Давать прогнозы — дело абсолютно неблагодарное: если они сбудутся, все скажут «так это же было очевидно», а если все пойдет по другому сценарию, то ты рискуешь прослыть пустобрехом. Однако мы все же попробуем.

Прогноз первый: очень много жилья

Предложения на рынке весь 2020 год будет очень много. В Екатеринбурге, например, только в сегменте новостроек находятся рекордные 3,1 млн кв. метров жилья (24 тыс. квартир). В других крупных городах ситуация плюс-минус аналогичная. Причина проста — застройщики в преддверии эксроу-реформы старались всеми правдами и неправдами вписаться в нормативы Минстроя и как можно больше домов оформить по старой долевой схеме.

— Мы в следующем году будем иметь в продаже 100 тыс. кв. метров жилья, — комментирует директор по маркетингу и продажам ГК «Стройтэк» Сергей Покровский. — Для нас это очень много (ранее компания в среднем запускала в продажу 50 — 60 тыс. кв. метров. — Ред.). Реализовать такой объем — очень амбициозная задача. Учитывая, что уровень закредитованности людей и так довольно высок.

Прогноз второй: ипотека — не драйвер

По всей видимости, в 2019 году объемы выдачи ипотеки в России едва ли доберутся до планки 2,9 трлн рублей, что меньше показателя 2018-го примерно на 4 — 5%. Урал, очевидно, просядет еще серьезнее. По крайней мере, по итогам десяти месяцев, например, Свердловская область сжалась на 9,5%, Югра — на 14%, Пермский край и Удмуртия — на 9%.

В 2020-м никакого роста кредитования мы, скорее, всего не увидим. Да, ставки по кредитам продолжат снижаться, государство, банки и застройщики будут придумывать все новые акции, подходы к заемщикам станут еще мягче.

— К концу 2019-го ипотека стала как никогда доступной, — комментирует директор операционного офиса № 2 «На Белинского» Запсибкомбанка Михаил Голендухин. — Ставки снизились до рекордных уровней, и, надеемся, что в будущем году этот тренд продолжится. Кроме того, смягчились и другие условия оформления кредита: теперь минимальный процент доступен при первоначальном взносе 20%. 

— Сегодня минимальная ставка по ипотеке в нашем банке составляет от 8,09%, при первоначальном взносе 10% она вырастает всего на 0,1 п.п. По нашим прогнозам, по объему выдачи ипотеки в Свердловской области в 2020-м мы прирастем в два-три раза до 10 — 12 млрд рублей и укрепимся в тройке крупнейших кредиторов региона. Одним из основных фокусов следующего года для нас станет технологичность. Уже сегодня заемщики могут заполнить анкету за 15 минут, получить предодобренное решение в течение полутора часов, загрузить все необходимые документы в электронном виде и выйти на сделку на следующий день, — добавляет руководитель дирекции розничного бизнеса Альфа-Банка в Екатеринбурге Татьяна Парсиева.

Но мы в этом вопросе пессимисты. Прослойка потребителей, способных накопить даже такой первоначальный взнос, слишком уж истончилась. А подпитывать ее, увы, пока нечем: реальные доходы граждан продолжают падать, все больше средств уходит на финансирование текущих расходов. В этих условиях о будущем мало кто думает. 

Охладить рынок ипотеки могут и действия ЦБ. Регулятора беспокоит, что жилищные кредиты все чаще берут люди с уже имеющейся высокой долговой нагрузкой.

И есть немалая вероятность, что с июля следующего года под таких заемщиков финансовые учреждения вынуждены будут создавать более значительные резервы. А это снижает маржу до мизерных размеров. Проще вовсе отказаться от такого клиента. 

Прогноз третий: смещ(ш)ение конкуренции

В среднесрочной перспективе на рынок жилья выйдет довольно большой объем относительно новой вторички, квартир, построенных в середине нулевых — начале десятых годов.

— Мне до сих пор приходится слышать, что вторичный рынок — это одни «хрущевки», — замечает президент Уральской палаты недвижимости Илона Соболева. — Но, например, в Екатеринбурге в общем объеме выставленных на продажу готовых квартир этот тип домов составляет только 12%. В то же время 38% приходится на объекты, возведенные после 2000 года.

По качеству исполнения они не сильно проигрывают новостройкам, а стоить могут значительно дешевле. На их владельцев не давит себестоимость, единственное, на что они зачастую опираются, — собственная жадность. А это категория эластичная.  

Старые дома (особенно те, что расположены в центральной части городов) выбывать из игры тоже не спешат. Потребитель сто раз подумает, что ему купить — среднеэтажную сталинку с большими окнами и трехметровыми потолками за 4 миллиона или квартиру того же размера в новостройке, но за 7.

