5,9 млн кв. метров — столько многоквартирного жилья сдали уральские застройщики в 2018 году. От показателей 2017-го они отстали на 6%. Но это говорит лишь о том, что пару-тройку лет назад девелоперы (как и вся экономика) пребывали в депрессии. Не зная, чего ждать в будущем, они боялись закладывать большие объемы.
Оперативные показатели куда более оптимистичны. Росреестры почти всех территорий отчитываются о существенном росте числа сделок (например, в Свердловской области количество зарегистрированных договоров долевки увеличилось на 70%).
Центробанк рапортует о невиданных доселе объемах выдачи ипотеки. Суммарный показатель по Уралу — 526 млрд рублей (плюс 46% к 2017-му). Страна в целом преодолела планку в 3 триллиона (плюс 49%).
— В 2018-м мы выдали ипотеки на 22,5 млрд рублей, что в полтора раза больше, чем в 2017-м, — констатирует управляющий директор по ипотеке ВТБ в Свердловской области Алина Буслова. — Причиной роста стали в первую очередь привлекательные ставки. Средневзвешенная ставка по итогам года составила 9,66%, это исторический минимум. Также спрос стимулировали совместные специальные предложения от банков и застройщиков.
Застройщики (по крайней мере, те, у кого был продукт) и риэлторы также довольны годом. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), например, в Екатеринбурге число проданных квадратных метров в прошлом году приросло на 10%.
— В вакууме цифра не выглядит большой, — комментирует руководитель аналитического центра УПН Михаил Хорьков. — Но учитывая экономическую реальность, она очень неплоха. В то же время количество сделок в Екатеринбурге в 2018-м увеличилось на 21%. Двукратный разрыв между показателями объясняется тем, что покупатели стали склоняться к более компактным квартирам. Они пытаются по максимуму избавиться от нефункциональных площадей, адекватно оценивают величину пространства, которое им необходимо для жизни.
Прибытие
Но 2018-й, как бы он ни был хорош, — уже история. Вспоминать его приятно, но по большей части бесполезно: едва ли 2019-й будет похож на предшественника. Главная причина — переход на новую систему финансирования строящегося жилья.
С 1 июля долевка по сути прекратит существование. Все деньги покупателей квартир будут храниться на эскроу-счетах в аккредитованных банках и передаваться девелоперу только после сдачи объекта в эксплуатацию. Дома же возводить планируется на проектные кредиты.
Когда эта схема только начинала обсуждаться, застройщики в одни голос заявляли: из-за ее введения метр подорожает на 20%. Теперь оценки стали более скромными — 5 — 6%. Но и это много по сравнению с бесплатными долевыми деньгами.
— Мы рассматриваем несколько вариантов работы после 1 июля, — говорит директор по маркетингу и продажам ГК «Стройтэк» Сергей Покровский. — По ряду объектов мы, возможно, откажемся от использования эскроу-счетов и перейдем на систему предварительных договоров. Мы уже опробовали этот механизм на одном из наших проектов. И когда пришло время полностью оплатить квартиру, только 8% не сумели этого сделать. На их место тут же пришли другие. В целом мы смотрим на 2019 — 2020 годы очень осторожно и не планируем резко наращивать продажи и ввод. Наша планка — около 60 тыс. кв. метров.
Другое яркое отличие 2019-го — возвращение к двузначной стоимости ипотеки. Сегодня средняя ставка составляет 11 — 11,5%. Банки, конечно, говорят о совместных спецпродуктах с застройщиками и корпоративными партнерами (за счет скидок последних ставка может снижаться до 6 — 7%), вспоминают о госпрограмме для многодетных (кредиты под 6%). Но суммарно их доля в общей выдаче — единицы процентов.
Медвежью услугу рынку оказало президентское послание Федеральному собранию. В нем Владимир Путин дал указание правительству и ЦБ разработать меры по снижению стоимости ипотеки до 8% и ниже. Потребители восприняли сигнал однозначно — к концу 2019-го кредиты подешевеют. И отложили покупку. В официальных сообщениях застройщиков никакой паники. Но в кулуарах некоторые девелоперы отмечают, что их отделы продаж опустели.
