Владимир Путин подписал закон, предусматривающий создание новой системы финансирования жилищного строительства, который должен усилить защиту прав дольщиков. Документ, который уже принят Госдумой и утвержден Советом Федерации, опубликован на едином портале правовой информации.
Как напоминает ТАСС, новый закон "направлен на регулирование вопросов координации на федеральном уровне органов, осуществляющих в субъектах РФ государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Он предполагает донастройку механизма защиты прав граждан - участников долевого строительства".
В частности, закон вводит требование с 1 июля 2018 года использование эскроу-счетов при привлечении денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Это специальные счета, на которых учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Пока их использование будет добровольным, но уже с 1 июля 2019 года станет обязательным. Одновременно вводится дополнительное требование о соответствии и соблюдении застройщиками нормативов финансовой устойчивости деятельности.
Схема, когда на деньги дольщиков строительная компания строит дом, не привлекая дорогое банковской финансировании, все чаще стала заканчиваться банкротством, отмечает директор Центра экономических исследований университета «Синергия» Андрей Коптелов. Низкая зрелость управления в строительных компаниях, а иногда и мошеннические схемы, привели к возникновению пирамид, которые рушатся при уменьшении притока новых клиентов.
Падение цен в строительной отрасли, вызванное перепроизводством, а также снижением уровня жизни российских граждан, приводит к невозможности достроить начатые застройщиком объекты. Проблемы в строительной отрасли увеличивают социальную напряженность, ведь в 2018 году количество обманутых дольщиков уже превысило 35 тысяч человек. Совершенно логично, что государство пытается устранить недостатки существующего законодательства и внедрить финансовые механизмы, не позволяющие застройщику тратить деньги полученные от дольщиков нецелевым образом.
После принятия закона, уверен Андрей Коптелов, застройщики больше не смогут продавать дома на стадии котлована, так как деньги дольщиков они смогут получить только через банк после сдачи дома. Нюансы применения закона еще будут определены в постановлениях правительства, совместно с ЦБ РФ, однако, в случае введения чрезмерно строгих правил на использование застройщиком денег со специальных счетов, строительные компании будут вынуждены переходить на использование банковского финансирования для строительства объектов, что еще больше снизит рентабельность строительства, а значит, уменьшит количество игроков на рынке, на котором останутся только крупные и надежные строительные компании с доступом к кредитным средствам.
Ранее председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко заявила, что закон небесспорный, и власти будут пристально следить за его работой. Да, соглашается с этим руководитель практики жилищного права и социальных отношений НЮС "Амулекс" Дмитрий Томко, действительно закон не бесспорный. Он явно увеличит финансовую нагрузку на отрасль строительства жилых домов, издержки застройщиков на которую могут дать некоторое увеличение себестоимости возводимых объектов. Однако, уверен эксперт, при грамотной организации процесса строительства всегда есть возможность оптимизации издержек, в связи с чем цены для розничных покупателей если и вырастут, то незначительно.
Более того, говорит Дмитрий Томко, вопрос ценообразования, скорее всего, перейдет в конкурентную борьбу за потребителя между застройщиками, если мы не окажемся очевидцами картельного сговора. Органам антимонопольной службы придется активней выявлять и пресекать подобные случаи. В остальном, считает аналитик, с принятием данного закона представляется, что конечный потребитель должен оказаться в более защищенном положении как слабая сторона в сделке, чем при прежней системе ДДУ с компенсационным фондом застройщиков, и при невыполнении обязательств застройщиком сможет без достаточно сложной бюрократической процедуры вернуть свои денежные средства. Этот аспект одновременно снизит и нагрузку на органы власти.
