Компания «Брусника» запустила в Екатеринбурге новый проект: на площадке бывшего завода «Электротранс» (комплексный ремонт трамваев; прекратил работать в начале 2000-х) на Старой Сортировке она построит семь жилых домов и детский сад на 300 мест. На месте заброшенной промзоны в границах улиц Пехотинцев — Таватуйская — Сортировочная — Новая (проектируется) будут возведены замкнутые среднеэтажные кварталы с закрытыми дворами. «Основной архитектурный объем в 8 — 9 этажей позволяет сформировать гуманную, не давящую на человека среду. Подобных домов на Старой Сортировке еще не строили. В перспективе в квартале “Депо” будут жить около 6 тыс. человек», — прокомментировали в «Бруснике».

Застройщик намерен благоустроить набережную реки Ольховка, протекающей по северу квартала (река — большой плюс бывшей индустриальной площадки), создать систему дождевых садов, которые будут фильтровать ливневый сток (в том числе с крыш зданий) и отправлять его в реку. Это позволит уменьшить нагрузку на городские сети ливневой канализации. «Брусника» также анонсировала дизайнерские подъезды и паркинги, террасы на первых и последних этажах, многофункциональные беседки-перголы во дворах, бульвар с центральной площадью: «Проезды, тротуары и велодорожки расположены на одном уровне и отличаются лишь покрытием. Пешеходы могут двигаться как им удобно, автомобилей не будет». Такое устройство жилой территории очень напоминает район Эшампле в Барселоне, где движение транспорта организовано снаружи состоящих из нескольких блоков суперкварталов. Компания планирует реализовать проект в течение пяти лет.

По соседству редевелопментом будут заниматься «Общество Малышева 73» и «Астон». Девелоперам предстоит освоить площадку обанкроченного Виншампанкомбината. Городская комиссия по правилам землепользования и застройки уже согласовала изменение функциональной зоны с промышленной на жилую.

Количество таких проектов растет сообразно спросу на нетипичные квартиры, дворы и креативные офисы. Однако компаний, которые готовы взять в работу столь сложные объекты и эффективно перепрофилировать их, пока не очень много. Как развивается редевелопмент в России и каковы перспективы реновации промплощадок в регионах?

Это уже абсолютно новые здания

Главные точки реорганизации бывших промзон и неэффективно используемых участков в России — Москва и Санкт-Петербург. Первые такие проекты здесь стартовали примерно в середине 2000-х. «Они предполагали реконструкцию бывших производственных или административных зданий в центре города или рядом с ним и относились к бизнес-классу или высокобюджетному сегменту. Затем, после кризиса 2014 — 2015 годов и изменений предпочтений покупателей, возник спрос на компактные варианты с относительно невысокой ценой», — говорят аналитики компании «Метриум».

— Спрос со стороны девелоперских компаний, прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге, на проекты редевелопмента в последние три-пять лет остается высоким. Это объясняется нехваткой свободных участков под застройку в центральных районах и высокой стоимостью земли, — сообщил исполнительный директор девелоперской компании Glincom (реализует проекты редевелопмента премиальных и элитных апартаментов в Москве) Иван Татаринов.

Один из самых амбициозных столичных проектов — «Индустриальные кварталы» (реализуется с применением механизма КРТ): более 150 заброшенных участков общей площадью 2 тыс. га с градостроительным потенциалом 35 млн кв. метров. По данным заместителя мэра Москвы Владимира Ефимова, сегодня ведется работа по 14 участкам, их общая площадь — 188 гектаров. Шесть территорий реорганизуют правообладатели, развитием пяти участков занимаются городские операторы, еще трех инвесторов для редевелопмента выбрали на аукционах. Вложения в реализацию 14 проектов оцениваются в 444 млрд рублей. В результате в столице появится новая недвижимость, предприятия, объекты инфраструктуры и свыше 55 тыс. рабочих мест.

