Aналитический центр «Эксперт» и журнал «Эксперт-Урал» провели в Тюмени круглый стол «Тюменский рынок жилой недвижимости-2017».
По итогам десяти месяцев этого года ввод в действие жилых домов в Тюменской области упал на 22,5% по отношению к аналогичному периоду прошлого года до 906,9 тыс. кв. метров. Количество построенных квартир сократилось на 31,5% до 12 980, индивидуальных жилых домов — выросло на 7,8% до 464 тыс. кв. метров. По объемам ввода жилья Тюменская область заняла четвертую позицию на территории Урала и Западной Сибири, уступив Башкирии (1809,1 тыс. кв. м),
Свердловской (1389,6 тыс. кв. м) и Челябинской (978 тыс. кв. м) областям. По объемам индивидуального жилищного строительства область занимает третью позицию в регионе, уступая лишь Башкирии (1257,3 тыс. кв. м) и Свердловской области (606,4 тыс. кв. м).
Крупные формы
В период экономического спада застройщиков поддержали граждане, решившие реализовать жилищные потребности на фоне дешевеющей благодаря запуску программы господдержки ипотеки. Объемы продаж в новостройках лидировали. В этом году, как показывает статистика риэлторов, спрос переместился на вторичный рынок, где цены продолжают снижаться.
— Большая часть наших клиентов делает выбор в пользу готового жилья: в нашем агентстве объем сделок на вторичном рынке составляет 70%, — констатирует директор департамента новостроек ООО «Этажи» Сергей Зайцев.
Минувший кризис сильно сказался на характере спроса: значительная часть тюменских дольщиков приобретала первое жилье небольшой площади, выбор инвесторов также чаще всего падал на квартиры-студии (их проще сдать в аренду). В итоге сложилась тенденция уменьшения средней площади продаваемых квартир. В ответ на этот запрос некоторые застройщики стали предлагать студии площадью всего 16 кв. метров — и их разбирали быстрее, чем успевали вводить.
Теперь, похоже, эффект роста продаж за счет маленькой площади себя исчерпал: покупатели удовлетворили первые потребности в жилье, и теперь стремятся улучшать жилищные условия. 2017 год стал переломным: средняя площадь продаваемой квартиры падать перестала. Многим застройщикам в этой ситуации пришлось перестраиваться на ходу:
— В сегменте бизнес-класса квартирография равномерна: продажи одно-, двух-, трех- и четырехкомнатных квартир шли практически в одинаковой пропорции, — говорит коммерческий директор ГК «ТИС» Светлана Утешева. —
В сегменте эконом-класса мы попытались отреагировать на запрос рынка и спроектировали маленькие квартиры. Но в этом году увидели низкий спрос, и были вынуждены внести изменения в уже готовый проект в пользу большего количества трехкомнатных квартир. Тем самым отодвинули продажи месяцев на восемь.
— Динамика спроса на студии действительно падает, многие застройщики вынуждены идти на перепроектирование, — подтверждает коммерческий директор компании «ПартнерСтрой» Сергей Колесников. — В нашей практике было два случая, когда мы останавливали продажи, хотя проектная документация была практически готова. И аналитика говорит, что в ближайшее время крупные квартиры будут востребованы больше.
Покупатели форматов
Дальнейшие прогнозы ввода жилья застройщики связывают с продолжением удешевления ипотеки.
— На фоне снижения ставок мы уже видим рост объемов продаж в новостройках, — говорит начальник отдела маркетинга филиала «Мостострой-11» «Строительное управление» Владимир Рейн.
— Мы в прошлом году заложили новый микрорайон «Славутич». В начале года интереса не было вообще: ни звонков, ни обращений. Во второй половине этого года ситуация изменилась, — отмечает заместитель генерального директора «ТюменьЭнергоСтрой» Виктор Павлович.
Чтобы обеспечить уровень продаж, застройщикам придется обратить внимание на изменение потребительских предпочтений.
— Буквально месяца два назад мы составили очередной портрет покупателя и получили интересные выводы, — делится Сергей Зайцев. — Мы обратили внимание на следующий факт: люди готовы переплатить за район с хорошей социальной средой. Хороший район — это очень сильный критерий выбора. На первое место люди ставят наличие детских садов, на второе — школ. Мы думали, что на третьем месте окажется социальная инфраструктура: остановки, больницы. А оказалось, это магазины, рестораны, бары. То есть семьи предпочитают проводить свободное время там, где они живут.
— Хотя массовый сегмент, представители которого приобретают прежде всего метры, еще долго будет доминировать, появляется категория, которая покупает уже не первую, а может, и не третью квартиру, — считает Сергей Колесников. — У этой группы более осознанные потребности, люди ищут определенный формат, который предполагает уровень комфорта: жилье должно быть красивое, удобное, функциональное. И если застройщик сам или через управляющую компанию способен создать такой комфорт, то покупатель за это готов платить.
— В нашей компании наибольшим спросом пользуются евроквартиры, где есть кухни и гостиные, большие панорамные окна, комфортный паркинг. Качество и функциональность становятся главным фактором покупки, — говорит директор по продажам и маркетингу ФСК «Запсибинтерстрой» Полина Иванкова.
