Рынок жилищного строительства переходит к восстановлению. Переломным для сегмента стал июнь: после взрывного первого квартала, провальных апреля и мая в первый месяц лета рынок начал показывать признаки оживления. Насколько устойчив этот тренд, попытались понять участники круглого стола «Жилая недвижимость на Урале: будет ли рост после охлаждения», организованного журналом «Эксперт-Урал».

Июньский разворот

По данным Уральской палаты недвижимости, в первом квартале этого года на рынке Екатеринбурга количество договоров долевого участия (ДДУ) выросло на 56% к аналогичному периоду 2021 года, во втором квартале — упало на 67%.

Вице-президент Корпорации «Маяк» Марина Сухановская причины спада активности апреля — мая обосновывает двумя факторами:

— С рынка ушли инвестиционные покупатели, которые переложили свободные ресурсы на депозиты по ставке 24% годовых. Кроме того, рынок новостроек зависит от активности вторичного рынка, который во втором квартале находился в замороженном состоянии.

По мнению Марины Сухановской, на рынок оказывали давление еще и факторы общей неопределенности:

— В такой ситуации многие застройщики выставляли барьерные цены, то есть подняли их планку на максимальный уровень. Потому что непонятно, что в экономике происходит, а выставлять объекты нужно. Когда такой барьер появляется, продажи останавливаются.

Но основное влияние на динамику продаж на всех региональных рынках оказал резкий пересмотр банками условий кредитования. По словам руководителя PR и маркетинга компании «Тюменьинвестстрой» Аллы Власовой, драматически ухудшились продажи после февраля в основном по этой причине: «Произошло не только повышение ставок, в острый период банки пересмотрели и другие параметры кредита, в частности некоторые увеличили размер первоначального взноса, причем даже уже по одобренным сделкам».

Оживление началось в июне. За этот месяц на екатеринбургском рынке, например, объем предложения вырос на 3 тыс. квартир. В целом, по расчетам руководителя аналитического центра Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, за второй квартал года объем текущего строительства на территории столицы Среднего Урала составил 3,5 млн кв. м, и это рекордный показатель. По мнению эксперта, уже тогда можно было сделать предположение о возвращении на рынок оптимистов: «За июнь рынок пополнился большим количеством новых проектов. Индекс кранов также был близок к пиковому показателю, на жилых объектах города в июне было 182 башенных крана».

 В июле рынок новостроек Екатеринбурга продолжил восстановление:

 — Количество договоров растет второй месяц подряд, хотя их число по-прежнему заметно ниже средних результатов предыдущего года, — отмечает Михаил Хорьков. — По итогам июля на первичном рынке жилья Екатеринбурга зарегистри­ровано почти 1 тыс. договоров долевого участия в строительстве. Это на 41% выше провального мая, но почти в два раза меньше июля прошлого года.

Статистика на основании даты подписания ДДУ говорит о продолжении восстановительного тренда и вселяет в девелоперов оптимизм:

— Чем еще можно объяснить тот факт, что предложение на первичном рынке снова быстро растет, — задается вопросом Михаил Хорьков. — По итогам июля объем нереализованных квартир на первичном рынке приблизился к отметке 32 тысячи, это уже близко к историческому максимуму, который был достигнут в декабре прошлого года — 33,4 тыс. квартир.

Анализ среднемесячного количества сделок, проведенный Михаилом Хорьковым, свидетельствует о синхронном движении всех территориальных рынков: по одинаковой траектории развиваются Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург.

В Екатеринбурге за два года цены на первичном рынке выросли на 55%, на вторичном рынке — на 35%, в этом году новостройки подорожали на 15%, жилье на вторичном рынке — на 5%

— Это говорит о том, что локальные факторы практически не работают, у нас движение рынка сегодня во многом определяется информационным фоном, который формируется на уровне всей страны, — объясняет эксперт.

 — К сожалению, локальный рынок определяется федеральной повесткой, — подтверждает директор ООО «Бигранд» Татьяна Деменок. — И это настораживает, потому что мы зависим только от того, как у нас будут развиваться ипотечные программы.

Ипотека — наше все

Ипотека была и остается главным двигателем рынка. После просадки сегмента в связи с ростом ставок она возвращает себе определяющую роль в развитии

жилищного строительства. В июне, по расчетам Михаила Хорькова, с использованием жилищных кредитов заключалось 73% ДДУ, а по предварительным цифрам июля — уже более 80%. «При этом, по данным аналитической платформы bnMAP, 27% заемщиков выбрали 30-летнюю ипотечную программу, сроки кредитования, суммы кредита продолжают быстро расти», — детализирует Михаил Хорьков.

