20 марта одна из крупнейших риэлторских компаний России «Этажи» отчиталась о резком увеличении числа сделок с недвижимостью, случившемся после обвала рубля (сравнивались среднедневные объемы первой, второй и третьей недели месяца). Рекордсменом по приросту стал Челябинск (плюс 93%), на второй позиции оказался Питер (62%), на третьем — Казань (60%). Среди небольших городов в лидерах также уральские территории — Шадринск (Курганская область; плюс 77%) и Надым (60%).
Немногим ранее аналогичный всплеск заметили и аналитики ЦИАН. Они спрогнозировали, что по итогам марта число сделок может возрасти на 12 — 15% по отношению к аналогичному периоду 2019-го.
Казалось бы, отличный повод для девелоперов, банкиров и риэлторов открыть шампанское. Но особой радости на их лицах не видно. Практически все осознают: это маниакальное состояние пройдет быстро.
Тяни…
В конце 2019-го мы опубликовали текст, в котором попытались предугадать, что будет происходить со стройкой в среднесрочной перспективе (см. «Семь прогнозов рынка жилья»,
«Э-У» № 1 — 3 от 23.12.2019). Позитива в этом материале было не так уж много. И мы, и застройщики полагали, что 2020-й окажется примерно таким же, как 2019-й: ни роста, ни серьезного падения.
Но 23 декабря никто не знал, что в далеком китайском Ухане несколько десятков человек отправлены в госпиталь с доселе неведомым заболеванием. Тогда никто даже подумать не мог, что Россия решит развалить сделку ОПЕК+ ради призрачной надежды выбить с нефтяного рынка сланцевиков. Но это случилось.
И теперь с этим придется жить.
Забавно, но «черные лебеди» на настроение игроков уральского рынка почти не повлияли. По их мнению, жилая стройка сегодня напоминает человека, сидящего на качелях, на которые действуют разнонаправленные силы почти одинаковой величины.
Начнем с тех, что толкают рынок назад. Первая и самая главная — пандемия коронавируса. В худшем случае она может спровоцировать глобальную рецессию (в первую очередь из-за резкого сокращения глобальной торговли, разрыва производственных цепочек), в лучшем — серьезно затормозит мировую экономику. Институт международных финансов уже выпустил прогноз по мировому ВВП на 2020-й. В нем заложена динамика в смешные 0,4%. Сложность нынешнего кризиса состоит в том, что он нестандартный и протекает не по экономическим законам. Он не циклический, не долговой, поскольку даже успешные платежеспособные компании вынуждены останавливать производства, чтобы ограничить заражение своих сотрудников.
Думать, что пандемия и ее последствия обойдут Россию стороной — большая глупость. Совершенно очевидно, что никакого видимого роста отечественного ВВП в 2020-м не случится. В марте агентство Fitch снизило прогноз по росту российской экономики с 2% до 1%. Оснований не доверять этой оценке у нас нет. Также очевидно, что пандемия убьет (или поставит в очень затруднительное положение) массу малых предприятий (особенно в сегменте услуг).
Все это однозначно отразится на благосостоянии граждан. Надежд на то, что их доходы (а следом и покупательная способность) вырастут, нет.
Вторая сила со знаком минус — дешевая нефть. Как долго мы будем жить с углеводородами по 30 долларов, никто предсказать не может. Если это история на два-три месяца, то особых потерь российская экономика и бюджетная система не понесут. А если на два-три года, то резать придется по живому.
Пикантность ситуации заключается в том, что федеральные власти, утвердив нацпроекты, взвалили на себя гигантский объем социальных обязательств (ради их финансирования даже была придумана схема с перепродажей государством государству государственного Сбербанка).
И их будут пытаться выполнять всеми правдами и неправдами. Соответственно, под нож пойдут статьи, касающиеся развития.
Третий фактор, играющий на понижение, — жесткая монетарная политика ЦБ. Глобальной задачей регулятора является сдерживание инфляции. И этому подчинены все его действия. Потому кредиты по-прежнему остаются дорогими. «…ЦБ прямиком из космоса пробил дно в своем болотце, которое он бережно лепил последние четыре года на отрывках из учебников по макроэкономике пятидесятых и шестидесятых годов», — так отреагировал на решение ЦБ о сохранении ставки на уровне 6% миллиардер Олег Дерипаска.
Скорее всего в течение года ЦБ все-таки не удержится и поднимет ставку до 7 — 7,5%. И это тут же конвертируется в рост стоимости стандартных ипотечных программ до 9,5 — 10%.
На рынке недвижимости Центробанк ведет себя также сурово. В 2019-м его явно начало беспокоить, что жилищные кредиты все чаще берут люди с уже имеющейся высокой долговой нагрузкой. Скорее всего, под таких заемщиков финансовые учреждения вынуждены будут создавать бо?льшие резервы. А это снижает маржу до мизерных размеров. Проще вовсе отказаться от такого клиента.