Еще одна деталь наблюдений за изменениями потребительских предпочтений: черновое жилье в сегменте эконом-класса становится неинтересным, покупатели готовы переплачивать за решения с ремонтами — взять в ипотеку чуть большую сумму, если им предлагают объект с ремонтом. И это общий тренд для большинства высококонкурентных и развитых рынков.
— Дольщики ориентируются на чистовую отделку, на улучшенное благоустройство, — говорит директор по проектированию «Группы ЛСР» на Урале (Екатеринбург) Денис Хиленко. — При выборе объектов эконом-класса они хотят видеть как можно более высокий уровень чистовой отделки, наличие сантехники и т.д.
Жестокая доля
Однако главный вызов для отрасли связан с изменением законодательства в области регулирования долевого строительства. Мы детально разобрали новую схему сразу после выхода нормативных документов (см. «Болевое строительство», «Э-У № 13 от 14.08.2017).
Суть нововведений такова. С января 2018 года вводится модель защиты интересов дольщиков через создание компенсационного фонда, в который застройщики будут перечислять до 1,2% стоимости договора. Недостаток финансирования, который неизменно возникнет в этом случае, законодатель предлагает компенсировать через банковское кредитование. На специальные эскроу-счета в банках потенциальные дольщики откладывают деньги до сдачи объекта в эксплуатацию, а застройщик получает от этого же банка финансирование для возведения объектов в виде долгосрочного кредита.
Кроме того, вводится система жестких требований к застройщикам, в частности принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Претенденты должны также иметь трехлетний опыт работы и «капитал» в виде уже возведенных 10 тыс. кв. метров жилья.
— Мы относимся к этим нововведениям с тревогой, — выражает мнение индустрии Сергей Колесников. — Сегодня объем капитала, имеющийся в распоряжении застройщиков в целом по стране, не способен удовлетворить спрос на строительство жилья.
Новая система регулирования введена в ответ на случаи неисполнения застройщиками обязательств перед дольщиками. Однако, по мнению Светланы Утешевой, эта проблема характерна далеко не для всех регионов: «Я не помню случаев, чтобы в рамках текущего довольно жесткого законодательства при соблюдении всех норм застройщики Тюменской области не исполнили свои обязательства по договорам ДДУ».
Повысилась и грамотность покупателей. По словам Сергея Зайцева, судя по портрету потребителя его агентства, благонадежность застройщика занимает 8 — 9 место в критериях выбора квартиры.
Но готовы ли банки включиться в процесс финансирования жилищного строительства?
— За последние три года потребность в финансировании строительства России составляла примерно 6 трлн рублей. Есть ли у банков ресурсы, чтобы обеспечить объемы строительной отрасли, есть ли компетенции, — рассуждает Полина Иванкова. — Проектное финансирование предполагает включение банка в процесс сопровождения сделки, в том числе полный контроль за движением по счету застройщика. Это означает, что у банков должны быть квалифицированные специалисты, которые не только владеют финансовой информацией, но знакомы со спецификой строительной отрасли.
Банки в конечном итоге соответствующие продукты создадут, сформируют на них тарифы. Но оплачивать их придется застройщикам, а значит, в итоге их придется закладывать в себестоимость.
— Если переход на проектное финансирование не сделать грамотно и аккуратно, то мы увидим повышение цен на жилье и уход некоторых застройщиков с рынка, — прогнозирует Сергей Зайцев.
По предварительным расчетам, себестоимость вырастет как минимум на треть. Чтобы удержать покупателя по ценовым параметрам, придется чем-то жертвовать, вероятный кандидат — качество жилья.
— Застройщики Тюменской области вышли на достаточно высокий уровень качества проектов. Не хотелось бы эту планку опускать. Тем более что на нашем рынке сложилась здоровая конкурентная среда, — формулирует проблему Полина Иванкова.
Предпосылки для снижения конкуренции находит и Владимир Рейн.
— Ограничений наставили столько, что заниматься этим будет совсем не интересно. Поэтому новых игроков на рынке долевки не появится, и новых объектов долевого строительства после второго квартала 2018 года не будет. Это непременно приведет к росту цен.
Но даже в этих не очень благоприятных условиях конкурентов у долевки практически нет.
В теории часть потребителей категории бизнес-класса могло бы перетянуть индивидуальное строительство: этот сегмент, судя по статистике, показывает устойчивые темпы роста.
— Срок строительства очень короткий, максимум до трех месяцев, при этом нет необходимости брать предоплату, клиенты рассчитываются уже за готовое жилье, — обосновывает динамику сегмента генеральный директор РКЦ «Свой дом» Дмитрий Вешкурцев.
Но в этом сегменте в Тюменской области сформировалась другая проблема — низкий уровень открытости исполнителей и качества.
— 90% объектов возводятся за наличные деньги, часто строительство идет без должного оформления договоров, без гарантий качества, а потом владельцы жалуются на треснувший фундамент, поехавшие стены или сбежавших застройщиков. Наш Центр сейчас как раз и занимается формированием цивилизованного рынка индивидуального домостроения путем создания многофункциональной долгосрочной сервисной программы через объединение усилий органов власти и профильных структур, профессиональных объединений, ключевых игроков отрасли, — рассказывает Дмитрий Вешкурцев.
Конечная конфигурация законодательства во многом будет зависеть от активности сообщества застройщиков. Как говорит Полина Иванкова, нужно все-таки достучаться до законодателей и аргументированно доказать, что новые нормы закона не будут способствовать развитию рынка жилья.