Вероятно, в среднесрочной перспективе девелоперам придется несколько изменить маркетинговую стратегию и сместить акцент с конкуренции между собой на борьбу с продавцами готового жилья.  

Прогноз четвертый: большим больше

Система эскроу-счетов и проектного финансирования продолжит убивать небольшие компании, для которых кредиты будут либо недоступны, либо слишком дороги. «Этих девелоперов однозначно надо спасти, — говорил в начале декабря министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев. — Они не должны стать жертвой реформы». Следом зампред ЦБ Ольга Полякова уточнила, что речь прежде всего идет о предприятиях, работающих в малых городах. Помощь им может оказываться в виде субсидирования ставок.

Все бы хорошо, но спустя несколько дней замминистра финансов РФ Алексей Моисеев заявил (цитата по РИА «Недвижимость»): «Это какие-то специфические малые застройщики в малых городах, и мы пока не очень понимаем, как это оформить и что с ними делать».

На больших игроков эскроу и проектное финансирование особо не повлияет. Кредиты им будут выдаваться под 1 — 3%, которые в самом неприятном случае можно оплатить из маржи (особенно если сделать ставку на оборачиваемость и увести на новую схему только те дома, что можно построить за год). Таким образом, в обозримой перспективе мы, вполне возможно, станем свидетелями появления на ряде региональных строительных рынках олигополий. 

Прогноз пятый: малым — ничего

Если Минфин, Минстрой и ЦБ не договорятся, то стройка в небольших городах встанет. Возводить там многоквартирные дома сегодня не выгодно: нет спроса — нет маржи. Именно поэтому за первые три квартала 2019-го в банки не поступило ни одной заявки на проектное финансирование, например, из Первоуральска или Каменска-Уральского (оба — Свердловская область).

А это еще относительно успешные и крупные населенные пункты  (в первом живет 122 тыс. человек, во втором — 162 тысячи).

— Если федеральная власть не предпримет оперативных действий, это повлечет большие последствия, как экономические, так и социальные, — говорит президент Ассоциации строителей Урала Вячеслав Трапезников, видимо, имея в виду рост безработицы и обострение криминогенной обстановки.

Прогноз шестой: уплотнение

К концу второй декады 2000-х строительный рынок Урала пришел к мысли о том, что осваивать поля — не самый эффективный способ развития территории. В России о модели компактного города впервые заговорили после кризиса 2008 — 2009 годов. Но голос на тот момент немногочисленной и маргинальной группы урбанистов утонул в новом экономическом росте. Никому не хотелось возиться с отселением жителей, кропотливо вписывать объекты в существующую среду, сохранять архитектурные памятники, которые как назло обязательно оказывались посреди стройплощадки. Куда проще было уйти на окраину города и ни в чем себе не отказывать (особенно если за инфраструктуру платил бюджет).

Спад 2014-го и последовавшая за ним стагнация заставили девелоперов и городские власти резко изменить курс в сторону редевелопмента и уплотнительной застройки. Очевидно, что в обозримой перспективе ни одного нового мегапроекта вроде Академического на 9 млн кв. метров жилья и Солнечного на 2,5 миллиона в Екатеринбурге или Бахаревки на 1 млн в Перми уральские города не увидят. Поднимать такие стройки нынче слишком дорогое удовольствие. Для всех и во всех смыслах.

Очевидно и другое — в 2020-м никаких программ реновации (по типу московской) в макрорегионе запущено не будет. Они могли бы стать мощным драйвером развития рынка. Но денег на них нет. Поэтому девелоперам пока придется справляться самим. 

Прогноз седьмой: экологически фантастический

В 2019-м (благодаря Грете Тунберг, мусорным кризисам или созреванию общества в целом) у потребителей начал формироваться запрос на экологичность. И в условиях, когда рассказы о комфортной городской среде уже мало кого трогают, новым идолом рынка жилья могут стать зеленые технологии. Как замечает глава аналитического отдела УПН Михаил Хорьков, сначала акцент будет сделан на видимых и непринципиальных вещах: датчиках движения, светодиодном освещении, солнечных батареях или элементах умного дома. Но через пару лет покупатели начнут задавать более серьезные вопросы. И тогда девелоперам и городским властям придется думать, как добиться того, чтобы в квартирах были чистые вода и воздух; нужно ли смещать акценты с ипотеки на арендный рынок, чтобы повысить мобильность жителей и снизить трафик; как снизить этажность кварталов, чтобы они стали соразмерны человеку.