В Москве завершается масштабный эксперимент по переводу в электронный вид процедуры подключения к инженерным сетям (водопровод и водоотведение, газ, освещение, теплоснабжение). Получить их застройщик сможет по единой заявке, не тратя время на посещение каждой ресурсоснабжающей организации (РСО). Для оцифровки услуг РСО федеральными и региональными властями уже оптимизированы многие бюрократические регламенты, и в случае удачного проведения эксперимента такая система будет рекомендована для реализации в других регионах страны.
Опрошенные нами девелоперы и эксперты в области строительства отмечают, что электронный документооборот, безусловно, сократит время и затраты на строительство. Однако они указывают, что пока цифровизация административных процедур по присоединению к инженерным сетям не всегда освобождает от необходимости напрямую договариваться с РСО, которые, как правило, являются монополистами на своих рынках и, как правило, обременяют застройщиков дополнительными расходами на строительство новых инженерных сетей или объектов вне территории застройки.
Согласования привели к единому знаменателю
В России уже более десятка лет активно идет работа по сокращению числа административных процедур и сроков получения разрешения на строительство, поскольку их минимизация напрямую сказывается на инвестиционной привлекательности страны. В этом году все госуслуги в сфере столичного строительства в столице были переведены в электронный вид, чего нет ни в одном другом городе мира.
Однако большой проблемой для застройщиков остается подключение новых объектов к сетям снабжения газом, водой, канализаций, теплом и электричеством. Общее время получения разрешений на присоединение, строительство новых коммуникаций и ввод их в эксплуатацию составляет от полутора лет и более в зависимости от сложности объекта.
По словам руководителя Департамента градостроительной политики города Москвы Сергея Лёвкина, до недавнего времени каждая РСО требовала большого набора документов, разобраться с которым не мог даже опытный застройщик. «Одни и те же документы приходится подавать в различные организации, везде нужны акты работ в нескольких экземплярах, дублируются и документы о согласовании внешних инженерных сетей, — отмечает Сергей Лёвкин. — Кроме того, осложняют работу повторные согласования и получение разрешений».
Именно поэтому в Москве с 2015 года ведется масштабная работа по оптимизации процедур подключения к инженерным сетям за счет перевода их в электронный вид и унификации, что уже приводит к сокращению сроков присоединения к сетям и экономии времени застройщиков. Предложения столичных градостроителей были учтены правительством России при выпуске в прошлом году шести постановлений, направленных на приведение в единообразный вид правил и сроков технологического присоединения объектов капитального строительства к сетям электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения. Это позволило сократить 38 разрешительных процедур. К примеру, теперь исключена необходимость получать технические условия на проектированиеприборов учета, их согласование и подписание отдельных актов допуска приборов учета. При подключении ко всем видам сетей упразднено составление многих ненужных актов и затратных расчетов.
Так, при работе с газоснабжающими организациями исключены процедуры по получению теплотехнического расчета, техусловий по эффективному использованию газа и регистрации проекта в Ростехнадзоре. Кроме того отпала необходимость в оформлении разрешения на пуск газа, акта обследования соответствия показателей энергоэффективности газоиспользующего оборудования паспортным и проектным показателям. Также были отменены процедуры по получению акта осмотра электроустановки в электросетевой организации, а также разрешение теплоснабжающей организации на подключение объекта к системе теплоснабжения.
«Это, пожалуй, самое главное достижение — унификация списка документов для подключения к сетям, — говорит генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград») Антон Детушев. — Если раньше их перечень определялся в индивидуальном порядке, на что тратилось время, то сегодня взаимодействие упростилось. Нововведения затронули большую часть застройщиков. Фактически только те проекты, которые строятся на удалении от уже сложившейся застройки, имеют собственные коммуникации. Основная часть современных проектов все же подключается к городским сетям, и поэтому застройщикам очень важно упрощение получения согласований от РСО».
Получение предварительных техусловий почти автоматизировали
В прошлом году вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ о включении в градостроительный план земельного участка (ГПЗУ — документ, содержащий информацию о технических условиях подключения ко всем видам инженерных сетей, предусматривающей максимальную нагрузку в возможных точках подключения). Также ГПЗУ теперь содержит информацию о расположенных в границах земельного участка подземных инженерных сетях и коммуникациях. В Москве техусловия подключения к сетям водоснабжения и водоотведения, а также ситуационный план с отображением существующих подземных коммуникаций включены в ГПЗУ еще годом ранее, в 2016-м.
«Москва остается единственным в стране городом, где в ГПЗУ включены сведения Сводного плана подземных коммуникаций и сооружений, что значительно облегчило работу проектировщикам и сократило затраты застройщикам. Для его создания пришлось оцифровать более 300 тысяч документов от различных РСО, включая архивные данные», — говорит Сергей Лёвкин.
