У пузыря есть еще несколько лет
Минфин России не видит риска образования пузыря на быстрорастущем ипотечном рынке, пишут «Ведомости» со ссылкой на слова замминистра финансов Алексея Моисеева, сказанные в кулуарах конференции Банка России. Это противоречит высказанной ранее позиции от имени МЭР: об угрозе формирования пузыря на ипотечном рынке предупреждал экс-руководитель департамента макроэкономического прогнозирования Минэкономразвития Кирилл Тремасов.
«Я считаю, что это не пузырь, а вполне объективная ситуация, связанная со значительным снижением ставок, которые ушли глубоко в однозначные значения», – заявил Моисеев. Он добавил, что это беспрецедентная ситуация для российского рынка. По мнению замминистра финансов, люди, «которые пользуются этой ситуацией, – они правы и правильно поступают, что берут сейчас ипотеку».
На прошлой неделе Банк России также заявил, что не видит угрозы надувания пузыря на российском ипотечном рынке еще несколько лет. Доля ипотечных кредитов в розничном кредитном портфеле возросла с 28% в начале 2014 года до 42% в середине 2017 года, констатировал регулятор, но фактически это замещение потребительского кредитования ипотечным. Впрочем, определенные меры, несмотря на успокаивающие заявления, в ЦБ РФ разрабатываются.
Если это не пузырь, то что?
И все же попытки представителей Минфина заявить, что проблем с ипотекой не будет, - не более чем успокоительные слова, уверен юрист, правозащитник Александр Хуруджи. Да, пока проблем нет. Потому что мы находимся в самом начале формирования этого пузыря. Но если ставки по кредитам на недвижимость будут снижаться текущими темпами, а займы выдаваться такими же темпами, как сейчас, пузырь надуется довольно быстро – в перспективе года-двух.
Уже сейчас ипотеку выдают широкому кругу заемщиков, а оценка их финансового состояния и возможности выплат ухудшается. Точнее, оценка после кризиса стала жестче, но низкие ставки сделали займы более доступными для людей, которые в условиях повсеместного падения доходов (в январе—сентябре 2016 года за чертой бедности проживали 20,3 млн россиян, или 13,9% населения страны) не гарантируют стабильных выплат банкам в более-менее отдаленной перспективе. А ипотека – это именно отложенная перспектива – от 10 лет, как правило. В текущих экономических условиях крайне сложно планировать свои доходы на такой срок. Более того: их сложно планировать уже сейчас, когда малый бизнес повсеместно разоряется.
Очень опасной тенденцией в этой ситуации, рассказывает Александр Хуруджи, является так называемый «перезаем», причем перезанимать на ежемесячные выплаты наши граждане идут в микрозайцмовые организации, где выплаты по кратковременным кредитам вполне могут достигать 800% - и это не предел. Это не только не улучшает экономическую ситуацию, но и ведет к банкротством тех самых активных банков, работаюших с ипотекой. Крупные компании попытается спасти государство. Более мелкие ждут огромные проблемы. Как ждут проблемы и самих заемщиков. Ситуация тревожная, но в Минфине отказываются ее принимать в надежде на дальнейший экономический рост.
Ставка заставит
Ситуация на рынке ипотечного кредитования крайне неоднозначная, признает и аналитик «Алор Брокер» Алексей Антонов. Двукратный рост доли жилищных займов в структуре портфеля розничных кредитов — это вполне весомый повод для тщательного анализа ситуации со стороны регулятора и правительства. При условии, что сейчас, при средневзвешенной ставке по ипотечным займам 10,3% на их долю приходится 42% объема кредитов, выданных коммерческими банками, необходимо не просто отметать возможность формирования пузыря в экономике, аналогичного тому, что привел к кризису 2009 года сначала в США, а потом и во всем мире, а как минимум активно разрабатывать механизмы защиты экономики от связанных рисков.
Как совершенно справедливо отметил глава Сбербанка Герман Греф, при условии сохранения низких темпов инфляции в пределах 3% и, добавлю от себя, достаточно комфортном уровне цен на энергоносители, у ЦБ открывается возможность дальнейшего снижения ключевой ставки, а у банков - ставок по ипотеке. И хотя озвученная главой Сбербанка ставка 5%, на мой взгляд, как минимум в перспективе трех лет недостижима, говорить о ставке 7,5-8% к концу уже следующего года вполне можно. Дальнейшее снижение ставок совершенно точно будет вызывать рост интереса населения к недвижимости.
Так, только за девять месяцев 2017 года ипотечный портфель кредитных организаций вырос на 9% и составил 5 трлн рублей. Это рекордные показатели, но, надо полагать, при условии сохранения вектора на смягчение кредитно-денежной политики со стороны ЦБ, новые рекорды ждать себя не заставят. Казалось бы, а в чем проблема? Всего три года назад правительство было вынуждено развернуть мощнейшую и крайне дорогую программу поддержки ипотечного кредитования, при рекордных объемах ввода недвижимости в 2015 году, и она оставалась невостребованной в силу крайне высоких ставок по жилищным займам: застройщики банкротились, банки сворачивали ипотечные программы, население не спешило улучшать жилищные условия.
В ЦБ успокаивают, но сами не дремлют
Ситуация за прошедшие годы изменилась в корне, казалось бы, надо радоваться, но все далеко не так безоблачно. Во-первых, объясняет Алексей Антонов, стоит учитывать, что ипотека привлекательна для банков в силу крайне низких рисков: заем обеспечен залогом в виде приобретаемой недвижимости, заемщики отличаются очень высоким уровнем дисциплины. Но рост спроса на жилье приводит к росту предложения, а переизбыток предложения ведет к обесцениванию недвижимости.
Грубо говоря, объясняет аналитик, чем больше россияне покупают квартир в кредит, тем активнее застройщики наращивают предложение. Но в случае возникновения нового витка кризиса в экономике, как и в 2014 году, покупательная способность доходов и кредитоспособность населения могут вновь упасть, предложение жилья перестанет коррелировать с платежеспособным спросом, в конечном итоге рыночная стоимость квадратного метра, пойдет вниз. Для банков-залогодержателей это будет чревато крайне серьезными проблемами, а с учетом того, что на долю ипотеки уже сейчас приходится 42% объемов кредитных портфелей, это действительно может привести к кризису в банковской системе.
Избежать этого можно, полагает Алексей Антонов. Уже сейчас ЦБ предложил существенно пересмотреть параметры рисков по ипотечным кредитам. Например, жилищные займы с первоначальным взносом до 20% будут взвешиваться с коэффициентом риска 150%, до 10% - уже 200%. На практике это приведет к тому, что банкам потребуется больше средств для резервирования риска, следовательно выдавать ипотечные кредиты со взносом менее 10% и даже 20% им попросту станет невыгодно. Это вполне может охладить рынок и нивелировать часть рисков, связанных с возможным формированием пузыря.