То, что застройщики в начале года попали в непростую ситуацию, видно и по маркетинговым предложениям. Например, Группа ЛСР на Урале анонсировала сразу две акции — скидки в 5% при полной оплате квартиры и нулевую рассрочку до момента появления низких ставок по жилищным кредитам. Атомстройкомплекс в то же время объявил об «укрощении» ипотеки, пообещав покупателям субсидирование ставки вдобавок к скидке.
Банки и брокеры, к слову, не унывают. Например, план ВТБ в Свердловской области выдать 33 млрд рублей — плюс 50% к 2018-му.
Поле битвы — Тюмень
И последняя характерная примета 2019-го — пересмотр взаимоотношений девелоперов и риэлторов. Микросражения между этими участниками рынка случались и прежде. Разгорались они, как правило, в депрессивные периоды, когда у людей заканчивались деньги, а планы по продажам нужно было выполнять. Однако длились такие конфликты недолго и обычно заканчивались словами «друг без друга нам будет плохо».
В 2019-м эпицентром новой и, видимо, затяжной битвы стала Тюмень. Долгие годы для многих местных застройщиков агентский канал реализации являлся основным. Высокий спрос и уровень маржи позволял им платить посредникам внушительные комиссии (4 — 9%). Но пять лет неувеличения реальных доходов граждан, удорожание подряда, переход на проектное финансирование заставил девелоперов резать косты. Правда, сами они придерживаются другой версии.
— Сильная конкуренция привела к тому, что некоторые агентства стали использовать нечестные методы работы, — рассказывает коммерческий директор ГК «ТИС» Светлана Утешева. — Например, создавать сайты-клоны и перехватывать трафик. Откровенно вводить покупателей в заблуждение, называя себя представителями застройщика. Шантажировать девелоперов тем, что уведут клиентов к застройщику, у которого комиссия выше. Завершать свое участие в сделке, едва отправив уведомление о брони. При этом ответственности перед клиентом у недобросовестных риэлторов нет: последний не платит напрямую деньги за помощь в подборе квартиры, соответственно, вряд ли будет требовать моральной и материальной компенсации за плохо оказанную услугу.
Так или иначе тюменские застройщики постепенно снижали комиссии, а затем приняли радикальное решение — пересесть с риэлторской иглы на прямые продажи.
Механизма придумали два. Первый — формирование Галереи застройщиков — постоянно действующей оффлайн-площадки по прямой продаже новостроек. Сегодня она объединяет девять девелоперов и шесть банков.
Второй механизм — отмена единой цены. Суть проста: если покупатель приходит с риэлтором, то платит за квартиру на 2% больше.
Застрельщиками реформы выступили игроки невеликие. Вероятно, поэтому агенты на их заявления никак не отреагировали. Однако к концу 2018-го к ним подтянулись лидеры рынка (Тюменская домостроительная компания, ГК «Дом», «Меридиан»), и начался бой.
Сначала директор крупнейшей в Тюмени риэлторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов заявил о давлении и угрозах со стороны застройщиков. Затем (вероятно, по инициативе «Этажей») было организовано собрание агентств недвижимости, на котором участники якобы приняли решение объявить бойкот трем фирмам — ГК «Дом», ТИС и ЮИТ. Еще чуть позже появилось письмо, в котором 80 риэлторских фирм отказались работать с девелоперами-ренегатами на новых условиях.
Перекинется ли тюменский пожар на другие города — вопрос. Крупнейшему уральскому рынку — Екатеринбургу — похоже, это не грозит. Здесь исторически девелоперам высоких комиссий не платили, для большинства застройщиков агентский канал превалирующим не являлся (0 — 20% продаж, из крупных игроков только ГК «ТЭН» реализует через риэлторов половину жилья).
— Я очень уважаю риэлторскую работу, это тяжелый труд, — говорит Сергей Покровский. — Но мы пробовали работать с ними. И ничего хорошего не вышло (не исключаю, что из-за 1-процентной комиссии). С моей точки зрения, ставка на риэлторов — это своего рода извращение. Ненормальна ситуация, когда отделы продаж застройщиков надрываются, пытаясь выполнить план, и получают при этом кратно меньше агентов, поймавших клиентов благодаря нашей же рекламе. «Брусника», выходя на рынок Екатеринбурга, пыталась изменить правила игры (по неофициальным данным, компания платила риэлторам 5 — 7%. — Ред.). Но сделать это ей не удалось. Тюменцев шарахнуло, потому что они поняли: риэлторы их разоряют.