— Год, по всей видимости, будет непростым, — подытоживает директор Бюро ипотечных технологий ЦН «Северная казна» Елена Мяло. — Помимо глобальных факторов свою роль будет играть и полномасштабный выход на проектное финансирование. Кризис однозначно отложит ряд сделок. Лаг, по всей вероятности, составит не менее трех-четырех месяцев. Но нельзя сказать, что эта ситуация стала для нас неожиданностью. Мы понимали, что повторить в 2020-м результаты 2019-го нам, скорее всего, не удастся. И если уж быть до конца честной, то мне кажется, что нас ждет не один, а три сложных года.
…толкай
Теперь о хорошем (с точки зрения развития рынка). В ближайшем будущем немного подтолкнуть жилую стройку могут акции девелоперов. Они начались еще в конце 2019-го, когда продавцы поняли, что загнали цены под потолок и по ним квартиры покупать никто не хочет. Сегодня ряд компаний сбывает объекты с дисконтом в 10 — 15%. Для рынка, который последние несколько лет пытался играть на ценности, а не на цене продукта, это очень большая скидка.
— Девелоперы в последнее время стали предлагать покупателям большое количество фишек, — комментирует региональный директор ККО Росбанка в Екатеринбурге Алена Зиновьева. — Практически все стали работать с trade-in, оформлять рассрочки и помощь во внесении первоначального взноса. Рынок сегодня предлагает потребителю очень комфортные условия.
Позитивом могут обернуться меры, предложенные Владимиром Путиным в недавнем обращении к нации. Речь о повышении налогов на доходы, выводящиеся за границу, а также на проценты с вкладов, превышающих 1 млн рублей. Президент заметил, что последнее нововведение коснется 1% клиентов банков, но, кажется, он слукавил. По данным АСВ, на 1 января 2020-го размер 55,3% депозитов превышал миллион.
Едва ли все эти люди молчаливо согласятся расстаться с 13% своего дохода. Очевидно, они начнут искать другие инструменты заработка. И одним из них может стать жилье. Расчет простой. Сейчас при вкладе в 5 млн рублей на три года можно добиться доходности максимум 7%, то есть 350 тыс. в год, с которых теперь будет уплачено 45 тыс. налога. То есть доходность снизится на 1 п.п. При этом при вложении аналогичной суммы в новостройку на этапе котлована есть шанс получить 5 — 15%. Доходность по аренде наиболее ликвидных объектов (например, студий или апартаментов) — около 8 — 10%.
Другая позитивная сила — увеличение субсидии за второго ребенка до 616 тысяч и старт ее выплат после рождения первого. Думать, что вот сейчас ипотека резко рванет вверх, — большая ошибка. По статистике, маткапитал в качестве первоначального взноса использовали не больше 10% семей. И в нынешних условиях он скорее всего пойдет на погашение имеющегося кредита. Едва ли молодые родители решатся при такой экономической ситуации вступать в ипотеку.
Еще один положительный фактор — небывало низкая стоимость ипотеки для некоторых категорий граждан. Для городских семей с двумя и более детьми ставки начинаются от 4,7%, для сельских — от 2,7%. Это исторический минимум. И если в начале 2019-го банки фиксировали по этим программам единицы сделок, то теперь в общем объеме выдач они у ряда небольших игроков занимают 10 — 15%.
Правда, низкие ставки не означают автоматического увеличения объема выдач. Чтобы это случилось, необходимо еще одно условие — сохранение или рост благосостояния потенциальных заемщиков. А с этим, как описано, определенные сложности.
Наконец, последняя сила со знаком плюс — цифровизация процесса покупки.
С точки зрения цифровизации банки и застройщики тоже шагнули далеко вперед. По словам руководителя Абсолют Банка в Екатеринбурге Светланы Ковалевой, сегодня одобрение ипотеки в стандартном режиме проходит за 15 минут. Выход на сделку занимает сутки. На рынке появился ряд сервисов, обеспечивающих бесшовное ведение клиента от момента выбора квартиры через одобрение ипотеки, открытие эскроу-счета и электронную регистрацию сделки до приемки квартиры. Кроме того, некоторые банки в пику Сберу, пытающемуся вобрать все в себя, приняли решение подключать к своим цифровым платформам агентов, что в теории должно повысить доступность кредитных инструментов.
По словам Елены Мяло, ЦБ сегодня разрабатывает сервис, при котором заемщик, находящийся в Хабаровске, сможет купить квартиру в Карелии, взяв кредит в Калининграде. То есть все, вплоть до безналичного перевода денег и заключения кредитного договора, будет переведено в онлайн. Правда, когда это решение будет претворено в жизнь — пока не ясно.
В какую сторону в итоге двинутся качели — вопрос открытый. На данном этапе кажется, что негативные силы обладают глобальным размахом и способны смести все на своем пути. Факторы, им противостоящие, наоборот, локальны и ограничены в своем влиянии на ситуацию. Скорее всего, удержать на уровне 2019 года ипотеку не удастся. «Эксперт РА», например, прогнозирует, что по базовому сценарию она упадет с 2,8 до 2,5 — 2,6 трлн рублей. На те же 10 — 12% могут снизиться и продажи жилья.
Но рухнуть рынку точно не дадут. Хотя бы потому, что после введения эскроу и проектного финансирования банки начали делить риски с застройщиками. А финансовое лобби — не чета девелоперскому. И потому спасать рынок будут до последнего.
