площадям, детским площадкам, паркингам, наличию социальной инфраструктуры.
Руководство АСК, вероятно, чувствуя некоторую вину, пыталось реализовать проект по классификации апартаментов, начало продвигать идею об особости этого класса недвижимости. Компания ввела объект «Огни Екатеринбурга», максимально приближенный к классическому понимаю апартаментов
Но финал был плачевен. Гордума Екатеринбурга по нормативам приравняла апартаменты к жилью. Занавес. В итоге город сегодня строит жилье — и жилье, в котором нельзя прописаться. Ряд девелоперов, правда, считает такой исход позитивным. По крайней мере, рынку удалось избавиться от откровенно некачественных домов без какого-либо благоустройства.
Человек — вот правда. Всё — в человеке, всё для человека*
И последний существенный структурный вопрос — долевка или готовое жилье.
С 1 января застройщики, работающие по ДДУ, должны отчислять 1% стоимости объекта в компенсационный фонд. Кроме того, с 1 июля они обязаны нарастить уставный капитал примерно до 4% цены реализуемых проектов, а также могут перейти на систему эскроу-счетов.
Московские застройщики еще на этапе обсуждения этих нововведений заявили, что компенсационные отчисления лягут на плечи покупателей, а сам фонд разорится после банкротства любой средней компании. Наращивание уставного капитала они назвали отвлечением средств, а эскроу-счета — концом долевого рынка (из-за их внедрения стоимость жилья может вырасти на 20 — 30%).
Ряд уральских застройщиков придерживается похожего мнения. «Такое ощущение, что власти пытаются решить проблемы дольщиков полным отсутствием дольщиков», — иронизирует Филипп Третьяков. Его поддерживает директор агентства недвижимости «Атом» Данил Кузнецов, замечая, что все введенные ранее инструменты защиты потребителей (вроде страхования ответственности застройщиков) не сработали. Сегодня АСК рассматривает вариант плавного ухода от долевки. Но пока никакого решения не принято, компания продолжает продавать квартиры по ДДУ, ряд ее объектов полностью профинансирован за счет средств граждан.
Станислав Придвижкин и вовсе считает долевку ущербным механизмом:
— Очевидно, что долевка — это, во-первых, самые дорогие деньги, которые может найти застройщик, а во-вторых, — самая рискованная схема приобретения жилья. Я был первым гендиректором компании, застраивающим район Академический в Екатеринбурге, и на самом старте проекта я убедил инвестора (им выступает Ренова), что продавать надо исключительно готовое жилье. Этот подход реализуется до сих пор.
Опять-таки мы скорее готовы согласиться с этим мнением (продажа готового жилья — реальность, в которой живет большинство развитых стран). Эксперты Института экономики города и НИУ ВШЭ в тексте «Новой жилищной стратегии», вышедшей в 2015-м, отмечают: перекладывание рисков строительства на граждан — одна из самых опасных практик, от которой стоило бы избавиться. Поддерживаем. Стоило бы. Тем более что в последнее время разница в цене покупки объекта на этапе котлована и в завершающей стадии практически исчезла. Однако вынуждены признать: пока в России не будет сформирован институт проектного финансирования, без долевки рынку не выжить.