На 14 участках будет построено около 4 млн кв. метров недвижимости, добавил министр правительства Москвы, руководитель департамента городского имущества Максим Гаман: «Новые микрорайоны полностью изменят облик бывших промзон. Компактные экологичные производства разместятся на площади свыше 1 млн кв. метров. Детсады, школы, поликлиники, спортивные объекты и другая сопутствующая инфраструктура займут порядка 1,2 млн кв. метров. Почти 1,8 млн кв. метров заложено на строительство современного жилья».

Напомним, в ноябре 2020-го в Москве состоялся первый в стране аукцион на право заключения договора комплексного развития территорий, в рамках которого реорганизуют часть бывшей промзоны Коровино. Сейчас таких соглашений восемь.

В Москве у редевелопмента огромный потенциал. По подсчетам аналитиков «Метриум», количество проектов редевелопмента в столице в первом полугодии 2022 года выросло почти в пять раз относительно показателей того же периода прошлого года. В свою очередь доля таких комплексов среди всех вышедших на рынок объектов за год увеличилась в 3,5 раза. Так, в первом полугодии в столице стартовали продажи в 54 новых проектах (ЖК и апартаменты), 18 из которых (33%) — проекты редевелопмента, год назад их было всего 4 из 37 (10,8%).

— Наибольшей популярностью в стране пользуется застройка промышленных территорий, когда действующие заводы вывозят за черту города, их старые здания сносят и на этом месте возводят новые жилые комплексы, увеличивая количество квадратных метров жилья и не сильно вдаваясь в историческую застройку. В самом центре крупных городов бывших промышленных территорий осталось мало. Здесь застройщикам приходится прибегать к тому, чтобы выкупать старые заброшенные здания и обновлять их, меняя перегородки, проводя новые сети. Иногда от старых зданий остается лишь одна стена, а все вокруг меняется на современное, сохраняется лишь исторический облик фасада, но на самом деле это уже абсолютно новые здания, — рассказал директор по развитию Травелто Development Вячеслав Пона.

По мнению управляющего партнера инвестиционно-строительной компании Апарта.про Владимира Цыбульского, самый привлекательный сегмент — редевелопмент офисного здания в апартаменты с последующим раскадастрированием и продажей розничным инвесторам:

«Несмотря на текущую стагнацию на рынке вторичных апартаментов, этот сегмент по-прежнему считается привлекательным, потому что перепрофилирование здания требует меньше затрат и согласований, чем согласование и возведение здания с нуля. Образуемые таким образом апартаменты, особенно небольшой площади, являются более ликвидными для продажи, чем квартиры, и при их сдаче приносят больший доход на вложенные средства».

В «Метриуме» объясняют рост популярности такого редевелопмента, во-первых, привлекательными ценами (в одном из апарт-комплексов бюджет покупки начинается от 3,3 млн рублей за студию площадью 11,8 кв. м), во-вторых, удачным расположением объектов: бывшие ведомственные здания, корпуса НИИ или исторические строения в большинстве случаев находятся в районах с хорошей транспортной доступностью и сложившейся инфраструктурой. Есть преимущества и для девелоперов: здесь уже завершены самые сложные и дорогостоящие работы, связанные с обустройством фундамента, монтажом стен и перекрытий. Чаще всего застройщику достаточно выполнить капремонт с обновлением фасада, заменой инженерных коммуникаций, отделкой мест общего пользования и помещений, что занимает не больше 6 — 12 месяцев.

Денег мало, согласований много

Однако за кажущейся простотой реализации проектов по реновации кроются многочисленные нюансы. «Основной связан со сложной процедурой изменения вида разрешенного использования земли: он изначально, как правило, административно-офисный, а должен быть, например, гостиничным. Многие редевелоперы этим вопросом не занимаются, перекладывая возможные риски на будущих покупателей. Исторических застроек редевелоперы стараются избегать, потому что там много ограничений, накладываемых Минкультом на сохранение облика исторического здания и внутренностей, представляющих историческую ценность», — объясняет Владимир Цыбульский.

