За первый квартал этого года мы выдали разрешений на строительство 8,8 млн кв. метров жилья, это на 22% больше, чем за аналогичный период 2021 года. При этом устойчивый рост зафиксировали в более чем половине регионов. Это хороший задел на будущее. Увеличение предложения естественным образом позволяет сдерживать рост цен, — сообщил на прошлой неделе вице-премьер Марат Хуснуллин.

Пока кризис еще не проявляется в статистике жилой недвижимости, однако новые вызовы уже ощутимы в некоторых тенденциях, констатировали участники рынка на круглом столе «Перезагрузка метра: затронет ли новый кризис рынок жилой недвижимости», организованном в Екатеринбурге журналом «Эксперт-Урал».

Деньги будут, но дороже

Санкции, геополитическая напряженность и рост ключевой ставки быстро нашли отражение в поведении продавцов и покупателей, отмечает президент Уральской палаты недвижимости (УПН) Валерия Козлова:

— К концу февраля — началу марта многие продавцы сняли квартиры с продажи, таким же образом действовали и некоторые девелоперы, что привело к резкому сокращению предложения и всплеску цен.

После взлета ключевой ставки до 20% вторичный рынок замер, не имея ипотечной поддержки по адекватной стоимости. Это спровоцировало снижение продаж новостроек: в такие сделки большая часть покупателей входит через продажу имеющегося жилья.

Люди остаются одним из ключевых инвесторов рынка жилищного строительства, на счетах эскроу находится больше 3,2 трлн рублей. Учитывая важность этого канала финансирования спроса, правительство оперативно продлило действие ипотечной госпрограммы, которая заканчивалась этим летом, и обновило ее параметры в соответствии с новыми условиями. Это дает надежду на наличие у рынка стабильного канала финансирования со стороны покупателей.

Отчасти продажи будут поддержаны за счет специальных программ, считает заместитель управляющего филиала Абсолют Банка в Екатеринбурге Илья Коробицин. По его словам, за последний месяц взлетел спрос на продукты в рамках программы «Семейная ипотека»: «Если в 2021 году доля выдач по этой программе в нашем филиале составляла 25%, то в марте и начале апреля она выросла до 90%. При резком росте ставок по стандартным программам жилищного кредитования в марте и увеличении ставок по основной госпрограмме с 7% до 12% годовых стоимость “Семейной ипотеки” осталась прежней, в нашем банке это 5,99% годовых».

ЦБ рассчитывает выдать в 2022 году по льготным программам кредитования до 2 трлн рублей, это больше показателей выдачи ипотеки под залог договоров долевого участия (ДДУ) в 2021 году (1,88 трлн руб­лей). Однако в целом по рынку регулятор в докладе «О развитии банковского сектора в марте 2022 года» все же прогнозирует снижение динамики выдач ипотеки с рекордных 20 — 25% в предыдущие два года до 10 — 15%.

Для рынка критично важно настроить и другой ресурсный канал — проектное финансирование. Его стоимость с 1% для крупных игроков подскочила до 22 — 25%. Правительство оперативно приняло постановление, объявив, что компании, занимающиеся жилищным строительством, смогут рассчитывать на получение кредитов по ставке не выше 15% годовых. Половину стоимости государство будет банкам субсидировать. На текущий момент банки еще не получили конкретный механизм по субсидированию, они со дня на день ждут нормативных актов, чтобы начать с застройщиками переговоры по новым проектам.

Именно от результатов переговоров с банками во многом зависит итоговая ставка финансирования для конкретных застройщиков. Обоснование застройщиком своей бизнес-модели проекта во многом определяет региональная специфика.

Для рынка Челябинска, к примеру, характерна относительно невысокая цена на недвижимость, рассказывает директор по девелопменту компании «Голос.Девелопмент» Сергей Григорьев:

— В последний месяц стоимость сильно выросла, и банки уделяют особое внимание именно ее доходной части, ее обоснованности. Наши проекты уже на протяжении многих лет реализуются по стоимости выше средних показателей рынка на 20%, и сейчас мы готовим обоснование. Конечно, здесь есть определенные риски, но мы видим в нашем регионе потенциал увеличения спроса на качественное комфортное жилье и резерв для роста цены, на основании чего и определили для себя точки роста.

Материалы есть, и, может, не хуже

Застройщики иллюзий не питают. Даже с учетом субсидирования банкам стоимости проектного финансирования его цена все равно вырастет, причем заметно, плюс к этому добавится увеличение себестоимости монолита, арматуры и других материалов. В среднем в 2022 году цены выросли на 10 — 15%. Каждый застройщик эти риски снимает своими методами. В «Бруснике», например, проводят переговоры с производителями и на месяц-два фиксируют цены.