Идея единой галереи екатеринбургским застройщикам тоже не особо нравится.
«У каждого девелопера должна быть индивидуальность, — уверен руководитель коммерческого управления ГК «ТЭН» Владимир Щеколдин. — Если же мы все садимся в одном месте, работаем на одних и тех же условиях с одинаковыми картинками, что в этом хорошего?»
Три шага в 2024-й
Ни увеличение ставки, ни введение новых правил финансирования новостроек, ни макроэкономический фон федеральные власти, похоже, не волнуют. В феврале правительство утвердило паспорт нацпроекта «Жилье и городская среда», в котором написано — к 2024 году в стране должно быть сдано 120 млн кв. метров. Не 120 млн кв. метров, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой; не 120 млн метров с применением качественных материалов и эргономичными планировками; не 120 млн метров, часть из которых построена на месте непригодных для жизни домов. Нет, просто 120 млн кв. метров. «И сейчас эта цифра начала вертеть вокруг себя рынок, — сетует Михаил Хорьков. — Во главу угла поставлены не качественные проблемы рынка, а непонятно откуда взявшаяся цифра. Это с большой вероятностью приведет к тому, что города начнут застраиваться плохим жильем, которое через 20 лет придется снова сносить».
Очевидно, что без кардинального изменения жилищной политики никаких комфортных и доступных 120 млн кв. метров в России не случится. Что менять — тема для монографии. Но мы попробуем уместить все в несколько абзацев.
Первое — конечно, понадобится очередная госпрограмма по ипотеке (сейчас средств на это в нацпроекте нет). Причем процентная ставка не главное.
— Когда тебе негде жить, 9% ты будешь платить или 11%, 15 или 18 тысяч — не имеет особого значения, — убеждена директор Бюро ипотечных технологий ЦН «Северная казна» Елена Мяло. — Не процент сегодня пугает потенциального покупателя, а первоначальный взнос. Для многих накопить 15 — 20% от суммы кредита — большая проблема. Реализовать материнский капитал тоже оказалось не так-то просто.
Второе — индивидуальная стройка (ИЖС) и аренда. В нацпроекте говорится, что объем ввода многоквартирного жилья должен увеличиться на 73% до 80 млн квадратов. Это утопия. Не существует рыночного инструмента, который обеспечил бы девелоперам такой сбыт. Выход — в развитии альтернативных форматов, которые позволили бы гражданам решить жилищный вопрос более дешевым способом.
Третье направление изменения политики — снижение девелоперских затрат, напрямую не относящихся к стройке (налоги, проектное финансирование и т.д.).
И последнее — пора перестать говорить о росте жилищной обеспеченности и перейти, наконец, к риторике повышения ее качества.
Крупнейшие застройщики и банки Урала о том, каким был для рынка недвижимости 2018-й и чего ждать от 2019-го
Даниил Кузнецов, директор агентства недвижимости «Атом» (входит в Атомстройкомплекс):
— В 2018-м мы реализовали 179 тыс. кв. метров жилья, что на 35% больше, чем в 2017-м. Наши производственные мощности (в отличие от ряда других застройщиков у нас есть собственные заводы) были полностью загружены, а некоторые в последние месяцы 2018-го работали на максимуме.
В 2019-м мы подобную динамику вряд ли увидим. Рынок если и вырастет, то незначительно. Но при этом точно поднимутся цены — прежде всего из-за изменения модели финансирования жилья. Переход на эскроу-счета увеличит себестоимость строительства на 5 — 6%, к этому добавится удорожание основных строительных материалов, необходимость повышать зарплаты. Думаю, к концу года квадратный метр для конечного потребителя подорожает в среднем на 7 — 10%.