Как отметил руководитель группы по комплексному развитию территорий отдела консультаций по недвижимости компании Ernst and Young Илья Сухарников, данные, получаемые в электронном виде, помогают сократить время сбора данных и упростить планирование затрат. «Конечно, в силу чрезвычайной сложности подземной системы города Москвы, наличия различных секретных коммуникаций или неучтенных древних подземных объектов, бывают случаи несоответствия электронных баз данных фактической ситуации. В то же время предоставление информации хотя бы об известных объектах позволяет существенно облегчить процесс предварительного анализа, снижая риски для инвесторов и девелоперов», — заявил эксперт.
Впрочем, некоторые девелоперы считают, что систему еще предстоит довести до кондиции, поскольку даже при получении техусловий в ГПЗУ в электронном виде нередко приходится договариваться с сетевыми организациями явочным порядком. «План застройки дает возможность оценить ближайшие точки подключения к сетям, а также стоимость договора технологического присоединения, — говорит генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв. — Причем все оценки лишь ориентировочны, так как точных данных о свободных мощностях, технических условиях, возможностях по присоединению и обеспечению ресурсами проектируемого объекта на этапе ГПЗУ нет. Поэтому, как и прежде, необходимо обращение в ресурсоснабжающие и эксплуатирующие организации».
Инженерные сети стали ближе
В скором времени в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области завершится эксперимент по переводу в электронный вид процедуры подключения к инженерным сетям. Уже к концу года в российской столице будет обеспечена подача застройщиком единой электронной заявки на подключение сразу ко всем видам ресурсов. Застройщики Москвы смогут направлять единую заявку на подключение к сетям электро-, газо-, тепло, водоснабжения и водоотведения дистанционно через Официальный портал Мэра и Правительства Москвы, чего сейчас нет ни в одной стране мира.
В электронный вид будут переведены услуги по выдаче технических условий, заключению договоров о подключении и выдаче актов об осуществлении подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения 6 ресурсоснабжающих организаций, осуществляющих подключение на территории Москвы: АО «ОЭК», ПАО «МОЭК», ПАО «МОЭСК», АО «Мосводоканал», АО «МОСГАЗ», АО «Мособлгаз».
Получить услуги ресурсоснабжающих организаций (РСО) застройщик сможет по единой заявке, не тратя время на посещение каждой из них. Опрошенные нами девелоперы и эксперты в области строительства отмечают, что подключение к инженерным сетям по единой заявке, безусловно, сократит время и затраты на строительство. Сейчас подача заявки на присоединение к конкретному виду ресурса через сайт РСО не всегда освобождает от необходимости напрямую договариваться с их представителями, которые, как правило, являются монополистами на своих рынках и, нередко, обременяют застройщиков дополнительными расходами на строительство дополнительных инженерных сетей или объектов вне территории застройки.
В рамках реализации эксперимента обеспечен доступ РСО к системе межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ). Это позволит им самостоятельно получать необходимые документы, имеющиеся в распоряжении органов власти, вплоть до федеральных, что избавит застройщиков от сбора лишних справок и сведений.
«Это очень важно, поскольку просто перевести все в электронный документооборот недостаточно, в этом будет мало пользы, если не обеспечить подключение всех РСО к системе межведомственного информационного взаимодействия, — говорит председатель совета директоров компании АРМАКС (разработка цифровых платформ для «умных городов») Максим Жуков. — Сейчас застройщик должен подать заявление отдельно в каждое РСО, при этом одна организация выдает техусловия, не имея информации от другой, отчего получаются накладки. То есть, например, инженеру АО «Мосводоканала» для определения точек подключения к сетям водоснабжения надо знать, где будут проложены сети электро-, газо- и теплоснабжения. Без этого возникают проблемы, и застройщику приходится каждый раз за свой счет переделывать проект инженерных коммуникаций, а потом заново проходить разрешительные процедуры, что приводит к дополнительным издержкам».
Некоторые уже смогли оценить преимущество электронного документооборота при работе с РСО. «По новой системе мы взаимодействуем с «Мосводоканалом», — говорит директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. — Исходя из нашей практики, могу сказать, что работать стало проще и намного быстрее. Но, например, с МОЭК по-прежнему работаем по старой схеме, и там процесс согласования идет значительно дольше».
По словам Сергея Левкина, РСО еще необходимо время, чтобы доработать информационные системы для включения сетевых организаций в межведомственное электронное взаимодействие.
«В настоящее время МОЭК совместно с правительством Москвы ведет работу по разработке и утверждению регламента о предоставлении услуг по выдаче технических условий, заключению договоров о подключении и выдаче актов о подключении к системе теплоснабжения ПАО «МОЭК» в электронном виде, — пояснили в пресс-службе МОЭК. — Кроме того, ведутся технические работы по интеграции информационных систем МОЭК с порталом мэра и правительства Москвы и с автоматизированной системой по ведению и управлению реестрами, регистрами, справочниками и классификаторами (АС УР)». Только после этого МОЭК сможет запрашивать документы посредством СМЭВ, а также предоставлять в электронном виде техусловия, договоры о подключении, акты о присоединении.