На оживление в сегменте кредитования указывает и статистика. По оценкам Банка России, в июне ипотечный портфель увеличился на 0,7% против просадки в мае на 0,1%. В июле ипотека выросла уже на 1,3%, объем выдач — до 342 млрд рублей против 253 млрд в июне. Из этой суммы чуть менее половины пришлось на рыночные

ипотечные кредиты — 167 млрд рублей против 119 миллиардов в июне, в то время как по льготным программам было выдано 175 млрд рублей против 131 миллиарда месяцем ранее.

Смену тренда уловили и банки. При этом все участники дискуссии говорят об увеличении среднего чека ипотеки. Это связано с ростом цен на недвижимость, а также и действием специальных программ в банках.

— У нас работают совместные с застройщиками программы по увеличению лимитов кредитования по программам господдержки до 15 млн рублей. Они станут одним из драйверов роста продаж для этих застройщиков, — отмечает руководитель центра ипотечного кредитования в Свердловской области банка «Открытие» Юлия Смирнова.

Аналогичные подходы проработаны и в ВТБ (см. «Рынок ипотеки восстанавливается», с. 18).

В Московском регионе росту продаж кредитных продуктов во многом способствуют программы субсидирования кредитных ставок от застройщиков, однако на Урале, по словам Юлии Смирновой, ее банк на этот стимул особенно не рассчитывает: «Наши девелоперы не очень охотно используют этот механизм».

Ипотечные программы нужно дорабатывать. Например, у нас декларируется возможность повышения доступности жилья для молодежи, но банковские скоринговые программы отсекают такого заемщика как рискованного

Главным образом это связано с более низкой маржинальностью проектов в регионах в сравнении с московскими.

— У любого застройщика рассчитана себестоимость, — объясняет Татьяна Деменок. — Все мы используем механизм проектного финансирования и должны показывать банку определенную рентабельность проекта. В себестоимость проекта входят все затраты, в том числе и издержки на субсидирование ставок. Если план по продажам выполняется, какой смысл увеличивать издержки? Тем более в ситуации, когда строительные материалы подорожали, а значит, себестоимость проектов выросла.

Место силы

По ценовым параметрам рынок Екатеринбурга не сильно выделяется в масштабах страны. По оценкам Михаила Хорькова, за два последних года цены на первичном рынке выросли на 55%, на вторичном рынке — на 35%, в этом году новостройки подорожали на 15%, жилье на вторичном рынке — на 5%. Многие города, по его данным, продемонстрировали гораздо более существенный рост цен. Это, по его мнению, связано с сильной и разнообразной конкурентной средой на екатеринбургском рынке.

Высокий уровень конкуренции определяет и еще одну особенность столицы Среднего Урала — заметное увеличение объема строительства жилья с момента запуска льготной потеки. При этом рост произошел с высоких показателей, более существенные темпы демонстрирует только Дальний Восток, где и ипотека была запущена раньше, и программы стартовали с более низкой базы. По объему текущего строительства среди городских рынков Екатеринбург занимает четвертое место в стране после Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодара.

Крупнейшими игроками рынка Екатеринбурга считаются «Атомстройкомплекс», «Кортрос» и ЛСР. По расчетам Михаила Хорькова, по итогам пяти месяцев этого года на долю «Атомстройкомплекса» пришлось 11,9% жилой площади в совершенных сделках, у «Кортроса» — 11,4%, у ЛСР — 7,7%.

— При этом ЛСР находился на первом месте по количеству заключенных сделок по ДДУ. Правда, средняя площадь проданных квартир у этого застройщика составляет 29 кв. метров, у «Атомстройкомплекса» она традиционно больше — около

60 кв. м. У «Кортроса» этот показатель за пять месяцев составил 50 кв. метров. Это цифры только ДДУ, если мы добавим договоры купли-продажи, пропорции несколько скорректируются, но в целом это отражает тренд, — отмечает Михаил Хорьков.

При этом доля пяти крупнейших игроков в структуре продаж несколько меньше, чем на столичных рынках: в Екатеринбурге много небольших, но сильных девелоперов. В Москве и Санкт-Петербурге доминирующие игроки держат больше 50%, в Екатеринбурге их доля около 40%, и это отличает Екатеринбург от крупнейших российских рынков жилья.