В этом году мы продолжим движение в соответствии со слоганом «Свобода в выборе», будем выводить на рынок проекты в новых локациях, например, у автовокзала и в районе УрФУ. Также мы намерены развивать интересные сбытовые предложения, например, наш «долевой конструктор», с помощью которого каждый клиент может получить условия, сформированные под конкретный случай. Вместе с тем мы планируем запускать и оригинальные продукты. Так, третья очередь ЖК «Чемпион-парк» по умолчанию сдается с отделкой «под чистовую», но при этом покупатель сможет заказать ремонт от застройщика. Для этих целей мы уже сделали один шоурум, скоро откроем второй. Посетив их, человек может сказать «ок, я хочу вот так», и к моменту ввода дома в его квартире будет выполнена выбранная им отделка.
Светлана Утешева, коммерческий директор ГК «ТИС» (Тюмень):
— Одним из знаковых событий тюменского рынка недвижимости в 2018-м стало открытие Галереи застройщиков — оффлайн-площадки, созданной девелоперами для продажи квартир напрямую потребителю. Она работает по принципу «одного окна» и на данный момент объединяет девять компаний (сдавших в прошлом году более 55% тюменского жилья), шесть банков, офис Росреестра, юристов и специалистов по инвестициям.
Цель, которую преследовали инициаторы проекта (к коим относится и ГК «ТИС»), — собрать в одном месте максимум предложений, чтобы покупатель мог выбрать идеальный вариант, как в супермаркете. Перед запуском проекта мы провели серьезное исследование и выяснили, что более 75% респондентов перед заключением договора обращались в среднем в три строительные компании. Значит, они тратили время на поездки в офис к каждому из девелоперов. 36% людей совершают покупку квартиры без каких-либо длинных цепочек. Почти 100% нужен сервис одновременного обращения за ипотекой в разные банки.
Как мы смогли договориться. Не буду скрывать, это было сложно. До открытия постоянной площадки мы в течение года проводили «Дни застройщика». В первом мероприятии приняли участие всего шесть девелоперов, в последнем — уже 20, число посетителей выросло до 3,6 тысячи. Это подтолкнуло компании к простой мысли: да, мы конкуренты, но объединение может дать очень неплохой синергетический эффект.
Каковы наши результаты за два месяца работы? Портфель объектов, представленных в Галерее, насчитывает 9,5 тыс. объектов. Трафик в феврале достиг 700 семей в месяц. Мы прекрасно понимаем, что для тюменского и уральского рынка это новый формат. И придется вложить еще много сил, чтобы он стал максимально эффективным.
Павел Петриченко, заместитель генерального директора «РСГ-Академическое» (застройщик екатеринбургского района «Академический» на 9 млн кв. метров жилья):
— В 2018 году мы реализовали около 140 тыс. кв. метров жилья, что на 7% больше, чем в 2017-м. Выручка в то же время увеличилась на 22% до 8,6 млрд рублей. Продуктовая линейка Академического сегодня чрезвычайно широка: есть и готовое, и строящееся жилье, квартиры площадью до 150 кв. метров с разными вариантами отделки.
Каким будет 2019-й, спрогнозировать сложно. Мы следим за ситуацией, и часть готового фонда пока в продажу не запускаем. В данный момент выбираем между двумя основными вариантами. Первый — радикально, до 170 — 200 тыс. кв. метров, нарастить объем строительства и экономить на эффекте масштаба, обеспечивая при этом качественное благоустройство.
Второй: при сохранении объема ввода наращивать маржинальность. Этот путь сопряжен с необходимостью решения двух проблем. Первая — парковки. Мы продолжаем их строить и содержать, но это увеличивает себестоимость кв. метра. В новом фонде примерно 70 — 80% машиномест раскупаются вместе с квартирами. Остальные — в течение года. В кварталах же, построенных ранее, далеко не все автовладельцы приобретают паркинги (хотя продаем мы их в два раза ниже себестоимости). Они предпочитают оставлять машины во дворах или на подземной стоянке ТЦ. Во многом это вопрос воспитания и культуры.
Вторая проблема — рост цены подряда. Мы работаем с разными партнерами, выбирая наиболее эффективных и экономически обоснованных. В прошлом году заключили рамочное соглашение с ведущей китайской строительной компанией. Возможно, это позволит нам в будущем повысить эффективность, нарастить объемы строительства и сдержать себестоимость.