Согласно исследованию ВЦИОМ, проведенному в июне этого года, около 70% опрошенных застройщиков Москвы хотели бы получать услуги ресурсоснабжающих организаций по подключению к сетям инженерно-технического обеспечения посредством заполнения единой заявки в электронной форме.
Автоматизация не отменит монополии
Впрочем, застройщики, отмечая в целом позитивный эффект для отрасли от перевода услуг РСО в электронную форму, говорят, что предстоит еще перестроить саму систему взаимоотношений с поставщиками воды и энергоносителей. «Пока перевод процесса получения документации в электронную форму существенно не повлиял на затраты, — говорит Роман Сычев. — Прогресс, пожалуй, в том, что не требуется лично представителям застройщика подавать документы в бумажной форме и отстаивать перед этим очередь. Однако встречи с поставщиками ресурсов все равно требуются, причем переговоры приходится вести неоднократно. Именно они дают более точную информацию по затратам, которые всегда включают дополнительные расходы: либо ввиду ограничений мощностей в ближайших точках подключения или в виде каких-либо обременений, что приводит к индивидуальному тарифу».
Иными словами, нововведения упростят взаимодействие с РСО, но не изменят их базовых взаимоотношений с застройщиками, от которых они по-прежнему смогут требовать строить за свой счет общие коммуникации. «В 2018 году мы завершили подключение нашего жилого комплекса «Маяковский» к трем городским сетям (водоснабжение, водоотведение и электричество), — продолжает Роман Сычев. — При этом все коммуникации были проложены к точкам подключения за наш счет, причем как на территории жилищного комплекса, так и на городской земле. Систему теплоснабжения в комплекс провел сам поставщик, но также за наш счет и по расценкам, которые определяет он сам, как монополист».
Монополизм РСО больше всего беспокоит застройщиков, поскольку он оборачивается для девелоперов дополнительными затратами и увеличением сроков прокладки новых коммуникаций и строительства вообще. Сейчас стоимость технологического присоединения к сетям при возведении среднестатистического многоквартирного дома составляют до 10% от суммы строительства, а могли бы быть минимум на треть меньше. «На мой взгляд, помимо утверждения списка документов для подачи электронной заявки, нужно расширять перечень компаний, подключающих проекты к городским сетям, — говорит Антон Детушев. — С этой задачей, полагаю, могут справиться и частные компании, которые при наличии точки подключения и согласованных технических условий, также в силах прокладывать трубы для ускорения процесса и сокращения очередей. Сегодня же за обеспечение коммуникациями новых объектов отвечают всего несколько компаний, есть риск, что они не справятся с потоком входящих заявок, который будет только увеличиваться, учитывая текущий объем строительства и выданных разрешений».
Место России и Москвы во всемирных рейтингах
Основные реформы в сфере снижения административных барьеров, проведенные на федеральном уровне за последние годы, в значительной степени связаны с инициативами их проведения Москвой. «Москва - первый регион России, который перевел все услуги в строительной сфере в электронный вид, создала мощную информационно-технологическую инфраструктуру, позволяющую существенно упростить сбор информации для застройщиков, активно внедряет использование различных сервисов для застройщиков, что очень востребовано в среде инвестиционно-строительного сообщества, выступает пилотным регионом при реализации самых перспективных федеральных проектов», — говорит Сергей Лёвкин.
Это сказалось и на результатах ежегодного рейтинга Всемирного банка «Ведение бизнеса». По направлению «Получение разрешений на строительство» Россия поднялась за год на 67 позиций, заняв 48 место среди 190 оцениваемых стран.
По данному направлению эксперты оценивали сложность получения разрешений на строительство и качество контроля за безопасностью зданий от проектирования до эксплуатации. Он особо выделил показатель «качество строительного контроля», по которому было набрано 14 баллов из 15 возможных на основе анкетирования застройщиков Москвы и Санкт-Петербурга. «Повышение позиции страны в рейтинге по направлению «Получение разрешений на строительство» стало возможным, благодаря тому, что эксперты Всемирного банка в этом году учли реформы в области контроля качества и безопасности строительства, которые были проведены в Москве за несколько последних лет», — объяснил Лёвкин.
Столь стремительный рост обеспечен благодаря учету оптимизации проверок качества строительных работ в зависимости от категории риска строящегося объекта, а также внедрению современных инструментальных методов проверки качества выполненных работ, в том числе с применением неразрушающих методов, позволяющих оценить качество скрытых работ. Огромная работа проведена и в части оптимизации процедур в градостроительной сфере, сокращения сроков получения заявителями разрешительной документации. «По поручению Мэра Москвы Сергея Собянина снизить административное давление на бизнес, городское правительство активно внедряет онлайн сервисы и электронные услуги в строительстве. Мы освободили застройщиков от необходимости запрашивать документы, которые имеются в распоряжении госорганов, мы открыли девелоперам доступ к информации об условиях и ограничениях использования территории, содержащейся в государственных информационных системах», — подчеркнул руководитель Департамента.