— Если речь идет об историческом памятнике, то работа застройщика сопряжена с трудностями, — подтверждает директор по маркетингу Полис Групп Ольга Ульянова. — В Санкт-Петербурге, например, очень жесткие требования по сохранению исторического наследия, в том числе в отношении объектов, практически утративших историческую функцию. Есть градозащитное лобби и много случайных людей вокруг него, которые преследуют свои интересы. Поэтому в Санкт-Петербурге не утихают споры между чиновниками, градозащитниками и застройщиками. Идет работа над выработкой четких законов и правил в этой сфере, которые будут учитывать в том числе и современные тренды развития города.

Работа на объекте, «который несет какую-то культурную или историческую ценность, подразумевает долгий процесс согласований всей проектной документации, он растягивается на годы», соглашается Вячеслав Пона и напоминает об еще одном нюансе — невысоком уровне доходности. По его мнению, застройщики в России не очень любят редевелопмент в связи с тем, что он не приносит много денег: «Процесс стройки гораздо удобнее проводить с котлована на пустой земле. Старые здания проще снести, потому что за ними прячется очень много проблем. Мы как компания, которая занимается редевелопментом, понимаем, что в старых зданиях надо проводить замену всех коммуникаций. Проводить новые сети, чтобы объект стал привлекательным для жизни. В некоторых зданиях приходится менять перекрытия, кровлю, что несет дополнительные финансовые риски для инвесторов. Следовательно, проекты могут оказаться не столь привлекательными, как если бы вы их строили с нуля».

Иван Татаринов считает, что более активное развитие редевелопмента в России тормозится не только высокой стоимостью реализации таких проектов, включая разработку специальных регламентов по проведению реставрационных работ, но и их недостаточной поддержкой со стороны местных и региональных органов власти, «отсутствием реальных, а не теоретических льготных программ реновации исторических объектов. Поэтому девелоперы неохотно берутся за памятники архитектуры, находящиеся в плачевном состоянии, даже в наиболее дорогих с точки зрения стоимости квадратного метра центральных районах».

Сохраним Ганца и Альбрехта

В регионах, особенно в крупных городах со значительной концентрацией промышленных предприятий, которые переезжают из центра на окраины, на проекты редевелопмента спрос есть, и со стороны застройщиков, и со стороны покупателей недвижимости. Но объекты реновации выходят на рынок гораздо реже, чем в Москве: процесс сдерживают более масштабные работы по редевелопменту таких объектов, по сравнению с новостройками, многочисленные ограничения по использованию этих территорий. «В регионах проекты редевелопмента непопулярны в первую очередь из-за отсутствия такого дефицита площадок, как в столице. Во многих городах вполне хватает земель под новое строительство, плюс с точки зрения технологий оно само по себе проще, чем редевелопмент, где всегда есть «элемент сюрприза» — риск столкнуться с какими-либо особенностями конструктива, приводящими к новым затратам со стороны девелопера», — говорит Иван Татаринов.

По данным Минстроя РФ, под промышленной застройкой в крупных городах сейчас занято около 1 тыс. участков общей площадью свыше 200 тыс. га, они привлекательны с точки зрения локации — центр города, хорошая транспортная доступность.

— В регионах очень много зданий, требующих капитального ремонта, и многие из них могут отлично подойти под тот или иной формат редевелопмента, но в настоящее время большая часть редевелоперов сосредоточена в Москве и Санкт-Петербурге. Цены на здания в столицах значительно перегреты. В регионах цены значительно ниже, и формат редевелопмента приходит и туда. Тем более что в последнее время набирают обороты коллективные инвестиции, когда инвесторы объединяются в пулы, ищут в разных регионах потенциально прибыльные объекты, выкупают их и силами привлеченных команд осуществляют проект редевелопмента с последующей распродажей в розницу либо оставляют себе в управление под пассивный доход, — рассказывает Владимир Цыбульский.