Руслан Музафаров, коммерческий директор Группы ЛСР на Урале:
— В 2018-м мы сдали 131 тыс. кв. метров недвижимости (128 тысяч из них — жилье), что на 20% больше, чем в 2017-м. Группа ЛСР стала лидером по объему ввода в Екатеринбурге. Объем реализации в 2018-м достиг 159 тыс. кв. метров (плюс 45% к 2017-му). И это абсолютный рекорд. Замечу, что более 70% объектов мы передаем собственникам раньше указанного в проектной декларации срока.
Начало 2019-го едва ли можно назвать активным. Большинство покупателей на фоне заявлений федеральных чиновников о снижении ставок по ипотеке заняли выжидательную позицию. И это неплохо, поскольку формирует высокий отложенный спрос, который в полной мере может реализоваться во второй половине года.
Но в текущем моменте застройщикам приходится серьезно вкладываться в маркетинг, запускать различного рода акции (мы, например, предлагаем беспроцентную рассрочку до того момента, как в России не появится обещанная ипотека под 8%, скидки 5% на ограниченный пул квартир в марте — апреле). Одним из ключевых конкурентных факторов становится ассортимент. Чтобы его пополнить, мы стартовали с продажами пятого дома в «Цветном бульваре», в котором представлены удачные семейные планировки.
Сейчас активно готовимся к выходу на новые площадки, разрабатываем проект планировки и межевания важной для Екатеринбурга территории площадью 600 га на ВИЗе правобережном. Нам из них принадлежит 20 га, на которых мы построим новый жилой квартал. Представить и защитить проект планируем уже этим летом. Также в 2019-м мы намерены утвердить новый проект планировки части неиспользуемой площадки нашего завода ЖБИ. 27 га земли мы отдаем под развитие и в дальнейшем построим там 180 тыс. кв. м жилья с необходимой инфраструктурой
Владимир Щеколдин, руководитель коммерческого управления ГК «ТЭН»:
— 2018-й для нас сложился очень удачно. За последние полгода мы запустили в продажу четыре абсолютно новые площадки. Совокупно это примерно 120 тыс. кв. метров. Одновременно мы продолжали строительство новых очередей на уже осваиваемых участках.
Главная проблема, с которой мы столкнулись, — невозможность что-либо планировать. Спрос из-за ожидания роста ставок по ипотеке и введения эскроу-счетов был настолько велик, что никакая аналитика не позволяла нам спрогнозировать объемы продаж. Они всегда оказывались больше ожидаемых, иногда кратно.
Стоимость наших квартир по итогам 2018-го увеличилась на 15 — 20%. Это выше среднего показателя по рынку и обусловлено в первую очередь локацией запускаемых в продажу объектов. Они были расположены в районах (преимущественно спальных) с высоким отложенным спросом.
Мы, как и другие застройщики, наблюдаем стремление покупателей к оптимизации площади квартир. Они не готовы платить за площади, которыми не будут пользоваться, размышляют, а нужен ли им большой коридор, а что они поставят в тот или иной угол. В итоге люди охотнее приобретают двушку в 55 — 60, нежели в 65 — 70 кв. метров. Поэтому мы сегодня большой акцент делаем как раз на функциональности, эргономичности планировок.
Относительно 2019 года мы настроены довольно оптимистично. Несмотря на то, что пока не очень понятно, как работать с эскроу-счетами, насколько их применение удорожает стоимость жилья, мы намерены запустить в продажу еще четыре-пять новых объектов. Часть из них будем строить на собственные средства, часть — по модели проектного финансирования.
Вячеслав Батаков, директор по продукту ГК «Атлас Девелопмент»:
— Мы — застройщик, который работает не с массовым, а штучным, бутиковым продуктом, поэтому задачи гнаться за объемами у нас нет. Главное для нас — выдерживать маржинальность и с каждой новой очередью хоть немного, но удивлять потребителя. Яркий пример нашей стратегии — проект «Парк столиц», строительство которого начнется в третьем квартале 2019-го. Он разместится на площади в 4 га и будет представлять собой комплекс из 10 башен (107 тыс. кв. метров), соединенных стилобатом, в котором будет расположена проходная галерея. Внутри квартала запланирован собственный ландшафтный парк с ручьем и озером. Для Екатеринбурга — это уникальная история.
