Объем вакантных площадей в складских комплексах находится на самом низком уровне за последние 5 — 7 лет и колеблется в диапазоне 1,5 — 2%. Запрос на объекты складского назначения в Екатеринбурге в среднем по году сохраняется на уровне 60 — 80 тыс. квадратных метров. Это означает, что если сегодня предложить рынку Екатеринбурга качественные складские площади по приемлемой ставке и в нужной локации, то срок экспозиции такого объекта составит не более 1 — 2 месяцев. Что же касается объектов производственного назначения, то здесь запрос рынка сохраняется на уровне 20 тыс. кв. м в год.  

Уровень арендных ставок в Екатеринбурге показывает планомерный рост в течение последних 10 лет. Если в 2007 году ставка за 1 кв. м складской площади составляла 280 рублей с НДС, то на сегодняшний день эта ставка составляет 450 рублей с НДС. При этом за указанный период рынок пережил два достаточно серьезных кризиса 2008 и 2014 годов. Даже в самые экономически нестабильные периоды ставка аренды индексировалась в диапазоне 2 — 4%, в отличие от офисной недвижимости, которая так и не смогла вернуться к докризисным ставкам. Окупаемость объектов складского назначения сегодня составляет 7,5 — 8 лет.

Планомерный рост арендных ставок в складах и производственных помещениях связан с тем, что качественный состав арендаторов постоянно изменяется. Если первоначально спрос на склады формировали оптовые торговые компании, то впоследствии основной объем рынка прирастал за счет продуктового ритейла. На сегодняшний день безусловными драйверами являются компании, специализирующиеся на логистических услугах: 3pl, ответхранение, доставка сборных грузов. Также большую долю запросов составляют компании, специализирующиеся на интернет-торговле товарами.   

Обозначенные факторы безусловно должны приводить к созданию все новых и новых объектов складского назначения, но фактически этого не происходит. Отчасти, это связано с отсутствием подготовленных площадок для размещения логистических центров. Но одна из наиболее значимых проблем это отсутствие инвесторов, которые готовы вкладывать в создание логистических комплексов. Бизнес-модель большинства компаний, которые арендуют склады, не подразумевает владение объектами недвижимости, но в свою очередь они готовы к заключению длительных (до семи лет) договоров аренды с соответствующим обеспечением, а также санкциями за досрочное расторжение договора.   

В этой связи потенциальным инвесторам имеет смысл обратить внимание на индустриальную недвижимость. Один из вариантов — это покупка объектов в рамках логистического комплекса. Например, одним из таких проектов на территории Екатеринбурга является логистический парк «Высота», расположенный в одной из самых перспективных локаций на пересечении Кольцовского тракта и ЕКАД, рядом с аэропортом Кольцово. Площадь участка составляет 39 гектаров. В рамках проекта предусмотрено строительство зданий различного формата площадью от 520 до 30 тыс. кв. м. Основные вопросы, связанные с подведением инженерных коммуникаций, уже решены, оформлена необходимая разрешительная документация, возведен и передан инвестору первый склад общей площадью 10 тыс. кв. м. Ведется строительство еще 40 тыс. кв. м складских площадей разных форматов. Минимальный объем инвестиций для приобретения объекта или помещений составляет 16 млн рублей. Стоимость готового склада в логопарке

«Высота» начинается от 29 тыс. рублей за кв. м с НДС. В среднем доходность по объектам — от 12%, однако зависит от масштабов — по большим объектам она ниже.

Необходимо отметить, что для инвестирования в складскую недвижимость не требуется обладать специальными знаниями в данной области. Арендаторы, под которых строятся склады, как правило, очень четко формулируют требования к объекту. Инвестору лишь остается договориться с владельцем проекта о стоимости объекта, с тем чтобы достичь требуемых показателей доходности. Если же инвестор принимает решение строить универсальный склад, то управляющая компания в логопарке «Высота» может  гарантировать заполнение складов арендаторами к моменту ввода их в эксплуатацию, поэтому возврат инвестиций начнется уже с начала владения объектом. 

В целом сегодня наиболее благоприятный период инвестирования в складскую недвижимость в Екатеринбурге. На рынке сохраняется дефицит качественных складских помещений, поэтому есть возможность заключения договоров аренды по более высоким ставкам, позволяющим сокращать сроки окупаемости объекта.

Тел. (343) 312-24-24

Сайт: логопарк-высота.рф