Интересно, что количество игроков продолжает увеличиваться. В этом году в регион, например, пришла компания «Прогресс строй» из Астрахани. 

Оптимизм возвращается

Дальнейшие планы и банки, и застройщики строят с учетом влияния на рынок множества факторов. К поддерживающим стоит отнести пролонгацию программ льготной ипотеки и тенденцию на уменьшение ставок кредитования, кроме того, отрасль поддержат регуляторные решения, позволяющие снизить издержки девелоперов, считает исполнительный вице-президент Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей (СОСПП) Олег Мошкарев:

— По итогам весенней сессии Госдума приняла 12 федеральных законов, предусматривающих порядка сотни поправок в сфере регулирования строительства, принято 112 постановлений и 147 распоряжений правительства РФ, упрощающих работу отрасли, министерство строительства добилось сокращения процедур с 96 до 32 в целом по стране. Идет работа по сокращению инвестиционно-строительного цикла.

По объему текущего строительства среди городских рынков Екатеринбург занимает четвертое место в стране после Москвы, Санкт-Петербург и Краснодара

Позитивные элементы видят и девелоперы.

— По мере снижения факторов неопределенности мы чувствуем возобновление спроса, — отмечает Марина Сухановская. — Эскроу-счета начали снова пополняться, а учитывая комплекс мер поддержки, который получила строительная отрасль, мы думаем, что ситуация выровняется достаточно быстро. Конечно, недооценивать кризисные явления не стоит, поэтому мы придерживаемся осторожного оптимизма.

 — В целом мы видим оживление рынка и смотрим во второе полугодие со сдержанным оптимизмом, — аналогично оценивает перспективы Алла Власова. — Собираемся открывать продажи новых объектов, планы не сворачиваем, потому что недвижимость остается надежным инструментом для сбережения финансовых ресурсов в кризисные периоды.

Татьяна Деменок в этом году ожидает выполнения всех планов с учетом того, что на долю продаж с участием ипотеки приходится до 80% сделок, а этот рынок восстанавливается.

Ограничивающим фактором для роста выдач ипотеки и активности клиентов в сегменте новостроек эксперты считают снижение покупательной способности населения. Именно поэтому Юлия Смирнова очень высокой динамики не ждет:

— В третьем квартале, по нашим прогнозам, выдачи будут наполовину меньше аналогичного периода прошлого года. Мы рассчитываем, что динамика выровняется к четвертому кварталу, но в целом по итогам года снижение составит 20 — 25% к уровню 2021 года.

При всей важности ипотечных программ некоторые подходы требуют совершенствования, считает директор «Бюро ипотечных технологий» ЦН «Северная Казна» Елена Мяло:

— Ипотечные программы нужно дорабатывать, иногда они носят формальный характер. Например, с одной стороны, у нас декларируется возможность повышения доступности жилья для молодежи, а с другой — банковские скоринговые программы при подаче заявки сразу отсекают такого заемщика как рискованного. Значит, программа нерабочая.

От новых проектов застройщики тоже не отказываются, хотя сейчас этот процесс будет идти не так агрессивно, как в предыдущие годы.

— Новые проекты мы планируем, но все тщательно просчитываем, — говорит Марина Сухановская. — Нужно, чтобы рынок поглотил объем предложения. Мы рассмат­риваем новые проекты, в том числе через участие в программе комплексного развития территорий, потому что понимаем, что экономика все равно восстановится.

По мнению Михаила Хорькова, специфика екатеринбургского рынка позволит ему восстановиться быстрее других территорий:

— В столице Среднего Урале довольно большой объем строительства, рынок слишком конкурентный, сказывается и быстрая реакция девелоперов на изменения спроса. Это позволяет сохранять цены на приемлемом уровне. В текущей экономической ситуации этот фактор добавляет плюсов, так как это позволит возвращать на рынок покупателей более динамично.

Однако на рекорды рассчитывать не стоит, в целом по итогам года спрос на новостройки упадет, спрогнозировал вице-премьер Марат Хуснуллин во время встречи с президентом страны в конце июля: «2021 год был небывалым по объемам спроса на рынке недвижимости. По этому году спрос будет процентов на 10 — 20 ниже, чем в прошлом году, но это соответствует нормальным рыночным реалиям». АКРА также ожидает коррекции вниз в пределах 10 — 20%. Прогноз ПСБ предполагает снижение спроса по итогам года на первичном рынке недвижимости на 21%.