В бизнес-классе, на котором мы специализируемся, как и в массовом сегменте, в 2018 году было заметно стремление к оптимизации площадей. Таким образом покупатели и застройщики старались удержать стоимость квартир на уровне предыдущих лет. В Москве мы видим другой тренд. Там в бизнес-классе уже несколько лет наблюдается снижение цены кв. метра и, соответственно, сокращение маржинальности строительства. До Екатеринбурга он пока не дошел.
Делать прогнозы на 2019 год в данный момент особого смысла нет. Мы до сих пор не понимаем, как будут развиваться события, что с 1 июля можно будет продавать без эскроу, что нельзя. Опять же не надо недооценивать российскую традицию в ночь перед вступлением закона в силу принять новые поправки или отодвинуть час икс. Сегодня для «Парка столиц» мы прорабатываем несколько вариантов будущего — с эскроу, продажами готового жилья, предварительными договорами.
Светлана Ковалева, управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Екатеринбурге:
— По итогам прошлого года мы увеличили объем жилищного кредитования на 85%, до 3 млрд рублей. Впереди нас по данному показателю в Свердловской области оказались только госбанки.
Главные причины быстрого роста — снижение ставки до исторического минимума и запуск цифровой платформы, позволившей получать решение о выдаче ипотеки в течение десяти минут, а не одного-двух дней. При этом клиенту не нужно идти в банк. Заявку он может оформить через наших партнеров — риэлторов или застройщиков.
Как ипотечный рынок будет чувствовать себя в 2019-м, во многом зависит от действий ЦБ. Если ключевая ставка останется на уровне 7,75%, а средняя по рынку ставка по ипотеке — в диапазоне 11 — 11,5%, объемы кредитования продолжат увеличиваться. Темпы прироста на уровне 2018-го года мы вряд ли увидим, но увеличение выдач в Свердловской области со 100 млрд рублей до 120 — 150 млрд рублей вполне реально.
Если же стоимость ипотеки преодолеет психологический барьер в 12%, позитивной динамики можно будет добиться только при условии запуска программы господдержки.
С точки зрения качественных изменений, очевидно, что в 2019-м тренд на диджитализацию только усилится. В этих условиях ключевым фактором конкурентоспособности банка будет не ставка, а скорость, качество и безопасность дистанционного сервиса.
Другими трендом, вероятно, станет распространение корпоративных программ кредитования (когда работодатель субсидирует ставку для сотрудников). В 2018-м Абсолют Банк в Свердловской области в два раза увеличил объем выдачи ипотеки на таких условиях для сотрудников РЖД. В 2019 году доля подобных кредитов в нашем портфеле может вырасти до 5%.
Светлана Галимьянова, руководитель Ипотечного центра Промсвязьбанка в Екатеринбурге:
— По итогам 2018-го Промсвязьбанк по объему выдач в Свердловской области прирос более чем в два раза. Это один из лучших показателей в регионе. Первый фактор, способствовавший положительной динамике, — максимально низкая стоимость ипотечных кредитов. Второй — программа «Военная ипотека», запущенная во второй половине года и подразумевавшая рефинансирование кредитов, выданных служащим.
По нашим прогнозам, в 2019-м ипотечный портфель российских банков увеличится на 15 — 17% и составит 8,2 трлн рублей. По сравнению с 2018-м темпы роста портфеля замедлятся. На это повлияет повышение ставок и регуляторные ограничения (повышение для банков коэффициентов риска по кредитам с первоначальным взносом 10 — 20%). Снижение доступности ипотеки приведет к ослаблению спроса на недвижимость.
Динамику стоимости ипотеки в ближайшем будущем я бы связала с инфляционными ожиданиями. По прогнозам ЦБ, инфляция достигнет пика (5,5 — 6%) в середине 2019-го. Соответственно ставки могут увеличиться на 0,25 — 0,75 п.п. Во втором полугодии инфляция скорее всего замедлится до 5 — 5,5%. В конце 2019-го ожидаем снижения средней стоимости жилищных кредитов до 9,75 — 10,25%.
Рост цен на жилье будет сдерживаться ослаблением спроса. Однако макроэкономические факторы (возможное ослабление рубля, ускорение инфляции, введение проектного финансирования) приведут к увеличению затрат девелоперов. Под их влиянием стоимость квартир вырастет на 5 — 8%.