Проблема с поиском новых материалов и оборудования из-за закрытия европейских рынков тоже в повестке. В каких-то случаях удается найти адекватную замену, в других — возникают трудности. В компании «Брусника» нам привели два кейса решения проблемы с позитивным исходом. В Екатеринбурге у застройщика есть проект, для которого облицовочный камень на фасады закупался в Европе, сейчас застройщик переключился на продукцию из Дагестана, и оказалось, что качество ничуть не хуже. Достойные аналоги удалось найти и ковролину для подъездов жилых домов: он закупался в Австрии, в России нужного качества компания не нашла. «В итоге мы договорились с одним из заводов Санкт-Петербурга, который перестроил свое производство и обеспечил нам качество, аналогичное тому, что мы могли получить в Европе, а стоит ковролин примерно в три-четыре раза дешевле», — рассказали в «Бруснике».

Продажи остаются на второй год

Новые макроэкономические условия заставили застройщиков в корне пересмотреть и маркетинговые стратегии.

Директор по маркетингу компании Тюменьинвестстрой Алла Власова, например, рассказывает, как работает модель лояльности:

—  У нас есть программа продажи квартир в рассрочку, раньше мы ее применяли единично, сейчас — по всем объектам. Беспроцентная рассрочка предоставляется до окончания строительства, а это

2,5 года. При этом мы понимаем, что многие могут приобрести жилье в новостройках, только продав уже имеющиеся в собственности квартиры. Сделки по разным причинам могут затормозиться, и мы в этом случае с небольшим удорожанием предлагаем покупателю индивидуальное условие рассрочки.

Почти все застройщики согласились с тем, что из практики уходит модель продажи большого объема квартир «на стадии котлована». Так, в «Бруснике» от этой практики отказались, решив основные продажи переносить на второй год строительства дома, когда себестоимость уже определена и риск потери маржинальности минимален. Такой же стратегии придерживаются Атомстройкомплекс, «TEN девелопмент».

Кроме обеспечения каналов финансирования законодатель оказывает поддержку рынку в части снижения административной нагрузки: только за последний месяц принято 15 новых постановлений, ускоряющих сроки получения разрешительной документации. Однако застройщики считают, что пришло время реализовать и революционные новации, в частности поэтапное раскрытие эскроу-счетов. С таким предложением выступила та же «Брусника». Напомним, при действующей схеме средства дольщиков со счетов девелопер может получить только после ввода объекта в эксплуатацию. Схема поэтапного раскрытия предполагает частичное перечисление средств по мере завершения определенных этапов строительства. Дискуссия ведется давно, модель поддерживает Минстрой, но Банк России категорически против. Законопроект разработан, и в марте он снова обсуждался, но пока стороны не пришли к согласию.

Что дальше

Ни у участников рынка, ни у экспертов нет сомнений в том, что заложенные проекты будут доведены до конца. «Рынок сейчас устойчив благодаря новой системе финансирования через эскроу-счета. Есть ожидание, что лишь по отдельным жилым комп­лексам в Екатеринбурге, возможно, будут небольшие задержки со сдачами», — говорит Валерия Козлова.

Это значит, что на ближайшем горизонте проблем с предложением на рынке первичной недвижимости не возникнет. А вот понимания движения индикаторов в среднесрочной перспективе пока нет, считает эксперт:

— С одной стороны, цены на недвижимость росли весь 2021 год, к марту 2022 года рынок подошел с довольно высокими параметрами. После взлета в феврале рост цен остановился. Если сейчас продавцы, успокоившись, вернут свои объекты на рынок, то по законам экономики при наличии определенной конкуренции цена должна снизиться, тем более что застройщики не останавливают работу, объекты будут сдаваться в плановом порядке, пополняя предложение. Но с другой стороны — уровень инфляции высокий, и таким высоким он и будет оставаться на фоне геополитической напряженности. Рынок недвижимости на высокую инфляцию всегда реагирует ростом цен.

Новые проекты — пока вопрос слишком дискуссионный:

— Возможно, девелопмент не готов будет прямо сейчас идти в большие крупные проекты на фоне нестабильной ситуации, но по нашим расчетам, уже запущенных проектов для поддержки предложения хватит еще примерно на год. При этом если программа по льготной ипотеке будет работать, а может, появятся еще и дополнительные стимулы, покупательская активность будет разогревать спрос и соответственно цены, — прогнозирует Валерия Козлова.

— Все проекты компаний-застрой­щиков, выбравших «Открытие» финансовым партнером, покрыты средствами на счетах эскроу более чем на 100%, это позволяет нашим клиентам получить заемные средства по специальной ставке. При этом мы видим некоторую осторожность строительных компаний к запуску новых проектов. Застройщики сейчас в большей степени наблюдают за происходящим на рынке, пересчитывают бюджеты проектов, — подтверждает заместитель управляющего по корпоративно-инвестиционному бизнесу банка «Открытие» в Свердловской области Елена Мозгалова.

Да, рынок жилой недвижимости сегодня находится в зоне государственных приоритетов и в дальнейшем может рассчитывать на новые стимулы. Однако без реализации рисков отрасль из этого кризиса неминуемо не выйдет. О будущем будет думать тот, кто справится с удорожанием финансирования, нарушением логистических цепочек и перестройкой моделей продаж.