— За три года мы купили объектов на 1 млрд рублей. Сейчас свыше 60 апартаментов в продаже на сумму более 500 миллионов. 335 апартаментов в управлении у собственных управляющих компаний, — приводит пример учредитель инвестиционной компании «Mentor Development» Анна Ланская. — Многие из действующих компаний в России не способны самостоятельно выделить инвестиции на приобретение целых зданий. Именно поэтому мы помогаем через систему коллективных инвестиций приобретать объекты. Средняя доходность с таких объектов — 53,4%.

Один из самых интересных региональных проектов реализует в Тюмени «Брусника»: на месте бывшего Речного порта появится жилой район с разнообразной застройкой и общественными пространствами. Компания привлекла к созданию мастер-плана бюро Mandaworks, к разработке архитектурных решений — ODA и Stefan Forster. Новый проект отличается масштабом градостроительного замысла: это ревитализация бывших портовых территорий, которая даст городу новые выходы к воде, трендовую архитектуру, а также расширит сеть общественных пространств и велопешеходных маршрутов.

«Речной порт» строится по мировому экостандарту BREEAM Communities. Работа над мастер-планом предполагает проведение экологических, акустических, социологических и демографических исследований, ветро-, шумо- и энергомоделирования, создание транспортной карты с новыми пешеходными и велосипедными маршрутами. К процессу проектирования привлечены жители, администрация, городские сообщества, владельцы земельных участков и другие девелоперы. Первый дом, состоящий из 255 квартир, планируется сдать в 2022 году. К 2028 году здесь появится несколько среднеэтажных кварталов, башен и урбан-вилл.

— Главная задача — соэдать сбалансированную городскую среду, учитывающую интересы каждой из этих групп, исторический и культурный контекст локации. Мы намерены сберечь дух места и поддержать его с помощью оригинальных малых архитектурных форм. На территории объекта мы установим полуторатонный якорь и пароходные винты, сохраним два портальных крана на рельсовом ходу — Ганца и Альбрехта. Первый переедет ближе к жилым домам, второй — станет частью нового общественного пространства на береговой линии, — поделились в «Бруснике».

В Тюмени «Брусника» запустила еще один проект: к 2029 году на месте бывшего завода медоборудования она построит не менее 350 тыс. кв. метров жилья. Инвестиции оцениваются в 17,7 млрд рублей. Компания уже приобрела земельный участок площадью 24 га. В конце 2022 года девелопер планирует приступить к возведению первых двух домов.

— Тюмень постепенно превращается в постиндустриальный город, потребности жителей меняются, разнообразие сервисов и легкий доступ к ним приобретают все большую ценность, — констатирует директор «Брусники» в Тюмени Виктор Корчагин. — Власти сегодня заинтересованы в переносе промышленных предприятий из центральных районов и реализации на их месте прогрессивных градостроительных концепций.

Аналогичную практику компания реализует на территории Новосибирского мылзавода. Девелопер планирует построить на этом участке две урбан-виллы, четыре 17-этажных и три 30-этажных башни, объединенных стилобатом. В основе концепции проекта — принцип mixed-use: совмещение в пределах одной локации жилого, рабочего, коммерческого и культурно-развлекательного пространств.

Проекты редевелопмента особенно актуальны для уральских городов, которым предстоит решать вопросы реорганизации маргинальных промзон. Перевоплощение этих территорий даст городской среде куда больше бонусов, чем монофункциональные кварталы-спальники. Застройщикам нужна поддержка в оформлении таких участков. «В ближайшие годы востребованность редевелопмента будет расти. Но чтобы бизнес активнее включался в проекты, нужно решить ряд важных проблем. Без единых правил игры, гарантий и дополнительных льгот средние и небольшие девелоперы будут в значительно меньшем объеме входить в такие проекты», — итожит Иван Татаринов.